武汉最新商贷利率

十一小长假过后，武汉的首套商业贷款利率被调整为 3.9%。同时，二套的利率保持不变，依然是 4.9%。

图源贝壳网

今年开始，武汉经历了 7 次下调。首套房利率年初是 5.73%，现在降到了 3.9%。二套房利率年初是 5.93%，现在降到了 4.9%。

1、从年初到目前，月供能减少多少？

以商贷额度为 100 万元，贷款期限是 30 年，采用等额本息还款方式为例。这样的话，每月的月供是 4716.68 元，而还款的总额达到了 169.8 万元。

年初首套房利率为 5.73%，与之相比，每月月供减少了 1106.35 元，在 30 年的时间里，总共累计减少 39.8 万元。

图源武汉楼粉小程序

2、已经开始还月供的朋友，怎么办？

如果你贷款时选择的是固定利率，是没办法调整的。

如果选择的是 LPR 加上基点，是存在调整的可能性的。它一年会进行一次调整，而具体的调整时间取决于重新定价日，通常是在每年的 1 月 1 日或者贷款放款日。

第二年 1 月份有机会根据最新的 LPR 进行调整，贷款发放日也有机会根据最新的 LPR 进行调整，不过合同内的加点数保持不变。

公积金贷款

1、最新公积金贷款利率

2022 年 10 月 11 日，武汉住房公积金管理中心的网站发布了一则通知。这则通知是关于调整首套住房公积金贷款利率的。

自 2022 年 10 月 1 日开始，首套个人住房公积金贷款利率被下调了 0.15 个百分点。

五年以下（含 5 年）的首套个人住房公积金贷款利率进行了调整，从 2.75%调整为 2.6%。五年以上的首套个人住房公积金贷款利率也进行了调整，从 3.25%调整为 3.1%。

第二套个人住房公积金贷款利率政策未发生改变。其中，5 年以下（含 5 年）的贷款利率为 3.025%，5 年以上的贷款利率为 3.575%。

注意：

2022 年 10 月 1 日及之后发放的首套个人住房公积金贷款的利率，按照调整后的个人住房公积金贷款利率来执行。

2022 年 10 月 1 日之前发放的尚未到期的首套个人住房公积金贷款，从 2023 年 1 月 1 日起开始按照调整后的相应档次利率来执行。而第二套个人住房公积金贷款利率维持不变。

2、公积金贷款最高限额

2022 年 10 月 8 日开始，武汉市公积金管理中心把首套房的公积金贷款最高额度调整到了 90 万元，同时把二套房的最高额度调整到了 70 万元。

以下规定为此前政策，大概率不变：

①首套购买新建商品房（即一手房）的最高贷款比例

所购房屋的建筑面积如果在 144 平方米（含）以下，那么最高比例不能超过所购房屋总价的 80%；而如果建筑面积在 144 平方米以上，最高比例就不得超过所购房屋总价的 70%。

图源“武汉公积金”公众号

②首套购买存量房（即二手房）的最高贷款比例

所购房屋建成时间在 10 年及以内时，若建筑面积在 144 平方米及以下，贷款最高比例不得超过房屋总价的 80%；若建筑面积在 144 平方米以上，最高比例不得超过房屋总价的 70%。所购房屋建成时间在 11 至 20 年及以内时，贷款最高比例不超过房屋总价的 60%。所购房屋建成时间在 21 至 30 年及以内时，贷款最高比例不超过房屋总价的 50%。

图源“武汉公积金”公众号

③二套房公积金贷款最高贷款比例

所购房屋如果是新建商品房，就按照新建商品房对应的首套房贷款比例执行；所购房屋如果是存量房，就按照存量房对应的首套房贷款比例执行。

3、公积金贷款额度的计算公式

①实际还款能力。

贷款额度不会超过借款人的还款能力。其计算公式是：先计算出借款人公积金月缴存额与单位和个人缴存比例之和的商，再加上配偶公积金月缴存额与单位和个人缴存比例之和的商，然后将这个和乘以 35%，再乘以 12 个月，最后乘以贷款年限，就得到了贷款额度。

②住房公积金缴存状况。

贷款额度根据借款人的公积金缴存时间以及缴存余额来综合确定。是按照借款人及配偶缴存余额的总和来实际计算的，并且近 6 个月内补缴的住房公积金不参与公积金贷款额度的计算。其计算公式为：贷款额度等于（借款人公积金缴存余额加上配偶公积金缴存余额）乘 20 倍再乘借款人公积金缴存时间系数。同时，公积金缴存账户必须是正常缴存账户。

4、公积金贷款住房套数如何认定？

首套房认定：

借款人家庭（包含本人、配偶以及未成年子女）在武汉市房产部门的信息系统里不存在住房信息。或者对房屋信息进行查询后，所查询到的房屋信息与拟申请公积金贷款所购买的房屋为同一套住房。同时，武汉住房公积金信息系统（即“公积金系统”）中没有贷款记录，这样就可以认定为首套住房。

第二套住房认定：

借款人及配偶首次申请公积金贷款购买住房时，在武汉市房产部门的信息系统里，其家庭（包含本人、配偶以及未成年子女）仅登记有一套住房，并且拟申请使用公积金贷款所购买的房屋与该登记的住房不是同一套。

借款人及其配偶在公积金系统中仅有一次贷款记录，并且该贷款已结清。同时，在武汉市房产部门的信息系统中无房，或者仅有一套住房。在此情况下，再次申请公积金贷款用于购买住房。

上述2种情况按公积金贷款二套房认定。

第三套住房认定：

借款人家庭，包含本人、配偶以及未成年子女，若在武汉市房产部门的信息系统里有两套及以上住房，或者在公积金系统中记录的贷款次数达到 2 次及以上，那么其公积金贷款申请将不会被受理。

婚姻状况变化等特殊情形房屋套数的认定：

借款人及其配偶在婚前，有一方曾使用过一次公积金贷款且已还清。如今他们以夫妻双方的名义再次申请公积金贷款，这种情况会被认定为第二套住房。

借款人及配偶在婚姻存续期间曾用公积金贷款购买一套住房且已结清，离婚后若其中一方再次申请公积金贷款，会被认定为第二套住房；借款人及配偶在婚姻存续期间用公积金贷款购买过一套住房，该贷款尚未结清，离婚后公积金贷款由主借人一方偿还，另一方再次申请公积金贷款时，也按第二套住房认定。

这种情况下，贷款申请不予受理。

也就是说公积金贷款是“既认房又认贷”的哦！

5、商业贷款转公积金贷款需要满足什么条件?

个人住房商业贷款可转为住房公积金贷款。具体来说，是我市住房公积金缴存职工把自己已办理且还未结清的个人住房商业贷款，转变为武汉住房公积金管理中心委托商业银行发放的住房公积金个人贷款。并且，原商贷银行必须是我市住房公积金个人贷款业务的受托银行。

个人公积金缴存账户开户时间到贷款申请时间需满 180 天；缴存账户处于正常状态；在公积金账户申请贷款前的六个月，需连续正常汇缴且不能断缴；公积金账户余额要大于或等于 6 倍的月汇缴额，这里不包含近 6 个月之内的补缴。

②原商贷银行同意提前结清商贷余额；

原商贷已经正常还款了 12 个月及以上，并且在近 12 个月内商贷没有逾期还款的记录。

④公积金贷款的主借款人必须为原商贷的主借款人；

仅符合首套住房可办理商转公的条件，并且职工及其配偶在近 6 个月内未使用该住房提取过公积金。

原商贷所购的房屋已经办理好了不动产权证，或者已经办理好了《房屋所有权证》以及《国有土地使用证》。

转贷人信用良好，且其配偶信用也良好。转贷人同意授权受托银行和公积金中心去查询本人以及配偶的个人信用报告。同时，转贷人及其配偶要符合公积金中心《个人住房公积金贷款信用审核标准》。

没有尚未结清的住房公积金个人贷款，同时也没有会影响住房公积金个人贷款偿还能力的其他债务。

⑨同意由管理中心认可的担保机构提供转公积金贷款担保；

⑩转贷人及配偶有稳定的经济收入和按时归还贷款本息的能力；

注意：

纯商贷只能转为纯公积金贷款，不能转为组合贷款。若有差额，需用现金补齐。

②正在还款的组合贷，不能办理商转公；

存量房商转公贷款的房屋房龄，以建成年份为准，不超过 30 年，这里包含 30 年。

④仅限于首套房，二套房不能办理。

6、办理的组合贷款，什么时候可以提取公积金还商贷？

职工购买首套自住房且配偶也参与时，若使用住房公积金组合贷款，在贷款发放且正常还款满 6 个月后，就能够每 36 个月提取一次住房公积金账户的余额，以用于偿还组合贷款中的商业贷款部分。

办理条件：

①职工及配偶符合首套房办理条件；

职工在本市办理的住房公积金组合贷款已发放且正常还款达六个月（含）以上，其配偶的情况也相同。

③职工当前公积金贷款部分无逾期；

职工提取公积金归还组合贷款中的商业贷款时，其本人上次办理本项提取业务与本次提取业务之间的时间间隔需满 36 个月；职工配偶提取公积金归还组合贷款中的商业贷款时，其本人上次办理本项提取业务与本次提取业务之间的时间间隔也需满 36 个月。

7、商业贷款购房后，如何提取公积金？

职工购买首套自住住房且使用个人住房商业性贷款，在贷款发放并正常还款 6 个月之后，每年能够提取一次住房公积金账户的余额，用以偿还购房贷款。其配偶购买首套自住住房并使用个人住房商业性贷款，同样在贷款发放并正常还款 6 个月后，每年也可提取一次住房公积金账户余额来偿还购房贷款。

办理条件：

①职工及配偶符合首套自住住房办理条件；

②该住房未申请公积金贷款及住房公积金组合贷款；

③贷款发放并正常还款6个月（含）以上；

职工距本人上次办理本项提取业务的时间间隔一年以上，并且职工的配偶也距上次办理本项提取业务的时间间隔一年以上。

最新限购范围、首付比例等

1、武汉限购区域/不限购区域范围

我市住房限购范围严格意义上来说包括江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区。还包括武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区（不含汉南区）以及东湖生态旅游风景区。同时也涵盖东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域。

目前，经开区的部分区域以及东西湖区的金银湖、金银潭、吴家山片，黄陂区的盘龙城片，江夏区的纸坊、庙山、大桥、藏龙岛片属于限购放松片区。这些片区的首套首付可按 2 成执行。

2、具体买房条件和首付比例

买房的第一步，首先要确定自己是否具备购房资格。同时，还要弄清楚需要支付的首付比例是多少。

话不多说，直接上图——

武汉【限购区域】购房↓↓↓

（武汉楼市动态制图，欢迎转发收藏）

武汉【不限购区域】购房↓↓↓

注意：

9 月 28 日开始，武汉有多家银行把二套房贷的首付比例调整为 4 成，并且目前已经在销售场所执行了。

2022 年 12 月 31 日之前，我市居民家庭若在全市限购区域购买住房，便可以新增 1 个购房资格。

购房人需向拟购房屋所在辖区的房管部门递交身份证以及包含婚姻证明资料的户口簿，以此申请购房资格认定和购房意向登记。之后，凭借购房资格认定结果通知单，可在该辖区购买 1 套住房。

3、如何认定是否为本市户籍？

购房人的家庭成员包括购房人本人、配偶以及未成年子女。若购房人家庭成员中有一人为本市户籍，那么就将其视为本市户籍居民家庭。

购房人持本市集体户口的，以本人身份证（不含临时身份证）所记载的发证机关所在地来作为判断是否为本市户籍的依据。

购房人持有军官证的，原则上视同为本市居民；购房人持有士兵证的，原则上视同为本市居民；购房人持有警官证（不含本地公安机关工作人员）的，原则上视同为本市居民。

4、非武汉户籍，社保1年变6个月。

非武汉户籍家庭在限购区域购买首套住房时，依据最新政策，申请人需提供购房资格申请前 3 年内累计缴纳 6 个月的社会保险或个人所得税证明。并且，补缴的情况可被视为正常缴纳。

换房退个税

2022 年 9 月 30 日下午，财政部和国家税务总局发布了一则公告。这则公告是关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的。

《公告》表明，从 2022 年 10 月 1 日开始到 2023 年 12 月 31 日截止。对于那些出售了自有住房，并且在现住房出售后的 1 年时间内，在市场上重新购买住房的纳税人，会给予他们对已缴纳的个人所得税进行退税的优惠。

图源：财政部官网

需要注意的是：纳税人出售的住房与重新购买的住房应处于同一城市范围内；

出售自有住房的纳税人与新购住房存在直接关联，并且该纳税人应为新购住房的产权人或者是新购住房产权人当中的一员。

1、纳税人什么时间内可以享受退税政策？

2022 年 10 月 1 日开始到 2023 年 12 月 31 日截止这段时间内，对于那些出售了自己的住房，并且在现住房出售后的 1 年时间里，在市场上重新购买住房的纳税人，要把他们出售现住房已经缴纳的个人所得税退还给他们。

2、纳税人退税金额是怎么计算的？

新购住房的金额要是大于或等于现住房的转让金额，那么退税金额就等于现住房转让时所缴纳的个人所得税。

新购住房的金额比现住房转让金额小。退税金额是新购住房金额除以现住房转让金额，再乘以现住房转让时所缴纳的个人所得税。

出售多人共同持有住房时，纳税人需要计算自己的退税金额。具体应如何计算呢？

出售多人共同持有住房的，或者新购住房为多人共同持有的，应当按照纳税人所占产权份额来确定该纳税人现住房的转让金额或者新购住房的金额。

目前，武汉二手房交易中个人所得税的征收比例是 1%。若房产证的登记时间已满五年，并且该住房是业主唯一的住房，那么就不需要缴纳个人所得税。

新政落地之后，对于那些持有住房时间在 5 年以内的群体，以及拥有多套住房的换房群体来说，他们进行卖出再买入的操作，仅仅这一套操作完成后，最少能够节省好几万块钱。

购房流程、所需资料

一般来说，去售楼部看房和购房通常有以下这些流程。首先是看房，并且可以提前通过电话进行预约。接着是诚意登记，有些楼盘在此环节需要缴纳定金或者定存。然后是认筹。之后是选房。选房之后要交首付。再之后是办理贷款。最后是签订合同。

1、购房所需资料

普通购房者所需的核心资料包括：

①身份证

②户口本

③银行流水

④收入证明（原件）

⑤征信报告

⑥房查报告

⑦已婚客户还需结婚证

离婚客户需提供离婚证复印件，其中首页需 1 份，照片也需 1 份；需提供离婚协议书复印件或法院判决协议复印件 1 份；若有未成年子女，需提供未成年子女的户口页。

外地户口客户需额外提供资料：社保三件套原件一份，包括：

①社保查询单（原件）

②社保缴交明细（原件）

③社保密码条（将原始密码统一改为）

军人需额外提供资料：

①军官证及身份证复印件各1份

②军人保障卡复印件1份

所属政治部门开具的证明材料原件，其证明内容为军官证与身份证是同一人，并且要说明该人员是否属于部队，同时需加盖部队公章。

省直社保需额外提供资料：

①近2年省直社保查询单（原件）

②在职证明原件

③营业执照复印件

④工作单位与缴费单位证明（隶属证明）以上资料均需加盖公章

2、如何查询自己是否有购房资格？

2021 年 9 月 22 日，武汉市房管局官网发布了《关于加强购房资格管理工作的通知》。此通知明确规定，要凭借购房资格认定结果来购房。意向购房人每次仅能在一个新建商品房项目进行登记。登记完成之后，购房资格认定结果的二维码会即刻被锁定。在开盘销售之后，该锁定会自动解除。并且此通知自 2021 年 10 月 8 日开始施行，有效期为五年。

意向购房者能够经由武汉市房管局的官方网站来申请资格，同时还可以查询相关结果。此资料在 60 天的时间内用于购房是有效的，倘若超过了这个期限，就需要重新进行申请。

首先关注“武汉住保房管”公众号，接着点击“武房服务”，从而跳转至小程序“武汉住保房管办事服务”。另外，也可以直接搜索“武汉住保房管办事服务”小程序。

第二步，进行微信授权操作，完成该操作后，便可进入“购房资格认定及意向登记”。

第三步：选择“个人申报”。

第四步：根据自身实际情况，勾选“意向购房区域”，并选择购房家庭类型。

第五步：根据实际情况，填写申请人信息以及家庭成员信息。

第六步：依据实际状况上传自身的身份证，同时也需上传家庭的身份证、户口本以及结婚证等。

完成后就可等待资格审查结果。

房查报告、征信报告查询攻略

目前购房所需的资料里，身份证是比较好办理的，户口本也是比较好办理的，银行流水同样是比较好办理的。然而，很多购房者并不了解如何去查询征信，也不了解如何进行房查。

因此，下面为大家介绍一下房查报告和个人征信报告的查询步骤。

1、房查报告怎么查？

方法1：线下自助查询并打印

可在各区政务中心 24 小时政务一体机进行自住查询。

方法2：微信公众号查询