在北京，流传着很多都市传说。

2004 年，有一位男子在东三环的高档小区富力城购置了 100 套房子。接待他的售楼小哥起初以为他在开玩笑。然而没过多久，在 08 年金融危机即将来临之际，这名男子将这批房子售出，随后又把资金投到了海南。

那时富力城每平米是 6000 元，如今每平米达到 10 万左右。海南的房子每平米 3 万，其价格在好几年间一直处于变化之中。

人们本以为，然后就没有然后了。直到海南前不久的一波上涨。

我也是最近才知道，现实里确有其人，传说是真的。

张羽冲是原北京交响乐团的首席圆号手，他出生于 1963 年。他曾经卖过录音带、电器和服装。之后，他利用业余时间开班教琴。直到 2003 年，考试取消了特长加分。在那个年代，他的收入已经算是相当不菲了。

90 年代中期的时候，张羽冲在玉泉路附近租了一百多亩地，接着盖了房子用于出租，每年能获得 20 多万的收益。然而，后来这块土地被征用了，这使得他的地产投资暂时停顿了一下。

1999 年，张羽冲来到位于东三环的华腾园看房。那时北京尚未有 CBD，他也未曾有“投资房产”的念头。仅仅是被一套全南的大户型所吸引，便毫不犹豫地将其买下。没过多久，张羽冲频繁接到中介公司打来的电话，这些电话都询问他是否有出租的打算。此时，做过生意的张羽冲察觉到了机会的来临。没过多久，张羽冲在华腾园又陆续预订了 4 套。

张羽冲在 10 个月之后卖掉两套房子，价格是每平方米比原价高 800 多元，通过这样的方式增值了 10 余万。同时，剩下的两套房子继续用于出租，出租所得的租金用来偿还银行的月供是完全足够的，绰绰有余。

从此，张羽冲觉得，房地产原来可以这么玩。

2004 年，他购买了 100 套（也有说 50 套）富力城。在接近金融危机之前的高点时，他抛售了大部分。2008 年中，他几乎处于“空仓”状态。那时，张羽冲表示暂不打算有任何冒险和激进的投资行为，并且三年内不再接触房产了。

几个月后，张羽冲就违背了自己的承诺。2009 年，他开始行动，带领朋友们在三亚某项目购置了百余套房产。传闻后来只留下了部分优质房源自住和收藏。2012 年，他又在北京周边某家具城拿下了 45 个商铺。

讲述事迹暂且告一段落。当你查看百度张羽冲时，能看到他十余年来接受的采访，其中有一些是受邀演讲时说的场面话，还有一些则更接近本质的言论。回头去看，这是颇为有趣的。

北京市房地产投资的回报率已不再像 90 年代那样，动辄能达到 50％、60％。不要对投资回报率抱有过高的期望，能有 10％就已经是比较好的情况了。

很多投资者认为，只要看中地段，投资收益就能有保障。然而，如果你的房子在整个住宅小区内有几十套甚至上百套，那么将来无论是出租还是出售，都会形成彼此的压价情况，这种情况势必会对投资价值产生影响。

房价即便没有上涨，那些买不起房的人依旧买不起房，那些应该蜗居的依然会蜗居，即便房价下降了情况也还是如此。

我现在手里的房子数量已经不多了。我已经在慢慢退居到次要的位置。现在我主要做的事情是帮助他人以及指导他人进行投资。

不能等到有了钱才去进行投资，攒钱的速度通常跟不上房价上涨的速度。这所房子的价格是 130 万，而我目前有 30 万，能够和几个朋友一同购买。在获得收益的时候，大家一起进行分成。这才是真正能够跟上时代的做法。如果等到攒够了 80 万，房价可能已经涨到了 180 万，那样就永远也赶不上了。

乐居询问，在房产投资方面，如果要总结出一个最为重要的经验或者秘诀，您觉得会是什么呢？

张羽冲称，依他的理解，真正的挣钱包含三块。其一为地域的差别，就像南城的东西价格低廉，而北城的东西价格昂贵，当看到这种地域的差别后，便可将南城的东西拿到北城去售卖。你看美国人，那时中国刚刚开始开放，人工成本低廉。利用我们这里生产的便宜物品拿到美国去销售，这体现了地域之间的差别。通过赚取中间的差价来获利，而这需要时间。只要你有时间去奔波、有时间去观察、有心思去留意，就能赚到这笔钱。

这个钱是容易的。改革开放初期，那时在深圳购买一条喇叭裤，拿到北京去卖，一条能够赚取 10 块到 20 块的利润，购买一个蛤蟆镜，这就是时间差价和地域差价。

第二个是审美的差价。实际上，或许很多从事贸易和经济工作的人未曾提及过这种概念。都是衣服，只因你设计得美观，具备审美，就能多卖出一定数量的钱。

你看大家都有衣服。那你为何要代理一个法国品牌呢？原因就是审美。你觉得在那个时候，人家有品牌且有设计感，而你的衣服只是能穿罢了，颜色也都是清一色的灰色。你卖 500 块钱，人家却能拿来卖 5000 块钱，人家所贩卖的是审美上的差价，从而能赚大钱。因为人们都向往美好。

第三点是时光的差价。大家看到的都是当下的事情，有的人看到的是明天的事，有的人看到的是后天的事，还有人看到的是两年以后的事。当你看到了时光的差价，这其实就是一种投资行为，我所购买的是未来。如今大家都以 6000 元的价格出售，但我看到的是三年以后它应该价值 2 万。

这三种都能兼顾且都能赚到钱的人属于一流的人。因此我始终朝着这个目标去思考问题。

一个是关于炒房和投资的定义。有人说我炒房，我对此很反感，我认为自己是在投资。我把房子拿来后可以用于出租，出租的回报率能达到百分之十几。我从未想过通过房子涨价后卖出获利。我觉得仅出租的回报率就足以让我获得很大收益。

富力城当年一套房子每平米是 6000 块钱，60 平米的话就是 36 万元。这套房子租 4200 元，租金回报率达到百分之十几。并且租金还在上涨，就如同商铺一样。基于此，房价也会随之上涨。你像银行利息是 6%，而出租回报率为 13%。这样的话，起码这房子能翻一倍的价格，这是能够看到的。也就是说，我买了之后从 6000 涨到一定价格，等我卖给别人后，别人还能有百分之六点几的回报，且比银行贷款利息高，这就是房产投资生意。

我们未曾将房子卖到最高价位，因为我们所看到的是最开始的那一段投资时机。

乐居：我们以北京为例，为什么北京房价过去10多年涨得很快？

张羽冲称，在 2000 年左右的时候，北京是人口净流入的城市。每年有几十万名大学生进入北京，这些大学生每人需要 25 平米的居住面积，这样总共就需要六七百万平方米的居住空间。在那个时期，进行了大改造和大拆迁。并且在那个年代，租赁市场中没有多少外销房，也就是商品房的数量很少。

2000 年才开始，刚开始建设，可出租的房子数量极少，自住的房子都不够用，根本就没有多余的房子用于出租。所以出租的市场回报很高。另外，每年有六百七百万平方米的拆迁量，为了举办北京奥运会，拆一平米就得补人家 1.5 平米。人家会再买回来，这样需求就又增加了 1.5 倍，大概需要八九百万平方米。

北京有 1300 万人，每人每年平均增加 0.5 平方米，这样就需要 700 万平米。你计算一下就会明白，这里有几千万平米的需求。然而在非典时期，你知道停工了多少项目吗？原本可以建造很多楼房却都无人施工，需求被积压了起来，就等着某一天爆发，大家一争抢，价格不就上涨了吗？如果没有争抢，又怎么会有价格的上涨呢？

非典时候其实是一个入手非常好的时机。

十个房子有 15 个人购买，这必然会导致房价上涨 25%。十个人拥有十套房子，有 20 个人来购买，那就必定会使房价上涨 50%。这属于一种数学层面的规律。要么是有关系的人能够得到，要么是出价高的人能够得到。

乐居：同样是投资房产，为何你能赚更多的钱？

别人弹好曲子需两小时，我能让学生用 15 分钟弹好。用最简单、最科学的方式，我会告知技巧，告诉从哪练、怎么练，以及练的速度和遍数。要做到一次错误都不犯，这样就能练好了。然后再从头开始，就能迎刃而解。所以说要去寻找生活的技巧。

很多人未能找到生活的技巧，他们感觉生活十分辛苦且疲惫。因为在生活和工作中，有 70%的行为是无效的。一旦行为无效，老板又怎能给你涨工资呢？实际上，老板的很多经营方式也是无效的，他没有将人性中全部的积极性都调动起来，这是因为他的很多管理模式是无效的。

你以六千块钱一平米的价格买了房。当年还鼓励大家去投资买房呢。你只需首付两成就把房买下来了。过了两年，房子以 9000 块钱卖掉了。然而我又用 9000 块钱把它买了回来。这里面的区别是什么呢？区别在于你能够多买两套房子，因为你的首付款已经挣出来了，这就是所谓的效率。有的人就一直死死地拿着，一直在等待，最后还是只有一套房子。但我不是这样的。我以 6000 块钱买了一百平米的房子，然后以 8500 块钱卖掉，这样就赚了 25 万。这 25 万能够作为多买一套房的首付，也就相当于从原来的一套房变成了差不多持有三套房。

这就是效率。要会用杠杆，会用资本。很多人不会想到这一点。

乐居：您怎么看当前的楼市，未来房地产还值得投资吗？

张羽冲认为北京市场最大的问题是租售比。他心里觉得现在买房属于亏本生意。以 15 年前为例，富力城一套一居室当时月租 4200 元，现在月租 9000 元，那时房价 6000 元每平，现在卖 10 万每平，房价上涨了 15 倍，租金上涨了 1.5 倍。

那个时候我建议大家投资购买的原因在于，我看到了租金比银行利息高出一倍还多这样巨大的空间。如今情况恰好相反，倘若价格是 10 万、11 万，我就会将其卖掉。我随便进行一种理财，能获得 6 - 8 个点的收益，要是你做得好的话，能够获得七个点的收益。

一年 1000 万就能节省 70 万。3000 万就能节省 210 万。我说的这个“七个点”，是指在还租回原来居住的房子且不影响生活品质的情况下，能够节省七个点这么巨额的差价。

全部卖掉，然后去租房子，这体现了一种境界。今年以这里作为一个见证，我坚定地选择租房子，我不会去买房，在我看来，买房对于我而言就是一个会导致亏本的生意。

再给你们具体算一下。例如我能找到投资回报率高的项目，像有 10%的回报。同样是一个价值 3000 万的房子，我把它卖掉，然后拿着 3000 万去做理财。如果一年按照 10%的回报率计算，那就是 300 万。

我拿出 40 万继续租原来的房子，品质保持不变。这样一来，你一年能净剩 260 万，三年则是 780 万。三年之后，必定会以多套房上税的方式来替代当前的限购政策，会有一个常态化的措施来进行替代。替代完成后，房价从 11 万回落到每平方米的价格，对于一个 300 平米的房子来说，哪怕少算一点，每平米有 2 万块钱的差价，你又能节省 600 万。

600 万加上 780 万，结果是 1400 万。在过去的三年时间里，生活并未受到影响。然而，毫无缘由地在三年之后，你的账上却多了 1400 万，这确实能够改变一个人的生活。（注：在 2012 年新浪乐居的采访中，张羽冲也发表过同样观点）

乐居询问：您曾经投资了不少能带来丰厚收益的商铺。您可以谈谈购买商铺的诀窍吗？

张羽冲表示：商铺的最大价值与租金相关联，租金就是未来所呈现的时间。那么时间的价值具体是多少呢？仅以未来五年为例，它为何会上涨租金呢？你能说出其上涨的理论依据在哪里？其一在于流量，其二在于单笔消费额，这两点决定了你的房租。

你看，原本一天的成交数量是 3000 单，而你认为未来能够成交 4000 单，这就构成了利润的增长点。另外，存在通货膨胀的情况，这种菜现在的售价是 30，再过五年之后它能卖到 58。不管是现在卖 30 还是五年后卖 58，其利润都是 45%。所以说，同样都是在卖一种菜，前来吃饭的人数并没有增加，依然是 3000 人，但你的流水总额却提高了。

原本有 3000 人，例如一天的流水是 3 万。然而三年之后，物价的通胀程度难以预料，即便还是 3000 人，流水却可能变成 4 万多了，这样你的利润也在增长。

流量的情况是，没有空档期的流量是最高的。具体而言，无论是早、中、晚，还是节假日，都不会有空档，这属于最高境界。在白天中午来消费的，通常是来上班的人。因为住宅里的人都已经离开了，所以消费能力没有那么大。也就是说，你所看中的白天时段，一定是写字楼区域。

早上，住宅和写字楼都可以提供早餐等服务。晚上，写字楼内没有人员。在节假日，写字楼也没有人员。因此，写字楼和酒店这类场所，其效率会降低 20%。晚上无人，节假日不办公。

你说我一天的流水是 3 万，然而突然有三天的流水变少了。前面平均下来的流水就发生了变化。这让我感到很痛苦。所以，选择那种位于住宅、写字楼、酒店步行 300 米范围内都能被辐射到的商铺是最有价值的。

我觉得吧，无论是购买住宅，还是购买商铺，亦或是购买旅游地产；无论是以租养贷，还是贷贷相传，每个人都有属于自己的投资风格。

关键的问题在于，你的仓位是多少。

张羽冲老师认为买房子是亏本的买卖，他会把卖房的钱拿去买理财，并且坚决选择租房子。因为每个人的仓位不一样，所以情况也就各不相同。