提问：星叔您好。我今年 37 岁。在今年三月的时候，由于资金周转方面的原因，将常平碧湖花园的楼梯复式 4 房出售了。然后用全款置换了一套紫荆花园位于楼梯楼顶的三房。目前这套房子正在出租。

打算后续自住。老公在 18 年三月以他的名义在桂林灵川县贷款买了一套房子，是 07 年的，有三房，楼梯一楼还带院子。老公说买这套房子是为了回老家养老。想知道灵川有没有可能并入桂林市区。大宝在常平一小读五年级，二宝两岁多。目前的生活和工作圈子仍在碧湖花园附近。考虑三五年内还会在碧湖租房。现在手上只有 20 多万元现金，想还是投资房产。想利用离婚换一个首套房票，看了几个小区。

美域公馆是金美花园的一套一房，带有中心小学学位。常阳花园和嘉美豪苑的一房一厅有一所小学的学位。

这两种选择压力相对少一些。或者可以选择在碧湖购置一套两房。目前有鹿茵苑楼梯四楼朝北的两房，价格为 66 万。还有巴黎春天电梯三楼东南向的两房，价格是 86 万。个人比较看重朝向。然而，电梯房无法提供那么多的首付。并且还贷压力也比较大。请问该如何选择才合适呢？

回答：你的买房投资方式，方向都不是很对。

首先，置换方式存在问题。如果选择全款置换，并且置换的是楼梯顶楼的房产，那么资产状况反而会变得更差。因为买房采用全款方式，资金的利用率过低，没有利用到杠杆，这就导致了选择的范围变得非常狭窄。购买了楼梯顶楼的房产后，在未来出售时将会面临很大的困难，这可以说是一个硬伤。

从投资角度来看养老自住这件事，完全是在浪费资金。现在你才 37 岁，孩子还在读小学，竟然这么早就开始考虑养老问题了。并且还把房子买在县城，这完全没有投资价值，资金就只是在那里站岗浪费着。

如果你有学区需求，那么可以购买小户型来挂学位，等读完书后再将其出手。如果没有学区需求，我不建议投资一房，因为这样会浪费房票，且涨幅空间也有限。另外，学区划片政策变化较大，不要只是为了购买而进行购买。

综合来看，建议你把县城的房子卖掉，这样可以扩大资金流。在常平，尽量购买带有电梯且新一点的房子，其中 3 房是最佳选择。另外，对于朝向，如果不是自住，在投资方面就没有那么重要了。

提问：星叔，买房是如何淘笋盘的，有什么方法吗？

详见知识星球内部分享关于“如何淘笋？那些低于市场价 50 万的笋盘”的内容

提问：星叔您好。我的坐标是南宁。这边有一个楼盘，其二手房的价格比新房的价格还要便宜 3000 多。这样的情况能入手吗？

评测一个城市或地段的房地产价值时，有一个很重要的方面，那就是观察新房和二手房的价格差。如果新房价格高于二手房价格，并且两者相差越大，就表明房地产价值的泡沫越大。

房产价值的关键在于“出”而非“入”。如果二手房价格较低，那就意味着房子难以变现，自然而然其可投资价值也就低。此外，这还意味着新房和二手房的库存过大，从而致使价格处于较低水平。

值得注意的是，大多数三四线的购房者都患有“新房癌”。然而，长时间进行过量的新房开发，会致使库存不断拉大，出现供需失衡的情况，进而导致房价下跌。所以，在“新二手房价差大”的城市里，如果操作恰当，最好购买 5 到 10 年的次新房，这样性价比会更高，并且也不容易被骗。

新上海人的夫妻，年龄三十岁出头，眼下拥有虹口内环的一套老破小，且有贷款。外地的父母打算在美兰湖购置一套二手叠墅用于养老，价格大约 800 万多，能够全款支付，这样可以下手吗？

回答：叠墅比较适合自住，如果老人喜欢这种，是可以考虑买的。

美兰湖周边的配套情况不太理想，没有大型的购物中心。北区医院的实力也较为薄弱，这是近郊别墅普遍存在的问题。同时，美兰湖的供应量较大，流动性不是很好，若要出售的话可能会遇到一些麻烦。因此，建议你再仔细斟酌一下。

养老的第一需求是医疗，接着是居住环境的容积率低。我更建议你在中环附近去寻找。并且看你现金充裕，应该会有更优的选择。

提问：星叔请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？

房查记录可以被抹除，征信逾期也可以被抹除。具体的操作流程可以在知识星球内部分享中查看。

提问：星叔您好。请问购买二手房时，怎样能够直接与业主进行交易呢？这种直接交易的方式既方便，又能够节省中介费。

二手房的交易与一手房相比存在一定风险，建议通过中介来买房。因为有中介代劳会比较轻松。虽然也可以自行交易，但不通过中介很容易遭遇麻烦事。

房款交接在二手房交易过程中是买卖双方非常重视的一环，因为稍有不慎就会导致钱房两失的窘境。

私下交易的双方因对流程了解不足，往往会有所疏忽，这会给之后的生活带来不便。其中，卖方的户口迁移问题容易被忽视，这给之后买方的户口迁入留下了很大的隐患。

产权纠纷在二手房交易过程中较为常见。购房者通常对国家相关政策、法规了解不足，并且也难以全面知晓对方房屋产权的真实状况，这样就很容易导致在交易过程中出现房产无法顺利过户的情形。

中介进行房屋交易有好处，因为中介从业经验丰富，对二手房交易流程及政策很了解，这样能让买卖双方节省奔波时间，并且三方签订合同相对更有保障。

提问：星叔您好。房价在上涨，一套房子的总价变得很高。人们好不容易攒够了首付，却还要面临几十年的房贷。仿佛一辈子都在为一套房子而努力工作。人生中最美好的 30 年奋斗时光，都耗费在了漫长的还房贷历程中，这到底值不值呢？

十年前，房子每平方的价格是几千块。现在，房价涨到了上万。普通人辛辛苦苦劳作一整年，连买一个厕所的钱都不够。这就是当下房价的实际状况。

很多人害怕贷款，明明可以靠着贷款买一套房，他们不愿意。

思想的差距影响选择，也会影响一个人的一辈子。

随着货币持续增发，钱越来越多，购买力只会越来越弱。

同样的现金，随着时间的推移，只会越来越贬值；

买房进行贷款，利用当下较为“值钱”的钱去购置价值相符的房产，而后凭借未来相对“不值钱”的钱来偿还所背负的债务。

负债时间越长，所偿还的负债越“不值钱”；

贷款时间越长，负债越容易被摊薄，债务越容易被稀释。

贷到就是赚到，还款时间越长，赚得也就越多。

您好，如果拥有 150 万，请问是投资南宁市五象新区的住宅和公寓好呢，还是投资青秀区保利领秀前程小区好呢？

2020 年，拥有 100 万资金，投资南宁青秀区绿地央广场的写字楼或者公寓，是否为最佳时机呢？

南宁的总体房价不算高，在之前的那轮牛市中表现也并非过于激烈。对于这样房价不高的城市，没必要过于注重时机，现在就可以进行购买。在区域选择方面，更建议购买青秀区的住宅。

投资时不建议购买写字楼或公寓。商住（包含公寓、酒店式公寓、Loft 等）、商铺、办公楼需按照增值部分的 30％至 60％缴纳增值税。这使得商住等的涨幅远远落后于住宅。所以不建议购买。

你好星叔，询问关于城市各区房价轮动的规律。以往的情况是，一般市区先上涨，之后大约一年才会轮到郊区上涨。例如在广州，2016 年市区开始上涨，到 2017 年初才轮到郊区大幅上涨。

下一轮时，这个间隔是否会变得很短呢？因为如今媒体极为发达，并且大家都拥有过去的经验，所以轮动的时间差会大大缩短。或许市区一上涨，郊区就会很快跟着行动起来。

回答：这个是适用以往的情况的。

但是现在更在于一个预期的兑现程度。

人们预估房子的价值和价格，实际规划能否兑现，这两者之间是否存在可寻利的空间。

这才是真真切切带动房子往上涨的重要因素。

因此，关键在于专业地去寻找这些领域和板块，以及那些不被人们明显知晓的部分。

现在不能再简简单单在非普涨时代再随便套用旧模式了。

我们要警惕那些如同煽风点火般的呐喊。不要轻易去鼓动某些火热得仿佛要暴涨的事物。否则，很容易在半山腰买入而被套住。

在知识星球内部的精华文章《下一轮房产大涨周期什么时候到来》中可以具体看到相关内容

星叔，您好。我是一名深户小白，毕业才 1 年，从事 IT 工作。我名下既没有房子也没有贷款。我能够承担 60 的首付。目前我的年薪税后约 14 万左右。我的工作地点主要在南山科技园这一带。我想买房上车，不知道可以选择哪些区域的房子，也不知道可以选择哪类房子以及具体的楼盘。非常感谢您的指导。另外，我想知道买哪些楼层最好？

首选关内的小户型上车盘，首先不要将重点放在自用方面，而是要以涨幅和租金为首要考虑因素；

2.优选福田、罗湖靠近中心区的板块，次新小区；

3.单位资质好的话，可以考虑扩大自己的融资能力。

好的楼层是一栋楼的二分之一层到三分之二层，

一般这个层数的房子都属于一栋楼中部偏上的位置。

处于这个位置的房子采光自然没问题，通风性也非常不错，

并且还能有效的远离地面的噪音。

楼层不存在一个绝对的概念，只有开发商的价格以及自己的需求是绝对的。

选择一个临界点的楼层既保证自己的居住舒适性，

要保证自己以便宜的价格买到房子，并且买到的房子不比别人差，这才是选楼的关键所在。

星叔，坐标在上海。从投资和自住这两个角度来看，以下这三个选择该怎么选呢？其一，是宝山淞南，价格在 600 万以内，房龄 10 年，属于次新房，均价为六万多（比淞南其他小区的价格都要高），有双轨交，是电梯房，有三房（原本是两房，其中一间房是改装的）和一个卫生间。其二，是杨浦，价格在 600 万左右，是地铁房，房龄 20 年，均价在 6 到 7.5 万之间，可能没有电梯，有两房和一个卫生间，周边有一、二、三梯队的学校。3. 央玺 新房

回答：淞南的盛世宝邸强过杨浦老房子，更强过央玺。

淞南有很多二线的次新房，比如新梅淞南苑、逸居苑、万临、保利等。殷高西路那里也有不少。建议你多去看看，以你的预算完全可以买到纯正三房。

今年夏天在青岛黄岛买的房子，到现在其价格已下降了 50 万。日照到现在房价仍未下降。大家都说今年房价下降了，楼市处于低迷状态，买房会成为接盘侠，不能买房了。那么您对此怎么看呢？今年房价到底下降了多少呢？日照还会上涨吗？什么时候买房比较好呢？

一二线城市房地产市场调控持续收紧，同时市场利空消息不断叠加，这使得房地产商减少买地的行为较为普遍。

房地产市场开发量减少，这可能会导致部分城市的市场供需关系出现不平衡的情况。

一二线城市房价上行压力依然明显。全国房价已经由普遍上涨，

向多极分化趋势转变，城市根据人口结构及数量决定房价高低。

但是房价大幅上涨或者大幅下跌的可能性比较小。具体到 2019 年，全国房价到底降低了多少呢？

主要是因城市而定。

2.日照不一定涨，也不一定跌

有时候这是相对稳妥的一种对策，后续会依据市场的走势进而作出判断。

很难知道啥时候是最低点。

目前从房企的销售情况来看，确实有很多三四线城市的房子开始难以销售出去了。如果不是很着急的话，那么是可以再等一等的。

提问：星叔，抹房查记录和2改1有什么区别？

两个方法的目的都是腾出房票，其操作手法在知识星球内部分享中有详细说明。

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知识星球内部资料：

《人生第一套房一定要赚钱》

《普通投资者适合哪个流派呢》

《投资为什么要选择新盘和次新盘》

《哪种类型的房产比较确定能赚钱呢》

《城乡结合部，你不知道的价值洼地》

《投资为什么是住宅而不是公寓或商铺》

《为什么只有一二线城市才有二手市场》

《投资住宅为什么选90-110平的三房》

《一二线城市买什么房子才能赚大钱》

《真伪笋盘，我们到底该如何区分》

《房产投资中如何挑出最赚钱的板块》

《房产裂变，一套变两套，两套变四套》

《破限购代持方法+如何完美规避风险》

《下一轮房产大涨周期什么时候到来》

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