一、租赁的三种模式。

现在消费者不再仅仅满足于单纯的购物行为，而是渴望获得多层次的购物享受。数据表明，当下中国正在建设的购物中心规模在全球处于首位。为了契合顾客多样化的需求，传统的百货企业逐步开始向涵盖百货、超市以及娱乐等多种业态的购物中心模式进行转变。许多老旧的百货也重新对自身进行定位，将其打造为“购物中心式百货店”，并进行升级调整。商场将场内一定面积的铺位或专柜出租给实际用家，商场能获得租金收益。铺位或专柜的实际用家负责进行经营，以此获取经营收益，同时也承担着经营风险。此外，还可以委托管理公司来进行经营管理。

三是自留产权整体租赁。

主要模式

主要特征

优势分析

劣势分析

适用物业

零售产权整体租赁

三权存在分离情况，分别为所有权、经营权、使用权。之后有售后返租行为，并且会委托专业公司来进行经营管理。

快速回笼资金，风险小；可以避免零售产权导致经营混乱的局面

大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等各个环节都有所涉及，这对开发商的综合运营能力有着极高的要求；二层以上的商铺在销售方面存在较大难度。

大型封闭式商场

零售产权分零租赁

所有权和经营权直接分散到客户，实行二权分立，由产权所有人进行经营管理。

开发商资金压力较小，运作周期较为短暂，短期能获得较高回报，长远来看隐患相对不那么明显。

往往一卖就散，后期难于管理，对物业的形象和开发商的品牌有损

专业型商业步行街和低层商业楼盘、专业市场

自留产权整体租赁

所有权和经营权相分离，由经营方承担整体经营的职责，不会进行拆零销售。

产权租赁关系清晰且简单；不存在违规的嫌疑，操作起来既安全又简便；推广所需的费用较低。

资金回收有限；对开发商的社会公关能力要求极高

中型的百货商场和超市

二、模式一：零售产权整体租赁

整体租赁的商业物业被称作“管理型商铺”。其根本特征在于开发商拆零销售产权以回收资金，借助长达 10 至 20 年固定化、利率化的返租回报，把经营权从投资者那里取回，接着委托专业的商业管理公司对物业进行管理和经营，从而获取租金并回报投资者。由于是由专业公司代为管理，投资者能获取长期稳定的返租回报，所以被命名为“管理型商铺”。

“管理型商铺”属于新型购物中心开发模式。其根本特征在于，开发商将产权拆零销售以回收资金。并且，通过长达 10 至 20 年固定化、利率化的回租回报，把经营权从投资者手中取回。之后，再委托专业的商业管理公司对物业进行管理和经营，从而获取租金，以此回报投资者。赢盛操盘的一个四线城市的购物公园项目，是在散售回笼资金的这种背景之下，并且还运用了“统一招商”这一策略的典型事例。

1适合物业类型。

这种运作模式收益高且风险低，适用于大型封闭式商场。从具体项目运作方面来看，将产权拆零后销售旺铺，从而回收了巨额资金，使开发商的资金紧张问题得到了大大缓解。并且，将回收的商铺经营权归专业公司统一进行经营管理，这进一步增强了中小投资者的信心，也促进了商铺的销售。

在具体操作时，笔者操盘的广州白云绿地中心以及蕲春棕盛购物公园等项目，都采用了所有权、经营权、使用权三权分离的模式。为了提升市场接纳力，把商场的产权进行了划分，将其划整为零，划分成 30 到 100 平方米的小产权，然后进行销售，以此回收了大量资金。然后通过向购房者回报租金的方式取回商业铺面的经营权，年回报利率设定在 8%左右，因为只有高于银行贷款利率才具有吸引力。如此一来，所有权归属于投资者，经营权由专业商业管理公司掌控，入场经营的商家拥有物业使用权，从而实现了三权的分离。在统一经营的情形下，要做到最大程度地实现商业物业的整体经营价值，并且让建筑单体获取最大的价值以及租金增长空间。

2优势。

从商业经营角度来看，管理型商铺与整体自营的大型商场以及专业市场相似。它和沿街独立商铺或者零售零租的商业街存在较大差别，这种差别有利于它与沿街独立商铺展开竞争。

资金回笼快、便于统一管理

管理型商铺类似于全产权式独立商铺与某种产品之间的过渡产物。它具备全产权式独立商铺易回收资金的优点，同时也拥有大型购物广场统一进行商业管理的优势。既能在短期内回收大量资金，又能避免因零售产权而引发经营混乱的状况。

免去产权人的经营管理

对于购房投资者来说：管理型商铺让投资者无需承担出租的风险，也不用烦恼收取租金的事宜。其投资收益较为长久且稳定，还能使业主避开市场形成初期那种较大的经营风险。

有利长远规划管理

从商业经营角度而言，管理型商铺在整体经营方面，对项目经营内容、商家品质以及形象定位有着明确的界定。这有助于各经营商家在入驻之前，能够了解和预测项目的整体营运风格以及发展前景，进而做出正确的决策。并且，管理型商铺与各经营商家的租赁期限和租金相对较为稳定，这有利于入驻商家进行长远经营的规划与预测。

3劣势。

劣势1：投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测

投资者与商业管理公司签订的投资回报合同中，为确保主力商家能长期经营，通常合同期为 10 到 15 年。在这期间，若因经营管理不善，导致租金收益较低，无法偿还投资者的固定回报，甚至商场整体倒闭，这种可能性是完全存在的。大型封闭式商场基本没有临街铺面，各个商铺能否增值与口岸的关系不大，主要依靠商场整体经营的成功。一旦商场经营失败，会导致业主租金颗粒无收。

劣势2：投资回报合同期满后的未来前景难以预测

10-15年的合同期满后，购房者重新获得商铺的经营权。如果商场在此时整体经营状况正常，那么投资者或许不会满足于仅 10%以下的投资回报率，而是会要求进场去自行经营或者自行出租。如果商场在此时已经处于惨淡经营的状态，投资者（特别是一层商铺的投资者）可能因为对商业管理商缺乏信任，同样会要求进场自行经营或自行出租。这样做将会破坏商场统一的经营格局，进而引发一系列难以预测的严重后果。

劣势3：二层以上的商铺销售难度大，投资者风险高

大型封闭式商场的各个商铺能否增值与口岸的关联不大，主要是依靠商场整体经营的成功。如果商场经营失败了，一层的商铺还能够凭借一定的客流量继续维持经营，而二层以及二层以上的商铺就没有办法挽回局面了。

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三、模式二：零售产权、分零租赁

零售零租的运作模式具有旺盛的生命力，并且这种生命力长久。同时，它也受到广大中小开发商的青睐，也受到专业投资者的青睐。

1适合物业类型。

零租零售产权的商铺在外部环境方面顺应了广大中小投资者投资发展的趋势，并且能为开发商带来较大的短期收益，同时长期风险相对较小。然而，它的适应面比较窄，主要适用于专业型商业街，而不适用于复合型商业街，也不适用于楼层较高的商场。

2优势。

开发商方面，资金压力较小，运作周期短，短期回报高，长远隐患不明显。专业投资者这边，这种独门独户且产权完整的小商铺，产权清晰，对物业能完全控制，既能出租又可自营，容易变现。由于是楼层低或开放式商业街，其长远风险比封闭式管理型商铺低。但产权能够顺利拆零销售，并不代表项目整体运营就会成功。从长远的角度来看，决定商业物业是否能够成功的关键在于经营。前期所做的所有工作，都是为经营这个环节做铺垫。然而，零租零售型商铺最大的劣势就在于经营这一方面。

3劣势。

劣势1：经营权分散，难于控制管理

各个商铺的经营权是完全分散的，开发商或管理公司很难对其进行控制。整体的经营定位和档次主要由经营商家自行进行调节。甚至投资者都处于被动的地位，经营风险非常大。各独门独户的商铺被各投资者自行出租之后，连最基本的开张时间和关门时间都无法做到统一，那又怎么能够树立商业物业的统一形象呢？产权和经营权分零，这使得经营定位不明确，经营格局陷入混乱，进而导致经营商家的效益无法得到保证，投资者的回报也无法得到保证，同时开发商和商业管理公司的品牌也得不到保证。

劣势2：公难面积大，投资回报率降低

如果复合型商业街是室内的，那么它的公摊面积往往接近 50%。这样一来，投资回报就会相对降低。同时，由于没有整体的经营策划，上行的人流量会比较少。而二层及以上的商铺，其经营风险则极高。

劣势3：受天气影响大，效益不稳定

复合型商业街若为露天，就会受季节和天气的较大影响。只有在春秋那暖阳照耀的时候，才有可能吸引较多的人流量。而在长达 9 个月的酷暑、严寒以及阴雨时节，都会将顾客拒之千里之外。可见，季节和气候对客流量有着极大的负面影响。

四、模式三：自留产权、整体租赁

1适合物业类型。

整体租赁且不售产权的运作模式较为普遍。当下，多数中型规模的百货商场以及超市等所属的商业物业都运用了这种模式。零售业对资产的流动性有着较高的要求，通常是借助租赁的方式来获得对物业的使用权。

2优势。

优势1：产权租赁关系明晰、简单

这种方式不涉及产权转让，只是租赁方与承租方的关系，所以双方责权利划分简单，利于灵活合作。无违规嫌疑，操作安全简便。与返租、回报、分红等涉及产权拆零的模式不同，整体租赁、不售产权的方式不存在打擦边球等违规情况，操作安全简便，不易产生法律漏洞等隐患。

优势2：推广费用低

整体租赁的对象是具有一定知名度的零售业或专业商家，并非众多中小商家进行招商。不售产权，也就省却了与广大中小投资者打交道的麻烦。如此一来，大大节省了面向公众市场的营销宣传费用，因为营销费用通常能占到项目总销售额的 1%-3%，且数额较大。

优势3：固定资产的增值，楼盘的销售推动

成功的商业物业经营会带来良好的双赢局面。它能够形成以自身为核心的新商业圈，使该地区的人流量大幅提升，实现商业物业自身的不断增值。项目住宅的销售率提高，入住率提升，也能为经营商带来大量长期有效的消费群体。二者相互促进，共同发展壮大。

3劣势。

劣势1：资金回收有限

目前银行加大了对房地产业贷款的控制力度，上市融资极为困难。房地产开发是资金密集型的投资行为，具有周期长、风险高的特点。对于广大中小开发商来说，融资渠道非常有限，且融资成本较高。整租不售产权的方式只能回收少量资金，这对资金紧张的开发商而言，是一个很大的考验。在工程建设期间，由于建设资金较为紧张，并且融资渠道也有限。所以，不得已采取了破釜沉舟的做法，将产权拆零进行销售。

劣势2：对开发商的社会公关能力要求极高

能否引进知名度高的大商家，一方面与项目自身的位置、面积、层高、配套等硬件条件有关；另一方面也是对开发商外部公共关系的一种检验。在空置营业用房数量庞大，新兴小区商业配套需求旺盛的情况下，知名度高的商家成为开发商争夺的重点，他们的选择余地较大，需要开发商具备极强的社会公关能力才能争取到这种“稀缺资源”。

劣势3：商业裙楼的先天劣势

目前的商业裙楼大多是作为塔楼的补缺或配套。少数开发商会为零售商量身定做营业用房。像住宅塔楼的裙楼，常常会做成超市，或者做成餐饮店，又或者做成会所等。这些裙楼优先弥补物业自身配套以及周边配套的空缺或不足，为住宅的销售提供服务，从而成为提升楼盘附加值的卖点。裙楼的经营业态会因塔楼形态而受到制约。例如，若塔楼是住宅，那么裙楼就不适合经营油烟过重的餐饮。此外，开发商前期缺乏商业经营的专业人才，所修建的商业地产存在诸多缺点。目前，众多住宅裙楼存在柱网、承重墙、剪力墙等分布不规则的现象，这些现象限制了商业业态的选择，也降低了商业物业的价值。