2 月 09 日，万科董事局主席郁亮在年会上发表了发言。这一发言让这个春节增添了几分寒意，其内容长达 5000 多字，令人触目惊心！

他觉得房地产行业已迈入微利的“黑铁时代”。所以，公司的收入、福利、补贴等都需确立新的锚定点，使其与黑铁时代相契合。在企业文化方面，毫无疑问，最主要的 8 个字是“节衣缩食、战时氛围”。并且，他将 2022 年形容为“破釜沉舟、背水一战”的一年，要么存活，要么死亡，不存在中间状态。

黑铁时代这一词汇化用了著名作家王小波的时代四部曲中的最后一部。从黄金时代开始，接着是白银时代、青铜时代，到如今来到了黑铁时代。曾经人人弯腰就能捡到黄金的美好时光已经过去了，末日黄昏所带来的痛苦感也扑面而来。

行业标杆如此诚惶诚恐地掀开了一面，这一面是地产人最痛苦的。过去的一年，绝对是地产人最为艰难的一年。

这种黑铁时代存在着压迫感。这种压迫感仅仅属于地产行业吗？还是属于所有的购房者呢？

时代洪流下，面对购房，我们又该做出哪些变革性抉择？

01

黑铁时代的十三个变革信号！

郁亮主席在万科内部会议上提到，外部环境发生了变化，其中一个方面是行业进入了缩表出清的阶段。

缩表出清啥意思呢？

其实就是降低负债率，缩表是财务目标，出清是实现手段。

降负债，已成行业大势。不降者，某大就是前车之鉴！

郁亮的观点表明，外部环境的另一个输出是今年经济工作会议所提及的行业新发展模式。这一模式可概括为一个中心和三个基本点。一个中心，即致力于解决老百姓的居住问题。三个基本点，也就是三个基本抓手，分别是要做到房住不炒，实现租购并举，以及做好人—地—房的匹配。

这几点，从政策层的决心，终于熬成了地产商的认知！

行业大佬们明确觉察到，2021 年对房地产行业而言是个分水岭。此前处于贵金属阶段，之后进入了民用金属阶段。

而整个房地产行业的大变革，远不止郁主席说的这些。

有至少十多个变革信号，这宣告着房地产已进入普通发展期。土拍存在限溢价的情况，还有新房联动价，以及二手房核验价，这些层层将高房价截断；共有产权房、保障性租赁住房以及公租房，使民生保障得以完善；开发商有三道红线，银行有两条红线，直接对房企和个人过高杠杆购房进行了打压。城市化进程接近尾声，新生人口大幅减少，GDP 增速仍在放缓，灵活就业人口持续增加……

房地产处于黑铁时代，这不仅是“看不见的手”在起作用，而且也是宏观经济的考量以及时代的需求所导致的。

而黑铁时代仅仅作用于作为国民经济支柱的房地产行业么？

这个时代下，又会给购房者带来哪些影响呢？

02

黑铁时代带给购房者的绝不只是红利！

其实，行业痛苦，不代表消费者会痛苦。

大部分时候，行业的内卷是消费者的福利。

但房地产却不仅如此。

因为行业和市场是有关联的。

预设情境后，我们就能知晓房产商一旦开始内卷，会给整个市场带来怎样的影响，也能知晓会给购房者带来怎样的影响。

地产商的去金融化在第一阶段，也就是优惠阶段开始。通常是由一个或者多个大型地产商发起打折促销活动，以断臂求生的方式进行。在这一时期，消费者能够从中获得利益。

第二阶段出现新房降价潮。大型开发商一旦开始打折促销，这股风潮就难以停止。片区的开发商为了能尽快将房屋销售出去，必然会跟进降价。如果整个区域是新房价格较低的地方，就会影响到外区的客户，整个城市刮起降价风潮是很正常的。

2008 年，我在郑州街头看到过房价为三千多的房子。即便 10%首付，这些房子依然卖不掉。这只是短暂的现象，却着实让人惊心。

第三阶段，一手房和二手房都滞销。新房一旦降价，就没有了赚钱效应，进而导致新房滞销，这种情况在二三线城市尤为明显。原本每户差不多都已有 2 套房子，很多人只是因为钱款没有地方安放才去买房。如果买房不能实现保值增值，那么后续滞销就是必然的，甚至会让一部分改善型客户持币观望。

新房降价之后，二手房市场会出现滞销的情况。整个城市的房地产流动性会大幅度下降，就如同现在的鸡西、鹤岗、双鸭山那样。

房价都下降了不是好事么？并不，以问房地产的背后是金融。

第四阶段，社会融资成本有所提升。目前主流的个人信贷产品是以房产作为锚定物的。由于房产可作为抵押，并且房产具有一定的增长趋势，所以银行才愿意把高额贷款借给个人。

房产一旦开始降价，银行就必须去寻找其他的信贷锚定物。同时，这也会使得传递到整个社会的融资成本大幅度提高。

03

面对黑铁时代，购房者怎么办？

最后，对于普通购房者而言，特别是上海的购房者，在面对房地产的黑铁时代时，应当怎么做呢？

普通人买房，最重要的是要做好选择。

你有什么？你要什么？你放弃什么？

从具体选择上来说。

第一，要选择城市和区域板块。一线、新一线以及强二线城市的居住属性比较好，其保值升值的潜力也远远高于普通的三四线城市。所以，在相同能级的城市中，如果可以选择上海，就不要选择北京；如果可以选择长三角，就不要选择珠三角；如果可以选择东部城市，就不要选择中西部城市。

具体到一个城市的区域板块时，可选择新城，而不选择老城，要选择有交通规划、行政规划、商业规划、产业规划的片区。一般来说，这些有规划的片区的居住舒适度和保值升值潜力要比没有这些要素的区域更大。

包括所在小区周边的商业、行政、学校、交通也极为重要。

就上海而言，中心城区的基础设施是很完善的。然而，楼盘的供应却比较稀少。正因如此，新房价格受到了压制。如果有条件的话，是可以入手的。张江和虹桥这两个次中心，也有价格合适的楼盘可供选择。在五大新城中，那些发展较为成熟的区域，特别是临近地铁的区域，对于新上海人来说是极为适合的。

第二，关于产品的选择。选择好的产品是很重要的，其中包括房子的户型方面，像干湿分离、动静分离以及各房间的大小等；还有楼层方面；以及光照情况；还有电梯情况。同时也包括社区的景观以及配套设施等。

第三，关于物业的选择。品牌物业对于楼盘的居住舒适度有着显著的作用，并且能提升楼盘的价值，这是显而易见的。如果选择了好的物业服务，就能够为业主省去大量的麻烦，让业主避免很多困扰。同时，这也有利于房产价值的提升。

在上周五央行 2021 年四季度货币政策执行报告中，“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”这一表述被删除了。新增了“更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环”的内容。同时，“房住不炒”这一理念被保留了下来。

这，也是对合理购房的鼓励！

而实际上，房地产进入黑铁时代影响真的大么？

要知道黑铁是价值金属，并且应用广泛。房地产从高光行业回归到日常状态，这是理所当然的。

房产从投资回归居住，也是必经之路！

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