【事件概述】

朱先生和松江首创禧瑞云庭签订合同之后，因为去开发商的小程序里看过房，后来就有了关于“返佣”的问题。开发商根据“客户轨迹”的信息，把朱先生看作是个人客户，因此不肯把佣金给中介公司。但朱先生觉得中介带客户看房促成了交易，应该得到这笔钱。于是开发商和朱先生之间就产生了矛盾。

【行业规则与返佣机制】

房产中介陪同看房促成交易后，开发商一般会给予1%的报酬，也就是所谓的“1个点”。朱先生事先得知首创禧瑞楼盘有返佣的规则，因此与中介商定：以480余万元购入的房产，他个人可以获得3万元，而中介则能拿到1.8万元。他们原本打算在7月27日借助看房环节来办理签约手续。

【纠纷关键：小程序访问记录】

开发商提交的“用户活动记录”表明，朱先生在7月26日23时16分查看了其微信小程序应用。按照开发商制定的条款，只要客户在线上平台的行为先于中介带看环节发生，就会被视为个人客户，从而不享受中介的提成奖励。中介方面虽然表达过不同看法，不过由于开发商的证明材料齐全，他们最后的请求没有得到批准。

【开发商解释：渠道冲突与规则】

黄先生作为销售代表说明，线上小程序和线下中介是分开进行的宣传途径。开发商在网络上投入了很多宣传费用，如果客户第一次是通过网络了解的，那么就会算作自然客户，中介公司就拿不到中介费。中介机构通常在带客户看房之前，需要确认客户是否已经在网上登记过，这样做是为了防止产生这样的情况。

【法律观点：返佣性质与权利归属】

上海段和段律师事务所合伙人刘春泉表示，返佣属于开发商与中介的协议内容，购房者不能直接向开发商要求，中介要按照和开发商的约定来追讨报酬，朱先生与中介私下达成的协议不能让开发商承担付款责任。

【争议焦点与启示】

1. 规则透明度：开发商需明确告知客户渠道归属规则，避免签约后争议；

2. 中介责任：中介应提前核查客户信息，规避渠道冲突风险；

3. 消费者权益：购房者需警惕返佣承诺的潜在风险，确保三方权责清晰。

【现状与后续】

到10月26日为止，中间人方面透露已经不再要求支付中介费。开发商依照规定行事，朱先生也没有继续对外发声。这件事情突显了房屋销售过程中渠道之间的竞争以及好处如何分成的错综情况。