我是星叔，在全国范围内是资深的房产投资专家，是你觉得相见恨晚的买房军师，到目前为止已经为 5000 人提供了买房的最佳解决方案。星叔和其他自媒体不一样，不会遮遮掩掩，让你摸不着头脑！星叔属于实战派，只会给你说最有用的操作和建议。

关注“星叔房谈”的微信公众号后进入知识星球进行提问，以下这些精选问答内容是来自“星叔房谈”的知识星球。

星叔，您好。我在珠海，这里有一套价值 650 万的学区房。目前因为离婚，我没有什么收入。我想利用这套房进行投资。我深圳的弟妹有房票，可以在深圳买房。但我对此有些犹豫和担心。我该如何进行投资才是最好的呢？

你好。如果珠海的这套房剩余的贷款数量不是很多，那么就可以进行截断抵押融资。之后还可以继续进行裂变买房的行为。

考虑到你没有收入，投资前必须进行风险预估。如果在深圳再买一套房子，并且将珠海的这套房子进行抵押，那么你就需要承担 2 个贷款。如果能够承受得起，就可以进行购买。

如果觉得房贷压力太大，那么可以选择全款买入深圳的房产。如果还是觉得压力大，还可以采取降维投资的方式，去购买二线城市的房产。

总之，投资最核心的要点在于，你需要提前对自己能够承受的贷款总额进行预估。同时，要预留出一定的防守资金来抵御风险。之后再进行购买。千万不要过于冲动，因为你目前没有收入，抗风险能力比较差。

星叔您好，我每月的净收入为 5000 元。在四川攀枝花，我用公积金购买了一套房，之后还剩余 60 万元现金。现在我想要在重庆、成都、贵阳投资购买一套房，我应该在哪个地方购买呢？又该如何购买呢？

回答：你好，如果不看房票情况，投资来说：成都>重庆>贵阳

重庆的基本情况不如成都，但它是直辖市，有自身的优势。在重庆买房，最让人烦恼的是新房供应过多。一个城市如果新房供应量大，新房就难以涨价，而新房不涨价，二手房也就卖不出高价。

重庆在一轮大行情中很难率先涨价。它通常是在一二线核心城市涨完之后才轮到它。购买重庆的话，心态需要好，要长期持有。因为它的单价不高，城市能级也不差，所以跑赢全国大盘是没有问题的。

如果你没有成都的购房资格，也就是没有成都房票，那么你可以考虑去购买重庆的房产，因为重庆不限购。在我们的知识星球内部，有关于重庆各个板块的详细分析，同时也有价值较高的楼盘可供分享，你可以去看看！

目前这套商铺处于闲置状态，租不出去。重庆蔡家融创映湖十里，面积 125 平，在 2019 年底以 125 万购入，现在价值约 150 万。昆山绿地平，于 2016 年初花费 97 万购入，如今价值约 175 万。安徽滁州全椒县高铁站附近有一套 99 平的房子，在 2018 年以 58 万购入，现在价值约 52 万（跌了几万）。目前上海金地已进行了 360 万的抵押。商铺的首付全部为信用贷，金额是 200 万。总计贷款约 600 万。每月还款将近 5 万，压力比较大。夫妻的税后年收入约 100 万。

5. 目前正在缴纳成都社保，已经满一年了，再过一年就可以获得房票了，准备将昆山的房产卖出并投资于天府新区，那么成都天府新区未来还有多大的发展空间？安徽滁州全椒高铁站有环南京的概念，那么滁州的房产是否存在升值空间呢？还有哪些城市是适合进行投资的呢？

你的资产数量较多，然而其中有部分处于踏空状态。当下，你的负债率处于较高水平，所以是有必要对资产进行重新整合以及优化配置的。

首先说说你的劣质资产情况：其一为商铺；其二为滁州高铁房。这两种资产最没有价值。商铺不仅将你的负债率拉高了，而且其升值能力又非常弱。

公寓和商铺我向来不看好。后期交易时税费较高。要是想赚取租金，还不如老老实实地把钱存进银行赚取利息，那样更省心。在投资方面，我只购买优质地段的纯住宅。另外，滁州所谓的环南京概念，完全就是在割韭菜。该城市的能级本身就非常低，仅仅靠一个高铁是无法提升起来的。所以，我建议把这两个标的全部出手。

顾村继续持有，它还有上涨的空间。重庆蔡家稍微有些偏，不过毕竟刚买，那就继续坚守长线。昆山没必要进行变动，继续持有就行，那些不住的房子全部出租出去，以此来降低月供的压力。

成都很不错，我比较看好它。成都的房价呈现扁平状态，天府新区距离较远，价格也不便宜。现在限价慢慢放开了，没有必要再前往那里了。优先选择主城区吧。

建议在成熟的商圈附近寻找次新房。关于具体价值高的板块，可在知识星球内部查看。

最后有一个建议：若有上海房票以及多余资金，或者通过出手昆山来填补资金，从长三角整体来看，主要还是看上海。因为昆山只是环沪城市，其启动周期需先看上海的情况。后期建议在上海可以再购置一套住宅。

提问：请问星叔，洋房的户型情况如何？之前我对这个不太了解。在价格相差不大的情况下，是应该选择高层呢，还是选择洋房呢？

户型有很多种，其中一些户型和高层的户型是一样的。因此，当你询问洋房的户型怎么样时，无法给出确切的答案。

简单讲讲洋房和高层。

很多楼盘会同时建造高层和洋房。在买房时，应该如何进行选择呢？实际上，这主要要看买房人的具体需求，同时也要看整个楼盘中高层和洋房的房屋比例。

同小区带电梯的洋房单价会比同小区高层房单价高。因为在相同面积下，单位产出的户数少，总价不变时，这个差价要均摊到每户平均价格上，所以自然溢价就高了。

洋房的好处在于其户型优良，楼层的总户数较少，邻里之间的关系较为简单，均摊的面积也小，得房率较高，然而其总价相对偏高。因此，这类房子，是那些需要改善居住环境的人群购买得比较多的。

高层楼层较高，户数也比较多。在上下班的高峰期，电梯会非常繁忙，车位也会比较紧张。而且高层没有洋房的户型好，公摊面积相对较大。然而，高层的优势在于买房的门槛比较低，小户型的房子入手相对容易，因为总价要低很多。所以，对于刚需来说，购买高层电梯房的人比较多。

买洋房时，更注重的是居住感受。然而，洋房的总价偏高，这不利于后期将其出手。正因如此，洋房的投资属性偏低。

买高层的话，居住体验不如洋房好。不过从后期转手的容易程度方面来看，与相近面积的洋房相比，高层的总价低于洋房，因此高层的转手率会比洋房高。

我是西安户口。第一套房与前夫在上海购买，我是主贷人，且已使用了我的公积金。第二套房在杭州，他是主贷人。之后我们离异，上海的房子归他，杭州的房子归我，上海的主贷人也变更为他，我的公积金也停止了冲缴，杭州房子的主贷人依然是他。

目前子弹150w，年收入税后40w。

1、海口可落户，想在海口买一套；

2、西安买一套；

在上海购买一套法拍房，有哪些好的办法呢？可以在不卖掉杭州房子的情况下进行。杭州的房子位于景芳，是老破小且在顶楼，不知道后续是否还有升值空间。

4、其他地方还有什么合适的投资洼地？

一线城市目前值得推荐的有北京、上海、广州。在这些城市中，广州的上车门槛是最低的，并且获取房票也相对容易，只要具备本科学历并且有半年的社保即可。建议优先在一线城市进行建仓，然后结合自身的房票情况再做出判断。

二线城市有一些值得推荐的，比如武汉、重庆、成都、杭州等。其中，武汉处于这一轮行情的启动初期，是可以大胆买入的。

从你的情况出发，海口和西安在投资方面并非最佳选择。我建议你首先选择广州，将 150 作为资金投入；其次可以选择杭州。对于新手而言，不建议去参与玩法拍，因为其中的水很深。另外，如果是老破小顶楼，在后期可以考虑进行置换。如果没有优质学区的加持，那么很难在市场中跑赢大盘。

广州总价 500 万。此为纯投资，走稳健路线。具体哪些板块的投资回报率高以及选筹方向，可在知识星球内部分享中查看。

星叔您好，感谢您在百忙之中回复。我的情况如下：目前我在白云区同和拥有一套三房用于自住，这套房子有 20 万多的按揭款，月供为 2300 元。我想在天河区让孩子就读龙口西小学或者华阳小学，该学位将于 2022 年使用。同和的房子出售大概能卖 380 万，我手上的资金大概有 150 万，我和配偶的公积金加起来每月有 1 万。我家中有老人需要赡养，目前只有一个孩子，还有生二胎的计划。做不了JYD，也不能JLH。

3. 计划进行电梯三房的置换，能否推荐一些合适的小区或地段？

直接购买两套用于自住的房子，需要一套面积在 80 平左右的大两房，总价大约在 400 万左右。目前已经看了一些房子，这些房子是楼梯楼，楼龄大概在 90 年附近。

购买小户型学位房，目前查看了鸿翔和金润的房子，价格大概在 265 万到 280 万之间，面积是 40 方。之后自己会租一套三房居住。

不知道三个方案，哪个更合理?感谢回复。

你卖掉房子之后，拥有的资金大概是 500 万。并且公积金有 1 万。就目前的状况而言，最适宜的做法还是卖掉小房子，换成大房子。

如果你们名下没有资产，那么用 4 成资格去购买 1000 万的房子，也是足够的。

关键在于你对自己的月供控制得过于死板，仅 1.5 万的月供对应 300 万的贷款。

按照这样的说法，你最多只是想买一套价值 500 万的房子，这种想法显得过于保守了。

如果你不是想着要与父母保持一碗汤的距离，你们夫妻住一个两房，而父母住另一个两房。那么，我不建议你们浪费两张房票去购买两个两房。

你们更明白的选择是买个小的学位房，接着再买一个比较大的 4 房。

前者肯定是在天河北这一区域的，后者则可以是较为偏僻一些的。选择天河北的小学位房作为学位房是没有问题的。

那你们至少还可以为四房付出大概600~700万的空间。

买下来的房是为后面居住所做的。读书时候是可以在旁边租房子。

提问：星叔，你认为买房有必要选择地段好且配套齐全的老城区吗？我所处的是二线省会城市的老城区，这里的城市规划较为杂乱，以中轴线为中心，人口密集，交通拥堵，居住体验不佳，资源集中且紧张，公共空间被压缩，基础设施超负荷运行，感觉大城市病十分严重，我预感到老城区会逐渐衰落，最终会被新城区所取代！请问您如何看待老城区的发展？

回答：大部分老城区确实有你说的这个现状：

如果你到一个城市去买房，向周围的朋友们打听在哪买房好？

大多数本地人会告诉你，在老城区买房是最好的选择。多年前，这里就已是城市的中心地带。这里交通便捷，生活方便，就医便捷，学区也最为出色。听完这四点，你是否心动了呢？

当你去买房时，大多看到的是二手房。你会留意到老城区的道路较为狭窄，楼与楼之间的间隔较小，停车存在困难，车位数量也少。无论是上下班高峰期，还是平时，都经常会出现堵车的情况。要知道，那是两车道的道路，一旦遇上公交车停靠站，所有车辆都必须停下来，仿佛只有开飞机才能跨越前方的障碍。

老城区的楼盘大多是步梯房，楼龄从一开始就有 15 年以上，其中大多数是更高的年龄。并且这些楼盘价格很贵，在这种情况下，你会立刻打消在老城区买房的想法。

老城区历经多年历史变迁，各方面已较为成熟。然而，其人口密度较大，多数老本地人不愿离开居住了几十年的地方，只有在那个地方拆迁的情况下才会离开。

老城区意味着拥挤且狭窄。城市要发展，新落户居民有居住需求，同时还有大量工业、产业用地需求，那么这些需求该往何处发展呢？

不能全部待在老城区，因为拆老城区也拆不起。所以，开发新城区成为城市发展的必然方向。

所以，城市的中心并不是永恒不变的，会随着城市的发展迁移，

深圳的市中心从以前的罗湖到福田，再到现在的南山；

杭州的市中心从以前的西湖区到现在的钱江新城；

苏州的市中心从姑苏区到炙手可热的园区；

郑州现在的市中心郑东新区；

武汉的市中心在未来会发生变化，从汉口变为光谷。尤其是在实体经济面临困难的当下，光谷的人口红利以及高科技的发展，将会使其与其他区拉开距离。

长沙也一样，五一广场让位是必然的。

一定要记住一句话，人是会随着产业而移动的。如果老城区的薪资水平达不到你的要求，那么薪资高、产业多、建设状况良好且新房数量较多的新区就会成为你购置房产的首要选择。

并不是所有的城市老区都会走向没落，存在着例外的情况。比如北京、上海、厦门，它们的情况就不是没落的。

星叔你好，我默默地关注你已经有很长时间了。如今终于轮到我自己去买房了。在看房的过程中，我运用了很多知识。我的坐标是北京。现在我遇到了一个比较纠结的情况：我刚毕业两年，暂时不考虑学区的问题，主要是用于自住，预算大概在 300 多万左右。目前我的预算只能够到北苑附近的老破小，难道北苑附近的老破小就真的不能买了吗？

79 年的房子比较老旧。从后续出手方面来看，情况不太乐观。从升值空间方面来看，也难以有较好的表现。

刚毕业两年，别着急马上就把房子买了。有些房子可能会难以脱手，容易砸在自己手里。

北京目前的情况来看，近一年不会有大涨的情况发生。所以我们可以先观望一段时间，在观望的过程中赚取一些钱，以此来增加第一套房子的预算。在这个时间里，有时间的话可以多去线下看看房子，增加一些看房的经验，这样后面淘笋的时候也会更加容易。

提问：大佬您好。我的父母在上海经历了拆迁事宜，预估补偿款大概在 340 左右。如果选择要安置房，价格是 300。安置房源有佘山北、松江南、惠南以及奉贤南桥。他们打算就近进行置换，选择康桥绿洲新城。

我在北京拥有房产且有贷款，这套房产是婚后购入的。我的妻子户口在上海，而我本人在京。目前我所拥有的自有资金仅有 20 。小孩在京上学。

希望能利用现有的资源在上海获取两套房子。其中一套的目标是外环内那些社区以及配套都较为成熟的老破小，用于父母的养老。另一套则打算用来投资并出租。想询问一下是否有值得推荐的资产配置方法。非常感谢。

从你的情况去看，买房的首付总预算资金是 340 加上 20，总共是 360 的首付预算。如果要将其拆分去买 2 套房子，一套的首付是 160，另一套的首付是 200。

上海买房存在认房又认贷的情况。你老婆以自己名义买入是二套资格，你父母以他们名义买入也是二套资格。由于是二套资格，首付比例很高，这就导致总价会有一定的瓶颈，不利于进行投资选筹。

如果你的经济收入较为可观，那么可以进行 gpgd 操作。这样可以降低首付款，同时拉高房子的总价，进而增大买房的选筹面。不过需要注意的是，杠杆被拉高后，必须要有与之对应的月还款能力，否则风险将会很大。在买房过程中，最大的风险就是出现断供的情况。

你的月还款能力一般。在上海一线城市，这个首付预算不算多。并且你还是二套资格。如果买不到有价值的区位，那么投资就会踏空。

这个预算下，你们买一套比较好，总价要控制在 600 以内，这样对投资选筹更有利。并且手上要留有 1 到 2 年的一定资金作为防守资金，用来抵御风险。当下是静淡市，不宜把杠杆拉得太高。

提问：星叔，同小区的买家知晓我要卖房，通过他人获取了我的电话，意欲避开中介直接与我进行交易。此前已有中介带其家人看过房，而他本人未曾现身。

请问在这种情况下，我能否答应与他进行交易？若买家能够支付全款，作为卖家的我，大概不会有什么风险吧？对于广州的这种情况，需要进行资金监管吗？可以让他直接将款项支付到我的账户吗？

你作为卖家，在当下的市场环境中，你处于一定的主导地位，你完全可以不接受这样的行为。

如果答应对方的要求，对方采用全款方式，也建议采取大定金加尾款资金监管的形式，直接将款项付至你的账号。然而，对方不会答应这样做。

如果需要进行按揭，那么建议去找按揭公司来操作网签以及一般的三方合同。因为有些钱是不能节省的。

叔你好，苏州新区大阳山附近的万科大象山舍投资情况如何？未来那边的发展又会怎样？

万科大象山舍位于科技城板块。周边的教育配套较为不错，临近实验小学分校以及景山高级中学等。周边有秦余广场和美好荟，其商业配套也还可以，在生活方面十分便利。该小区属于低密度小区，环境优良。

苏州有 3 大潜力板块，分别是科技城、高铁新城和太湖新城。目前这 3 个板块的均价排序情况为：科技城的均价处于领先位置，高铁新城次之，太湖新城相对靠后。并且这种均价排序与它们目前的基本面是相契合的。

在 3 大板块中，科技城的环境仅次于太新。新区的公务员把房子消化了一部分，老师也消化了一部分，这些高新产业的人才也消化了一部分，基本就把这块的房子消化得差不多了。近 2 年的价格涨幅在整个苏州范围内是非常突出的，属于数一数二的。

苏州投资买房建议，详见知识星球内部分享！

提问：星叔，感觉今年的整体市场状况不太理想。你认为年底的行情会变好吗？对于刚需来说，今年年底适合买房吗？

楼市行情处于冷淡状态。在这种情况下，最着急的并非买方，而是卖方。无论是开发商，还是二手房业主，在年底这段时间都过得不好。

今年尤其开发商面临三道红线的压力，一些开发商必须增强回款的力度；二手房业主主要集中在存在置换需求的那些业主身上。

楼市买卖遵循“博弈理论”。卖方若着急，那么买方的空间就会越大。在年尾这段时间，会有许多笋盘以及打折新盘流入市场。并且与全年相比，你能够跟卖方拥有足够的讨价还价空间。

这段时间，聪明的购房者都在卯足了劲想着如何“抄底”。

所以一定不要被众多媒体的看空情绪所影响。你可以去百度一下，去年的第三季度和第四季度，在市场上有多少篇看空的文章呢？而到了来年出现小阳春的时候，又有多少篇看涨的文章呢？

拉长时间线，从上帝视角去看待楼市。你需要做的事情，就是对自己城市的楼市周期进行研究，并且要将成交数据牢记在心。

房地产注定只有小部分人能够赚到钱。我们处于大部分人的前面，会亲自手把手地教你从无到有地实现千万资产的积累。有很多人给我留言并提出问题，然而星叔的精力是有限的，无法对每一个问题都进行解答。

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