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问答221期

因为每周的问题数量很多，而文章的篇幅是有限的，所以对于更多的买房答疑需求，大家可以加入房哥问房圈，这样就能获得一对一的实时解答。

问：恒大翡翠龙庭后期升值如何，考虑要不要卖掉？

网站上的房源数量众多。

小区的优势在于景观还不错，有最小 60 平的小面积，一室和两室的房源比较多，总价也比较可控。然而，劣势是大兴西路周边环境在一年内没有任何改进，有北向高架桥，方欣批发市场常年处于拥堵状态，非常吵闹，并且大兴西路沿线没有任何改造翻新的消息。

南向的陇海铁路线保持原样，周边的空地没有任何变化，没有任何动静。除了不远处的八号线开始动工之外，周边没有什么大的好消息或者利好情况。

小区的二手房价格比同区域在售的新房价格还要低。现在选择出手并不是一个好的时机。后期房子是否能够增值，完全取决于周边片区的改造进度。

问：中铁琉森水岸，小高+，洋房+，自住投资用？

这个小区在 19 年交房时是投诉的重点。存在临水临电的问题，还有地基沉降的情况，房门出现掉落现象，楼栋外墙有鼓包问题，室内地暖管外露，跃层房屋存在渗漏等诸多问题。

价格在浐灞范围内不算高，且临近灞河湿地公园，勉强可算在世园会附近。但实际去看后会发现，中铁所在的片区周边面貌与世园会核心区相差甚远，周边有大量老小区、村子和农田，没有地铁，学校也较为普通。

目前商品房开发主要集中在灞河西岸，像普华浅水湾、荣民宫园学府等。而东岸只有中铁一个。虽然中铁的价格低，但是它不算优质房产。

问：新城首府和中南春风南岸，就教育位置而言，入手谁？

有近 2000 块的价差，产品定位不同。中南偏刚需，中小户型居多，仅一栋是 160 平的。新城起步面积为 124 平，最大 180 平。二者面积区间重叠极少，看 120 以下的只有中南有。

位置方面，中南的东侧是中粮拿下的上塔坡城改，北侧有清凉山公园和欧亚学院。附近的莱安、明威、风憬天下等小区基本上都已开发完毕，没有看到大型商业，但社区的底商都很齐全。在西部大道沿线，凭借装修、户型、品牌等优势，在价位上没有与之竞争的产品。

新城紧邻融创西安宸院。附近有在售的金地和悦美国际。它们同属于成熟住宅区。周边有宜家、金地广场、红星等大型商业。距离高新比较近。小区的户型面积较大。装修标准较高。附近的二手房价格较高且较为稳定。

同属西部大道沿线。它周边更为繁华，距离高新也更近。不过，它也有劣势，那就是新城交付的项目较少，小区规模较小，价格相对更高。在教育方面，中南隔壁是长安四小，而新城大概率是雁塔二小二中。

雁塔的学校比长安的学校要好一些。长安的小区在中考时不能报考城六区，这是一个不足之处。

问：融创江山宸院，看好位置和后期发展吗？

这个地方以前是小居安村。城改之后，这里在售江山宸院。它的北侧是西北大学校区和家属院。西侧是外国语大学校区。东侧是大量尚未开发的农田。这里的人文氛围十分浓厚，并且高校的购买力很强。

南山临近限高限容，因此小区皆为 17 层小高。室内层高 3 米 1，密度较低，在周边较为少见。此区域所缺的是商业和学校，而强的是环境和高校，在长安区属于较好位置。

主力面积有 113 平、118 平、133 平。首付和月供都在可控范围内。自从学府大街的金茂、中海、万科售罄之后，这便是长安区目前正在销售的最大新房。而且融创这两年交付的小区质量不错，二手房价格能够保值，周边看房时无论怎么绕都绕不过它。

问：听说华润悦府要开盘，后期好出手吗，学区是哪里？

作为电视塔西安曲江 CBD 中处于领先地位的高端楼盘，悦府的热度从开盘一直延续到现在。在西安，2 万+的大户型进行摇号是首次出现的情况。该小区的定位是进行改善，其装修用料十分充足，且位置极为独特，属于绝版。

这里是西安的另一个超高层 CBD 聚集区，拥有 2 号和 8 号两条地铁。附近区域的面貌十分良好，几乎没有正在出售的新房，存在大量空地。可以说，这是一个汇聚了绝版地段、优秀规划和高端产品的小区。

唯一的问题在于售价多少，以及能否购买得到。尽管总价较高，然而周边是超高层，当商业规划全部落地之后，这种高端产品是拥有其自身市场的。

学区方面，因为尚未交房所以暂不明确。不过，依据最近的学区范围表来看，这个地方属于南湖小学的范围，南湖小学是曲江排在前列的公办学校，其对应的初中是曲江一中。

问：天地源万熙天地如何，学校闹的沸沸扬扬，还有什么问题？

有一个基本的判断，那就是即便学校尚未落地，然而在泛高新的雁塔区域，这里依然是性价比很高的小区，并且地段能够跑赢产品。

目前的新房市场，雁塔范围的新房起步价较高，且大多是以 130 以上的大户型为主。二手房价格与新房价格基本持平。

目前只有天地源这一个楼盘，它的地段不错，靠近地铁，周边有商业，距离高新也近。关于学校的事情一直议论纷纷，然而每次新房登记的人数都不少。这种地段好且产品能与之相匹配的楼盘总归是好卖的。

小区一期已完成交房。实际的小区环境情况是，交付给业主的观感较为普通，最多也就达到了刚需盘的水准。

问：房子22年交房，开发商卖车位13万带产权，买不买？

车位的定价和销售完全向市场开放。因此，车位定价没有商量的余地。此前对西安 173 个小区的车位价格进行了统计。基本带产权的车位均价约为 13.5 万。其中，曲江高新的车位最贵。软件新城周边的车位价格则属于正常水平。

预算足够的话就可以购买，它带有产权，后期还能转手。自己使用的话可以长期开车，租车位一直是件麻烦事。从经济角度看，租比买划算，但是租的话不确定因素太多。目前新能源车位需求不是很大，而现在充电桩的普及速度非常快，在公共停车场、商场等地方都有。在市区行驶，一周充两次电完全足够。

个人不建议购买新能源。新能源除了能挂绿牌且不限行之外，存在诸多问题，比如不保值，有里程焦虑，不敢跑长途，像特斯拉毛豆 3 这样的车型，其国产品控也非常差。

问：17年购入红星紫御半山，可倒手机会大不大？

这是一个令人满怀期待的小区，然而交房之后却令人失望。曾经高层的价格是 9000，洋房的价格更高，在当时，这里绝对是具有超级性价比的小区。

交房后的景观，做工方面完美地体现了“一分钱一分货”的道理。按照西安的整体行情来看，因为是在 17 年的最低点入手的，所以现在周边的二手房价格至少有所上涨，新房价格上涨后都需要通过摇号来购买。

用时间的流逝跑赢了房价，用所处的位置跑赢了产品，转手是可以的，但目前的实际情况并非如此。小区刚刚交付，无论是景观的绿化，还是整改维修，都没有达到最佳的观感。另外，航天城的二手房价格还没有大幅上涨，勉强能够出售，但并没有处于高点。

最主要上坡的路和电梯还没修呢！

问：在西安没房子住，能不能考虑富力开远城？

制约富力的最大问题是价格。价格便宜了就显得很香，价格涨价了就不香了。土门这个片区属于西安的老城区，曾经这里工厂和企业非常多且密集。然而如今，要么这些工厂和企业倒闭了，要么它们进行了搬迁。现在这个片区已经显得老旧了，但却留下了便利的生活配套。不过，该区域的面貌亟待进行改善。

富力是土门翻新的首个楼盘，规划规模宏大，其中包含众多的商业部分，还有超高层建筑、写字楼、住宅以及安置用房和学校等，它属于大型的城市综合体。

小区的优势在于建成之后配套设施十分齐全。同时，团结南路通车使得该小区距离高新区很近。可以说，它是二环边为数不多的大型楼盘。

劣势在于配套兑现的时间较为漫长，小区的密度处于较高的水平，房价较为昂贵。因为是城改开发以及需要商业配套，成本无法降低，所以只能不通过摇号的方式，慢慢地进行销售。

毕竟均价+，在西安可选的太多了。

问：住在天朗，蓝光雍锦世家，万科悦府，融创宸阅和鸣怎么选？

你好，邻居。融创的价格大致也是从某个基础价位开始。在这些价格中，万科的价格是最低的。融创的价格与蓝光的价格处于相近的水平。

如果不想跳出当前的生活圈，在大兴新区范围内，朗诗小区和碧桂园小区规模较小。对于微型小区来说，无论是保值还是自住都存在问题。而万科悦府的优势在于业主基数较多，且靠近地铁口。万科的中小户型起步，定位为刚需，其首付和月供都在可控范围内。不过，它也存在不足，周边的安置房较多，户型较为老旧，密度也不低。

蓝光的位置在红庙坡十字。它的优势是自带公园、博物馆以及地铁口，周边区域的面貌较为良好，小区是以改善为定位的。其起步面积较大。同样存在劣势，即周边没有太好的公办学校，两个陕师大都是民办的。

如果能够跨越生活圈，融创的综合优势会更加明显。融创的口碑良好，交房品质一直保持稳定，二手房也具有较高的保值性。在相同的地铁口位置，融创的小区规模更大，并且自带两所学校，其户型装修也更为优秀。

本期问答到此结束。如果想要更多关于买房的答疑，可以加入房哥问房圈，这样就能获得一对一的解答啦。