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提问：雕叔您好！这是我第一次提问。我的预算在 600 万左右，目前在金融城有一套中大户型的房子。我打算用现款再购买一套房子，主要考虑未来的增值空间。购买时间可以是下半年或者明年。陆肖、金隅金成府以及建发央玺等这些楼盘，谁更符合我的需求呢？或者您能否另外推荐几个楼盘呢？谢谢！暂时不考虑天府新区，希望能在高新或者锦江区域。

600 个预算，已经处于成都大部分购房的高位。如果是全款购房，会受到特别的礼遇。从增值方面来讲，当下建发的价格已经比较高了，我们更对高新未来的发展势头有信心，并且单价也较为合理。首推的金隅金成府位于新川核心区，楼盘规模不大，但较为纯粹。其次看麓鸣九天，它的体量很大，产品各不相同，总价设定稍微有些高，不过单价还算在合理范围内。然后看建发央玺，对于普通购房者来说，上批次基本上是买不到的，并且单价和总价都比较高，所以将其排在第三位。此外，锦江还有 528，上批次大约 400 多万的房子还没有卖完，这个板块属于刚需类型，但是后期有很大的潜力，也在朝着改善的方向发展，买入之后就成为了“鸡头”。从选择性方面来看，有滨江樾城和禹洲晏山河。不过它们周边的基本面不太好，所以不推荐了。在高新区目前的情况来看，基本上只有你提到的这两个楼盘才有这样的价格定位。其他的楼盘，要么长时间捂盘，要么是只有刚需才有可能购买的刚需盘。

你好，成都桐梓林有 70 年产权但类似公寓的房子。2.4 万这个价格值得入手吗？还是在双流区（孩子单位附近）买房更合适呢？

70 年产权公寓式住宅指的是把已建好的公寓的商业性质变更为住宅性质。其主要优缺点如下：其一，总价较低，能够落户并读书，使用民用水电；其二，可以首付三成，贷款期限为 30 年；其三，通常靠近地铁口、公交站或者商圈，位置较为良好；其四，房子面积较小，比较容易出租。缺点方面：尽管可以落户读书，但通常不存在什么好学区。5. 总体而言，不太建议对这样的标的进行投资，它不属于 A 类稳健资产。

你好，我希望在海南购置一套小户型的用于养老的房子。请给我指点一下现在哪里比较合适呢？因为我打算全额付款，资金要控制在 80 万以内。请问购买在哪个地方比较好呢？并且需要考虑医疗和交通的问题。

海南不存在中老年飞蛾扑火的情况，然而却有海南浴火重生。海南如同第二个股市，股市会绞杀中青年中产，而海南则会绞杀中老年中产。旅游养老地产通常没有流动性，若只是作为消费随意便可，要是作为投资则应予以回避。三亚以及陵水的常住人口较多，自然条件也很优越，其房产具有一定的流动性，但是在现阶段限购限贷政策的高压之下，其他地区并不适宜进行投资。养老并非依靠空气和稳定，而是依赖便捷的生活交通以及发达的医疗。最适宜养老的地点为大城市的市区。养老地产必然存在需求，然而从投资的角度来看，它过于脆弱，不值得用真金白银去进行押注。

提问：雕叔你好！我的情况如下：我是外地人，在成都工作，社保已在成都购买了 10 年。我名下有一套在地级市的房子用于自住，还有一套在重庆的公寓用于出租，这两套房子都没有贷款。除了日常的开销外，暂时没有其他较大的开销。我的年收入到手在 35 万到 50 万之间。去年年底收回了之前在外面投资的一些资金，手中大概有 200 万。计划固定投资 100 个稳健金融产品，目的是保证流动性，防止出现大额用钱的情况。剩下的 30 个预留资金将在老家投资新的商贸生意（与他人合伙）。另外 70 个准备在成都按揭一套纯住宅，该住宅以投资保值为主，主要考虑目前自己可以居住，因为工作两到三年后要调离成都，以后要么留给儿子（儿子年仅 5 岁），要么便于出租或者转手变现。原本不想再投资房子，然而公积金不能浪费，并且三四线房子又不能触碰，所以近期依据自身实际情况对成都的楼市进行了了解。个人倾向于东二到三环之间（因为工作在牛市口，回家在东站坐车较为方便）。这几天在网上查看了一些，房源数量太多，难以准确判断。我也不想让压力变得那么大，希望总价能控制在 150 左右，购置一个小套二的房子。我看了国嘉新世界，它在牛市口，就在我公司旁边，很好租。还看了锦江国际花园、万科魅力之城、荣盛香榭兰庭等周边房子，这些房子房龄在 5 年左右，其中有一些户型我觉得还可以接受。更远一点的房子我还没去看。因为我对成都东边从牛市口到龙泉这一片不是很熟悉，只知道南边发展快，但价格太高我没资格，所以就没考虑。我这种情况有几个问题想请教。其一，方位选择在牛市口到东三环之间是否过于局限呢？从投资、便于出租或者转手变现的角度来看，是否可以往大面方向发展呢？或者就选择牛市口附近那种房龄稍大一些且较为成熟的房子呢？其二，东站附近的楼盘空间情况如何呢？我去转了转，感觉那里还是像城乡结合部一样。4. 我现在租住的国嘉新世界对面乐天附近，仅隔一条马路，方位相近，但价格却相差差不多一倍。我在纠结是该选择大盘次新房还是只看重地段。以上这些，请你给我指点一下。

你好。从综合情况来看，你当下具备成都社保购房资格。成都的情况是，你购买的是首套房，不过顺位度相对不高。在这种情况下，你可以去寻找那些有剩余房源的新房进行捡漏，也可以主要致力于购买二手房。好在房贷是以首套房来计算的。70 万首付，能够买到总价至多 233 万的房源。如此一来，贷款总额为 163.3 万。按照目前成都的贷款利率，商贷 30 年等额本息的月供大概不到 1 万。以你目前的收入水平，完全足够。若加上公积金的成分，月供会更低。这样的利率和杠杆，很值得果断出手买房。以上是我们推荐给你的预算总价，这个总价带来的压力其实不大。然而，如果你希望压力再小一些，将总价控制在 150 万以内，那么确实可以购买一个小套二，用于自住或者出租投资等。国嘉新世界这个楼盘的地理位置非常好，但是楼盘的品质和地段的开发受到了限制，并且学区也较为一般，所以这些年来，它的价格一直不温不火，与二环一街之隔的攀成钢板块相比，差距极大。你买入后，至多能实现保值和获得出租收益，而房价本身大幅上涨的可能性较小。锦江国际花园较为闭塞，靠近铁路线，发展潜力不是很大。万科魅力之城属于成华区成渝立交板块，整体情况稍作改善，目前价格较为温和，不过房龄稍显老旧，对于自住和交通方面来说是没有问题的。150 万的预算，仅局限于牛市口到东三环范围确实存在局限性。如果在两三年内只是为了自住，那问题不大；但要是为了投资增值，就可以适当放宽一些地段。大面方向是可行的，不过见效至少要到 2024 年，也就是 3 年多的时间，你是否愿意等待呢？对于牛市口的老房子，我们已经不太建议了，因为现在大规模拆迁的可能性不大，而带有学区的老房子价格又一直居高不下。东站附近的情况还可以，那里的地块比较多，开发密度会随之跟进，未来有机会跑赢大市。不过前提是楼盘比较新或者品质较好（比如万科魅力）。前面我们已经进行过分析，70 万稍微有点少了，如果预算能够适当放宽，我们还是更倾向于选择套三，这样在以后的流通性方面会更高，收益增值也会更大。如果预算是 230 万，我们建议可以看看以下这些板块和楼盘。三圣乡有绿地 468 公馆、东御佲家、首创娇子 1 号；成渝立交有万科魅力之城、新里柏仕公馆；东郊记忆有蓝润 V 客东区、中海新华府；建设路 SM 广场有蓝光 COCO 时代、龙湖三千城；大面有龙湖三千庭、世茂城、龙城 1 号，还有万科金色城市。国嘉新世界与乐天不属于同一个板块。乐天所在的攀成钢，其整体城市品相较为良好。然而，国嘉新世界周边大多是相对老旧、破旧的房屋。并且，国嘉新世界的楼盘品质以及学区情况都较为一般。正因如此，目前两者的价格差距较大，也能让人看出再次购买国嘉新世界并非是明智的行为。我更倾向于建议购买大盘的次新房。

提问：想给孩子买个套二，总价约 160 万。目前看中了塔子山旁边的锦东庭院，有 68 平的小套二和卓锦城四期 89 平的大套二。卓锦城的价格稍高些。主要是自住，不过以后会进行置换。该如何选择呢？哪边的升值空间更大些？目前仅能支付首付，还贷方面存在一定压力。手中拥有一套位于川师北门旁的套三旧房，其估价为 140。面临着是先将其出售后再进行购买，还是先购买后再出售的抉择，同时也在考虑一年后进行还贷的事宜。或者在出售之后，凭借家庭第二套房的资格进行购买，并使用公积金贷款，以减少还贷利息，想知道这样做是否可行？谢谢！

建议选择卓锦城 89 平的房子，尽管价格稍高一些，但从后期升值和出售的角度来看，89 平的房子优势更为明显。今年并非卖房的最佳时机，建议你先购置房产，等市场回暖后再进行出售。

雕叔最近对一套产权证尚未下来的二手房产生了兴趣。可以购买这样的二手房吗？在交易时需要留意哪些方面的问题呢？

如果房子已经交付，你也可以先入住。

提问：雕叔，2019 年大连房产上涨了近 24%，现在是否适合投资呢？东港有 70 年产权的小户型房子，价格近 3 万/平，这种房子适合投资吗？另外，请推荐几个适合投资的楼盘。谢谢。大连和沈阳，哪个更适合投资呢？另外，为什么房子越建越多却越有人买呢？

大连刚经历了一波上涨。外贸型城市最近在经济方面受到了较大影响，就业情况和人口数量都不太乐观。在北方地区，投资最被看好的是沈阳。同一省份中，大连近郊的地铁房价格都在 2 万以上，而沈阳的地铁房价格在 7000 到 8000 之间。即便沈阳的地铁房一年哪怕上涨 3000 元，依然交易非常火热。所以，如果你是进行纯投资的话，就去沈阳吧，多持有几年，其回报率要比大连高。房地产行业呈现出买涨不买跌的特点。一方面是财富效应，在房价持续上涨且人们越涨越买的过程中，部分购房者的买房行为是有理性和价值支撑的。然而，不能排除有一些购房者，在看到财富效应后，买房时看重的不再是价值，而是价值预期。正因如此，对于普通商品可以通过降价促销的方式来去除库存，但对于房子这种资产，去库存却是通过涨价来实现的。

提问：雕叔你好，我是新人来报道啦。我生活在四川美丽的广安。这是我首次提问呢。广安这几年新开发的楼盘数量很多，我不太清楚该怎么选择。就广安这个地方来说，枣山片区和东南片区，你认为在哪买房更好呢？我的预算大概是 60 个左右，打算买房子自住，非常感谢！

广安的这两大板块目前都在发展中。一个是枣山新势力板块，另一个是官盛新贵族板块。感觉这两个板块比东南片区规划得大。土著们建议购买东南片区的房子，因为那里学校、医院、银行、菜市场、娱乐餐饮等设施全都有，各种配套十分齐全，生活自住更为方便。而枣山现在发展速度较快，但学校和医院等配套设施不行，发展状况不如东南片区好。另外，说说三四线城市买房的要点：1.尽量购买学区房。任何城市都对学区房有强烈的追求，三四线城市的学区房房价保持稳定且有上升趋势；尽量不要购买楼梯房，因为楼梯房是上个世纪的产物，它存在车位不足、花园不大、外立面不好看以及居住舒适性低等问题，这种产品通常流动性差，在未来出售时，由于年限更长，贷款也更困难；尽量购买标杆盘。你所在的地级市中最好的那几个楼盘，它们价格较贵。然而，每个城市都有精英商界成功人士，这些人士对居住舒适度的要求不会低于一线城市。买入这样的房子，意味着后期的流动性不会太差。总的来说，随着收入水平的提升，人们对生活质量的追求也在不断发生变化。在三四线城市买房时，一定要购买符合现代人居标准的优质住宅，这样才能实现保值。

提问：雕叔，我目前居住在武侯区，拥有一套二楼的多层住房，这套房子是 10 年购买的二手房，虽算老旧但不破。现在已经找到了买家，准备马上进行过户。另外，今年因为小孩读书的原因，在东大街购买了一套小房子，主要是用于挂户口，目前无法出售，需要等到两年后。我计划在锦江区市中心锦二学区或者天府新区 B 或 C 学区购买一个大平层或者一栋别墅，价格在 600 万以内。市中心仅有二手房。我们看了恒大都汇华庭和时代豪庭，对这两个小区的小区环境和户型都不是很满意。朋友住在麓湖生态城云树，他建议我们去那里购买新房或二手房。然而，现在麓湖生态城那边的配套情况，除了哈密尔顿小学之外，其他配套都较为欠缺。不过，小区环境确实不错，只是价格给人的感觉有些偏高，单价在 3W+以上。看了一些别墅，比如三利宅院白云渡、和贵南山上、蜀郡、和泓半山、蓝山国际伯爵山。因为 600W 的预算，其他的都没看上。目前只对伯爵山的一套双拼比较有感觉，它是 320 平的清水房，在开发商那办理更名，价格为 550W。原业主 2013 年至今买了好几年，涨幅似乎不多，至今没有翻倍。看了之前的几篇文章，都建议最好不要碰别墅，所以目前在犹豫。而且伯爵山属于天 B 学区，小学和中学都不太好。但是这套双拼的户型、采光以及小区内的环境都让我们很满意，一个月 960 元的物业费还能免费停两辆车，而市区一个大平台的物业费加上一辆车的停车费就不止 1000 元了。我们目前的想法为：购买一个兼具投资与自住功能的房子。其一，是为了实现保值增值；其二，是想要拥有一个舒适的居住环境。家中有两个孩子，一个在天新上中学，一个在锦江区上小学。我们一直居住在一楼，也担心平时在家会对楼下邻居产生影响。特此恳请您给予指导，究竟是在天府新区购买房子，还是在市中心买房呢？在天府新区购买别墅，还是购买大平层呢？如果您建议购买其中一个，那么哪些盘的增值空间较大可以被推荐呢？谢谢！

感谢你的赞赏！你们目前有改善自住和学区以及增值的目的需要解决。在市中心，很难找到同时满足这些目的的房源。目前你们的预算通常只能在改善和学区这两个方面做出选择，二选一。你们看中的时代豪庭和恒大都汇华庭，严格来讲不算最好的学区房，并且这两个小区的环境和户型都不是很令人满意。我们更建议你选择天府新区的改善楼盘。其中，伯爵山楼盘地理位置较为优越，它更靠近主城区。不过，该楼盘存在两个问题：其一，它属于小众楼盘，市场溢价能力较差，成交情况低迷，投资属性不足；其二，它属于天府新区 B 学区，在天府新区内部能排名第三，但放眼整个成都来看，其学区表现较为一般。如果要兼顾自住改善、学区以及投资，我们更建议选择具有市场号召力的麓湖片区，也就是 C 学区。目前 C 学区主要有两类情况，一类是麓湖业主可以正读哈密尔顿小学，另一类是天府公园西板块（大概率）可以正读天府七小、天府七中。选择大平层是完全可以的。可以将目光聚焦在天府公园西板块，重点关注二手房板块的蔚蓝卡地亚花园城，新房则看万科天府锦绣等。无论怎样选择都没有错，主要是看在你的预算范围内，对楼栋、户型、朝向等因素进行综合比较。此外，若你能获取高新南区的购房资格，我们建议可以选择那些既能兼顾学区又能进行改善的楼盘，例如位于金融城附近的中海九号公馆、人居天府世家以及仁和春天国际花园。

提问：雕叔，您好！我关注您已经有很长时间了。请问，现在有位于金牛区交大路附近、房龄 15 年的小套三房子，还有犀浦的新房套五清水房。这两处房子的开发商都比较小，我感觉它们的增值能力特别差。我想腾挪一下资格，准备上车买房。我看过天新的保利、中海等楼盘，确实很不错，但是那里不在我的生活圈内。我也看过保利时代和中铁御华府。我准备卖掉交大路的房子，入手保利时代。您觉得这样做怎么样？确实，我现在手头的学区都不太好。保利时代的学区也一般。但是，天新的生活圈不在那里。这是一件令人遗憾的事情。不知道保利时代那边未来将会如何打造学区。

回答：你好！15 年房龄的房子再过几年就属于老房了。在成都，一般房龄超过 20 年的房子，其升值潜力都不是很大。天新适合进行改善性购房，但现在买入的话，至少需要空置几年以上。保利时代修建高价的那一边，有几块地一直没有拆除，据说涉及铁二局，从外观上看可能会显得有点混乱。西北桥往一环的路口，小摊贩比较多，可能会给人一种嘈杂的感觉。旁边的火车北站因成渝中线而延迟。这是个重点项目，我觉得改造后潜力很大。从地理位置看，保利时代属于中优。等周边改造估计得花一段时间。若改造好了，价格就不会是现在这样了。想想当年南门刚开始发展时，很多人嫌偏僻不方便，如今已大不一样。至于保利时代的学区，好像旁边在修建小学，是两个学校合并的。卖15年的套三卖保利是得行的。

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