我是星叔，是全国资深的房产投资专家，也是你相见恨晚的买房军师。到目前为止，我已经为 5000 人提供了买房的最佳解决方案。星叔和其他自媒体不一样，不会遮遮掩掩，让你摸不清头脑。星叔属于实战派，只会给你说最有用的操作和建议。

关注“星叔房谈”的微信公众号后进入知识星球进行提问，以下这些精选问答内容是来自“星叔房谈”的知识星球。

你好，星叔！我是新手小白。夫妻二人都是东莞户籍且都在体制内工作，家庭每个月的收入是 4 万。名下拥有多套房子，这些房子都有低利率的贷款，每个月的月供加起来是 2 万。夫妻双方的父母加起来还有 3 个房票名额。由于拆迁的原因，明年年初会有款项到账，打算将这些款项全部用于投资房子。

1.未来半年，东莞有哪些楼盘值得投资？

2.该应该怎么分布投资这些楼盘？

想在深圳和广州进行投资，然而却没有房票名额。内部资料中所说的破限购方法也不适用于我。倘若要购买深圳、广州的非限购区域，能否给我介绍一些楼盘呢？

东莞未来的房价高点必定是松山湖。至于单价能够达到多高，一方面要看东莞本地的购买力情况，另一方面要看对外来资本的吸引力如何。

但是东莞的这一波情况已经接近尾声了。可以开始考虑更换标识了。现在如果入手的话，很大概率会处于较高的位置而站岗，这种情况会让人比较痛苦。

总价若超过 1000 万，就只能放置在北上广深。每个区域都有自身的天花板以及阻力位。一旦超过那个天花板，就会失去流动性。此时就必须折价来换取销量，自然也就无法跑过其他的情况。

你的资金较为充裕。建议可以考虑在深圳和广州进行购房选择。然而，如果在不限购区用这个预算去购买房产，可能会造成资金的浪费，其价值也不是很大。所以，还是先想办法获取购房资格，即开发房票。另外，部分法拍房是不限购的。

如果无法开发房票，那么可以看看南沙新塘这个不限购区。同时，考虑到你父母还有 3 个东莞房票名额，也可以将这些名额利用起来。关于具体的楼盘推荐，可在知识星球内部分享中查看。

星叔，接着询问一下，南京正方新城板块的前景到底怎样呢？是不是应该买洋房而不买高层呢？谢谢。

目前正方新城的生活配套不太便利。在学校方面，正方新城有拉小分校。按照规划，正方中路地铁站将会转变为新市镇中心型站点。

正方新城主打软件产业。关于其产业发展，需往后看。目前腾讯等各类企业已入驻，前景较为可观。从规划方面来讲，以后 3 号线 3 期会辐射到这里。因此，长期持有应该是可以的，比较适合周边有刚性需求的人群。

洋房的投资回报率比不上高层。然而，自住的话会感觉更舒服一些。因此，倘若你是打算长期自住并且进行投资，那么可以购买洋房；如果只是纯粹的投资，就选择购买高层。

星叔您好，我是香港户口且居住在香港。在东莞南城的核心区域有一套全款购买的小两房，这套房子房龄已经 15 年了。在上一轮房价暴涨之后，它的涨幅不小，现在大概可以卖到 230 左右。

我东莞的房子比较老旧，现在价格还不错。另外，我发现深圳市区中的罗湖房价处于最低水平。我觉得如果旧改成功，房价应该会补涨。现在我打算卖掉东莞的房子，换成深圳罗湖的房子。如果全款能够买下一套 1 房 1 厅，那就直接买。如果只能做房贷（我之前有过贷款记录，只能做 5 成），那就先买一套，剩下的钱再去买一套珠海的 1 房 1 厅或者其他大湾区城市的小户型。

星叔您认为我这方案好吗？或者有其他好方案？感谢您的意见

回答：你好，你的思路可以说对一半 错一半。

如果你有深圳购房资格，那么现在从高位的东莞购买深圳房产这个大方向是正确的。之后从长远来看，主要还是看深圳。

思路不正确的做法是不要进行全款购买（不使用杠杆），不要购买一室的房子，不要购买珠海的房子，不要购买罗湖的房子，而应该用子弹 230 配合按揭贷款的方式集中力量购买一套深圳的房子，从价值的角度来看，未来反而会更大，最好是购买两室的房子，这样的流动性会更好。

从供应方面来看，罗湖的楼龄较为老旧，品质也比较差。然而，其商业、教育、医疗配套都已经十分成熟。从需求角度来看，由于罗湖的产业较为薄弱，小白领和金领觉得这里太破旧且距离太远而看不上，就连居住在福田等地区的深圳老一代人也嫌弃这里。所以，只剩下罗湖本地的改善需求。但这种改善需求不如刚需那么旺盛，这就导致了罗湖的需求不足，并且一直在衰退，从中长期来看，它跑输了大势。

现在买深圳时要多关注性价比高的新盘。有一部分投资客失去了购房资格，与之前相比，他们的竞争力没那么大了。值得推荐的一手刚需盘在知识星球内有部分享！

星叔你好，我是纯刚需。最近几个月，楼市的 LPR 趋于稳定，这已经成为常态。同时，各地的调控也在不断升级。另一方面，为了抢占金九银十的市场，现在很多楼盘都在进行促销活动。请问现在是入市的好时机吗？

对于购房者而言，当前黑天鹅的影响在逐渐消退。与此同时，通胀压力正逐渐来临。那些有购买能力的刚需群体，应该尽早做出购房决策，尽快上车，这是最优的选择。目前，或许正处于一个短暂的购房窗口期。

从实际的房贷利率方面来看，整体而言，今年的房贷利率比去年低。对于刚需客户来说，现在买房依然是一个良好的时机。

从需求端进行观察，“金九银十”能够带来打折促销的机会。不过，这更多是因为市场上可售的房源数量增多了，使得购房者的选择范围更加广泛，他们也就能够更加容易地挑选到适合自己的房子。

上半年销售情绪带动了楼市，目前楼市整体处于恢复状态，这意味着市场需求是存在的。

所以，“金九银十”即便存在打折促销活动，但其让利空间也不会很大，购房者不应期望会有“大降”的情况。

从调控的角度来看，今年的调控政策给出了一个明显的信号。这个信号表明房价原本是要上涨的，然而却被压制住了，没有让其上涨起来。

调控对房价有抑制作用。限购限贷限价只要出台其中一项，房市就必然会遭到沉重打击。

但是楼市已经对这种套路产生了免疫力，这种套路反而成为了房价上涨的一种信号，也成为了房价上涨的一种预期。

也就是说，调控压制得越厉害，反弹就会越厉害；经过一段时间的沉淀之后，这里的房价也将会迎来新的一波上涨。

今年是未来几年中最适宜买房的时期。在之后，房价要么会迅速上升，要么会悄悄地稳步上涨。

星叔您好，我坐标在西安，属于刚需购房。我的首付预算是 70 万，想请教一下哪里值得购买。由于疫情以及工作忙碌的原因，我一直没有去实地看房，只是在 APP 上看了很多房源，但很难找到合适的，希望您能给我指点一下。

很多刚需的年轻人，他们的账户里有百八十万时就不会着急了。在大热天，他们懒得出去看房，只是对着购房 app 不停地翻看。时而会说：“哇～这套可以。”时而又会发出疑问：“咦～这套垃圾还这么贵。”

实地看房后发现情况不对，价格和环境与图片上的不一样。这很正常呀，因为现在拍照都会使用十级美颜之类的效果呢。

其实，一些购房 app 所提供的信息只能给你指引一个大概的方向。要确定具体的房子，就必须亲自到实地去走走看看。

走着走着你会发现，我所做的功课到底是什么呢？原来几十万的首付其实并不多，很难完全满足需求；原来在同一区域，不同房子的价格、税费以及中介费能够相差这么多。

关键在于你能够感知到市场情绪。当市场状况良好时，房东们便会显得趾高气昂，他们会宣称 150w 是一口价，若不接受就别来看房。

市场形势不佳时，房东们态度和善。150 万的价格是可以商量的，大家都可以成为朋友呀。

买房是一件大事，不能只是在纸上谈论。应该多去实地接触市场，这样对买房的重视度也会立刻提升。就像找对象，还得加微信、一起吃饭、看电影，看看是否合适，对于买房这件事更是如此。

提问：星叔你好。五个方面的问题：

坐标在北京，有一套自住型商品房，三年后可以进行置换。它位于丰台，未来打算考虑学区方面的因素，准备置换西城或者海淀的学区房。从房产价值的角度来看，哪个区更合适呢？西城的天宁寺片区是否合适呢？海淀有没有推荐的区域呢？

现有 40 万子弹。希望在北京外的其他城市投资房产。北京周边有哪些推荐的区域呢？比如张家口、涿州、保定、天津。这些城市哪个更合适呢？如果考虑结合度假等需求，希望能在一定程度上做成民宿，那么张家口下花园是否有价值呢？是否有推荐的楼盘呢？如果只考虑未来收益，近期哪个城市是推荐的呢？

日照城中心有一套房，最近其房价出现了轻微下降的情况，导致这套房有点不太好卖。现在面临着一个抉择，是选择降价出售比较合适呢，还是再等一等市场行情呢？

4 湖北襄阳最近还适合投资么？

5 考察一个城市楼盘，应该看那几个指标？

从质量方面以及多校划片的稳定性来考虑，东西城的情况更为均衡一些。海淀的学校分部之间存在较大差异，所以东西城的情况要优于海淀。天宁寺片区是可以加以考虑的。目前海淀已经实行了多校划片，而西城则比较适合你。

2、民宿是小众市场，现在整体行情都不行。

鸡汤看了很多，总想找到一份既完美又能有诗和远方的工作，然而结果常常是非常糟糕的，不仅赔了很多钱，而且也没有得到诗和远方。

最害怕的是那些赚钱的东西，要用理想来填补利润的空间。如果没有足够多的钱，那就不如不做。

我一般倾向于投资大众类型的房子用于出租。对于那些小众产品，我不太看好。因为买房投资的目的主要不是出租，而是房子自身的升值和价值。

可以考虑天津或者沈阳。

日照是三四线城市，其能级较低，未来难以看到很大的发展机会，也很难迎来下一波行情。所以日照继续出手，没必要一直长久等待行情。而襄阳的投资则不被考虑，因为襄阳也是三四线城市，能级不高，未来发展机会有限。

从房产投资收益的角度单独来看，首选的是城市，其次是板块，再次是品牌。城市能得 50 分，板块可得 30 分，品牌有 10 分。把这三条做好，就能领跑 80%的房产投资竞争者。而最后的户型、楼幢位置、楼层、朝向等这些因素，加起来最多算 10 分。但通常情况下，更多的投资者却把重点精力都放在了这仅占 10 分的方面上。

星叔，我在长沙。我准备首付 50W 左右，想买一套总价大概 110W 的毛胚房，或者总价 120W 的精装房。请给我介绍几个这个价位不错的楼盘。另外，阳光城溪山悦这个楼盘怎么样？值得购买吗？我听说它旁边还有一个阳光城翡丽云邸，但是在网上搜不到这个楼盘的消息，想了解一下这个楼盘的情况。我在铁路车站上班，如果周围有城际车站就更好了。

你提到的阳光城溪山悦，这个楼盘价格较为合理，整体楼盘环境也不错。不过，目前其交通状况不算十分便利，需要看你对此是否在意。

你提到的阳光城翡丽云邸就在这个盘附近，它位于同心科技园的南侧，同样是 9 字头限价盘。还可以考虑周边的汉唐世家，该盘卖毛坯，可将其与阳光城翡丽云邸一起比较看看。

按你的需求，你可以看看德奥悦东方，它在地铁 6 号线边上。它是毛坯房，限价约 1 万元左右。这个价格还算可以，并且它位于高铁站那边。

长沙买房建议，详见知识星球内部分享!

你好，星叔。我是山东临沂人，属于三线城市的 85 后夫妻，有一个男孩。夫妻每月收入大概 1 万左右。目前拥有一套位于兰山老城区、有 20 年左右房龄的楼梯房顶楼，面积 85 平，是 2 室的房子，且已经还清贷款。近期有购买房子的打算，算是刚需吧。

原因 1 是顶楼存在有点漏水的情况。原因 2 是想要给孩子更换一个相对较好的初中学区。本地在 7 月 17 号刚刚出台了公积金混合贷的新政策，该政策处于试运行阶段。

首付有 30 万，能够接受总房款在 120 左右。然而，家附近的新房子价格已达 1.2 万左右。看中了火车站片区的碧桂园，120 平米大约要 130 多万，并且还需两年后才能交房，该片区有一个不是很好的初中学区，而目前孩子正上 4 年级。

目前公积金夫妻可贷款 50 万，这是本市的最高额度。然而，这边的置业顾问反映不能进行混合贷。这让人们有些纠结。如果确定购买这个小区，一是卖掉老房子，大概能卖 60 万左右，这样贷款会少一些。但又不太想卖，因为卖了就可能再也买不起第二套房子了。二是直接选择商贷，利息会比较高。还有方案三，就是再看看其他小区，等待混合贷政策全面实行，但又担心房价会再次上涨。

请问下 星叔 我们这样情况该如何选择？有么有更好的方案？

我建议你跳出当前所处的固定思维圈。你的资产目前急需进行优化。在资产处理方面，自住改善和投资这两方面需要同时进行把握。

建议如下操作：

你目前持有的是一套楼梯房，房龄有 20 年，且位于顶楼。从投资角度来看，它属于劣质资产，长期持有的价值不大，所以可以考虑尽快将其出售，然后重新进行资产配置。

出手这套老破小之后，手里一共有 90 个“子弹”，接着进行 JLH 操作，通过这种方式能够腾出 2 个首套房的购房指标。这一步非常关键，它决定着下一步的资产分配以及杠杆的利用。

新房不能办理混合贷。没必要仅仅将目光锁定在新房上，还可以多留意 2015 年之后的次新房。按揭贷款在操作方面会更加容易。接着可以利用各自的首套房票购入一套自住用房以及一套小户型的投资房（通过配合出租，来减轻还贷的压力）。

2 个首套房票很重要，原因在于能够充分运用有限的资金与杠杆。如此一来，你的资产能够在整体上得到优化，并且还能有效地裂变为 2 套。

星叔，您好。我坐标在南昌，目前在西湖区工作。我的配偶和小孩还在老家，准备过来，但不确定具体时间。老家有房子，而南昌没有。这属于刚需情况。我现在纠结是等以后在配偶工作地附近购买房子，还是提前入手呢？我手里有大概 60 左右的资金，首要目标是学区房，不过还有几年才会用到。目前我正在关注西湖朝阳的九洲上郡等二手楼盘，以及九龙湖望城新区的新建城等新楼盘。西湖这边配套较为成熟，并且离工作地很近，然而房价已经较高，上升空间较小，大概在 1.6 - 2.0 这个区间。九龙湖新建的楼盘有师大附中学区，还有万达，房价大概在 1.1 左右。但是目前这些楼盘交通不太便利，没有地铁，并且离工作地较远，必须开车才能到达。您觉得应该怎么选择呢？首次购房是买 90 平的好呢，还是 120 平左右的呢？关于在南昌买房，您还有其他的好建议吗？另外，南昌户籍放开政策对房价会产生什么样的影响呢？谢谢指导。

南昌最好的区域是红谷滩核心区，其次是红角洲，接着是朝阳新城和高新区，地段在其中是最为重要的。

从地段方面来说，朝阳新城比望城新区好得多。九龙湖的发展还需要时间，且周期长、不确定性强。面积在 90 - 120 平以内都可以，具体要依据自己的预算来决定。如果预算有限，就可以适当牺牲面积。对于刚需人群，建议把自住放在首要位置，购买西湖朝阳九洲上郡的二手房会更好。

综合来看，红谷滩是南昌的核心区域。三角洲处于中点位置。价值以梯度的方式向四周散开。

南昌的各个区县都有自己的新贵:

新建区的望城，西湖区的朝阳，

南昌县的象湖，东湖的扬子洲，

青山湖沿岸，赣江新区儒乐湖，

青山湖的高铁东站，昌东的瑶湖新城等等。

每个区域也有自己的配套，医疗，学校会慢慢完善。

南昌应当是首个真正实现全面放开城镇落户的省会城市。它达成了市民进城落户“零门槛”的愿望。这将能够有效提升购房需求，进而刺激楼市的交易量和价格一同上涨。

南昌投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

星叔您好。我与爱人在北京工作，目前处于租房居住的状态。我的一个问题是，在 2017 年于开封西湖边购买了一套房子，当时是以我哥的名字进行购买的，购买时处于高位。现在房子刚交房，还未缴纳契税。我想咨询一下，是应该赶紧缴纳契税然后将房子出租，还是将房子卖掉呢？亦或是可以继续保留该房子呢？

2018 年在昆明宜良县汤池镇以全款 12 万购置了一套面积 70 多平米的小三居。如今这套房子能卖 18 万。那么，是将其留着还是卖掉更为合适呢？

2019 年初在大厂与亲戚一起投资了一套房子。因为是全款购买的，所以不太好出售。现在由于想要购买北京的房子，所以想知道降价出售是否合适。

我想在北京购置房产。那么，在什么时间买房比较合适呢？在北京价格在 350 万左右的房子中，未来升值潜力较大的是哪个区域呢？我在六里桥附近工作，看过莲花池公园的老破小房子，它不是学区房，但交通便捷，附近还有公园。因为目前还没有孩子，所以我不知道现在是否需要考虑学区房。并且，如果使用公积金贷款的话，只能贷款 18 年，而且还是顶层。您说后面居住体验比较重要，那我买在几环以内比较合适呢？我买在哪个城区比较合适呢？非常期待您给予指导，谢谢。

2017 年在开封西湖边有一套房子。如今看看它的市场价是怎样的。如果价格合适，是可以将其卖掉的；如果价格不合适，就先继续出租，等明年根据市场情况再做决定。在保证自己能有收益或者不会亏损太多的情况下，卖掉是比较好的。毕竟房子的名字不是你，这里房子的升值潜力也比较低。近两年都打算卖掉，现在缺的就是一个好时机。

昆明那套房子，由你自己决定。它的总价是 18 万，价格不算贵。你可以选择继续持有它，无论是用于长租还是当作民宿都可以。你自己也可以偶尔去住住，当作度假。这十几万并不能解决当下的紧急需求。并且，这套房子应该比较容易出手，所以不用太着急。

大厂那一套，得先等一等。因为投资是需要周期的，19 年买的，现在卖肯定不合适。在北京，350 万的房产，选择并不多，要么是老破小，要么是位置比较偏的限竞房。对于老破小房子，目前可以不用过多考虑，它的升值潜力不会很大。如果你是打算长期自住并发展，那么可以选择一些目前位置偏一点的限竞房。而学区房，以你现在的预算就不用考虑了，没有什么可选择的余地。

北京刚需买房价值高的板块，详见知识星球内部分享！

星叔，请教一个问题。广州有上涨思路，那上海近一年会有一轮上涨行情吗？上海的上涨幅度与深圳、广州相比如何？上涨幅度大概会有多大？您推荐哪个片区呢？

广州在外围边界纷纷减弱了。

北京的安全性很高，上海的安全性也很高。并且目前这两个城市都处于一种比较赶人的倾向之中。

所以你说上海北京不涨吗?他其实是压抑的在涨。

上海现在与其他已经涨起来的二线城市相比，比如和一线的深圳相比，它的房价其实并不高。明年的话，上海的房价还是会上涨，不过涨幅力度不会很大。

提问：你好，我是三线城市安徽芜湖市的人。我和老公的家庭都是本地工薪阶层。现在，我们两人名下有一套普通学区的 130 平房屋，价值约 180 万。我名下有一套父母过户给孩子上学的热门学区房，96 平方，市值约 170 万。我老公是国企技术人员，年收入为 20 万。

因为无法给孩子提供更优的教育资源，如今南京放宽了落户政策。我在思考是否要抓住这个机会，举家迁往南京，把老家的房子卖掉，然后在南京购买学区房，让孩子上学。而老公则继续在芜湖工作，我则充当陪读妈妈。

请问这样做，有没有必要？

回答：我认为教育+投资，可以这样操作。

选择一二线城市目前来看或许会较为吃力。然而，你的状况是能够承受得住的。并且，在二线城市突破限购这一情况是很容易做到的。

后撤是简单之事，前进则是艰难的。故而多数人倾向于在自身生活的三四线城市进行建仓。然而，一二线城市具备更优良的平台资源，也拥有更大规模的财富积累机遇，这便是它独具的魅力所在。

中国未来将形成以深圳、上海、北京为主的三大都市圈，且这一态势在未来 10 年将持续。人口会产生虹吸效应，源源不断的资金与人才会继续涌入一二线城市。从长期来看，财富会继续在地产领域堆积并且得以兑现。

教育资源是子女成长不可或缺的重要因素。一线城市竞争激烈，但其教育理念更与国际接轨。孩子在一线城市成长，其氛围更好，人脉资源也更优质。

你好星叔，我来自河南省洛阳市西工区。目前正准备在宜阳县建业江山汇购置一套 115 平米的洋房。此购房并非出于刚需，主要是打算用于投资或者退休后自己居住。这个楼盘距离我现在居住的地方，开车大概需要 30 多分钟。该楼盘的环境较好，周边的配套设施也较为完善，并且与二外以及洛一高宜阳分校距离不远。洛阳成为副中心城市之后，大家都说宜阳会撤县设区。现在不知道现在购买宜阳的房产是亏还是不亏，麻烦您帮忙分析一下。

如果你将其作为投资，不建议投资县城的房子。县城的房子基本没有什么投资价值。未来，随着人口逐渐向大城市聚集，稍微有点钱的人会设法将房子置换到省会大城市。从长期来看，县城的房子肯定只是用来居住的消费品而已。

投资不要去赌概念。即便某个地区撤县成区了，房价也难以被拉动起来。因为城市的基本面是既定存在的，而房价能够被拉动的核心因素在于人口的流入以及产业结构。

资金充足的话投资还是建议买郑州。

如果没有房票，并且资金有限，那么可以在洛阳进行购买。在洛阳，西工区是可以继续加仓的。

西工区区位优势较为明显，交通方面较为便利，商业经济较为繁荣。同时，其基础设施以及生活配套在所有区域里是最为完善的。

西工区拥有两大老商圈，这两大商圈在洛阳市最为兴旺，分别是中央百货商圈和王府井商圈。同时，现有的新都汇商圈、建业凯旋广场也存在于此，它们共同带动了经济的蓬勃发展。

这里买房更稳，保值能力更强。

星叔您好，重庆巴滨路内环以内的区域。沙坪坝这个区域适合投资吗？壁山这个区域适合投资吗？如果有适合投资的区域，请问有哪些好的楼盘可以推荐呢？谢谢星叔！

回答：相比投资建议优先考虑巴滨路内环以内。

巴滨路位于“两江四岸”的南端沿线。“两江四岸”进行升级，这会提升巴滨路板块的价值。

“两江四岸”包含北滨路、南滨路、嘉宾路、巴滨路等 7 个主要的滨江路板块。

巴滨路凭借平坦广阔的腹地，拥有优质的城市界面，并且通过内环实现串联通达，从而脱颖而出，成为重庆主城最后的滨江人居沃土。与主城其他滨江路相比，巴滨路的宜居性更为突出。巴滨路的价值正在快速崛起，在交通路网方面，巴南拥有“四铁”“四高”“四轨道”，能够轻松通达各地。巴滨路现在有特色滨江商业西流沱古镇。龙湖约 21 万方的滨江商业综合体长江时代也已经确定下来。巴滨路板块内环以内的区域价值明显处于被低估的状态。

沙坪坝一直是重庆的教育高地，这里汇集了重庆的优质教育资源。它的位置较好，户型较为方正，小区环境优良，离轻轨站较近，规划的商业也较为不错。整体而言，自住是可以的。不建议投资到璧山城区去买房。