“买卖不破租赁”这是法律在少数情况下赋予债权以物权化特征的情形之一。许多人或许都听闻过这个法律术语，然而却对其具体内容并不知晓。我们现今就从法律规定开始，到司法实践中的具体运用方面，像承租人能否对执行进行排除等问题，为朋友们进行介绍。

《民法典》第七百二十五条有这样的规定，在承租人依照租赁合同占有租赁物的期限内，若租赁物发生了所有权的变动，这种情况不会对租赁合同的效力产生影响。

法条内容较为简单，不过大致将“买卖不破租赁”的含义进行了完美性的总结。接下来我们对其进行分析，要适用“买卖不破租赁”，需要符合一些条件。

当事人之间存在租赁合同关系，且租赁合同关系并非必须以书面形式呈现。依据民法典七百零七条的规定，只有当租赁合同关系超过六个月以上时，才需要签订书面合同。所以，买卖不破租赁中的合同关系既涵盖书面形式，也包含非书面形式，例如口头合同。

当事人之间存在租赁合同关系，且该关系仍处于合同期限内。租赁合同有定期租赁和不定期租赁之分，租赁期限的上限为 20 年。原则上，买卖不破租赁规则并未排除不适用于不定期租赁合同。然而，由于不定期租赁合同具有可随时解除的特性，一旦买卖合同履行完毕，新的所有权人就能够随时解除租赁关系，这实际上使得“买卖不破租赁”无法适用于不定期租赁合同关系中。

三、租赁物由承租人实际进行占有和使用。这一条件乃是买卖不破租赁最为核心的要求。法律设定买卖不破租赁规则，其本意在于维护交易的安全以及市场经济的秩序，然而同时也需要平衡新的所有权人的合法权益。倘若承租人丧失了对租赁物的占有和使用，例如将租赁物闲置等情况，那么就不适用买卖不破租赁规则。新的所有权人能够依据法律收回租赁物。承租人若遭受损失，就只能向原出租人要求其承担违约责任。

四、租赁关系要在转移租赁物所有权之前成立。此要求的目的在于避免出租人与所谓的承租人进行恶意串通，从而侵害案外人的合法权益，同时也能防止恶意抗拒法院执行的情形发生。《民法典》第四百零五条规定，在抵押权设立之前，如果抵押财产已经出租并且转移了占有，那么原租赁关系不会受到该抵押权的影响。

买卖不破租赁规则在实践中的常见运用是，在强制执行阶段，当债务人不履行债务而被强制拍卖其房屋时，承租人会以尚处于租赁期为由提出异议。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款表明，若承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交被执行的不动产的占有，且在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，那么人民法院应予以支持。

在实践中，上述规定是承租人在执行过程中最常引用的法律依据之一。法院在审理具体的执行异议时，会综合考虑租赁关系成立时间、房屋查封时间、房屋实际使用情况等因素，来判断是否可以排除执行。具体情况可参见“承租的房屋被执行，承租人应该怎么办”一文，本人曾对该问题进行过详细介绍。

《民法典》七百二十五条原文讲的是“在租赁合同占有期限内发生所有权变动的”情况，“买卖不破租赁”是我们为了便于表述而使用的简化说法。实际上，不只是买卖关系，像继承、赠与等能够致使所有权发生转移的情形都可以适用。