国家税务总局

发布了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》这一公告。 该公告是关于此方面的。 它主要针对纳税人提供不动产经营租赁服务的增值税征收管理作出规定。 公告的发布具有重要意义。 它为相关税务工作提供了指导和依据。 有助于规范纳税人在不动产经营租赁服务增值税征收管理方面的行为。

国家税务总局公告2016年第16号

国家税务总局制定了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》。此办法现已予以公布，并且自 2016 年 5 月 1 日起开始施行。

特此公告。

国家税务总局

2016年3月31日

纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）以及现行增值税的相关规定，制定了本办法。

纳税人以经营租赁方式将其取得的不动产进行出租（以下简称出租不动产），这种情况适用本办法。

取得的不动产包含以下各种形式取得的不动产：通过直接购买取得的；通过接受捐赠取得的；通过接受投资入股取得的；通过自建取得的；通过抵债取得的。

纳税人提供道路通行服务不适用本办法。

第三条一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

按照 5%的征收率来计算应纳税额

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）。纳税人需按照上述计税方法。向不动产所在地主管国税机关预缴税款。同时向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地处于同一县（市、区）。纳税人需要向机构所在地的主管国税机关进行申报纳税。

一般纳税人在 2016 年 5 月 1 日后取得不动产并进行出租，这种情况下适用一般计税方法来计税。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）。纳税人需按照 3%的预征率。向不动产所在地主管国税机关预缴税款。同时向机构所在地主管国税机关申报纳税。

纳税人需要向机构所在地的主管国税机关进行申报纳税。

一般纳税人出租 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产，若适用一般计税方法计税，就按照上述规定执行。

第四条小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

单位出租不动产（不含个体工商户出租住房），应按 5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，需按 5%的征收率减按 1.5%来计算应纳税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

其他个人出租的不动产不含住房，需按照 5%的征收率来计算应纳税额，然后向不动产所在地的主管地税机关进行申报纳税。另外，其他个人出租住房时，要按照 5%的征收率减按 1.5%来计算应纳税额，同样向不动产所在地的主管地税机关申报纳税。

纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市，然而不在同一县（市、区）。这种情况下，由直辖市或计划单列市国家税务局来决定是否在不动产所在地预缴税款。

纳税人出租不动产时，若按照本办法规定需要预缴税款，那么就应在取得租金后的次月纳税申报期内，或者在不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限内预缴税款。

第七条预缴税款的计算

纳税人出租不动产若适用一般计税方法计税，需按照以下公式来计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%

纳税人出租不动产若适用简易计税方法计税，除个人出租住房的情况外，需按照以下公式来计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

（三）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

第八条其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

（一）出租住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（二）出租非住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

单位出租不动产时，需按照本办法规定向不动产所在地主管国税机关预缴税款，在预缴税款时应填写《增值税预缴税款表》；个体工商户出租不动产时，同样要按照本办法规定向不动产所在地主管国税机关预缴税款，且在预缴税款时也应填写《增值税预缴税款表》。

单位出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴增值税款，此税款可在当期增值税应纳税额中抵减。若抵减不完，可将剩余部分结转至下期继续抵减。个体工商户出租不动产时，同样如此，预缴的增值税款能在当期应纳税额中抵减，抵减不完的部分可结转下期继续抵减。

纳税人将预缴税款用来抵减应纳税额时，应当以完税凭证当作合法且有效的凭证。

小规模纳税人中的个体工商户出租不动产，若不能自行开具增值税发票，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。

其他个人若有不动产需要出租，能够向不动产所在的地方的主管地税机关提出申请，以代开增值税发票。

纳税人向其他个人出租不动产的情况之下，是不可以开具增值税专用发票的，同时也不可以申请代开增值税专用发票。

纳税人出租不动产时，按照本办法规定应向不动产所在地主管国税机关预缴税款。如果自应当预缴之月起超过 6 个月仍未预缴税款，那么就由机构所在地主管国税机关依据《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

纳税人若出租不动产，却未依照本办法规定缴纳税款，那么主管税务机关会依据《中华人民共和国税收征收管理法》以及相关规定来进行处理。

解读

关于《国家税务总局关于的公告》的解读

一、背景和目的

国务院予以批准，从 2016 年 5 月 1 日开始，在全国范围内全面推行营业税改征增值税的试点工作。建筑业、房地产业、金融业以及生活服务业等所有的营业税纳税人，都从缴纳营业税转变为缴纳增值税。国家税务总局依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）以及现行增值税的相关规定，发布了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，此办法明确了纳税人在提供不动产经营租赁服务时的增值税征收管理问题。

二、适用范围

纳税人以经营租赁的方式出租其已经取得的不动产，就适用本办法。纳税人提供道路通行方面的服务，不适用本办法。

三、主要内容

对纳税人以经营租赁方式出租不动产的预缴税款和申报纳税事宜，按照不动产的取得时间、纳税人类别、不动产地点等进行分别细化明确，细化了政策要求。

明确了纳税人应预缴税款的计算公式，即按照纳税人适用的计税方法以及不动产类型等，明确了具体应如何计算应预缴税款。

应当以完税凭证作为依据。

三是明确其他个人出租不动产时，应向不动产所在地的地税机关申报缴纳增值税。

明确了发票相关问题：对于小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产这一情况，如果其不能自行开具增值税发票，那么就可以向不动产所在地的主管国税机关申请代开增值税发票。同时，对于其他个人出租不动产的情况，他们可以向不动产所在地的主管地税机关申请代开增值税发票。