一定要了解好想要购买的房屋是否产权清晰。如果没有房产证或不动产权证，就不要买。因为后期若出现产权问题，即便通过法律途径去解决，也会非常麻烦，难以保障自身权益。要查验房主身份证原件（一人或共有人），以及房产证或不动产权证。通过不动产权证能够核实房屋所有权人、地址、门牌号、户型、面积、土地用途等信息是否真实。像军产、院产、单位公房或设定特殊政策的房产，一般是不能上市交易的。如果房屋产权不明确，或者存在纠纷，又或者被法院查封，在事情未解决之前，千万不能购买，例如房产涉及遗产纠纷、离异纠纷、债务纠纷等。同时，要了解房屋产权是否存在银行抵押等情况，只有在解除抵押之后，房屋产权才能进行过户。

4、注重小区物业和生活配套：

小区物业的好坏对日常生活品质有影响，也关乎房屋能否继续升值。买房前，一定要向周边居民打听物业的状况和费用，以及服务情况。比如要了解园区楼栋的保洁工作是否到位，园林绿化的维护情况如何，小区的安全保护设施设备是否齐全，楼管、保安、保洁的素质是否专业等。要关注小区周边的生活配套情况，要关注交通是否便利，要关注是否存在常年交通拥挤的状况，要关注是否存在雨天积水的情况，要关注房屋周边是否有学校、医院、绿地公园、商场超市等大型公共配套。

图为橡树湾物业

5、关于学区户口的事情：

有中小学学区需求的客户，需让中介确定小区的学区，要细化到每个楼栋。因为存在这种情况，同在一个小区的不同楼栋，未必是同一个学区，所以关注这点很重要。买学区房之前，要确认房子是否落过户。你最好查看原房主的户口本地址与想要购买的房屋地址是否一致。若不放心，可去派出所进行查询。如果有落过户的情况，双方就需明确约定原房主户口的迁出时间，因为有的中小学在办理入学时会要求户籍迁入时间。

图为凤凰中学航拍视频截图，作者崔超

第三点：签约和付款

买房签约时，需让原房主带全所有证照，这样能便于核实房源信息以及所有权的真实性。如果还有其他共有人，共有人需携带身份证原件亲自到场，并出具同意出售的证明。签订买卖合同时，需约定购房金额。需约定付款条件。需约定付款节奏。需约定产权过户的时间期限。需约定房屋交割的时间期限。要明确买方的责任和义务。要明确卖方的责任和义务。切记不要签订“阴阳合同”。

2、定金：

我国《担保法》规定，定金的数额不得超过主合同额的 20%。超过的部分不被法律所保护。买卖二手房也需遵循此规定。在交易期间，倘若买方违约，定金将不予退还。因此，买房前务必谨慎，要深思熟虑后再进行购买。若卖方违约，就需要返还定金，并对对方进行赔偿。一般来说，赔偿金额就是定金的数额。定金需直接交给卖方，不可交给中介公司。卖方收到定金后需出具收据。中介公司仅收取中介服务费用，房款和税金均由买卖双方直接进行支付与收款。

3、全款购房：

双方需要约定出最为安全的做法。通常是，买方先向卖方支付一部分定金和首付款，接着双方在不动产登记中心办理完过户手续，之后买方把剩余房款支付给卖方。另外，在双方协商一致的情况下，可以找到一个更安全的交易付款方式，例如，利用银行资金共管账户等。

4、银行贷款：

二手房比新房复杂一些。一般而言，二手房的可贷额度是依据“评估值”来进行计算的。通常情况下，二手房的评估值为成交价的 75%至 85%。房龄较长的房屋，其可贷额度比例会更低，甚至可能无法贷款。房款减去可贷额度后，就是购房者需要支付的首付款。买方既可以直接向卖方支付首付款，也可以在双方协商一致的情况下，利用资金监管账户来进行支付。

如果买方采用银行贷款的方式，在办理过户之前，建议先把征信材料、收入证明以及近半年银行（包括微信、支付宝）的流水等材料提交给银行，让银行进行预审批。这样做可以避免后续因为逾期（通常“连三累六”的逾期情况就不能再办理房贷了）、个人收入不足或者流水不够等原因，导致无法办理贷款的情况发生。一旦出现这种无法办理贷款的情况，那就是买方违约了。

5、公积金

参考各地公积金政策。唐山的公积金政策规定，借款申请人可贷款额度不超过借款申请人（及配偶）账户余额的 10 倍。若借款人（及配偶）3 年内未提取过公积金，贷款额度会增加 20%。并且最高贷款限额为 60 万元。

第四点：契税、增值税、个人所得税（按评估值缴纳）

（一）、契税税率

1、购买家庭唯一住房

（1）所购房屋建筑面积≤90㎡的，契税税率为1%。

（2）所购房屋建筑面积＞90㎡的，契税税率为1.5%。

2、购买家庭第二套住房

（1）所购房屋建筑面积≤90㎡的，契税税率为1%。

（2）所购房屋建筑面积＞90㎡的，契税税率为2%。

3、购买家庭第三套住房

（1）所购房屋建筑面积≤144㎡的，契税税率为3%。

（2）所购房屋建筑面积＞144㎡的，契税税率为4%。

（二）、增值税

1、产权取得年限不足2年，增值税税率为5%。

2、2年以上免征。

（三）、个人所得税

产权取得年限达到 5 年及以上，并且属于家庭唯一的住房，那么就可以免征个人所得税。

在此情况下，个人所得税税率为 1%。

产权取得年限不足 5 年，房产来源为赠与、继承或析产等其他情形时，个人所得税的计算公式为：（市场价减去原购置价再减去原相关税费）乘以 20%。

个人所得税的税率为 1%。

产权取得年限达 5 年及以上，房产的来源属于赠与、继承或析产等其他情形，并且不属于家庭唯一住房，那么个人所得税的计算公式是：（市场价减去原购置价再减去原相关税费）乘以 20%。

一般来说，契税是由买方缴纳的，增值税和个人所得税是由卖方缴纳的。“羊毛出在羊身上”，通常情况下，这些税费全部由买方承担并缴纳。在特殊情况下，到底由谁缴纳，一般是由双方进行协商决定。当卖方通过赠与、继承、析产等方式获得房产并在出售时，个人所得税的税率会比较高，买方在购买之前要把这些情况了解清楚。除了上述三种税种之外，还需要收取您的评估费以及工本费等费用。因为这些费用的金额比较小，所以不再一一罗列。

第五点：过户、交割房屋

房屋要算作你的房产，就必须在不动产登记中心完成过户手续。通常情况下，在支付首付款后的几天内会办理过户手续。有抵押贷款的需提前前往银行解除抵押。办理过户手续时，所有房屋的原产权人以及购房人都要全部到场，并且要准备齐全所有的证照和资料。在服务大厅窗口，首先要验证是否存在抵押情况，接着签订《房屋转让买卖协议》并进行网签，然后缴纳税费，完成这些步骤之后才可以办理过户手续，并且会出具购房人名下的新不动产权证。

买卖双方在交割房屋时，需留意水、电、气、暖、物业费是否有拖欠情况。交割前要核算好以上生活费用，做到买卖双方“多退少补”。卖方通常会送给买方一些家具家电，交割时买方要留意检查赠品是否齐全。水、电、气、暖、物业费等都需中介公司带领买方，携带新不动产权证和身份证前往相关单位办理更名手续。

说到这里，关于二手房交易，我只是对其有个大致的了解。每家每户在交易时面临的具体情况各不相同。总之，二手房买卖需要更加留意细节操作。要让买卖双方在交易过程中更有安全感、更放心，就必须把各项二手房相关政策理解透彻并能灵活运用，这还得由您去咨询专业人士。如果您有不懂的问题，就扫描下面这个二维码，然后找他进行咨询就可以了。

另外，文章里的航拍视频是我邻居提供的，我要在此表示感谢。倘若您公司有航拍方面的需求，那么就请扫描下面的二维码，直接联系他就行。