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 2025年04月18日  阅读 9

摘要:我是“房段子”,是您觉得相见恨晚的房产军师。目前,我已经为成都的购房者提供了一整套关于房产买卖的解决方案。我一直秉持实战主义,追求稳中求进。我完全从购房者的实际情况和需求出发,凭借我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验,为他们给出最合理的买卖方案、置换方案...

我是“房段子”,是您觉得相见恨晚的房产军师。目前,我已经为成都的购房者提供了一整套关于房产买卖的解决方案。

我一直秉持实战主义,追求稳中求进。我完全从购房者的实际情况和需求出发,凭借我在成都楼市超过 14 年摸爬滚打的经验,为他们给出最合理的买卖方案、置换方案、选筹方案和落地实操方案。

以下精选问答内容来自房段子解答案例。部分问答信息因涉及隐私等问题有所删减。这些均为此前的问答,所以回答的内容数据可能存在一定时效性,不能完全套用,还望理解。

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粉丝

提问

请教一下,如今在成都还有哪些楼盘可以被称作“闭眼入”呢?听闻那些网红楼盘都在亏本出售,像这样能够保值的神盘还有其他被提名的吗?这两年选择上车到底是应该赌增值,还是老老实实地为了自住而选择呢?再过两三年迎来二手房的大考,手中的房子会不会变成“牛夫人”而砸在自己手里呢?

房段子解答

具体楼盘的分析暂未提及。成都的楼市目前尚未处于毫无遮掩的状态,需要等到潮水退去,至少还需要两三年的时间,而在这期间,可能会是某些人、某些板块、某些楼盘最后的疯狂举动。

以前提到成都新房和二手房的割裂情况时,主要是因为新房产品较好,是板式 T2 结构,且经过新规迭代,各方面都很优秀。而对比二手房,主要是高层建筑居多。两者完全属于不同的时代产物,因此彼此之间并没有直接的竞争。

再过一些年,当初的那套小甜甜(新房),之后都会变成牛夫人(二手房)。在这个时候,成都楼市将会呈现出最魔幻的一幕,也将真正迎来楼市大考的年份。

牛夫人难免要现原形,哪些能增值,哪些会破发,十分清晰。到那时,大概还是会遵循二八定律,即 20%的略有增值,80%的以破发亏损为常态。

事实上,到 2025 年时,有一大批新房已经上市了。这些新房中包含了前些年那些所谓的摇号神盘和网红盘。绝大多数这类楼盘都在亏本并准备跑路,至少也会亏掉一些利息。

真正能赚到钱的只是少数。其中让人印象比较深刻的有华润悦玺、人居东湖长岛等。大家还有其他提名的吗?

话说回来,楼市大考意味着买房底层逻辑发生了彻底转变。这种转变体现在,买房从原本注重保值增值的投资属性,转变为注重改善通勤和自住的消费属性。

为什么买车属于消费行为呢?而买房却不属于消费呢?其实可以把自己买房当作是在支付租房那样的消费成本。

还有,现在成都楼市里一般都拒绝谈及投资两个字,都成笑话了。

粉丝提问

你好,近期有买房的打算,是为了改善居住条件。25 年孩子要读小学,所以关注大源这边。新房和二手的都可以考虑,预算在 400 万到 700 万之间。觉得大源的二手房子有点旧,产品不如新房舒适。然而,大源西目前只有天悦锦萃,只是觉得它的位置有点偏,周边什么都没有,只有小学比较近。因为有人才资格,199 的户型价格大概 655 万左右,所以很纠结。看了凤凰城,感觉如今凤凰城降价幅度较大。起初本打算购买一套 300 - 400 价位的二手房用于读书,然而现在看了天悦锦萃后,觉得新房的产品更为舒适安逸。

房段子解答

较早前有房段子的粉丝问答,这具有一定的时效性,只是供参考的,其中有删减节选以及模糊处理的部分。

目前我发现,核心问题在于孩子读书的选择。如果非常在意孩子教育,不能接受闪失,想要安全、保守、稳健且优质的话,那么这种情况更倾向于买大源二手房。比如,可以考虑购买一套自住改善、读书且性价比到位的房子,像维护保养还不错的凤凰城三期这类。或者,也可以考虑其他类似的房子。(我个人觉得单价溢价太高了,建议以观察为主)。

时间不足 1 年,较为紧凑,可提前进行考虑。从周期角度来看,过完年这类学区房有可能会有所上涨(至少不会那么容易下跌)。

如果能接受孩子读私立,摇中锦一自然更好,没摇中则要长期准备读私立;或者接受差一些的学区,像奥园对口的那种;总之是对孩子教育要求不高,或者有解决办法,比如有关系未来可以插班。从这种角度以及结果来看,应该毫不犹豫直接购买高投天悦锦萃 199 户型,因为它改善到位,性价比不错,小学虽然会折腾,但未来初中很有保障,不过就需要你们在小学阶段多参与学习,多参加一些培训。

这两条思路有着明显的差异,要么偏向左边,要么偏向右边,属于非此即彼的买法。倘若想要追求中庸、融合的方式,我认为可以选择购买高投人才房的 119 户型,接着把剩余的钱用来在大源购买一个带有学区且用于挂户的小户型。

你属于 D 类人才,能享受 70 平的 85 折优惠。119 户型的套四双卫其实也不错,毕竟只是三口之家。小套四完全能够满足居住需求。天悦锦萃这个楼盘无需过多分析,它学区好、产品好且性价比高。短期来看,配套界面存在不足,但我认为这只是暂时的问题。等过几年,周边很多新楼盘入住,长期的土拍也将启动,届时将会呈现出另一番令人瞩目的景象。

它是 119 户型,你们买下来大概需要不到 400 万,或许是 380 多万,也可能是 390 万左右。并且还能够凭借 D 类人才选到一个好的楼层和好的房源。

预算不是最高 700 万吗?所以能剩下 300 多万。这个时候,从理论上讲还可以买个自住的套三。比如你心仪的大源,在保证学区的前提下,由于明年就要读书了,等不到高投交房,那么可以看看益州小学的华润凤凰城(一二期,比较老气,需再商议),还有航天城上城一期(比较杂乱,但是价格不高),以及保利心语花园(教科院东区,口碑较好)。

当然,如果只是单纯挂户,那么花费就不会那么多。100 多万就能够搞定,像教科院东区的大源欢乐颂;益州小学的润莱金座、香月湖、IMC 国际广场、世龙广场等。购买一个小套二或小套三,把价格好好压一压,性价比就体现出来了,租金收入也很可观。这样能够快速解决好孩子读书的问题。等到满 2 年后,就可以开始着手处理出售或者继续持有出租的事宜了。

另外有一个趋势,高新这边在推行区属的以旧换新政策。许多区承诺,购买新房备案后就可以读书,无需等到交房才可以读书。所以高新的这个政策可以留意一下。如果能够等到合适的时机,就果断选择高投的大户型,一次性实现改善,非常合适。

粉丝提问

我们拥有两套房子。一套位于万安的麓云,面积为 122 平,是套三双卫的户型。另一套是网红盘华侨城滨江壹号,面积 108 平,同样是套三双卫,预计在 26 年底才交房。现在我们在考虑是否要卖掉麓云进行置换。麓云是在 29 年购买的,采用的是组合贷,目前还有 109 万的贷款未还清。我们考虑的原因是周边发展受限,并且经过各种计算后发现都在亏钱。我们夫妻每月收入大概三四万,公积金有几千。麓云那套房没住,租出去了,每月大概能净得 2500 元。目前有个小婴儿,是三代同堂的状态。想着等孩子上幼儿园后,就和父母分开住。现在有两套房在还月供,每月都要 1 万多,孩子的花销、保姆的花销,还有我们现在租住的套四的花销,加起来又是一万好几了。所以基本上每个月都把钱花光了。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答,具有一定时效性,仅供参考,有删减节选和模糊处理。

目前主要有三个问题,其一为麓云的问题,其二是华侨城滨江壹号的问题,其三是后期置换的问题。

先说麓云,我们直截了当地说,我确实不看好它以及该地段未来的价值。它在十年难遇的经济上涨大周期中能够乘风破浪,但在接下来经济萎缩的大环境里,我估计持续阴跌会是它的主要趋势。不是说未来完全没有翻盘的可能性,但这种概率极小,周期极长,并且不易被察觉,长期持有它的成本会掩盖翻盘所带来的溢价。

万安这边修建了许多房子,然而入住率却不高。配套设施也只能说是较为普通,像商业、地铁、学校等都只是具备而已。早期有一些比较倾向于投资的客群,这使得在后续市场萎靡的情况下,踩踏现象更加严重。一直迟迟等不到入住率的提升,整个板块就会陷入一种没有实际价值的状态。除了麓山国际这种有价无市的情况外,往北到新川,往南到天东,都容易将改善自住的人群吸引走。目前配售型保障房已经推出了。通常情况下,它的价格约为周边商品房的一半,大概 1 万多就能上市。这对你们而言是非常不利的,而且月底时价格对你们会更加不利。所以,仅仅从你们不自住的角度来看,我个人非常建议你们尽早下定决心,尽快挂牌,尽早离开。

麓云是一套 122 平的套四双卫。现在在贝壳上挂牌,大概价格最低在 200 万出头。年初成交了一套,价格也是 200 万出头。按照市场环境的演变情况来看,我估计当前的成交行情还达不到 200 万。确实是要亏钱,这一点你们已经算出来了。现实是很残酷的。如果现在就割肉,或许还能少亏损一些。往后的时间里,挂牌的数量会越来越多,踩踏的情况也会越发严重,局面会更加难堪。因为持有房产的利息一年就有三四万,而租金根本抵扣不了利息,这就导致了纯亏的局面。这种情况出现的概率远远大于房价涨回来的可能性。

也就是说,我建议挂牌 200 万。可以和当前最便宜的那套房子直接竞争。你们需要去找经纪人,了解清楚挂牌低的几套房子与你的房子相比各有什么优缺点。如果差别不大,就只能通过火拼来争取。如果你的房子明显更优质,就可以适当挂高一点,比如 205 万到 210 万。最终的成交情况,我估计如果短期内能卖掉,那么大概率会在 185 万到 200 万之间,最好的情形是 200 万多一点。

麓云当初的购买方式估计带有投资性。然而,如今市场反馈不佳,这可算是一种无奈的举动。不过幸运的是,其成本较低,亏损不会太多。并且,收入比较高,具备换赛道的资本。所以,我仍然很看好你们家庭的基本面。

卖掉麓云后,月供能瞬间降下来,还能有一定存款。此时可以继续租房,同时等待华侨城交房装修。等装修好了之后,你们一家三口就可以搬过去自住,这样能节省保姆费和房租费。另外,根据预算资金的情况,再考虑其他的买法,比如进行投资性改善或者给父母购置养老自住的房子等。

华侨城滨江壹号存在交房晚、下房产证晚以及限售时间长的情况。之前提到 2023 年购买却要 2023 年才能出售,不知是否为笔误,还是 2033 年?所以当前没有解决办法,只能继续持有。是否可以调整利率呢?除非采取法拍这类特殊操作,但这会让人很闹心。

我看了你们的工作范围和学区需求之后,觉得可以把华侨城进行简装,让你们的父母居住。然后你们筹备预算,另外购买一套房子,用于在西部智谷和高新之间自住并满足学区需求。

最后一段涉及你所说的卖房和买房支出。卖房时,可尝试采用带押过户的形式,如此能节省部分过桥费用。关于增值税,既然已将总价降得较低,可协商买卖双方各自承担一部分。中介费并非要全部让链家赚取,若打折,3 万出头是可以的。如果有其他小中介或物业租售中心,还能进一步节省费用。

你们把麓云卖掉之后,关键在于手头还能剩下多少钱呢?同时,要考虑手里能够承担的月供是多少,对这个数字进行推演,然后再来看应该以怎样的方式去购买。

你们最后提到预估 250 万,那么建议着眼于机投区域寻找新房的最低门槛,像德商、中铁建领樾等楼盘,这些楼盘的学校是新的,房子也是新的,品质还不错;或者朝着市一医院方向查看南城都汇的套三户型,该户型所在学区为高九学区,价格下降较多,上班较为方便,可参考这一条。

当前的主线是继续租房过渡,若买二手房则可适当提前。要等华侨城交房装修,让老人能安享晚年,同时抓紧时间出售麓云的房子。这样最终能形成两套房都可自住的局面,既没有租金的困扰,也没有继续踩踏导致房价落空的风险,还能满足两人的通勤以及孩子未来读书的需求。

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