新一波购房“礼包”正赶来。5 月 15 日深夜，合肥市发布了一项重磅通知，即《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》（下称“通知”）。通知内容涵盖多个方面，有实施购房补贴这一举措；有对销售政策进行优化；还有促进二手房市场的流通；支持“卖旧买新”的相关内容；推广了房票安置；提高了住房公积金贷款额度；对新发放首套住房贷款利率进行动态调整；优化了个人住房贷款首套房的认定标准；加大了改善性住房的供给；以及增强了保障性住房的供应力度等，一共 10 个方面。其中，最受关注的一点是首套房认定标准的放松；另一点是公积金贷款额度的提高；还有一点是最高 10 万的购房补贴。

合肥在这轮政策优化中不是最积极的城市，然而其调整力度具有典型性。近期安徽芜湖在合肥之前发布了购房补贴政策，在满足一定条件时，夫妻购房能够获得最高 40 万元的补贴。

与此同时，多个城市亮出了招揽人才的重要举措——买房即可落户。5 月 9 日的杭州楼市新政包含“买房可落户”这一项。并且，佛山、南京、杭州、沈阳等多个热门城市近期都借助购房落户以及优化积分落户等政策来吸引更多新市民。

业内分析人士指出，在热点城市进行盘活支柱产业的动作，同时加速人才流动与资金流动。通过这些动作，能够改变市场预期并激活流动性。在此情况下，新一轮优化政策已经到来，各地的人才大战即将开始。

政策“组合拳”升级

4 月份，全国楼市相较于 3 月份降温较为显著。传统的“金三银四”表现不佳，成色不够充足。稳楼市的急迫性有所提升。在这样的背景之下，消化存量住房所面临的压力以及对增量住房问题进行优化，成为各个城市的首要任务。中指研究院华东大区常务副总高院生觉得，2024 年合肥的新房整体处于较低位的运行状态，在 2024 年的 1 月至 4 月，成交面积仅仅为 67.55 万平方米。在此背景之下，合肥推出了新的政策。这一政策涵盖的内容十分全面，同时力度也比较大。它能够有效地激发市场的需求。

其他城市除一线城市外目前基本已解除所有限制性政策，楼市进一步优化的政策空间较为有限。同策研究院研究总监宋红卫表示，各地优化政策主要用于解决两个方面的问题：其一，将购房人群的基数进行扩大；其二，把购房的门槛和压力降低。

合肥的一位业内人士向 21 世纪经济报道记者表示，合肥市场的“好”具有相对性。实际上，自去年 5 月市场转冷之后，合肥的土地供应开始减少，进而导致市场的新房供应也越来越少。所以，对于预算在 200 万至 300 万的购房群体而言，合肥的购房补贴会有一定的吸引力；而对于高端改善型购房群体来说，其吸引力较为有限。他指出，合肥采取了多种举措来对楼市进行优化。从短期来看，这些举措能够促使那些处于犹豫观望状态的群体进入楼市。而从长期来看，其效果究竟如何，还需要进一步进行观望。

实际上，各地在对楼市政策进行优化调整。这背后的逻辑是要盘活支柱产业。只有把支柱产业盘活了，才能够盘活大众的预期。例如合肥，它瞄准的是全国的科技型人才，其中包括新能源领域的人才以及量子通信领域的人才等。

5 月 16 日是合肥新政的首日。有来自六安的客户直接开车前往之前就看好的某楼盘并交了定金。许多楼盘最直观的表现是客流量有所增加。例如，据合肥当地媒体的报道，包河某楼盘案场的负责人称，“在新政之前，日均的线索量大概是 70 组，而今天还没结束，线索量就已经涨到了 130 多组”。

各地在扩大购房人群基数方面各显神通，除了合肥。有的通过购房落户来增加潜在购房人群规模，有的通过人才引进等方式来增加潜在购房人群规模。并且，各地还降低了购房门槛和购房成本，使得有购房压力或者收入较低的人群能够进入市场，这也是加快购房转化的有效手段。

值得关注的是，4 月 30 日中共中央政治局会议透露了重要消息，此消息与房地产调控相关。会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。同时，自然资源部发布了《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》，要求从土地供应源头对城市房地产库存进行控制。

宋红卫觉得，中共中央政治局会议针对房地产提出了诸多目标，这些目标既包含了存量方面，又包含了增量方面，同时还涉及到保障房。所以，将多个目标合为一体，这也是各地政策组合拳所追求的目的，通过回购二手房，使二手房能够带动新房，以此来提升新房的去化速度，并且把收购的住房用作保障房。“一鱼三吃”这种方式也是各地政策的一个特色。此外，为加快政策的传导效应，实施了人才补贴。此外，为加快政策的传导效应，实施了税费减免。

加速预期扭转

近期，各地房地产行业调控的组合拳开始陆续出台。

从供给端进行观察，依据市场去化周期而对供地进行调节的措施，能够进一步优化和改进供求关系。各地基本上解除了限价，并且鼓励产品进行创新，还积极推动以旧换新，以此来满足改善型的购房需求。在未来，供给端政策的效应将会越来越显著。

从需求端进行观察，首付被降低，利率也被降低，公积金贷款额度得到提升，购房者的门槛降低了，成本也降低了。与此同时，各类税费补贴以及减免措施让一二手房交易环节被激活，市场交易的活跃度正在逐步提高。各个地方还在对落户进行放宽，在人才引进方面尤其给予了很大的购房补贴，为市场注入了新的需求。在需求端政策的作用下，市场出现了成交量的复苏。

4 月 27 日，南京开始实施“以旧换新”举措。其有效登记的数量达到了 3044 组，同时完成新房意向认购的数量为 365 组。第三方机构的数据表明，在杭州楼市新政发布后的首个休息日，也就是 5 月 12 日这一天，二手房的咨询量有了 34%的增长，新增的买卖房源量增加了 12%，中介的带看量急剧上升了 76%，下定的数量更是大幅度地增加了 107%。

镜鉴咨询的创始人张宏伟提出建议，降低首付比例这一措施，能够成为一手房、二手房联动去库存的关键政策；补贴和减免交易环节税费的措施，也将成为关键政策；二手房带押过户的措施，会成为关键政策；卖旧换新的措施，将成为关键政策；购买一二手存量房做保障房的措施，同样会成为关键政策。这些政策有助于提升市场交易的信心。同时，出险房企的债务重组工作在逐步推进，保交楼工作也在逐步推进。市场上已经探索出了多种不同的化险模式。随着行业的出清，市场买卖交易的信心得到了重新塑造。

张宏伟认为，政策落地且执行力增强。楼市去库存的力度在未来会持续加大。市场的供求关系在未来 1 到 2 年内会逐步得以改善。届时，楼市将会步入一个相对健康的发展轨道。