疫情黑天鹅爆发后，美国的房价在上涨，日本的房价在上涨，瑞典的房价在上涨，澳洲的房价也在上涨，并且全球接近 90%的国家的房价都呈现上涨态势。

2020 年期间，住建部与多个城市进行了约谈。在国内，一波又一波严厉的调控措施相继出台。由此可以看出，中国房地产仍然有着足够的促使房价上涨的冲动。

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经历了这样的一年之后，房地产市场的格局发生了变换。同时，南昌人的买房思维也开始逐渐地觉醒了。

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南昌人买房的投资需求迎来释放

四月份，南昌市统计局公布了《2021 年一季度南昌市经济运行简析》。此文件显示，在 2021 年第一季度，我市金融机构的人民币存款余额为 24 亿元，且增长了 10.0%。同时，社会消费品零售总额为 758.97 亿元，同比增长 48.0%。

从这个数据能看出，南昌市民放在银行的钱在增长，口袋里花出去的钱也在增长，且增长幅度较大。

这表明南昌的中产以及中产以上阶层的资金并未靠岸。他们眼下普遍都遭遇着同一个问题，即把手中的钱放在银行会出现贬值的情况。那么，究竟该如何进行投资，才能实现“鸡生蛋，蛋生鸡”那样的良性循环呢？

过去十几年，经历了好几轮房价上涨的周期。在我身边，那些买房的人，无论之前是否懂得投资，几乎都赚到了钱。然而，对于做其他投资的人来说，一年翻三倍虽然容易，但要能够在十年以上的时间里长期持续地赚到钱，真的很难找出来。

但在“房住不炒”的大背景之下，限购政策把投资房产的路基本堵死了，限售政策也起到了限制作用，限贷政策同样让这条路变得艰难，想要通过随便买房来实现升值的时代已经不复存在了。

于是，不限购的公寓产品迎风而上，成为了一个新的投资风口。

当一个新的风口出现时，最为重要的事情是要弄明白它的底层逻辑。倘若做不到这一点，即便赚到了钱，那也是糊里糊涂地赚到的。并且，在接下来的一波红利面前，依然会无法采取行动，从而错过时机。

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搞懂底层逻辑的前提就是了解市场。

我们来拆解南昌以及周边城市的公寓市场情况，接着分析南昌公寓市场未来发展的趋势到底是怎样的。

以距离南昌最近的省会城市长沙为例，如今其中心区的公寓价格大致处于 1.5 万到 2 万这个范围，住宅价格则在 2 万以上。比较奇特的是，在 2021 年之前，长沙的公寓价格一直比住宅高，如今公寓市场虽已降温，但地段较好的公寓仍能与住宅不相上下。

杭州的公寓价格不像长沙那么高。目前公寓价格约为住宅价格的 6 - 7 折。公寓产品在杭州一直很受欢迎。人才补贴政策实施后，杭州人口净流入在国内居首。有了高净值人群的支持，公寓市场的火爆显而易见。

北上广等一线城市的公寓价格大约是住宅价格的 7 至 8 折。再看目前的南昌公寓市场，其公寓价格仅仅是住宅价格的一半。对比国内的一线城市，南昌公寓市场的增长空间是存在的。

现在房价普涨的年代已经过去。未来买房的难度会持续增大。对于资金少且经验少的人而言，在一线城市里赚钱是很困难的。然而，投资轮动和资本外溢的逻辑始终不变，钱总是会流向低门槛且高成长的地方。

东边不亮但西边亮。如果跳出一线城市，那么可以看出南昌目前在公寓产品方面绝对是处于价格洼地。

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什么产品才能让你吃到“红利”？

既然市场不存在问题，那么接下来需要解决的便是挑选何种产品才能够享受到红利。

首先要明确，公寓产品与其他类投资产品不同，也和住宅不同。公寓属于经营性的投资产品。与住宅相比较而言，它的投资回报率相对较高。

一百万的住宅，一个月的租金大概只有三千块，年化收益大约是 3%左右。然而，以南昌新城吾悦广场及周边的公寓为例，二三十万的公寓，一年的租金大概在 2 万元左右。因此，公寓属于经营性的回报性产品。其经营周期相对较长，同时也相对稳定。

南昌的中产阶级投资房产没有压力，只需选对项目，这个项目必须地段好，不然回报率就不够。

好的地段意味着有较高的溢价空间，它决定了片区未来的发展程度以及升值程度。对于公寓投资来说尤其如此，优质地段能有更多的租客来源，并且租客具有更高的租金承受能力，这些都是使公寓能够实现快速变现的主要因素。

首先是人口流量这一方面。房子的用途终归是给人居住的，人口的数量会决定需求的大小，而需求的情况又会决定公寓的出租时间以及出租的难度。那么，究竟是怎样的人口结构才能够长久地支撑房价的上涨呢？

人口结构呈金字塔型。在那些人口净流入数量较多，人口密度较大，且年轻劳动人口较多的区域，房价背后才会有长期稳定的需求来予以支撑。

第三是交通方面，交通对于财富的升值有着至关重要的作用。交通路网就如同一座城市的血脉一般，在路网发达的区域，往往会成为一座城市或者一个区域最具发展潜力的中心地带。

周边交通便利，尤其是在地铁口的公寓，“钱”景都大有可观。

首先是配套方面，租金收益的稳定与否与它有着很大的关联。大家都清楚国人对教育的重视程度，古时有孟母三迁的故事，如今也有为了选择好学校而居住的情况。学校旁边的公寓衍生出了多样的消费需求，无论是陪读居住，还是托管休憩，都能够带来大量的人气流量。

以上所说的四点分别是位置、人口、交通、配套。这四个词语可以归纳为四个字，即核心资产。

持有核心资产的人，就如同在房产海洋中行驶的大船。随着放水的进行，水位逐渐上升，船也跟着升高。

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核心资产在哪里？

南昌的核心资产在哪里？

放眼南昌，称得上城市核心的区域，无疑是红谷滩。

红谷滩是南昌的中心区域，这里的房价已经达到了南昌的最高水平，可谓是每一寸土地都很珍贵。如今，该区域内的土地已经全部被开发完了，只剩下新盘富力华庭正在出售。

区域内的二手房房龄大多在 10 年以上。像红谷凯旋、世茂天城、红谷世纪花园等，它们都是将近 20 年的老小区。这些小区的环境、硬件设施以及户型设计都与现代社会有所脱节，居住的舒适性会受到很大影响。

二手房不受限价的影响，其价格较高。单价都在 2.5 万之上，还有的已经超过了三万。

即便价格较高且房龄较老你都可以接受，然而一个限购政策就将大部分人阻挡在了外面，仿佛把他们拍死在了沙滩上。

面对红谷滩，很多人只能望而却步。如今若想在红谷滩找出一个占据核心地段的楼盘，很难；找出一个便利的楼盘，不易；找出一个体面的楼盘，不太容易；找出一个不受限购政策影响的楼盘，更是几乎不可能。所以，这样的楼盘已经是可遇而不可求了。

在南昌这座城市，怎样才能拥有一套堪称完美的城市核心资产呢？

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富力华庭CEO公馆宜居、宜商、宜投资

富力华庭此次推出的LOFT产品或许是当下最合适的选择。

富力华庭 CEO 公馆是红谷滩中心区域唯一在售的新盘，价格起步较低，其最低总价仅为 40 万。只需花费不到住宅价格的三分之一，就能入住红谷滩核心区域。

最重要的一点是没有限购这一限制。这为那些没有购房资格（即没有房票），或者自身资金不足的购房者提供了一个能够入住红谷滩的机会。

从位置方面来说，富力华庭 CEO 公馆处在红谷滩的春晖路与江报路的交汇处。并且它位于地铁 2 号线红谷中大道地铁站的上盖综合体。由此可以说，它是处于红谷滩 CBD 中心区域内的最后一块拼图。

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周边拥有天虹商场等优质的顶级商业配套。

富力华庭 CEO 公馆周边有华尔街广场、绿地双子塔、中航广场等高端商务写字楼。这里还汇集了以金融大街为核心的 30 多家金融总部大厦，其中包括江西银行、北京银行、招商银行等。

示意图

红谷第一小学在项目步行可到的距离之内。南昌二十六中也在项目步行可到的距离之内。

商业集聚，实现了人气联动；写字楼集聚，带来了人气联动；学校集聚，也带来了人气联动。这些集聚真正实现了强大的人气联动，进而带来了巨大的人口红利。

富力在此基础上为自己的产品进行了一个大的增量操作。这个增量就是户型全能，并且涵盖了 39 - 101㎡的“类住宅”产品。

而这类产品的出现，正是对于南昌未来房产市场的一个深刻洞悉。

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单身人口达2.4亿人，公寓需求旺盛!

民政部的数据表明，在 2018 年的时候，中国的单身人口达到了 2.4 亿。并且，在这 2.4 亿单身人口当中，有超过 7700 万人处于独居的状态。

中国有 1/7 的人口是单身人士，其中尤其以越来越独立自主的单身女性居多。她们需要自己的空间和安全感，这使得小户型的需求量会持续增高。富力华庭 CEO 公馆的 39 - 48㎡小户型设计，恰好能够满足这部分单身人士的需求。

七普数据表明，我国 60 岁及以上人口的比重为 18.70%，65 岁及以上人口比重为 13.50%。老龄化趋势体现出养老需求，对于老人住在乡下且城内房子空间小无法满足居住的家庭而言，公寓是能解燃眉之急的选择。

若非用于自住，将其买下用于出租，亦或是改造成网红民宿或者酒店公寓，在这种遍布着高端写字楼，能够坐享数十万高净值人群所带来红利的核心地段，它也会很快变得受欢迎，并且能够持续获得收益。

好的地段，加上合理的价格，就能够长期拥有可预期且稳定的收益，这是公寓市场的一个铁律。

黄金地段，人流量超高，交通便利，配套绝杀。由于多重稀缺性的加持，富力华庭 CEO 公馆具备了宜居的属性，具备了宜商的属性，也具备了宜投资的属性。

值得期待的是，接下来富力华庭CEO公馆的商铺也将热势加推！

红谷滩的核心地块已经开发得差不多了。要是在这个时候不抓紧上车，也许就会错失这一波红利呢。