年底和新一年开始之际，通常是各大机构和专家预测房地产走向的时候。有七大预测、八大判断、十大猜想等诸多内容，令人目不暇接，难以分辨谁的预测可作为未来决策的参考依据。我看到了一篇预测报告，这篇报告给人一种眼前一亮的感觉。我总觉得报告里的判断似乎和自己的想法是一致的。这篇报告是清华大学中国经济思想与实践研究院发表的，是一篇关于 2024 年中国经济展望的分析预测报告。如果没有意外的话，或者说大概率是正确的。

这是一篇经济方面的报告，然而报告中明确指出，在判断中国经济时不可能不谈及房地产。就当前的房地产现状来看，报告给出了“形势非常严峻”这一表述。中央经济工作会议提出了“先立后破”，报告虽未提及房地产，但认为其很可能重点指向的就是房地产领域，目的是化解房地产风险，避免出现金融市场危机。对于2024年房地产预判，该报告是这样说的：

1.2024年房地产调控政策有望出现进一步的优化和放松；

2.房地产市场回归市场化，年末有望稳定；

建议通过充足的融资来稳住房地产行业，推动商品房市场回归市场化；建议取消房价限降令，推动商品房市场回归市场化；建议取消限购令，推动商品房市场回归市场化，从而建立房地产市场新均衡。

有人说，这样的一个预测报告，会让很多人难以入眠吧？那么，对于清华报告对房地产走向所做的预判内容，应当如何去理解呢？

当下的房地产市场形势不容乐观。以哈尔滨为例，近期因冰雪旅游而闻名。然而，楼市却较为冷清。新建商品房价格已连续 32 个月呈下降趋势，历经近 3 年的寒冬，房产中介都深感煎熬。数据表明，哈尔滨新房库存去化周期接近 5 年，这意味着即便不新建一套新房，仅按照现有的销售速度，也需要 5 年时间才能将库存消化完。全国市场的情况也好不到哪里去。二手房的均价已经连续下降了 20 个月。楼市的车库面积超过了 6.5 亿平米。这个面积与 2015 年楼市去库存前夕的情况十分接近。

其次，房地产政策必然会继续放松，一直要到楼市企稳。2024 年刚开头，东莞取消了首套房贷利率的下限。上海降低了二套房的首付比例。洛阳设立了购房抽奖活动，最高奖为 50 万。南京的多家银行将首套房贷利率降到了 3.9%。正如央媒中国经济时报发文所说，2024 年的房地产政策会继续进行优化。市场若还有下行趋势，那么优化和放松楼市的政策就不会停止，并且还会进一步加大楼市支持政策的出台力度。

第三，提及房地产市场回归市场化这一点很重要。最近几个月，从决策层到各官媒，都频繁提到两件事，一是加大保障房的供给，二是让商品房回归商品属性。也就是媒体所说的新一轮房改，对于那些低收入且无房的群体，会提供足够的保障房，让他们不会因为居住问题而感到苦恼。商品房能涨价且市场能接受的，就应当让其涨。不然的话，购房者哪会有买房的动力呢？要知道，买房不只是为了自住，还得看房子自身的保值属性。可以明确的是，保障房的基础做得牢固了，才能让商品房真正回归到市场中，自由地发挥作用。只要你有实力，就可以去购买。就像曹德旺所说，以后的商品房就是有钱人卖给有钱人。

这里提到，应当取消限价。如果房企资金链出现问题，其想要通过降价来回笼资金，就不能对其进行限制不让降价，因为这样做反而会起到相反的效果，导致楼盘有烂尾的风险。地方能够做的是按照一定比例监管好预售资金，以确保项目工程建设有足够的资金。

第四，通过以上相关措施，2024年末房地产市场有望企稳。

报告提及“建立房地产市场新均衡”，此乃所有措施共同促成的一个结果。那么，何为新均衡呢？实际上，有关部门已然开始采取行动了。住建部于 2024 年的房地产工作里提出了“人房地钱”四要素联动机制。这意味着房子的供应需依据当地的人以及钱来确定。要对供求不平衡的问题进行控制。如果现在房子库存较多，那么土地就应减少供应。倘若当地经济水平不佳，购买力不足，房子就不能建得那么多。央行开展金融支持试点，在 8 个城市推动租赁租房发展。这些试点城市包括收购存量商品房用作租赁房。其中，青岛计划首批收购 2 千多套这样的房子。

可以看到，实现市场新均衡的主要抓手是控制供应端和去化存量房。当然，这是依据政策逻辑所做出的预判结果。报告提及，2024 年中国经济将遭遇房地产应对政策不及时的风险。若能克服惯性且高效落地，那么在 2024 年末，房地产市场有望趋于稳定。时间差不多了，这些政策发挥作用需要时间，购房市场信心的恢复是一个过程。经过上半年的预热和拉锯后，下半年到年底会真正实现企稳，甚至出现回升的情况。

不过，市场企稳或者回升的方向没问题。对于我们市场中的个体而言，不能再将未来的市场等同于过去那种无脑炒作。需要转变观念，持有和购买房产需注意两点：

1.要考虑当地的供求比。

商品的价格由供求关系所决定，房地产也遵循这个原理。众所周知，尽管全球经济环境不佳，然而在这两年，美国房价涨幅极为显著。自 2020 年之后，连续上涨了近 20 个月，平均累积涨幅处于 30%至 40%之间。稍作休整之后，又连续上涨了 11 个月直至现在，整个 2023 年，全美平均房价再度上涨 7%。其中一个关键原因在于楼市库存较低，其去化周期仅为 2.5 个月，市场呈现出供不应求的态势，这使得房价持续上涨。由此我们得到的启示是：

我们现在的楼市整体库存较高，然而各城之间的差别较大。倘若我们要买房，就需考虑当地的供需平衡线，通常是 12 个月。要是高于这个线，我们就可以不用着急购买；要是低于或者接近平衡线，我们就不能再继续等待了。

2.要考虑租售比。

最新数据表明，随着房地产市场进行调整，一线城市的租赁市场也遭受到了明显的冲击。一方面是因为经济收入带来的压力，导致租客的数量越来越少。第一财经有报道称，上海的左先生有一套 50 平米的老房子，其地段非常好。之前这套房子能租到每月 6500 元，而现在即便每月降到 5500 元，也找不到租客。现在的租客数量少，持续租房的人就更少了。按照左先生的算法，即便以这个价格租出去，一年的租金损失也有 2 万多。当然，在相同条件下，现在的年轻人即便要多花些钱，也更愿意选择房龄新一些的小区。所以，这类老旧房租赁没有出租优势。

一方面，租赁房源有所增加，这是租金普遍下跌的一个重要原因。二手房市场变得冷清，那些卖不出去的房源就被拿出来出租，从而使得租赁房源增多。另外，国家支持商品房和保障房并行发展的模式，这意味着保障房足量供应将成为一种趋势，就像在上海，从 2017 年到现在，供应可用于建设保障房的地块已经有 222 幅。与老旧房屋相比，这些户型好、外观新且价格低的保障房小区更受租客的喜爱。

我们可以得出结论：房地产发展进入新阶段后，有些地段虽好，但租售性价比会逐渐降低；与之相比，地段稍次的地方，新房和次新房可能更有发展潜力。当我们在买房时面临选择新房还是老房的问题时，这应成为我们做决策的一个重要参考因素。