《城市房地产管理法》第五十三条规定：租赁房租时，出租人和承租人需签订书面租赁合同。此合同要约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮等责任条款，以及双方的其他权利义务。并且要向房产管理部门进行登记备案。该条款明确指出，登记备案并非合同生效的条件。即便租赁房屋未进行登记，合同也是有效的，但不能对抗善意第三人。

租房如不办理房屋租赁登记证会有什么风险?

(一)承租人面临的法律风险

《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋时，需在出卖之前的合理期限内通知承租人，而承租人享有以同等条件优先购买的权利，所以承租人有可能无法获得优先购买权。也就是说，当出租人出售已出租的房屋时，若承租人所出价格与他人相同，那么承租人就有权利与出租人优先签订购房合同。立法的本意是让现有的承租人拥有优先购买房屋的机会，这样有利于其生活或生产的稳定。当事人若要获得这种特殊的保护，就必须能够证实自己是房屋的“承租人”，并且自己与出租人之间存在真实的租赁关系。在司法实践中，出租人与他人合谋伪造租赁合同的情况较为常见。这导致法院在认定租赁关系是否成立时，常常对租赁合同的真实性存有疑虑。当出租人与承租人存在亲属关系时，法院更有可能认为当事人之间的租赁合同是事后补签的，并非真实的，进而否定承租人的优先购买权。

要是出租人和承租人依法办理了租赁登记，情况便会发生改变。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规定》）第七十七条规定，人民法院对于数个证据对同一事实的证明力，可依照以下原则认定：其一，国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力通常大于其他书证；房屋管理部门出具的租赁登记证能够为租赁关系的真实性提供较强的证明，当事人无需再为此承担额外的举证责任。

承租人或许无法得到“买卖不破租赁”这种特别的保护。《合同法》第二百二十九条表明，在租赁期间，若租赁物的所有权发生变动，租赁合同的效力不会受到影响。通俗来讲，这条法规意味着在租赁期内，倘若租赁房屋的产权因买卖或者继承等情况发生了变化，那么新的房屋所有权人（比如购房者或者继承人等）是没有权利终止原本的租赁关系的。并且，承租人能够在租赁期内依照原有的条件持续使用所租赁的房屋。其实质就是为了维护承租人在生产或者生活方面的稳定。从新的房屋所有权人的视角来看，承租人持续使用房屋对其利益造成了严重损害。尤其在租期长达十年乃至二十年的情况下，这种损害更为显著。在我国，许多商业银行或资产管理公司正因如此而无法将债务人的房产进行拍卖变现，进而导致呆坏账的数量大幅上升。

许多法院为了避免债务人虚构租赁关系，同时保护新的房屋所有权人的利益，为承租人“买卖不破租赁”的权利设定了严格条件，要求承租人需事先办理租赁登记。上海市高级人民法院制定的《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(三)》规定，未经登记的租赁合同，若房屋所有权发生变化，承租人不能凭借“买卖不破租赁”这一原则，向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。不过，倘若承租人能够拿出证据，证明新的房屋权利人知晓或者应当知晓租赁事实，那就另当别论了。据此，承租人若未办理租赁登记，就很有可能因无法证明“新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实”这一情况的存在，从而丧失“买卖不破租赁”的权利。

(二)出租人面临的法律风险

不办理租赁登记会让出租人面临一定法律风险。出租人可能因无法证明租赁关系存在或承租人真实身份而承担法律责任。例如，出租房屋给承租人后，承租人在租赁房屋内种植花草，因保管不善导致一盆花掉落砸伤行人，事发后承租人消失不见。在这种情形下，受伤的行人肯定会向房东提出赔偿要求。《证据规定》第四条明确规定，“以下这些侵权诉讼，需按照以下规定来承担举证责任：……(四)当建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物出现倒塌、脱落、坠落并导致他人受到损害的侵权诉讼时，由所有人或者管理人对自身无过错这一情况承担举证责任”。在如今人口流动越发频繁且邻里关系逐渐淡漠的情况下，出租人若未办理租赁登记，要去证明租赁关系的存在，进而证明在发生事故时房屋实际是由承租人在支配和管理，这显然不是一件容易的事情。当出租人无法提供证据时，法院就会推定出租人对事故的发生负有责任。