房屋租赁合同中涉及的法律关系和法律问题相对复杂，在合同履行期间很容易发生争议，风险相对较高。在审查房屋租赁合同时，应注意以下问题：

[评论点]

1。审查出租实体

除了审查出租人的学科资格外，出租人还应检查出租人是否有权出租主题。另一方的房地产权利证书或其他有效的证明文件（房地产证书，房屋所有权证书，国有土地使用权利证书等），可以证明权利的法律来源）。

在审查合同时，您应该注意检查合同所附信息中出租人的上述所有权证书（房屋所有权证书的名称在不同的地方可能略有不同，并且上述名称供参考）。这主要取决于所有权证书中记录的所有者是否与出租人一致，是否有共同所有者和共同所有者同意，建立抵押权，是否已采取了其他纪律措施或受其他权利限制。

如果出租人不是财产所有人，而是在承租人之后将其转租，则财产所有人同意以书面形式转租的文件（如果是多次转租，则前者同意同意将租赁的文件进行审查，直到物业所有者进行审查），并应将相关文件用作合同的附件。

2。审查违反强制性规定的合同

如果尚未接受租用的房屋以完成或未能接受，则非法建筑物的租赁等。

3。准确描述租赁物体

合同应规定租赁房屋的确切位置（例如房屋编号）和租赁财产的摘要，例如租赁的建筑区域或使用区域，地板等，并且最好附上图纸的描述。

此外，租赁财产应全面描述，例如“不仅包括房屋，还包括其相关的辅助设施（包括但不限于空调，水，电力，电力，供暖设备，相应的公共设施和房屋已经拥有的共享区域）。

4。使用租赁主题

在出租房屋之前，应首先核实租赁房屋财产证明书中所述的目的，以便在租赁协议中商定的目的与规定目的不冲突。

如果将财产证书的目的记录为住宅物业，则将不考虑商业财产的租赁。同时，应审查是否在合同条款（例如商业，办公室或仓库）中明确规定了租赁财产的目的。

5。就租赁主题的周围环境达成协议

如果公司租用的房屋用于商业或办公室工作，则应审查有关要租用房屋周围环境的合同中的相关协议，例如是否有适当的停车场，周围是否有娱乐场所会影响办公室等。

6。租赁期限

审查合同应陈述租赁期限以及特定的起点和结束日期。根据合同法的规定，租赁期限不得超过20年。如果超过20年，则多余部分将无效。当租赁期到期时，当事各方可以续签租赁合同，但自约定的租赁期限从续签之日起不得超过20年。

因此，在审查租赁合同时，必须将超过20年的租赁期限（例如“永久”或“ 30年”）修改为少于20年。

7.交付租赁的交付协议

检查是否有有关房屋转让的具体协议，例如是否有有关租赁财产转让状态的协议，租赁财产的转让清单及其辅助设施和设备以及转让时间。

8。租赁条款的审查

审查租金协定是否完成的审查，特别包括以下方面：

1。是否明确租金标准和总租金金额以及付款期，付款比率，付款条件等。

2。是否包括租金范围（例如门头和的使用费，停车空间费用），租赁期内物业管理，水，电力，电力，供暖和其他费用以及付款协议是否明确。

3。是否有类似的协议：“对于租金，合同中列出的碎片以及承租人明确提供的费用，承租人将不需要出于租赁财产的任何原因来承担和/或支付任何其他费用。”

9.关于装饰和免租金期的协议

审查合同是否有关于租赁房屋的翻新和翻新协议。如果装饰和翻新涉及翻新，合同应规定，不改变房屋的主要结构，而不危害原始建筑物的安全性或造成潜在危险，则出租人同意承租人进行翻新和翻新，并且应同意合理的租金时期。

10。就促销广告事项达成协议

对于用于商业或办公室目的的出租房屋，承租人通常会挂公司品牌或进行其他广告。

因此，在审查租赁合同时，请注意合同是否规定承租人是否有权使用门口和特定位置，悬挂的权利，悬挂的权利，在租赁财产的户外进行促销材料，并使用其他方法来宣传企业和企业，并且还应表明较小的较低者确保了该广告空间的合法使用。

通常，可以同意将此费用包括在合同租金中。如果承租人同意单独付款，则必须根据费用标准和付款制定具体和明确的协议。

11。维护和维修协议

检查合同是否有有关房屋维修，维修，更换和改进的协议。众议院租赁合同应规定，当租赁财产影响承租人的正常使用时，出租人应及时维护和维修租赁财产，出租人应承担费用（但出租人应承担由小居民使用不当使用而造成的维修费用）。

同时，合同应明确声明维护期不影响承租人的正常业务和办公室，应同意，如果维护时间超过一定时间时期并且未能符合正常使用标准，则承租人有权终止合同或减少相应的租金。

12.关于未正常使用租赁财产并降低租金和费用的协议

在审查合同时，请注意合同是否规定，当一个或多个设施（例如电源，空调，加热）不能正常使用或影响承租人的正常运作时，承租人有权拒绝支付租金和相应的使用费用，以支付相应的水，电力，电力，空调等相应的使用费

如果上述情况持续或累计时间达到一定时间限制，则承租人有权终止合同，并有权要求出租人以总合同租金的一定比例支付违约损失。

13。违反合同责任的协议应尽可能具体和定量。

在违反合同责任方面，应注意出租人延迟租赁主题的交付，交付的租赁财产的协议具有缺陷（包括权利缺陷和质量缺陷），以及违反合同终止合同的合同责任。

为了提高违反合同的责任的可操作性，可以同意一方违反合同后计算的损失范围，或者可以同意违约损失的特定金额或比例。为了有效地限制和惩罚另一方违反合同，违约损失的数量或比例不应太低。

14。关于承诺保证条款

在租赁合同中，通常应该有保证条款，即出租人有权租赁主题。出租人应确保在主题交付时没有财产权纠纷或其他纠纷，并且不应有第三方要求对此索取权利。

如果存在诸如生产权或第三方索赔权之后的争议，则出租人应负责解决承租人的权利和利益。如果承租人遭受损失，则出租人应负责赔偿。

还可以进一步同意，如果有任何不足，承租人有权终止协议，并有权要求出租人缴纳违约损失并赔偿由此造成的损失。

15.租赁注册协议

根据“城市房地产管理措施”的第53条，出租人和承租人应签署书面租赁合同，同意诸如租赁期限，租赁目的，租赁价格，维修责任以及双方的其他权利以及其他权利和义务，并向房地产管理部门注册。

因此，在众议院租赁合同中，应同意出租人将在房地产管理部门注册并承担相关费用。

16.审查是否明确同意，租赁期限到期及其适用条件后，将优先考虑续签

关于优先租赁的权利，法律并未明确规定，如果合同未明确规定租赁期限到期后优先级续签的适用条件，则将在租赁期限到期后进行临时谈判。一旦谈判失败，租约将不会继续，这可能会给承租人造成损失。

因此，应在合同中明确规定，租赁期限到期后，承租人有权首先续签租赁，并特别就适用条件（例如相同的租赁标准条件）达成协议。

[经常询问的问题和处理租赁合同的建议]

1。关于出租人的主题资格审查的问题

在检查出租人的主题资格时，请先检查出租人是否是房屋的所有者（财产所有人）。必须仔细检查所有权证书的真实性。如有必要，请前往房地产管理机构进行验证。如果出租人不是财产的所有者，则可能存在代理关系或转租关系。

一般而言，应该优先考虑与房屋财产所有人签订合同。其次，也可以考虑与代理商和转租签订租赁合同。

如果与代理商签订合同，还有一份书面证明证人同意转租的书面证明文件，如果财产所有人的书面文件同意不正确的财产所有人的书面文件，则该合同规定转租的责任应承担什么样的责任（此处销售损失的金额可以适当增加）。

其次，您应该考虑选择合法人签订合同。最好选择一个具有独立法律人士资格和良好信用状况的法人单位，以避免与自然人签订合同。

如果选择了自然人，则自然人应该是成年人，并且具有相应的民用能力（非精神病患者）；如果是未成年人，则应获得其法律代表（监护人）的书面同意。

当自然人是财产所有人时，通常在某些情况下拥有房屋（例如在婚姻关系中购买的房屋等），而处置共享财产（房屋）也应受到其他共同所有人的同意。

此外，原则上，请尽量避免租过租赁。

在转租合同方面，转租合同是原始承租人和承租人签署的房屋租赁合同。尽管房屋租赁合同只是双方的意图，但必须根据法律书面书面批准。

在租赁合同中，下一个租赁合同的有效性取决于先前的租赁合同。在转租期间，如果最初的租赁合同被更改，终止或终止，则租赁合同也将被更改，终止或相应终止，这比财产所有人租用该合同的情况要高。

在实践中，原始承租人通常会导致出租人尽早终止原始租赁，并提早终止了租赁合同，因此应尽可能避免它。

总体而言，除非出租人和转租当事方谈判并同意，租赁合同的终止日期不得超过原始租赁合同规定的终止日期。

2。不适合租金的房屋租赁审查问题

根据建筑部“有关城市住房租赁管理的法规”第6条，不得出租以下情况的房屋：

1。未能根据法律获得房屋所有权证书；

2。司法机构和行政器官根据法律以其他形式的扣押或限制房地产权；

3。共享房屋尚未得到共同所有人的批准；

4。所有权有争议；

5。非法建筑物；

6.那些不符合安全标准的人；

7。未经抵押权人的同意，它已被抵押；

8。它不符合主管部门的相关法规，例如公共安全，环境保护和健康；

9。其他情况下禁止租赁的情况，如相关法律和法规所规定的。

应当指出的是，这些法规仍然有效，但是由于它们是部门法规，因此违规并不一定会导致合同无效的法律后果。

但是，上述情况可能会对合同的实际绩效产生重大影响，甚至使合同无法继续履行或终止合同，甚至由于违反其他法律和法规的强制性规定而使合同无效。因此，应尽可能避免它。

3。关于租房的合法权利的保证

拥有合同主题的合法所有权是当事方行使拥有，使用，收入和处置该主题的权利的基础和先决条件，否则可能不会受到法律的保护。

4。租赁抵押财产的问题

租赁抵押物业有两个问题：

首先，租用首先租用然后抵押的物业相对较小。

《担保法解释》第65条规定：“如果抵押权抵押租赁财产，在实现抵押权后，租赁合同将在有效期内对抵押财产的受让人有效。”

其次，首先租用抵押的财产，然后出租是相对危险的。

根据《担保法解释》第66条：如果抵押人租出抵押财产，则在实现抵押权后，租赁合同对受让人没有约束力。

当抵押人出租抵押财产时，如果抵押人未能以书面形式告知承租人，则抵押人应承担抵押财产承租人损失的赔偿责任；如果抵押人以书面形式将承租人告知承租人，则承租人应承担抵押权造成的损失。

根据上述法律规定，承租人在这种情况下有以下两个法律风险：

首先，在实现抵押权之后，原始租赁合同将尽早终止，承租人无权要求受让人继续执行原始租赁合同。

其次，抵押权的实现会造成承租人的损失，并构成无法获得赔偿的风险。

如果出租人以书面形式告知承租人，租赁财产已被抵押，承租人只能自费承担损​​失；如果出租人在租赁之前没有以书面形式告知出租人，则承租人有权要求出租人赔偿。

但是，应该指出的是，尽管承租人享有索赔赔偿的合法权利，但是否可以获得赔偿，取决于出租人是否具有实际偿还能力。如果他没有财产或拥有财产，但被他隐瞒，则部分承租人的损失可能仍然无法获得实际的赔偿。

5。优先购买和优先租赁权利问题

优先权拒绝的权利是法定权利，即使承租人在合同中不同意，也可以享受该权利。但是，由于法律仅具有原则规定，因此在合同中仍应特别同意特定内容以促进绩效；虽然优先权拒绝的权利没有明确的法律规定作为权利的基础，因此双方必须明确同意合同行使其行使的权利。

6。关于租赁期到期后的合同处理

《合同法》规定，如果租赁期限到期并且承租人继续使用租赁财产，并且出租人不会提出任何异议，则原始租赁合同将继续有效，但租赁期限是无限的。

因此，如果原始租赁合同规定了自动扩展条款，则应明确规定延期的特定期限，以避免由于协议不清楚而成为不规则租赁的延迟合同。

7。房屋租赁和现场租赁之间的差额

房屋租金和现场租金的税率不同（房屋租赁支付12％的财产税，现场租赁支付5％的营业税）。因此，为了减少租金，一些公司将房屋租赁合同作为现场租赁合同。

根据《合同法》，以法律形式掩盖非法目的的合同无效，因此这种避税合同的风险是将其视为无效，因此不能有效地受到法律的保护。

目前，某些地区的税务部门对此有严格的验证，并且有违规和惩罚的风险。建议根据实际租赁类型对它们进行分类。

如果合同中都有租金和房屋，则可以单独计算租金。

8。关于租金付款的具体协议的问题

在租赁合同中，由于合同绩效管理流程或其他原因的问题或其他原因，尽管该公司没有打算违反合同，但实际上未能按照合同要求及时付款。它通常是由于付款延迟而发生的。被动付款仅在出租人提示后进行。违反合同的风险很高。建议将以下协议添加到合同中：

1。澄清公司在租赁合同中延迟付款的责任，并阐明了延迟付款的总损坏的最大限额；

2.将内容添加到要求出租人向公司发放相关文件（例如发票，付款通知）的内容以在一定时间内付款，并增加出租人付款及时及时付款以避免由于过失和其他原因延迟付款的义务。

此外，如果租赁期限很长，建议分期付款支付租金，以降低租赁合同由于各种原因而提早终止后无法收回租金的风险。

如果出租人的租赁或权利缺陷，他应该更加关注这种风险。实际上，转租通常会导致出租人终止与他的合同，并同时终止了租赁合同；如果公司提前支付了租金，则可能无法收回租金，因此应尽可能多地将其作为以后的付款一致。

9。审查仓库租赁合同的关键问题

1。仓库租赁合同应关注出租人的特殊义务协议

出租人应负责仓库的监督以及仓库，地板，门和窗户等仓库设施的维护和维修；提供所需的水源，电源，照明设施和其他仓库设施；根据承租人的要求，定期耗尽仓库，以保持恒定的温度和湿度；出租人应租用房屋质量问题（雨水泄漏，水分，负载轴承等）造成承租人的损失。

2。消防安全问题

在租约期间，承租人必须严格遵守并实施“中华人民共和国的消防法规”，并与出租人合同的部门积极合作，以在防火保护方面做得很好。

当租赁房屋中需要进行一级临时火灾操作（包括电动焊接和空气焊接）时，必须予以出租人的同意。出租人负责仓库地区的五个防御措施，即盗窃，抢劫，火灾，爆炸和安全灾难事故。对于发生的五次预防事故，应及时报告“ 110”或“ 119”和其他部门。出租人应承担相应的责任，具体取决于情况的情况，出租人应承担相应的责任，这是由于出租人在检查和预防方面的过失或保安人员未能履行其职责。

3。与出租人有关的事情

显然，出租人应提供合理的便利和其他辅助设施供承租人使用。

合同应规定出租人确保承租人的进入和出口正常进行，并且承租人使用属于仓库区域的其他辅助设施也应包括在商定的范围中。

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