编者按：

首套住房和二套住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一设定为不低于 20%和 30%。

记者发稿时，该新政在广州的实施细则还没有落地。在新政之前，广州执行的政策是首套住房首付三成。让人奇怪的是，在新政出台之前，广州某些楼盘就已提供低于三成首付的方案，如“补贴 35 万元”“直接扣除总房价的 20%”“首付 5 万元即可‘上车’”等。某些开发商为促成交易，将购房首付款标准尽量“放低”，甚至出现了“零首付”“负首付”项目，以高于房屋总价的贷款金额，宣称能倒赚开发商和银行一笔钱。但实际上，这种低首付的方式可能最终会让购房成本增加，并且还可能涉及违法违规行为，进而导致房屋无法真正被拥有。

销售人员称：首付5万元，就能领走一套房

首付款对于购房来说是重要的门槛。在业内，常有这样的说法，那就是购房者凑够了首付款就能够“上车”。当通过银行申请贷款之后，就可以办理房屋的一系列过户手续。然而，在总价比较高的情况下，即便只是首套房三成的首付，对于很多购房者来说仍然是一笔不小的开支。

近日有购房者向记者反映，广州市北部某楼盘对外宣称“首付 5 万元即可购房”。记者进行走访了解后得知，该楼盘“首付 5 万元”的房源是建筑面积约 62 平方米的两房一厅户型，总价约 125 万元。按照正常购房手续，首套购房者应付三成首付约 37.5 万元，为何只需 5 万元就能到手呢？

现场销售人员告知记者，这种小户型新房在市区难以寻觅，且针对刚需客户，依据客户实际预算，开发商将补贴 35 万元。随后记者获悉，这“35 万元补贴”并非直接给到购房者，而是开发商抬高银行贷款金额，从而让购房者的“首付”支出得以减少。开发商会把这套房源的网签金额提升到大概 160 万元。这样一来，你便能利用银行贷款的 160 万元去购房。在实际进行交易的时候，我们是以“原价”125 万元将其出售的，这就相当于开发商直接给予了 35 万元的补贴。我们的规定是只需交 5 万元当作“首付”，就可以开始办理相关流程。销售人员如此表示。记者进一步询问这 5 万元的“首付”将会进入哪个账户。之后，该销售人员直接表明“相当于定金”。

在同区的一个楼盘里，无独有偶，现场销售人员称开发商会补贴总房价的 20%。记者了解到，此楼盘“补贴”的方式与之前提到的楼盘相似，都是借助抬高银行贷款金额来赚取价差。该销售人员给记者算了一笔账：有一套建筑面积大概 101 平方米的房源，原本价格大概是 282 万元，现在的优惠价大概是 257 万元。首付需付三成，也就是大概 78 万元。还能补贴总房价的 20%，大概是 51.4 万元。当记者询问获取“补贴”的方式时，销售人员表示会以“购物卡”的形式进行发放。有专业的第三方公司会回收购物卡，由于存在折损，51.4 万元最终实际到手只有 48.3 万元。扣除这些“补贴”后，首付只需不到 30 万元。

中介放话：提高评估价，做流水“有办法”

在二手房市场中，业主挂牌的售价与银行评估价之间存在价差，一些房产中介将此价差当作吸引购房者的手段。大学毕业已四年的陈先生有结婚的计划，由于预算较为有限，他打算到广州市区周边的佛山市南海区去寻找房源。

我们希望能找到配套齐全且环境舒适的小区房。然而，即便在佛山，这种房源的价格也超出了我们的预算。陈先生表示。为他看房的房产中介为其制定了“方案”，其中一方面是业主的挂牌价，另一方面是银行贷款。房产中介说，代理机构能够把这个房子的评估价提升上去。通过在银行获得足够的贷款来购房，就能够实现“低首付”甚至“零首付”。当陈先生表示自己的流水或许达不到银行放贷的要求时，房产中介称有相应的办法。

律师提醒：月供增多，风险不少

大家都知道，当下在全国各地，首套房的首付款最低比例通常是房屋总价的两成或者三成。那“低首付”以及“零首付”究竟是怎样实现的呢？

北京金诉律师事务所主任王玉臣称，开发商主要采取的做法是把购房合同中房屋的价格做高，让合同价格比实际交易价格要高。另外，还会通过提供垫付资金等方式，让购房人获得的银行贷款金额高于房屋实际交易金额，也就是所谓的“高评高贷”，以此来达成所谓的“低首付”甚至“负首付”。

王玉臣称，要让购房人信任“负首付”的可行性并通过银行贷款审批，通常情况下开发商会与购房人签订两份合同，一份是包含真实价格的合同，另一份是包含做高价格的合同。银行一般只会给以自有资金支付首付款的购房人发放贷款，而开发商有可能会与购房人、垫资机构等联合起来，向银行提供虚假的支付首付款的证明等其他材料。

“‘零首付’也好，‘负首付’也罢，该付的钱终归是得付的。这种操作模式会使得房贷月供提升，房贷期限被拉长。并且这种行为本身是涉嫌违法违规的，存在着被监管部门予以处罚的可能性。”购房合同和贷款合同若被解除或认定无效，购房者一方面会面临开发商有权不交付认购房屋且不能取得认购房屋所有权的风险，另一方面会面临银行要求提前偿还全部贷款的风险。王玉臣表示。

据悉，对于“低首付”这类违规操作，已经有行业内的相关方给出了明确的提示。5 月 20 日，惠州市惠阳区住房和城乡建设局印发了一则通知，名为《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》。其目的是强化房地产市场监管，规范销售行为，维护购房人的合法权益。通知严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付等行为，也严禁中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告以及捏造散布不实信息等违规销售行为。

5 月 26 日，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与、协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》。该提示指出，“买房负首付”违反了国家相关金融信贷政策。协会要求各房地产中介机构以及从业人员严格进行内部相应业务管理。并且，从即日起应开展自查自纠工作。同时，禁止以任何形式参与、协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。

“认房不认贷”、首付比例及利率下调，均将减轻购房压力

近日，为更好地满足刚性和改善性住房需求，“认房不认贷”政策在广州等地相继落地。该政策明确，居民家庭（包含借款人、配偶及未成年子女）在申请贷款购买商品住房时，若家庭成员在当地名下无成套住房，不管此前是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构都将按首套住房执行住房信贷政策。

“首套房”的判定标准被“认房不认贷”政策重新调整。以广州为例，曾经有购房或贷款经历，亦或是在外地有未还清的房贷，只要在广州名下没有房产，就都能够享受到首套房最低三成的首付比例以及首套房房贷利率的优惠，这使得市民购房的前期成本大大降低了。

今年 1 至 7 月，广州一手住宅套均总价约 410 万元，二手住宅套均总价约 320 万元。新政执行后，曾有贷款记录的购房者购置首套房，能少付一成首付，大概三四十万元。若贷款 100 万元进行 30 年商业贷款，目前首套房利率为 4.2%，二套房利率为 4.8%。若按首套执行，每月可节省 357 元月供。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示。

总价更高的房屋，新政对首付款的“减负”效果更加明显。中原地产环市东二分行负责人廖锦春向记者表示，该分行位于广州市越秀区东风东板块。在总价动辄上千万元的中心城区中，外地有未还清房贷的客户到广州购房，首付从原本的七成直接降到了三成，这个数目不小。所以新政的利好是显而易见的。即便对于其他类型的购房者来说，能降低一成首付，也能减少很多预算。

广东省城规院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉指出，“认房不用认贷”这一政策释放了换房的需求，进而带动了刚需进入市场，推动了房地产行业的良性循环。并且，新的政策也释放出了因人口流动而形成的需求，那些在广州没有房子的外地人和新市民，能够享受首套房的优惠。在上一轮楼市回升期，这部分人可能没有能力购买房子，而现在，他们所积累的条件已经足够让他们买房了。

8月31日出台的新政，有望扩大这一优惠。中国人民银行和国家金融监督管理总局公布了调整优化差别化住房信贷政策。规定不再区分实施“限购”城市与不实施“限购”城市。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于 20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于 30%。同时将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加 20 个基点，而首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限 LPR 减 20 个基点。

新政规定，各地能够依据因城施策的原则，按照当地房地产市场的形势以及调控的需要，自行确定辖区内首套住房和二套住房的最低首付款比例以及利率下限。广州具体的实施细则在记者发稿之时还没有出台。不过，不管怎样，这至少给广州楼市带来了更多的政策空间以及想象的余地。

文/图 羊城晚报全媒体记者 徐炜伦

来源 | 羊城晚报·羊城派