文/顾天杰

用四个字，可以总结2018年楼市，没穿西装。

这一年，北上广深的光环有所褪去。永远上涨的神话被打破了。京沪的人口全面开始收紧。广深加大了引才政策的力度。

这一年，新一线城市的发展态势整体呈现退潮的状态。其中，明星城市杭州的房价和成交量都出现了下跌的情况。原本热门的万人摇号购房场景不复存在，转而变成了土地流拍、新房流摇的局面，就连明星长租公寓也出现了爆仓的现象。由此可见，这一届的杭州年轻人着实不容易。

这一年，楼市有四个表现较好的城市全面转变了态势。厦门的楼盘出现了低于楼面价的大规模抛售情况。苏州的地王项目处于一种仿佛在装睡的状态。因为一旦入市就会亏损，所以索性就不建造楼房了。

这一年，房企节衣缩食，全面审视自己。

年末时，房企都在进行集体大补血的行动，它们发行的债券金额从几亿到几十亿不等，并且融资成本一直处于不断走高的态势。国有房企把握住这个机会进行捡漏，在核心城市大量获取土地。那些一直顶着高周转、高规模以及高负债而疯狂奔跑的房企，已经到了需要进行转型的时刻。

统计局 11 月的 70 个城市数据表明，一线城市北京的二手房价格下降了 0.6%，上海下降了 0.1%，广州下降了 0.3%，深圳下降了 0.2%。31 个二线城市的二手房环比涨幅在 11 月与 10 月是相同的。35 个三线城市的二手房价格上涨了 0.4%，并且涨幅比之前回落了 0.1%。

一二三线楼市，终于开始了神同步。

北上广 永远上涨神话不攻自破

北京上海划定了人口红线，2017年常住人口双双下降。

上海提出，在 2020 年之前，要将常住人口控制在 2500 万以内。《北京城市总体规划 2016 年至 2035 年》明确规定，到 2020 年，北京的常住人口规模必须控制在 2300 万以内。

两大超一线城市，2018年被强力控制。

年中起，上海楼市呈现价跌量升态势。一手房实施限价且摇号，这使得刚需改善型购房的门槛得以提高，市场成交量也随之下降一个台阶。自 2017 年 6 月起，成交量一直徘徊在 1.2 万套以下。到 2018 年 5 月，成交量则在 1.6 万套附近徘徊。

降价效果，太明显了。

中心城区板块，一手房的供应几乎为零。二手改善房源价格下调之后，那些连挂牌已经一年以上的房源也能够快速成交。对于想要置换高级住宅或豪宅的卖家来说，他们甚至愿意给客户留出 5%到 8%的价格下降空间。

贝壳研究院的数据表明，在 11 月，上海的一二手房成交价相较于 10 月呈现出下跌的态势，下跌幅度为 4.1%。从 5 月开始，链家的成交均价连续 6 个月处于下跌状态，并且创造了近 27 个月以来的新低。

北京遭遇政策重创，迎来长达一年的量价齐跌。

中原地产数据显示，到 2018 年 6 月 20 日为止。北京的二手房住宅在 6 月签约了 9750 套。这是从 2015 年开始连续 4 年当中的最低点。

年末的情况不容乐观。北京统计局的数据表明，在 1 到 10 月期间，商品房的销售面积为 461.4 万平米，与去年同期相比下跌了 24%。诸葛找房的数据显示，11 月份北京市二手房的挂牌价为每平方米若干元，相较于上一个月环比下跌了 0.59%，并且挂牌价已经连续 3 个月呈现下跌的态势。房东们难以继续支撑，于是开始挂牌出售房屋。

2006年以来，北京二手房成交量，基本三年一轮回。

2009 年是历史成交大年，原因是 4 万亿；2013 年是历史成交大年，2016 年也是历史成交大年，这两年是通胀、需求和政策叠加的效果；2008 年是成交低谷，对应的关键词是金融危机；2011 年是成交低谷，对应的关键词是限购；2014 年是成交低谷，对应的关键词是经济低迷；2017 年是成交低谷，对应的关键词是调控升级。

安全垫最厚的一线城市，提前进入微利时代。

不要被北京那 316 亿火热的土地拍卖所迷惑，也不要被深圳 200 亿的成交所迷惑，更不要被富豪刚需抢房的盛况所迷惑。目前回暖的迹象还没有出现，只是在唱一出戏，让一小部分人提前进行货物的购入。

房企忙着刷漆 改名字啰

2018 年，房企掀起了改名潮。同时，从资金方面到土地方面，还展开了一场轰轰烈烈的供给侧改革。

为了年底拿地，房企们先是来了一场大补血。

资金链紧绷的房企在 11 月完成融资后，终于可以暂时松一口气了。

10 月和 11 月，新一轮房企融资呈现出两个特点。其一，金额方面较为庞大；其二，融资成本呈现出越来越高的趋势。

同策研究院的数据表明，10 月房企的融资成本达到了历史上的峰值。58 安居客房产研究院的报告显示，在 2018 年的 1 月到 9 月期间，销售额位居前 50 的房企，其融资成本与去年相比平均提升了 1%，而融资金额与去年相比减少了将近三成。

房企资金链紧张时，土拍市场就会进入冬季。中指院最新发布的数据表明，在 10 月，300 座城市总共实现的土地出让金总额为 2361 亿元。这个金额与上月相比减少了 25%，与去年同期相比减少了 40%。

地方政策为了成功出让土地而保驾护航，规定以 50%溢价起拍，那是过去的美好景象。7 月时南京取消了竞价达到限价 90%需现房销售的规定，北京则采用了共有保证金制度，以此来减轻房企的资金压力。

低溢价且竞争者少，具有国有背景的房企终于寻觅到了重大机会。在 11 月 26 日，北京成交的 12 宗地块里，有 8 宗地块被央企、国企或者联合体成功竞得。

前两年进行了高周转、高规模且高负债率扩张的房企，如今来到了转型的重要时刻。那些无法进入头部阵营的中小房企，既缺资金又缺规模，仅有被淘汰的命运。像万科这样的头部房企，也在部分地区通过降价来换取销量，以加快资金的回笼。

网红城市 全面退潮

2018年度房地产最悲催的城市，可能是杭州。

一年之间，从万人争抢房子到摇号数量不足，房租和房价都在下跌，新业主在选房时犹豫不决，老业主忙着维护自身权益，长租公寓出现危机，这一届的杭州年轻人，实在是不容易。

杭州二手房成交情况较为清淡。杭州住建委的数据表明，二手房成交在 5 月达到了高峰，接着便持续下降，9 月的二手房成交套数为 2554 套，并且这个成交量仅比 2018 年 2 月的成交量要高。

贝壳数据表明，11 月的二手房成交均价是每平米若干元。11 月二手房成交均价相较于 10 月下降了 4.53%。

杭州房价、成交量双跌，曾经的楼市四小龙转向了。

合肥作为四小龙的领队城市，在 2018 年再度登上头条。然而，此次登上头条的原因却是不能降价。

9 月 20 日，合肥院子进行打折甩卖活动。该项目推新时，均价从 2 万元/平米降低到 1.5 万元/平米，甚至最低可达 1.3 万元/平米。折价幅度在 25%到 35%之间。这使得老业主瞬间亏损 100 万。大批业主前往营销中心，以发泄心中的不满。

有一个楼盘位于庐阳区，之前曾宣称降价 6000 元/平米，还称对外地户籍不限购。接着遭到了投诉，合肥市房管局监管办前去进行核实，要求开发商让不符合要求的购房者办理退房手续，之后楼盘价格又涨了回去。

网红城市厦门，开发商居然低于楼面价割肉卖房。

房天下官网表明，厦门翔安金茂悦当下的均价为元/平方米。该项目在厦门网上房地产所显示的拟售价格是元/平米。原本是一个预计售价 4 万的楼盘，最终降价至元/平米，并且比楼面价低 1451 元/平米。

南京不再有2017年万人抢房的盛况，地王项目入市即亏。

浦口区雨山路的保利云禧项目，又出现了一成首付购房的情况。一成首付最早在 2007 年的南京楼市出现，之后成为常用手段，每当市场行情不佳时，开发商就会拿出来使用，以时间换取空间。

苏州的地王项目，幸运的房企鼓起勇气推盘入市，接着便直接遭遇亏损。更为严重的是，有的房企直接躺在地上仿佛在装睡。

明年宽松？不存在的

久旱盼甘霖，任何一丝消息都会被解读为宽松。

12 月 12 日，发改委将《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》予以印发。

消息在朋友圈迅速传播开来，大家认为，这下龙头房企的融资应该会得到放松了。股市中的吃瓜群众甚至发起了一波关于房企的讨论，这使得楼市板块的股票出现了大幅上涨的情况。

12 月 14 日，发改委新闻发言人孟玮表明，核准的企业债券目前仅针对棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目，而不支持商业地产项目，这仅仅是一场持续 36 小时的空欢喜。

大环境的情况是预期处于宽松状态，而实际是在收紧。到了 11 月这个时间点，全国楼市进行调控的次数达到了 405 次，与 2017 年相比增加了 80%。

唯一欣慰的可能是，房贷利率见顶，刚需改善迎来了窗口期。

融 360数据表明，11 月全国首套房贷款利率的平均值是 5.71%，今年首次与上月的数值保持一致。二套房贷款的平均利率为 6.06%，比上月下降了 1BP。在这些数据中，一线城市的利率出现了回调，而二三线城市的利率情况既有回调的，也有略微上涨的。

10 月起，多个城市的银行一同开始降低房贷利率。杭州的首套房贷利率最先调整，从原本的上浮 15%降低到 10%。二套房的利率也有松动，北京的二套房房贷利率下调至 15%。广州的二套房房贷利率下调至 10%。南京的二套房房贷利率下调至 16%。深圳的二套房房贷利率下调至 15%。并且放款速度很快，在一周内就能完成放款。

2019年楼市怎么样？

房企持续进行大规模的优化工作，着重强调人员的投入产出比。对于那些有买房或卖房需求的客户而言，千万不要被市场上出现的任何细微变化所扰乱，要清晰地梳理好自己的现金流情况，妥善地运用手中的房票。

楼市不涨不跌，反应真实温度的二手房降温。明年政策将持续。

保持理性，对于有刚需且性价比好的东西可以购买。而对于进行高杠杆投资入市的情况，一定要小心。首先必须要确保自己的资产不会被掠夺。

看完就完事儿啦？

原创不易，大家动动手指

点个赞再走呗~