现阶段楼市整体处于相对稳定状态，未出现大起大落。然而，很多人存有担忧，因为随着时间的推进，决定房地产走势的各项因素都在发生改变。显然，未来房产价值的变化不能依据过去或现在的思维方式来进行判断。

本文以价值 100 万的房产为例进行说明。实际上，如今 100 万的资金，在小城市仅能勉强全款购买一套普通商品房。而在大城市，大概也就够支付一套商品房的首付款，之后还要偿还月供。因此，有调查表明，我们家庭 80%的财富都集中在房产上。不少人所关心的是，这样一笔数额巨大的财富，10 年后可能会值多少钱呢？先不妨来听听一些专家对未来房价和房地产的看法。

北师大金融研究中心的钟伟主任一直以来主要持看多房产的观点，他曾公开表明，自己对房价必涨的观念发生了彻底的转变，并且还劝告大家在大多数情况下不要买房。与他观点相似的还有马云，他虽然并非房地产界人士，然而由于在商业领域取得了巨大的成功，所以还是有很多人在意他的观点。他说得很清楚，过去曾建议员工买房，但现在建议年轻人应该选择租房。从他们的观点能够看出一个中心思想，其本质是觉得当下的房价已经处于较高水平，购买房屋并不划算，同时还面临着房价下跌的风险。

有一些坚定看多楼市的专家，像经济学家董藩。他在 2013 年就提出了相关言论，称北京房价 25 年后会涨到 80W，全国房价会达到 9W。他的这些话，不仅遭到众多网友的猛烈抨击，还引来了人民日报的严厉批评，被认为是一个笑话。董教授爱较真，随后对这个批评进行了回复。他解释说，他的说法是有依据的，既有数据方面的依据，也有理论方面的支撑。比如，支撑未来房价继续上涨的因素包含城市化、家庭裂变以及货币因素等。

当然，有一些专家是比较理性的。例如独立经济学家马光远，他提出了 3 个“20%”理论。这是什么意思呢？他在 2020 年 6 月就表明了观点。他认为热点城市的房价会反弹。基于经济不能出问题的“底线思维”，在接下来的 10 年里，只有 20%的城市具备买房价值。即便在大城市中，也仅有 20%的楼盘值得购买。还有 20%值得关注的是开发商，只有这部分少部分的开发商能够生存下去，其余的都将不复存在。说到底，未来房地产市场会有不同的情况出现，即会出现分化。曾经一涨所有都涨的那个时代已经成为过去。

显然，每个专家都拥有自己的立场，并且有其支撑的理论。倘若让他们一同进行辩论，多半情况下谁也无法说服谁。这些大咖级的人物，他们的思维可不是普通人能够企及的。另外，有内行之人结合当前以及未来房地产所面临的状况进行了一番分析，看看是否有道理呢？

总体来看，房地产以及房价走势与我们的人口、货币和调控政策紧密相关。这是“硬性”因素，客观存在。要弄清楚未来的趋势，就需要从这三个方面着手。那么，未来可能会出现哪些变化呢？不妨简单进行观察。

从人口方面来看，“7 普”人口数据公布之后，尽管出生人口的增长速度有所降低，然而总人口依然在持续增长。因此，即便未来的增长速度进一步下滑，但是对于未来 10 年的住房需求所产生的影响变化不会太过显著。并且，家庭小型化还会进一步促使一部分住房需求得以释放。不过到了 2030 年之后，这种情况就难以确定了，具体情况还得依据未来 10 年的人口政策来判断。

在货币方面，观察过去 20 多年的情况可以发现，货币供应 M2 与经济增速呈现出高度的一致性。也就是说，当经济增速较高时，货币增速也会较高。从统计数据来看，分为两个阶段。2016 年以前增速均在两位数以上。从 2017 年开始进入到个位数增速。只是由于去年的特殊情况，才又重回两位数增速。实际上，到 2021 年之后，M2 增速已经回到了个位数增速。一切又回归到了正常状态。不难发现，未来如果不出现特殊情况，随着经济增速逐渐放缓，M2 的增速会继续下降。也就是说，钱的贬值速度也会随之放缓。

楼市调控在政策方面，当下主要是行政层面的，像房贷利率、限购以及限价等这些措施。然而，这只是现阶段维持市场平稳的临时办法，最终还是得依靠长效机制来取代，实际上这里面就包含房产税，甚至还有空置税。前几天，国家的四个部门释放出了有关房产税的改革试点信号。这无疑使房产税工作向前迈进了一步。由此可以看出，房产税早晚是要出现的，并且其推进的进度在加快。现在，不少业内专家都有一个共同的认识，那就是房产税最先有可能在楼市的热点城市开始推行。

其实，人口和货币因素不能确定。房产税是未来抑制房价上涨的“利器”。从征收房产税的国家来看，炒房现象虽不能说完全杜绝。从人均住房套数看，国际家庭户均住房套数为 1.1 套，而我们有 1.5 套，这说明炒房现象比较普遍。假如房产税开征，住房持有成本会明显增加。如按美国 1%-3%的税率征收，100 万的房产 1 年需缴税 1-3 万，租金未必能弥补这个持有成本。这势必会让持有多套房的家庭释放出大量房源。从这个角度而言，房产税一征，即使房价跌不了多少，但大涨的可能性基本不存在了。

当然，这只是从大的方向来进行分析。具体到各个不同的城市，情况又会有所不同。所以，要说清楚 100 万的房产具体值多少钱，是不太现实的。需要结合具体的区域、城市以及地段等因素，才能够最终判断出它大概的价值。梳理起来，不外乎有两条。

优质城市群核心地段的房产价值仍然会长期坚挺

从现在的发展趋势来看，长三角城市群、大湾区城市群、京津冀城市群是我国最为顶级的城市群。这些城市群聚集了最为优质的产业资源、科研资源、教育资源、医疗资源和文化资源。它们的吸引力非常强，人才不断在这里聚集。尽管人口出生率有所降低，但依然能够吸引其他地方的人口。总的来说，这里的大部分地方以社会精英为主，购买力较强，住房市场需求较为坚挺，尤其是核心地段的房子，不用担心其会贬值。

城市的外围部分以及人口净流出的那些城市的房产，除了用于满足基本居住需求即刚需自住之外，不存在什么能够保持价值稳定的价值。

房子的最终用途是居住。没有人口的地方，必然会变得混乱不堪。像此前所说的乳山、鹤岗等地方，它们无一不是人口净流出的城市。随着房子持续不断地建设，空置的房子越来越多。当市场上的房子供大于求之后，房产的价值就会逐渐降低。从以往的情况来看，主要是以资源枯竭型城市和老工业转型不顺畅的城市为主。有一种情况，在大城市中，远郊和外围区域的房子是这样的。因为一座城市的主要资源不会投放到这里，所以更多的就业人口无法导入。而没有人口支撑的区域，自然也就不会有什么价值。

不过话说回来，在任何地方，自住买房都是可以理解的，这属于刚性需求。然而，如果还期望房产财富能够保值增值，那就又是另一回事了。一方面，需要降低自己的预期，因为房地产最好的时代已经结束了。另一方面，还得在城市和地段上多下功夫，因为买房只赚不赔的时代也已经离我们而去了。