官方微信公众号推出《法通识》栏目，目的是普及法律通识。该栏目以法院人专业的视角，对日常生活中常见的法律问题进行梳理和解答，以供大家参考。

本期作者

第31期

李贞霏

民事审判庭

二级法官助理

法学博士

房屋租赁合同纠纷在民事审判活动中较为常见。居住性房屋租赁与商业性房屋租赁，当事人常常会因为对租赁合同的法律知识了解不足或理解出现偏差，从而引发不必要的纷争和损失。本文会对纠纷审理过程中所发现的当事人诉请以及抗辩的误区进行总结，希望能为房屋租赁市场的各方主体诚信友好地履行合同提供参考。

除《中华人民共和国民法典》所列举的民事法律行为无效情形之外，在房屋租赁合同中，最为常见的无效情形是租赁房屋为违法建筑。例如存在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的情况。有些房屋会出现部分面积有着合法产权登记，而部分面积则为违法建筑的情形，这会致使租赁合同全部无效，也有可能导致部分有效、部分无效。

有的承租人以涉案合同部分或全部无效为依据，对出租人的租金支付主张进行抗辩，甚至还提出反诉请求，要求出租人退还已支付的部分或全部租金。然而实际上，即便租赁合同存在无效的情形或者被人民法院确认为无效，承租人依然占有并使用着租赁房屋，并且已经实际获得了利益，所以应当向出租人支付与之相对应的占有使用费。

出租人请求按照合同约定的租金标准来支付房屋占有使用费，法院是可以予以支持的。

如果承租人没有按照合同约定来正常使用租赁房屋，那么法院会把房屋使用情况、同类地段同类房屋的租金标准、合同目的实现情况以及双方的过错程度等这些因素都综合起来进行考虑，之后会合理地确定占有使用费的标准。

【法条索引】

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条至第一百五十七条

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在 2020 年进行了修正，其中的第二条以及第四条

承租人变更和转租有重大区别。承租人变更时，需经出租人明确同意，新的承租人与出租人会直接建立租赁合同关系，这就如同承租人在租赁合同项下的权利义务整体转让给了新的承租人。然而在转租关系里，尽管次承租人能够占有和使用租赁房屋，但次承租人并未与出租人直接建立合同关系，而是与承租人建立了转租合同关系。承租人需依据租赁合同的约定向出租人交付租金，而次承租人要按照转租合同的约定向承租人支付租金。

普通老百姓在风险防范与应对能力方面相对较弱，在转租的情况下，可能会面临更多的租赁风险点。

承租人若未经出租人同意就对外转租，那么出租人有权利解除与承租人的租赁合同，同时转租合同对出租人不具备法律上的约束力。出租人的解约举动会使得次承租人与承租人所签订的转租合同无法再继续执行下去，次承租人必须按照出租人的要求在规定期限内搬离租赁房屋，要是逾期还不搬离，出租人就有权要求次承租人支付房屋占用费。

另外，如果承租人未经出租人同意进行转租，并且拖欠租金，即便次承租人想要代替承租人支付所欠的租金以及违约金，以此来换取占有使用房屋的权益，出租人依然有权拒绝。

建议租房时要谨慎挑选“二房东”出租的房屋，要努力与出租人直接签订租赁合同，在转租时尤其要注意明确取得出租人同意。

【法条索引】

《中华人民共和国民法典》包含第五百五十五条，还有第五百五十六条，以及第七百一十六条，同时有第七百一十九条。

一般来说，已生效的租赁合同反映了出租人和承租人双方真实的意愿表达。并且，承租人在签约之前本应对租赁房屋的相关情况尽到谨慎注意的义务。所以，倘若承租人已经知晓或者应当知晓产证面积或实际面积与约定的租赁面积不一致，那么在合同履行过程中，他再以房屋产证面积或实际面积小于约定的租赁面积为理由要求减少支付租金，法院通常是不会支持的。

另外，有的租赁合同约定的租赁面积包含产证面积之外的公摊面积。或者，当事人之间通过约定较大租赁面积来涵盖物业管理费等特殊情形。所以，双方在具体合同项下约定较大租赁面积是有其合理性的。

特别是在承租人已经实际长期使用租赁房屋，并且按照约定支付租金等情形之下。这种情况下，更加能够印证租赁合同的约定体现了双方的真实意思表示。如果当事人再以约定的租赁面积与实际情况不符为理由，要求调整租金标准，那么这就有违诚信原则。

承租人主张是基于重大误解而签订的租赁合同，并请求法院予以撤销时，也需满足撤销权行使的条件。比如要在自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内行使撤销权，并且要证明满足重大误解的构成要件。

表意人因误解而为意思表示；

表意人的误解须为重大误解。

【法条索引】

《中华人民共和国民法典》包含第一百四十三条、第一百四十七条以及第一百五十二条。

租赁物在正常使用时通常会有自然损耗，像家具会褪色，灯具会老化等。当自然损耗达到极限程度，就会有最终损坏的后果。一般而言，若承租人用正常方法使用租赁物，即便租赁物随时间推移出现功能或外形退化，那也属于自然损耗。而人为损坏是承租人故意或疏忽破坏导致的。在租赁合同履行期间，要区分自然损耗和人为损坏，以此来判断承租人是否需要向出租人承担相应的赔偿责任。

是否属于故意或疏忽破坏，主要需考察承租人对租赁物的使用方式是否恰当。出租人和承租人能够在租赁合同里约定租赁物的使用方式，承租人应当依据约定的方式使用租赁物。然而，在双方没有约定或者约定不明确的情形下，还可以借助双方补充协议来约定，或者依据合同的相关条款，亦或是依据交易习惯来确定使用方式。若仍不能确定的，承租人应当根据租赁物的性质使用。

如果承租人未按照约定的方法使用租赁物，或者未根据租赁物的性质使用租赁物，从而导致租赁物出现人为损坏的情况，那么出租人就有权解除合同，并且有权请求承租人赔偿损失。

【法条指引】

《中华人民共和国民法典》的第七百一十一条具备特定的条文。

一般来说，除非当事人另有约定或者是因为承租人的过错导致租赁物需要维修，否则由出租人承担租赁物的维修义务。通常的原则是先进行维修，然后再考虑更换。在出租人同意维修并且通过维修能够使租赁物恢复正常使用的情况下，承租人不适合要求出租人直接对租赁物进行更换。

承租人在租赁物需维修时，能够请求出租人在合理期限内进行维修。若出租人未履行维修义务，那么承租人可以自行进行维修，并且维修费用由出租人承担。

如果承租人希望自行进行更换，那么就应当取得出租人的同意。同时，还需要对更换前的家具家电处置、更换后的家具家电归属以及返还房屋时的要求等问题进行沟通与确认。另外，承租人如果未经出租人同意就对租赁物进行改善或者增设他物，出租人就可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

【法条指引】

《中华人民共和国民法典》包含第七百一十二条、第七百一十三条以及第七百一十五条。

出租人需按照约定把租赁物交付给承租人，并且在租赁期限内要让租赁物一直符合约定的用途。这意味着，出租人有责任确保租赁物能满足合法使用的条件，承担法定的适租义务。

但是，承租人有谨慎注意的义务。如果承租人应当知道或者已经知道房屋用途与合同约定用途不一致，那么相应的损失应当由出租人和承租人依据各自的过错程度来承担。

出租人在签约之前已将案涉土地性质为农用地这一情况明确告知了承租人，然而承租人依然选择签约，并且与出租人约定案涉土地将用于商业经营。在这种情况下，承租人是不享有合同解除权的。因为法院会主动对该租赁合同的合同效力问题进行审查，由于该合同违反了农用地未经土地用途变更手续前不得出租用于非农建设的强制性规定，所以该合同被认定为无效。此时，出租人会根据自身的过错程度承担相应的民事责任，承租人也会根据自身的过错程度承担相应的民事责任。

有一种例外情况，那就是租赁物会危及承租人的安全或者健康。即便承租人在订立合同时就已经知道该租赁物质量不合格，承租人依然可以随时将合同解除。

【法条指引】

《中华人民共和国民法典》的第七百三十一条有其相应的条款。

即便承租人违约弃租且不享有法定或约定解除权，然而当承租人已不再实际占有租赁房屋时，出租人负有减损义务，应当采取合适措施防止损失扩大，也就是要及时解除租赁合同并收回租赁房屋。不然的话，出租人不能就扩大的损失请求赔偿，即并非只要出租人不解除租赁合同，就能够一直计取租金或占有使用费。法院会结合租赁合同的履行状况，还有出租人的减损义务以及承租人的过错等方面，对合同解除的时间进行认定。同时，要确定出租人应该收回房屋的合理时间点，以及承租人支付占有使用费的截止时间。

出租人及时收房，其一能够避免损失进一步扩大；其二有利于能够及时再次进行出租，从而实现资源的充分利用。

出租人的减损义务，适用于这样的情形：承租人虽有物品留在租赁房屋内，然而承租人已明确表示放弃这些物品的所有权。

如果出租人觉得租赁物不符合收房的要求，或者双方在违约责任承担方面没有达成一致，那么不能仅仅凭借这一点就拒绝收房。相反，出租人可以按照约定或者依据法律，向承租人主张违约损失赔偿。

【法条指引】

《中华人民共和国民法典》第五百九十一条

实践中，出租人会在合同中为促成租赁合同达成而同意提供免租期。这样做是为了方便承租人进行装修等入住或开业准备。免租期的约定是以承租人将依约完全履行合同租期及租金支付等义务为预期基础的，它属于出租人基于此预期以及对承租人的信赖而提供的租金优惠。

当合同因承租人的原因提前解除时，尤其在合同履行时间较短的时候，出租人的原本预期能够取得的合同履行利益就无法实现了，并且其免租期的租金损失也不能通过租赁期限的完全履行而得到弥补。

此时，若出租人主张承租人补足免租期内的租金，那么法院会考察合同对免租期适用条件的具体约定。如果合同对此无约定或约定不明，法院将依据公平原则，综合考虑房屋实际使用情况、合同约定的租金标准、实际占有房屋时间与合同约定租期的比例等因素，来合理确定免租期的租金金额。

【法条指引】

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条