最近有个同事在看房子。他越看越着急，也越看越心凉。他的预算不多，想购买一套能够按揭的核心学区房。然而，在孝义，你必须面对现实。这样符合普通刚需的房子比较难找。为什么难找呢？你听我来解释。通过这些，你也能发现孝义房价坚挺的原因。

1、土地的稀缺性

孝义目前建成区的西面是山区，所以无法向西推进；北面越过北外环就是汾阳，如今北城的房子已经规划到北外环，已经达到了瓶颈状态，无法再向北拓展；因此，只能向南迁移和向东扩张，南城正在进行建设，市政配套还不是很完善，但是因为价格较低，所以也是刚需人群容易上车的地方；东城目前已经有吉泰这一区域发展得比较好，它离核心区较近，并且接近开发完毕，目前存在的问题是其他的路网还没有跟上，比如新义街东延、崇文大街东延等等，还没有形成连片发展的态势。大家回过头能够发现，核心区域内几乎没有可供新建住宅的地块。目前在核心区开始销售以及储备的项目，均为棚改项目。

2、目前市场交易量来自二手房交易

这种情况导致了二手房从去年开始就一直在上涨。

现在这个房价有没有回调的可能性呢？我觉得概率非常低。孝义的核心区域棚改还没有启动，这是一个规模比天福大好几倍的棚改项目。它处于核心地段，拥有优质资源，地价也不低，那你觉得它的价格定在多少合适呢？一旦这个棚改项目开始施工并建设完成，它将会成为孝义房价的稳定因素。

3、孝义的购房者从何来？

孝义的人口约为 50 万，城市化率不低。许多孝义人拥有一套房。那么，他们为何还要买房呢？

刚改需求，我与二手中介进行了交流。我了解到，在孝义，二手房中最受欢迎的是 120 平的三室两厅一卫户型。这种房源非常抢手。这个户型是刚改的非常合适的户型，也是很多人置换的首选。

前几天我去亲戚家串门，他家住在核心学区。从聊天中得知，他们楼下的车库改成住宅后，一年能以 7000 元租出去，并且要求起租 3 年，需一次性交清租金。同时，他们楼上的住宅（90 平）每年租金约 1.3 万，也是 3 年起租且一次性交清。假如你的孩子在这个学区要上 12 年学，若按一年 1.3 万来计算，租金成本大概是 16 万左右。而买房的话，不仅能够省下这一笔很大的费用，并且很大概率还能让房子升值。最为主要的是，孩子会比较省事，大人也会比较省事。

这些需求大不大呢？我认为是很大的。有两个孩子的家庭，他们需要一套三房，以改善家庭居住条件；年纪大的人，会购买一个电梯楼来住，这样能让自己方便一些；孩子上学时，条件好的家庭都希望孩子能上好学校，为了不把时间浪费在路上，就会购买一套学区房，方便一家人。

4、房源局限性

回到开头的问题，为啥没有合适的房源供我同事选择？我们核心区的房子大多在 2010 年以前建设完成。这些房子中楼龄最小的也已经超过 9 年了。如果物业好一些，楼道可能会比较洁净。但目前很多小区的物业跟不上。这对有环境要求的置业者来说不太友好。在孝义的二手房源中，有大红本可以贷款的楼盘数量不多。大多楼盘需要全款。这对资金压力大的置业者来说也不太友好。可以贷款的房子，其房价会比周边其他房子的房价高 1000 元以上。