说起来，我们有多久没正儿八经关注过新房的成交了。

今年的市场环境颇为魔幻。在这样的环境中，二手房成交呈现出“节节高升”的态势，创新了近几年的新高。新房市场此前是红盘迭出，靠手速取证，而到了今年却变得冷淡起来，之后便开始一蹶不振。

7 月的数据表明，新房的成交量一下子上升到了套数。它环比上涨了 27%，与二手房套数的成交量大致相当。

突然感觉新房和二手房之间的攻防战又要打起来了？

2022 年成都新房市场呈现出明显的高开低走态势。1 月开年时获得红利，成交突破了 1.6 万套。之后持续 5 个月的时间，成交数量都在 1.2 万左右徘徊。到了 7 月，才再次爬上高位。

新房市场呈现翻红的态势。首先需要依据供应情况进行分析。倘若存在高人气的项目开局，那么走俏这种情况是很正常的。

锐理数据报告显示，7 月的整体去化率为 75%。7 月的整体去化率环比上涨了 20 个百分点。天府新区成交表现突出。成华区成交表现突出。高新区成交表现突出。

7 月时，天府新区的中粮保利天府时区以及麓湖生态城，高新区的中国铁建新川樾，成华区的保利中环广场和蜀道瀚文府，都差不多达到了开盘就售罄的优秀成绩；同样表现出色的，还有金牛区的龙湖香港置地瑰雲里，双流区的锦云天府。

图据锐理数据

整体来看，7 月的新房供应较为饱和。其中有很受欢迎的改善项目，同时也有入门门槛较低的刚需产品。无论是高预算还是低预算的购房者，对市场的接受度都比较高。

而从更长的周期来看，也不能撇掉新增楼盘逐步刚改化的影响：

7 月数据显示，在 5+2 区域取证的 38 个楼盘中，有 14 个楼盘的最小建面低于 120㎡。这些楼盘的平均清水备案价为 1.8 万元/㎡。其中，有一半以上的楼盘是新竞得的限价产品。

锐理数据进行的供应交叉分析表明，成都的新房供应呈现出向中小户型偏移的态势，且这种偏移较为明显。

图据锐理数据

低价段产品多在郊区出现。主城也有门槛下降的态势。这就为更多购房者提供了上车的可能性。

地产行业稳定之后，成都的开发商格局在经过数轮土拍以及长达两年的市场筛选后，仍旧活跃的主要有稳定的央国企和过硬的大牌私企，同时人们对新房的预期也不再处于低迷状态。

另有一点不可忽视的，最近政策与利率带来的买房风口。

政策方面，“531 新政”中关于出租保障性租赁住房后可以新购一套的具体流程以及相关端口，在 7 月的时候正式对外公布了。因此，一大批拥有多套住房的家庭能够释放出改善居住的需求。

成都住建在 8 月 11 日发推文称，从 7 月 11 日系统正式开通开始，到 8 月 11 日这段时间，已经申请入库的房源接近 1100 套，并且还余有一些房源。

保障性租赁住房官网显示，到 8 月 12 日为止。以高新南区为例，已经有数十套房源被挂出。这些房源包括中海兰庭、招商大魔方、南城都汇等众多小区。

金融方面，7 月 20 日公布的最新 5 年期 LPR 为 4.45%，到现在已经连续三个月保持稳定。当下成都首套房的利率大多在 4.45%，二套房的利率是 5.05%到 5.20%。

宽松信贷环境形成了，它对二手房刚需价格段的刺激最为明显。在改善购房资格得以释放的情况下，它也会对新房市场产生一定作用。

既然氛围都烘托到这了，也就一并说说应届擂主吧。

7 月二手房成交量再创佳绩。背后的原因各家都已分析过多次。除了普遍的市场原因之外，主要有以下两点：一是政策因素的影响，二是购房者心态的变化。政策的调整对二手房市场产生了积极的推动作用，使得更多的购房者愿意进入市场。同时，购房者的心态也在逐渐转变，他们更加理性地看待二手房市场，不再盲目跟风，而是根据自己的实际需求做出决策。这些因素共同作用，导致了 7 月二手房成交量的再创新高。

新政利好，加上信贷环境宽松，快速作用到二手房市场。

新房改善化，倒逼部分刚需购房者流入二手房端口。

六七月份成交量异常高且火热，之后近几周的成交量开始呈现出明显的下滑态势。

最近的数据表明，8 月 5 日至 8 月 11 日期间，二手房的成交量是 3372 套。其中 8 月 5 日这一天的成交量为 685 套，并且已经恢复到了新政实施之前的常态数据。

不难判断，新政之后产生了需求冲击波。这需求冲击波经过了长达两月的疯狂堆砌。之后，它已经达到了一个峰值。

剩余的部分主要还是由信贷环境宽松等长期因素导致的正常增长，不过与去年相比，还是有很多差异。

与此同时，卖方市场也开始逐步进入稳定冷静期。

一方面，市场存量池的情况初步显示已达到顶点。在 8 月 12 日 14 点这个时间点，贝壳平台上正在出售的二手房数量为[具体套数]。而在 6 月 1 日，挂牌的房源数量仅仅是 15 万+。

图据贝壳找房

在过去的两个月中，已经去化了 3.4 万套。算上这部分，成都存量市场多了 6 万多套房源。

而在近期，贝壳平台的房源增加趋势放缓肉眼可见。

另一方面，市场挂牌价呈现出稳定的态势。贝壳找房、房天下、安居客、诸葛找房等诸多数据端口，基本上都得出了同比有微涨或者下降的判断结果。

图据克而瑞

国家统计局此前公示的全国 70 城房价数据显示，成都在新房房价方面连续 4 个月领涨全国。同时，在二手房房价上，成都也连续 4 个月领涨全国。在普遍低迷的环境中，成都走出了独立的行情。

相关专家观点指出：房地产市场在 5 月底已整体触底。它进入了复苏通道。然而，当前城市分化状况较为严重。就成都来说，能够说它已经见底了。

我们从一些小区的价格走势中能看出降价行为，这些小区此前有过涨价趋势，且这种降价行为比较明显。

图据贝壳找房

所以，二手房逆袭新房的剧情或许将在此处迎来一个小的结束。倘若后续出现信贷利率再次升高的状况，成都楼市或许还会迎来一波转折。

如今的楼市局势清晰可见。楼市复苏正步入缓慢前行的赛道。它虽不像之前那般盛况空前，但也已经足够稳定了。

广大购房者需知晓，楼市稳定意味着房价稳定。至少对于打算在未来一段时间买房的人来说，不必一直等待，遇到合适的房子便可购买。

从现况方面来看，新房价格处于较高的状态是难以避免的。目前，由于去年的人才公寓以及限价政策，有一部分价格相对较低的小户型上市了，这已经是新房向市场稍微做出的一种姿态。

判断后续的话，一方面要看限价政策的走势，另一方面也要看供应结构的变化。

综合来看，未来新房有可能一直存在做小户型产品的情况。因为成都主要是刚需市场，不过价格门槛还是更倾向于刚改类型。

二手房将成为刚需买房的主要阵地，并且与改善买新房形成一种既对立又互补的状态，进而构成一个健康的生态格局。

今天进行了分享，部分数据截至 8 月 12 日，本文的观点属于主观判断，仅供参考，欢迎在评论区留下你的看法并展开讨论。

本文主笔︱拾一︱购房通出品

#今日视频#