近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件呈现出日益增多的态势。因为相关法律规范较为原则，所以在审理这类案件时，人民法院面临着诸多具体适用法律的难点问题。为了实现法律适用的统一，最高人民法院经过调研之后起草了该司法解释。在这里先跟大家一起关注两个问题，一是合同效力的认定对促进房屋租赁市场发展意义重大，二是合同效力的认定对维护房屋租赁市场交易秩序稳定意义重大。

《解释》在对相关法律、行政法规的强制性规定进行准确判断，确定其是否为效力性强制性规定的基础上，明确了认定合同效力的原则。

一是对无效合同的范围进行限定。《解释》只是把违法建筑物的租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同以及未经出租人同意的转租合同认定为无效。在认定违法建筑物的范围时，确定以下几种情况为违法建筑：一是未取得建设工程规划许可证而建设的房屋；二是未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋；三是未经批准建设的临时建筑；四是未按照批准内容建设的临时建筑；五是超过批准使用期限的临时建筑。

在对欠缺生效条件合同效力的处理方面，采取了补救性措施。也就是说，当事人只要能在一审法庭辩论终结前，获取到法律、行政法规所规定的条件，并且不存在合同法第五十二条所规定的无效情形，那么就可以认定合同是有效的。

《解释》以遵循法律规定精神为基础，运用宽严适度的原则来确定合同效力。其目的在于，一方面尽量维持合同效力，另一方面促进社会资源的有效利用，同时保障房屋租赁市场的健康发展。

在房屋租赁合同纠纷案件中，对于装饰装修的处理，一直以来都是司法审判里的热点和难点问题。《解释》针对这个问题确立了处理此类纠纷的规则：其一，承租人若擅自进行装饰装修，就会构成侵权，需要承担侵权责任；其二，承租人经同意进行装饰装修的话，要根据不同情况适用不同的处理原则。

一是针对附合与未形成附合的装饰装修物分别运用不同的处理规则。对于未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人拥有处分权；而对于已形成附合的装饰装修物，则要区分合同无效、合同有效解除以及合同履行期限届满等情形，适用不同的处理规则。

一是出租人需对承租人的装饰装修是否进行补偿以及如何补偿进行区分，不同情况有不同处理。若合同无效，出租人同意利用的装饰装修，会基于不当得利对承租人予以补偿；若出租人不同意利用，装饰装修的现值损失就作为无效合同的损失，由双方依据过错来承担。二是合同解除时，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。双方都没有过错时，就按照公平原则，由双方一起分担装饰装修残值的损失。