住房问题与人民群众的切身利益相关。一手房交易和二手房交易有所不同，二手房交易具有涉及面广、政策性强、交易流程复杂以及履行周期长等特点。自 2021 年起，龙岩市新罗区人民法院一共受理了 343 件涉二手房交易纠纷案件，其中矛盾纠纷较为集中。[[]]

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为规范二手房买卖市场，强化诚信经营并规范履约行为，维护交易安全，新罗法院依据近年来的审判实践，梳理出十个涉及二手房屋买卖热点问题的示范裁判，旨在增强购房群众防范风险和依法维权的意识，推动房屋买卖交易市场平稳健康发展。

案例一：

房价上涨卖方反悔，最终为失信“买单”

案情简介

王某和沈某签署了房屋买卖合同，合同规定王某要以 130 万元的价格把涉案房产卖给沈某。沈某先后向王某支付了 50 万元的购房款。然而，在合同约定的房产过户时间到达之后，由于房价上升，王某拒绝配合沈某办理房产过户的手续，并且还用该房产作抵押向第三人借了钱。沈某因王某拒不履行合同义务而提起本案诉讼。他要求解除买卖合同，返还购房款 50 万元，同时支付违约金 32.5 万元、中介佣金 2 万元以及律师代理费 3 万元。在诉讼过程中，王某申请对房产进行价值鉴定。鉴定结论显示房产价值为 165 万元，而合同约定价款为 130 万元，增值 35 万元。经法院审理，法院依法支持了王某的诉讼请求。

法官说法

本案是由卖方因房价上涨而拒不履行买卖合同所引发的纠纷。在涉案买卖合同中约定了“卖方中途毁约致使本合同无法履行的，应当按照成交价款的 25%赔付违约金”。涉案合同因为沈某的违约行为而导致无法履行，并且他的违约主观故意十分明显。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条作出规定：当事人能够约定，在一方违约的时候，应当依据违约的情况，向对方支付一定数额的违约金；同时，也可以约定因违约而产生的损失赔偿额的计算方法。根据房产的增值情况以及沈某的过错程度来看，王某主张按照原房价的 25%来计算违约金，这并不存在明显偏高的情况。王某已经支付的购房款，沈某应该予以返还。同时，由此产生的律师费和中介费也应该由沈某承担。在这个案件当中，卖方由于房价上涨而拒绝履行买卖合同，想要通过自己的违约行为来获取不正当的利益，这是违背诚信原则的行为。法律对社会诚信起到守护作用，能维护公平公正的交易。它不会让违约者凭借违约行为获得利益。基于此，在二手房交易中，双方都应该坚守承诺，切实履行合同。要牢记违约不但无法获取好处，还会因为失信行为而承担后果，就如同要为失信行为“买单”一样。

案例二：

跳单中介自行交易，原中介佣金仍需付

案情简介

A 中介公司向丘某推荐了多个房源，其中包含林某的房屋。之后，丘某、林某与 A 公司签订了一份《房屋买卖定金协议书》。协议约定，丘某以 142 万元的价格购买林某的房产，并且丘某向林某支付定金 5 万元。A 公司与丘某口头约定，中介佣金按照成交价的 2%来计算。丘某因银行贷款事宜与 A 公司有分歧，他向 A 公司表明不想购买林某的房产。A 公司工作人员告知丘某，若违约，其支付的定金不能退还。随后，丘某通过另一中介公司与林某达成购房协议，A 公司便提起诉讼，要求丘某支付中介佣金元。经法院审理，法院依法支持了 A 公司的诉讼请求。

法官说法

本案是由买方的跳单行为而引发的中介服务纠纷。A 公司应丘某的要求向其推荐了案涉房产，并且促使三方签订了《房屋买卖定金协议书》。这表明 A 公司作为中介服务方已经履行了主要的合同义务，同时 A 公司与丘某之间也建立起了中介服务关系。丘某应承担支付佣金的责任。《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定：委托人接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同。这种情况下，委托人应当向中介人支付报酬。该条款是民法典实施后对跳单行为作出的规定，它保障了中介人的合法权益，能促使委托人与中介人在签订合同后信守承诺，从而促进房屋交易市场健康有序发展。当事人应秉持诚实信用这一原则，以善意的态度去行使权利和履行义务，千万不要随意违背合同的约定。

案例三：

借名买房考验亲情，慎重实施谨防风险

案情简介

刘姐和刘弟是亲姐弟。刘姐打算在龙岩城区投资一套房产，因为购买二套房的房产契税和首付款比例比较高，所以她就和刘弟商量，用刘弟的名义去购买。2017 年，刘姐以刘弟的名义与某地产公司签订了《商品房买卖合同》，她自己支付了定金、购房首付款以及契税等费用，并且还以刘弟的名义办理了贷款，每个月的按揭款也都是由刘姐支付的。然而，到 2022 年的时候，刘姐催促刘弟配合办理与案件相关的房产过户手续。刘弟要求刘姐支付他一笔费用，刘姐拒绝了。之后，刘弟以各种理由推脱办理案涉房产的过户手续。刘姐无奈之下将刘弟诉至法院，要求刘弟将案涉房产过户登记至她的名下。经过法院的审理，法院依法支持了刘姐的诉讼请求。

法官说法

本案是由姐姐借弟弟名义买房而引发的纠纷。在借名买房期间，由于案涉房产价格上升，刘弟要求刘姐给他支付一笔费用，然而该要求被拒绝，所以刘弟拒不协助办理过户手续。本案中，刘姐提供了支付购房定金的凭证、支付首付款的凭证、缴纳契税的凭证，还有归还按揭贷款的银行流水，以及双方的微信记录。虽然没有签订借名买房协议，但是这些证据能够相互印证，表明双方存在借名买房的关系。借亲人名义买房，这是一场对亲情的危险考验，其中存在着很大的风险。我国的不动产物权取得实行登记公示制度。在一般情况下，除非法律另有规定，要是没有经过依法登记，就不能取得不动产物权。而这对于实际出资人来说，存在着巨大的风险。在本案中，如果刘弟因为债务纠纷而使得案涉房产被保全，又或者刘弟用案涉房产进行二次抵押贷款，那么都有可能导致刘姐无法取得案涉房产的所有权。借名买房一定要慎重考虑。首先要签订借名买房的协议。其次要采取措施，以避免房产被设立其他的权利负担。这样做是为了防止出现房财两空的后果。

案例四：

为学区房花大价钱，学籍被占就读梦碎

案情简介

张某为使孩子获得更好教育，经 A 中介公司撮合，以 150 万元高价购得林某的学区房。双方签订的买卖合同明确约定，案涉房产学籍未被占用，违约需按房屋总价款的 30%赔偿。2023 年 5 月，案涉小区物业人员向业主调查 9 月是否有入学孩子，张某这才知晓案涉房产的学籍已被林某孩子占用。张某多次与林某进行协商，但都没有结果。张某将此事诉至法院，要求解除合同，同时要求林某支付购房款 150 万元的 30%，也就是 45 万元的违约金。经过法院的审理，法院判决解除合同，林某返还购房款，并赔偿张某 30 万元的违约金。

法官说法

本案是因买受人购买了学区房，之后发现学籍被占而引发的纠纷。房产具备学位与否，以及学位能否为买方使用，这些都是影响房产交易价格和交易意向的重要信息。卖方有义务向买方如实披露与房产交易相关的信息。本案中，林某将案涉房产学籍被占用的事实予以隐瞒。这使得张某耗费了大量金钱购买房产，然而却无法让孩子进入学区内的学校就读。林某的这种行为已经构成了严重的违约。并且，在案涉合同中，已经明确规定了学籍被占用的违约责任。因此，本院依据法律规定，解除了双方签订的合同，并判令林某返还购房款。根据合同履行情况以及林某的过错程度，本院决定酌情让林某赔偿张某违约金。违约金为总价款 150 万元的 20%，也就是 30 万元。在我国，有许多家长为使孩子不输在起跑线上，会不惜花费很多钱去购置教育质量好的学区房。然而，如果购买了学籍被占用的房产，孩子不但无法进入父母眼中的“梦中情校”，还会浪费大量的资金和精力。如果购房目的是为了使用其对应的学籍，那么就需要在合同中明确地注明这一点。同时，还应该注意核实学籍的占用状态，不能仅仅依靠对方的口头承诺。

案例五：

降低购买安置房风险，要求卖房家属签名

案情简介

2009 年 8 月，已故章甲的父亲名下有一套老宅。该老宅因拆迁而置换了某安置小区的 A、B、C 三套房屋，且尚未办理产权证书。章甲与其母亲以及弟弟签订了《析产协议》，协议约定 A 房屋归章甲所有，B 房屋归章甲的母亲所有，C 房屋归章甲的弟弟所有。2009 年 12 月，章甲把 A 房屋转让给了张乙。之后，张乙向章甲支付了购房款。2011 年 5 月，章甲把 A 房屋交给张乙使用。张乙对房屋进行装修后，于 2013 年开始入住，一直住到现在。2014 年 4 月，章甲与他的母亲以及兄弟姐妹申请进行公证。在公证中，确认由章甲的母亲继承 A 房屋。同年 11 月，章甲的母亲获得了 A 房屋的不动产权证。张乙得知 A 房屋被办证至章甲的母亲名下。之后，双方因为办证的问题引发了纠纷。张乙提起诉讼，要求章甲以及他的母亲配合办理 A 房屋的过户登记手续。法院经过审理之后，最终作出判决，要求章甲及其母亲应当配合把 A 房屋过户登记到张乙的名下。

法官说法

安置房在买卖时，由于被征收拆迁的房屋涉及祖宅、众产等情况，通常需要进行分家析产并办理证件来确认安置房的归属。在本案里，章甲在分家析产之后将 A 房屋出售，张乙有理由认为章甲对该房屋拥有处置权，并且也为此支付了购房款。然而，之后章甲通过公证的方式将房屋转移并办理证件至其母亲名下，这明显违背了诚实信用原则，所以法院作出了前述判决。购房人在购买安置房之前，需向出卖人索要该安置房完整的手续材料，要谨慎地审查其权源依据。若有必要，可向征地拆迁公司询问该安置房的具体情况，也可以要求出卖人亲属作为在场人或见证人在买卖合同上签名，以此来降低购房风险。

案例六：

卖方大意提前过户，买方二押拒不付款

案情简介

刘某借助中介公司把自己的房产以 180 万元的价格卖给了李某。合同规定李某要支付 10 万元首付款，剩下的 170 万元在房产交付的时候支付。刘某仅仅收到了李某的 10 万元首付款，在还没收到 170 万元购房余款的情况下，就提前把涉案房产过户到了李某名下。李某用该房产作抵押，分两次借了共计 140 万元。之后，李某只给刘某支付了 100 万元购房款。刘某为此将李某诉至法院，要求李某支付 70 万元的剩余购房款。同时，要求李某以 180 万元为基数，从逾期之日起至款清之日止，按照日利率万分之五计算逾期付款违约金。经法院审理，法院依法支持了刘某的诉讼请求。

法官说法

本案是因买方提前办理了房产过户，但却未能收到全额购房款而引发的纠纷。在二手房交易期间，当买方不具备支付全款的能力时，通常需要办理按揭贷款，之后再支付购房尾款，这是当前比较常见的情况。在本案里，李某在拿到不动产权证之后，就用该房产作抵押借了 140 万元。李某拿到借款后，没有及时把剩余的购房款付清，在刘某多次催促之后，才陆续支付了 100 万元购房款。李某具备足额支付购房款，却拒不向刘某履行付款义务，其主观违约恶意较为明显。李某将涉案房产两次抵押，这一行为给刘某实现获得剩余购房款及逾期付款违约金的目的带来了很大的障碍。因此，本院依法支持刘某的诉请。在房屋买卖期间，若买方未将购房款全额付清却要求提前办理过户手续，需格外小心谨慎。不然的话，很容易导致财房两空的局面。这里存在两种能够进行风险防范的方法，其一，要求买方提供相应的担保；其二，在办理贷款手续时，直接让银行将所贷款项支付至买方名下。

案例七：

延迟过户代还房贷，市场波动存在风险

案情简介

2021 年 1 月，炒房人谢某从林某处购房，合同规定除首期购房款之外的剩余银行按揭款需由谢某按时支付，并且未要求办理产权过户手续。2021 年 6 月，谢某把该房屋转卖给陈某，原房东林某按照谢某的委托，又与陈某签订了买卖合同，合同约定除首期购房款外的剩余银行按揭款由陈某按时支付。该房产登记在林某名下，且未办理产权过户手续。之后因陈某方的原因，房屋被公安机关查封，陈某也未按规定期限支付按揭款。基于此，林某把谢某和陈某起诉到法院，要求解除合同并让二人承担违约责任。谢某称，林某先将房屋出售给谢某，而后又将该房屋出售给陈某，所以主张其与林某的合同已经终止，无需承担违约责任。法院的观点是，林某是在接受谢某的委托后与陈某订立了合同。最终，法院作出了判决，解除了合同，并且判定谢某应当向林某承担违约责任。

法官说法

在二手房买卖过程中，有很多炒房现象。炒房者为了赚取中间的差价以及避税，在购房的时候暂时不要求办理产权过户。而在房屋转卖的时候，炒房者会要求原房东配合与二手买方订立合同，并且办理产权过户。这种操作模式不但违反了国家的税收管理规定，还引发了阴阳合同的纠纷。并且，还存在买房人不按时还贷的情况，这极大地增加了房产交易的风险。本案中，若林某未收到谢某的委托书，仅依据谢某的口头说辞就与陈某签订合同，或者在交易过程中证据意识较弱。在谢某事后反悔时，通常难以摆脱一房二卖的嫌疑。所以，在房产交易里，买卖双方都要格外留意交易对方是否为实际房主或购买人，对于有违交易流程的细节要特别留心，严格依照法律法规规定行事，谨慎地保留交易中的证据材料。

案例八：

中介带人看错房，合同签了也白忙

案情简介

宋女士向 A 房产中介表明购买房屋的意愿，房产中介安排人员带她前往某小区查看。该小区分为 A 区和 B 区。原本要查看的是 B 区 7 幢 601 房屋。然而，房产中介人员对小区环境不熟悉，且恰好 A 区 7 幢 601 房屋的门锁出现故障，所以实际查看的是 A 区 7 幢 601 房屋。宋女士查看过后表示愿意购买。房产中介安排了买卖双方进行洽谈，接着买卖双方签订了《买卖合同》。之后，房产中介在房产图片中察觉到交易的房产户型与带宋女士看的户型不同，便及时把这一情况告知了买卖双方，并且组织双方商谈解决的办法，然而却未能达成解决协议。因为出卖方拒绝退还宋女士的首付购房款，所以宋女士将此事诉至了法院。法院认为，民事法律行为若基于重大误解而实施，那么行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。在本案里，宋女士原本的意愿是购买经过实地查看的 A 区房屋。然而，因为房产中介的缘故，使得宋女士签订了购买 B 区房屋的买卖合同。基于此，认定宋女士对该合同内容存在重大误解。最终，法院作出判决，撤销了房屋买卖合同，并且责令出卖人退还宋女士的首付购房款。

法官说法

在二手房交易里，买卖双方通常借助房产中介公司来进行交易。当房产中介公司从事专业的居间服务时，应该仔细校对房源信息，并且要尽到必要的专业审查以及注意的义务。二手房交易的标的额比较大，并且与买卖双方的切身利益紧密相关。一旦这类合同发生纠纷，就会产生较大的诉讼费、律师费等费用。购房人在买房过程中要做到以下几点：切勿过度依赖中介公司；自身要担起审查义务，去了解房屋情况以及合同内容；避免因中介闹乌龙情形或者其他重大误解情形而引发纠纷，以免耽误购房以及产生不必要的费用。

案例九：

房产查询很重要，知情买卖风险小

案情简介

张某想要向汤某购买一套房屋，并且向汤某支付了购房定金。经过协商，双方签订了《房屋转让协议书》。接着，张某得知因为汤某的欠债问题，该房产已经被法院依法进行了查封。在有关部门组织调解之后，张某与汤某签订了《终止协议》。由于汤某没有退还张某的购房定金，所以张某将汤某诉至法院，法院判决汤某返还张某该购房定金。

法官说法

汤某出售有瑕疵的房屋时，需如实告知买受人。买方要做好风险防范工作，保障交易安全。在本案中，孙某在未了解所要购买房屋的情况下，匆忙向对方支付购房定金，从而引发了纠纷。所以，为避免纠纷，买方可以要求出卖人提供房屋的最新产权登记信息，对房产情况进行查询，以此确保买卖合同能够顺利履行。

案例十：

买房付款须谨慎，对公转账少风险

案情简介

2019 年 3 月，个人中介林某以及甲中介公司员工邱某为居中服务。在此期间，郑某与康某、甲中介公司签订了《房产认购协议书》一份，郑某认购了康某的一套房产。当天，郑某分别给林某和邱某支付了 5 万元。2019 年 6 月，郑某按照邱某的指示，又向邱某支付了 10 万元购房款，邱某把其中 5 万元转给了林某。林某向郑某出具收条，载明收到购房款并转入中介方账户监管；邱某也向郑某出具收条，同样载明收到购房款并转入中介方账户监管。之后，买卖双方因其他费用问题未达成房屋买卖协议。然而，林某和邱某都将收取的款项挪用了，卖方康某始终未收到款项。在 2022 年 7 月，郑某将此事诉至法院。法院审理后判定，康某不存在违约行为，无需承担民事责任。邱某和林某收到款项后，没有积极去履行居间的义务，而是私自把郑某的款项给占用了，他们的这种行为已经构成了违约，就应当承担违约责任。邱某是中介公司的员工，因为中介公司没有履行管理的义务，导致其员工私自收取了买受方的款项并且进行挪用，所以中介公司也应该承担相应的责任。为此，判定邱某和中介公司需返还郑某 10 万元购房款并支付相应利息；林某需返还郑某良 10 万元购房款并支付相应利息。

法官说法

在房产交易过程中，购房者常常容易因为对中介或销售人员的信任，就把佣金、租金、购房款等款项支付到中介或销售人员的个人账户。这种行为是不可取的，因为这可能会导致中介或销售人员私自侵吞房款，或者携款潜逃。正确的做法是尽量通过对公账号来进行钱款的往来，这样能够从源头避免潜在的风险。对于中介公司而言，要持续加强内部员工的培训工作，并且加强监督管控。要采取相应措施，防止购房者将款项转账至个人的账户。不然的话，中介公司都得对其员工的卷款行为承担一定的补充赔偿责任。

答记者问回顾

01

此次新罗法院与住建局联动规范二手房交易市场的初衷是什么？

新罗法院在审理案件时发现，二手房交易具有涉及面较为广泛的特点，同时政策性也较强，交易流程较为复杂，履行周期较长，正因如此，买卖双方容易引发纠纷。为保障买卖双方交易安全，我们与住建局进行联动，签订了合作框架协议。我们会不定期召开座谈会，共同致力于加强普法宣传工作，完善合同示范文本等事宜。这样做的目的是尽量减少交易中存在的隐患，使交易更加安全。同时，也能从源头上预防和减少矛盾纠纷的发生，努力让双方买卖安心，让中介服务舒心，让行业管理顺心，形成多赢的局面。

02

在二手房交易里，大部分纠纷的焦点问题是对相关交易合同条款的理解存在偏差。请问住建部门有没有发布一些容易理解的交易合同推荐文本呢？

为规范存量房交易行为，减少房产交易纠纷，加强对房地产经纪机构和从业人员的监督管理。依据《中华人民共和国民法典》合同编相关规定以及住房和城乡建设部、市场监督管理总局 2023 年 4 月联合印发的《关于规范房地产经纪服务的意见》的工作要求。我局在征求各方意见之后，打算向社会公布《房屋中介服务合同》《房屋买卖合同》推荐使用文本，以促进存量房市场交易各方积极使用。

03

房屋中介从业人员的入行门槛比较低，有部分人员没有房地产经纪专业知识，这是二手房交易纠纷频繁发生的原因之一。对于此情况，请问住建部门在对中介从业人员管理方面采取了哪些行政监管措施？

我局已逐步推出了经纪人员实名制管理制度，对房屋中介的从业人员实施实名制登记管理，并且把这项内容当作我局每年执法检查必定要检查的项目。当下，在我局进行房地产经纪机构备案并且当前从事二手房业务的人员，都需按照实名制管理制度进行登记管理。

04

买卖已经出租的房屋要注意哪些事项？

一方面，承租人在相同条件下拥有优先购买权，出卖人需在出售前如实向承租人告知相关情况，以此来保障承租人的合法权益。另一方面，租赁物在租赁期间其所有权发生变动时，不会对租赁合同的效力产生影响，也就是我们所说的“买卖不破租赁”。倘若购房人急切地想要购买房屋用于自住，然而该房屋在交易之前已经被出租，那么就有可能会遭遇无法及时入住的尴尬处境。为避免这种情况，购房人在签合同前需了解房屋是否存在租赁以及租赁期限等情况。必要时，要前往实地查看房屋现状。同时，要事先约定房屋是否存在租赁等相关问题的违约责任，以此督促出卖人按约履行合同义务。

05

二手房交易的核心在于交易资金的安全。请问住建部门采取了哪些监管措施，以保障在房证过户之后，买受人所支付的全部购房款能够安全地到达出卖人手中？

我局对保障存量房资金交易安全工作极为重视。我们已经进一步将存量房网签的相关规定予以完善。并且率先在全省推出了存量房资金监管办法。同时，委托市国有企业住房置业担保公司作为第三方监管方，从签约这个环节开始，到按揭贷款，再到缴纳税费，以及办证过户等整个过程，都进行存量房资金的监管。资金监管大大保障了存量房交易双方资金安全。

06

在二手房交易过程中，卖房的这一方，夫妻是否都需要共同签字呢？如果只有一方签字，会对合同的法律效力产生影响吗？

不动产登记具备公信力。对于社会公众来说，不动产登记的人被视为房屋的所有人。通俗来讲，房产登记就是产权登记。并且登记人拥有对该房屋进行处置的权利。房屋出售时，若不动产登记为夫妻双方，那么合同必须由夫妻双方签名才具效力；若不动产登记在夫妻一方名下，由该登记人签字的合同就有法律效力，不过，为避免后续纠纷，最好让另一方作为见证人进行签名。此外，存在买卖双方恶意串通并损害他人合法权益的情况除外。