我是北京房姐，是一位资深的楼市投资专家。目前已经给 5000 多人提供了买房的最佳解决方案。我不像其他自媒体那样遮遮掩掩，让你摸不着头脑！我属于实战派，只会跟你说最有用的操作和建议。

关注“北京房姐”的微信公众号，接着加入知识星球“北京买房”，然后在其中进行提问，会有全程指导。以下这些问答是来自北京买房知识星球的。

新人首问，房姐你好。先说说我家的情况吧。我家在朝阳区民族园附近有两套 60 米的老破小。为了方便接送孩子，我和老人各住一套。每套的价值大概在 520 万左右。另外，在怀柔雁栖湖科学城的顶秀美泉有一套商品房，还送同等面积的阁楼一套。这套商品房购买时花费 120 万，现在价值 350 万左右，主要用于度假和养老投资，并且有少量公积金贷款。我手里现在有 200 万的资金。现在有几个方案，麻烦看一下是否可行。其中一个方案是利用父母的首套房名额做接力贷，主要目的是进行投资或保值，因为担心手里的现金会贬值。一个方案是卖掉一套民族园的 60 米房子，然后在附近换一套大一点的，比如华严北里的老房子或者华庭嘉园/马甸经典。另一个方案是使用手里约 200 万的现金。首付购买华严北里、十里堡望京或者其他地方的老旧小户型进行投资并直接出租。购买奥海明月、奥森 ONE 或者亦庄招商臻龙等新房的小户型以实现投资升值。卖掉怀柔的房产并加上手中的现金，购买某处的二手房或新房进行投资。考虑投资外地，有人推荐了大湾区和南通，这两个地方都有利好消息，不知道是否可行，感谢。若有其他方案，还请指教。

你好，看到你购买的顶秀美泉。我能想象出养老时的情景：生活恬静淡泊，为人与世无争，喜爱老式且慢节奏的生活方式，始终不会被楼市的涨跌所困扰。我也很喜欢这样的晚年生活。然而，这里是北京啊！即便再淡泊名利，也希望能给子女留下更有价值的物业。如果一直持有顶秀美泉，在正常情况下，过几年你们家族的财产会再次减少，难道真的愿意这样吗？我认为，应该放弃顶秀美泉，因为它的不确定性太大，而且没有愿意接手的人。大湾区和南通这些容易让人上当的地方也不要去考虑了，不要再陷入一次陷阱了。你能够买到升值潜力好很多的房子，并且会居住得很舒适。

建议出手顶秀美泉以及一套民族园的老旧破小房屋，将其置换为一套在知识星球内推荐板块的改善型住房用于自住。而剩余的资金可以投向强二线城市，例如杭州、成都、武汉、重庆等地，这些城市的房价涨幅确定性更大。

您好，本人在北京工作已有七年，非京户且已有七年社保。之前在廊坊市区购买了万达广场小区的 100 平房子，是商业贷款，尚未还清。目前工作在军事博物馆附近，想在石景山区购买老破小，购房总价控制在 300w 以内。考虑八宝山鲁谷永乐西区的房子和古城附近的房子，不知道哪里更合适。由于在廊坊有过商业贷款记录，在北京买房贷款按二套计算，想咨询如何能够将二套贷款变为首套贷款，或者怎样才能减少首付购置房产。买北京的房需要卖掉廊坊市区的房，不知道什么时候出手合适？

鲁谷这一区域，我将其称作养老院片区。这里的密度不高，街道十分干净，各处都有公园分布，社区的米面粮油等配套设施发展得很完善。然而，这里是没有现代商业的。古城那边，若是开车前往西二环，一路都是高架。它能够作为一个居住区，承接外溢的人群。石景山的那些老旧破旧的小房子价值并不是很高。在选择上，建议在古城购置两套房子，如果想要高贷款，就采用垫资全款抵押的方式。同时，廊坊的房子应尽快出售，以便能早点在北京购置房产。

提问：你好，这是我首次提问。我的预算是 1000 ，打算在北四环到五环之间购置一套三居室。经过再三选择，我看中了荣尊堡国际公寓，它在那一片小区中单价相对较低。虽然这个公寓的户型不是很好，但它的位置距离我们上班以及孩子上学（不考虑学区因素）都很合适。然而，我听说这个小区的物业不太好，从长期保值的角度来看，这个小区是否可以入手呢？还是说后期会有风险呢？

你好，荣尊堡位于亚运村。由于受到奥运会以及学区板块的影响，它的价格普遍比较高。亚运村的定位是睡城，没有产业。这些年来，荣尊堡的涨幅一直落后于大盘。它是由香港人设计的，在前两年还出现过楼顶屋檐有漏洞的问题。

荣尊堡这个小区，你瞧它的单价如此之低，是存在缘由的。其定位较为尴尬。直白来讲，这类房子适合那些从海外归来还不太了解国内喜好的小资们。并且，这里的物业费很高，中央空调的取暖费用也不低，得房率偏低，周围环境不佳，回迁房数量较多，显得比较混乱。

预算，性价比更高的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：您好，我是北京户籍，目前身处山西太原，拥有三套住房。我的孩子还有八年时间想去北京读初中。我打算出售两套太原的房产，大概能获得 450 万。然而，这两套房子出售后，估计还需要三年时间才能满五年，届时缴税会较少。我想咨询一下，在这种情况下，是否还可以等待在北京买房？还是现在就出售房产然后直接去北京买房更为合适呢？如果现在要购买，在朝阳哪些区域比较合适呢？

回答：你好，感谢付费！

太原的优点在于它是省会。它的缺点是实力方面有所欠缺。并且它还是少数几个没有被请喝茶的城市之一，即便在其最贵的地方，价格也较为便宜。整个北方的经济环境以及人口状况，决定了这里的投资机会比南方更为恶劣。所以需要挑选更具价值的省会，而太原没有特别独特的理由能够脱颖而出。它并非强二线城市，房价会随着大的趋势而上涨。不建议将过多的仓位放置在太原，因为其天花板过低。如果要出手太原，置换为北京是一个正确的选择。

朝阳投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：您好，房姐。现在有购买一套新房的计划，其中通州京贸国际公馆的 3 居价格为 580 万，需贷款 120 万。同时，在通州还有一套京贸家园东区的 1 居，有 190 万的贷款，该小区旁边有公办幼儿园和小学，算是学区房。然而，考虑到目前北京的房价现状是看跌而非看涨，贷款压力较大，即便将房子出租，所得租金与贷款金额也相差很多，是否可以将这套房子卖掉，然后进行其他投资呢？新买的房子肯定会继续贷款。

回答：你好，感谢付费！

北京一旦开始启动，通州会成为在发展方面表现突出的选手。尽管北京已经沉寂了很长时间，尽管很多人对北京失去了信心，然而北京的实力始终存在，我们坚信北京必定会重新展现出王者的风范归来。在市场行情不佳的时候，有 80%的购房人被吓退了，而剩下的 20%的人在寻找那 80%的房源。当市场行情好转之后，那些被吓退的 80%的人，就只能去争抢已经价格上涨了的 20%的房源。

每一次出现大涨的情况之后，都会迎来好几年的恐慌期。在这个时期，成交量会下跌，然后会长期保持平静状态，之后才会慢慢抬升。这种偶尔出现的短暂下跌，从本质上来说更像是大涨之后的回吐。就如同在一场取得大胜的战役中，一些士兵因为兴奋而冒进，导致输掉了几次小型战斗，但这对于最终的结局并不会产生什么改变。总之，在任何时候都不要对北京楼市持看空的态度。接下来，可以考虑截断抵押融资。可以入手其他城市的优质资产。上海是不错的选择。广州是不错的选择。杭州是不错的选择。武汉是不错的选择。成都是不错的选择。

您好，这是我第一次提问。我在北京已有社保 3 年零 4 个月，手里有 400 万。一直租房在望京附近，房租在不断上涨。现在面临要换房子的情况，有两种想法，一是继续租房，攒更多钱买高端点的房子；二是承受较大压力，通过解决工作居住证或结婚的方式购买望京的房子，想请您帮忙分析一下哪个楼盘更划算。另外，如果现在先不买，想用 5 万办理工作居住证，需要 10 个月时间，想知道去哪里办理。我还看上了景粼原著的洋房，顶层 128 平，价格 900 万，想了解您对这个楼盘的看法。感谢您的回答。

回答：你好，感谢付费！

最近时常有人向我询问，如今购买北京的房产是否会站岗呢？确实存在站岗的可能性。然而，鉴于北京经济繁荣的基本面，楼市一直处于长线向上且持续分化的态势。当下买房会有两种结果，

一是买错房子，横盘1-2年，最后借势猛涨一波，实现稳赚；

二是要选对房子，在小年时房子会有小幅度的上涨，在大年时则会大幅上涨，这样就能实现躺着赚钱。买房这件事不能拖延等待，除非你的赚钱能力极为强大，不然等待的时间越久，差距就会越大，永远也等不到能够凑齐你心中理想首付比例的那一天。从长线来看（踏空就意味着错过机会），其风险就如同短线风险一样。

北京目前有 6 种突破限购的方案，详情可在知识星球内部分享。孙河的定位是未来朝阳的富人区，它是一块较大且较为完整的地块，不存在回迁房、自住房等政策房，主要以别墅和洋房为主。这里的产业几乎没有。如果是景粼原著用于自住，只要喜欢就行。要是进行投资，那肯定是会跑输的。子弹有 400 ，在考虑自住的同时也考虑投资。更倾向于入手位于望京板块内的刚需楼盘或者改善楼盘，例如知识星球所推荐的楼盘。

首问请教：双井双花园有一套 100 平方米的小三居用于自住。小孩户口在西城月坛。卖掉老房后再自筹资金能达到 1500 左右。考虑到月坛附近的老破小实在难以接受。打算换到东城的新世界家园、新怡家园，或者西城的庄胜二期、中信城、一瓶或红山世家。请问房姐有什么建议？

东城的回迁情况较多，商品房较难找到。新怡家园和新世界家园这两个小区，都不会受到多校划片的较大影响，并且品质较好。中信城的业主并非是为了学区而购买，只是单纯看重其居住品质，毕竟在西城能有这样品质较好且物业管理良好的次新小区并不多，具有一定的稀缺性，而宏庙那些老破小纯粹是依靠学区来支撑的。中信城的房子存在这样一种情况，即房子越大单价越高。这表明人们选择房子并非仅仅是为了学区，而是更注重居住品质。红山世家的房子比较新，物业管理也还不错，然而其缺点是周边环境不佳，商住性质的建筑比较多。综合各种因素进行考虑后，优先选择中信城。

提问：你好。目前有 3 套房，都在环京区域。其中一套是全款，价值大概 130。另外两套有按揭。房产的总价值目前大概 800 左右。目前的负债大概 220。现在想入手一套底商，首付需要 320，只需要付一半的首付。个人对这套底商非常看好，已经交了 25 的定金。手头大概还能凑到 200。现在很纠结，是卖掉那套全款房来凑首付，还是进行抵押呢？担心会增加负债，所以在办理底商贷款时可能带不下来，或者你有别的建议可以给予。

回答：不要买。帮你避免了几百万的机会成本，不用谢。

建议将环京的房产卖出，买入北京的房产。重点关注住宅类房产，持续关注住宅类房产，始终关注住宅类房产。千万不要去触碰商铺以及写字楼这类房产！

提问：房姐，麻烦问一下二十年的住宅性质老大厦。如果办公的部分越多，那么改善之后的补涨空间就会越大。后期的改善具体有哪些呢？如果继续上涨，办公的比率会降低吗？周围有次新的房子打五折，面积是一百平。这种情况是否可以考虑入手呢？另外，有些高手说这种房子很难出手，价差会一直存在，您对此是怎么看的呢？谢谢房姐。

价差一直存在就一直存在着，这没什么关系啊。因为单价比较低，所以安全边际也就更高，原本就已经处于不会失败的境地。租金是很不错的，所以如果长期持有，在涨幅和别人相同的情况下，你在租金这方面还是占了便宜。

事实上，办公多，可能有三种原因：

1.设计结构就更适合办公；

建成的时点市场中办公楼较为稀缺，历史的偶然性使得大量办公租户得以形成。

3.以上两点的结合。

如果 2 的因素较多，那么就有机会逐渐恢复为以自住为主。只要存在较多新建的办公楼，人们自然而然就会慢慢迁移出去。从政策角度来看，如果不允许迁出之后再迁入新的办公租户，办公的比例自然会慢慢下降。在北京和上海，都有很多住宅性质的楼逐渐降低办公比例的事例。

你好！庞各庄有一套 70 平的两居室，是次新房。总价不到 250 万。它属于上车盘吗？

庞各庄是一个较为尴尬的地段。其一，它属于远郊，过去老北京人只知晓这里是种西瓜的乡下。后来随着大兴的开发，这里也有不少楼盘获得了利益。但从根本上来说，距离是客观存在的。原本大兴线开始运行，就像一根井绳吊下来一样，然而偏偏到了天宫院就不再往前延伸，一直与地铁保持着距离。远郊区是否有地铁，差别极大。所以，庞各庄的涨幅比不上天宫院一带同期的小区。总价较低，然而 4 万的单价以及价值方面的短板，这对升值而言不是很有利，并且对于上车群体来说存在较大风险。

提问：北京的“次新”和“老”这两种类型，在楼龄方面以及新旧程度上怎样进行区分呢？其分水岭又在何处呢？

合理的解释为以实地看房作为标准。通常在北京，05 年之后的商品房可被称作次新。然而，有些保养状况极佳的房子，01 年的甚至比 05 年的看起来还要新，此时叫不叫次新已不再重要，你所需要的是实际的结果。一些质量欠佳的房子，像 08 年的回迁房和安置房等，其外观与 00 年前的老房子相近。即便房龄较新，这与升值也不存在因果关联，最终都得依据具体的房子自身情况来判断。

提问：房姐，sfsd 政策下，子弹有 300 。您说如果是老房子，不建议买 3 居室，且 sfsd 最好找老公房。然而，东 3 - 4 环的两居室老公房目前的价格低于我的首付所能支撑的范围。那还应该继续考虑两居室老公房吗？还是也可以考虑三居室呢？次新商品房税费较高，对于这个情况应该如何思考和取舍呢？

回答：你好，子弹 300 的选筹范围较为广泛。其中包含 500 万到 1000 万这个区间。对于新手而言，从次新开始并非是绝对的定论。只是考虑到大多数新手的情况，选择次新标的时，他们心里会感觉更好受一些。

北京的涨幅轮动顺序一般是：

上车盘，次新，大盘，大面积，老破大，鬼牌。

次新最适合的阶段是在下跌调整期间到再次启动之前，主要进行淘笋。在北京，一切都以淘笋为主要方式，即便都是次新的房子，地段、产品价位以及同类对比等方面都会带来很多影响，不会有非常整齐划一的规律。

当一个城市的供给受到挤压，次新的房子无法满足市场的购买力时，老破小和老破大就开始承接那些溢出的需求。在京沪这样的城市，老破小的供给也极度被压缩，以至于八九十年代（勉强可以贷款）的老破小与五六十年代的老破小在价格上都没有明显差距。首套住房首次贷款只有一个目标，那就是寻找公房和满五年且唯一的商品房，通过利用低税率来尽可能提高按揭的额度。

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