住房租赁市场迎来了一个新的资产证券化产品。解放日报·上观新闻的记者从上海地产集团那里得知，“国开—上海地产公共租赁住房资产支持专项计划”已经成功设立，其总规模为 100 亿元，首期将在 2019 年 1 月份正式进行发行。

该项目是全国首单以储架结构发行的公租房资产证券化产品，其期限为 25 年，首期发行的票面利率在 4.2%至 4.9%之间。发行完成后，能够拓宽公租房的市场化融资渠道，还能吸引更多社会资金来支持公租房的建设。

公租房租金“变身”金融产品

公租房资产证券化产品是什么呢？上海地产集团财务总监管蔚向记者表示，地产集团拥有一定批量的公租房资产，该产品是把某公租房资产未来 25 年的租金收入进行打包，形成一个证券产品，然后在投资市场进行出售，通过回收的租金向投资者支付利息，这就相当于提前将未来的租金收入变现。

产品采用储架式结构，也就是“一次核准、多次发行”。注册成功后，可在 24 个月内分期发行。这样有助于缩短发行审批的时间，能让发行窗口得到合理把握，还能提高融资的效率。对于投资者来说，这一产品的最大优势在于公租房的出租率比较高，租金收益既稳定又有保障，同时主体的信用评级也很高。

在此之前，武汉曾落地一单公租房资产证券化产品，其期限为 18 年，这引起了行业的关注。本次发行的资产证券化产品首次运用了储架结构，其“变现”的租金年限更为长久。上海地产集团进行介绍，预计该项目将会分四至五期进行发行，并且在 2019 年上半年能够完成总计约 53 亿元的规模。募集资金会用于公租房的建设，能推动住房租赁市场平稳发展；募集资金会用于公租房的运营，有助于住房租赁市场健康发展；募集资金会用于公租房的维护，有利于住房租赁市场平稳健康发展。

多家长租公寓已试水资产证券化

前期投入大，利润回报率不高，回报周期长，这些一直是住房租赁市场发展的瓶颈。公租房与之相比，市场化租赁住房的租金收益更高，并且对投资者也有一定的吸引力。管蔚表示，地产集团这一单产品落地之后，对其他住房租赁企业发行资产证券化产品具有示范意义。

4 月 25 日，中国证监会与住建部一同发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。此通知鼓励住房租赁企业依据自身的运营现状以及财务需求，去开展资产证券化工作。当下在国内，已经有多家长租公寓开始尝试资产证券化产品，其中包含魔方、自如、新派公寓、保利地产、招商蛇口、旭辉领寓等。长租公寓通过资产证券化产品募集资金与其他渠道相比，在整体融资中所占比例仍较低。 长租公寓借助资产证券化产品进行资金募集，其在整体融资里的比例低于其他渠道。 长租公寓通过资产证券化产品来募集资金，该方式在整体融资中所占的比例相较其他渠道是较低的。

上海易居研究院智库中心的研究总监严跃进持有这样的观点：衡量资产证券化产品主要依靠两个指标，一是底层资产的质量，二是发行资产证券化产品的主体信用。在企业发行资产证券化产品之前，必须具备现金回流的能力以及管理能力，并且自身的运营模式和盈利能力是进一步开发融资产品的基础。同时，要对这类新兴金融工具加强监管。要防止募集到的资金流入其他风险领域。要避免造成隐患。