这几年在鹤岗买房，资产一直在减少。甚至在睡觉的时候，都在遭受损失。我现在要是把房子卖掉，或许连装修的钱都拿不回来。谈起房子，贺松涛（化名）满是怨气。

接盘时房价处于高位，每平米 4000 多元，并且连续买了两套，此外装修还花了 50 万到 60 万元。当初贺买房总共耗费 170 万到 180 万元。而如今，这套房子也就值 60 万到 70 万元。

贺松涛是鹤岗的本地人，他有车也有房，可算得上当地的中产。他花费大力气装修的房子，原本是为了能住得舒心。然而，房价的下跌，让他感到非常糟心，这房子更像是一个怎么也甩不掉的包袱。他是贷款买的房子，一方面，他需要按照原价格的总房款，持续还贷款 20 多年；另一方面，他还要承受着资产的大幅缩水。

鹤岗因房产“白菜价”在网络上迅速走红。它是一座因煤而兴起的城市，早年曾是黑龙江省“四大煤城”之一，闻名于世界。如今，随着煤炭资源逐渐枯竭，鹤岗正面临着经济转型的局面。“白菜价”的低价房源是确实存在的。如果放眼全市，这并不能代表当地所有的房地产价格水平。然而，在整个东北人口外流的大背景之下，鹤岗的房地产市场存在需求不足的情况，交易也不活跃，无法对房价起到支撑作用，所以房价相较于前些年有了大幅的回落，这也是这一宏观背景的现实体现。

除此以外，鹤岗房价的走低，跟棚改政策也存在密切关系。棚改一方面解决了 9 万困难民众的住房问题，有的棚改户能分到两套或多套回迁房，所以很多人不必非得靠购买商品房来解决住房问题。另一方面，因拆迁分到多套房子的居民，由于有一定持房成本，比如需要交纳供暖费和物业管理费，所以他们会考虑低价处理这些“烫手山芋”。对他们来说，房子多了，似乎也成了累赘。

鹤岗的楼市信仰是“房价只涨不跌”，但这一信仰被彻底打破。这座城市资源枯竭且人口外流，它正面临着如何实现经济转型的问题。

因煤而兴

1918 年，当地组织了煤矿公司并开发煤矿，由此逐渐被世人知晓。随着农业的垦荒以及煤矿的发展，人口开始集聚，商贾也开始往来，鹤岗便踏上了建镇、设县、升市的发展道路。

这里除了有煤炭资源之外，还是中国电影事业的摇篮。抗日战争胜利后，在 1945 年 10 月 1 日，东北电影公司成立了。之后它撤离了长春，转移到了兴安市。1946 年 8 月 27 日，延安电影团一行人抵达了兴安市，并且与东北电影公司合并，从而正式成立了东北电影制片厂。东北电影制片厂在 1948 年从鹤岗迁移到了长春，之后更名为长春电影制片厂。其美术部门迁移到了上海，在上海成立了上海美术电影制片厂。同时，在这里还成立了新中国的第一个医科大学，即中国医科大学。

建国后，兴山市改名为鹤岗市。之后，鹤岗成为了国家很重要的煤炭工业城市。煤炭被称作“工业的粮食”。在建国初期，整个国家的建设离不开工业。而盛产煤炭的鹤岗，在这个时期作出了重要的历史贡献。同时，煤炭带来的好处，也在很长一段时间内给鹤岗注入了生机和旺盛的活力。

1960 年 12 月 10 日，鹤岗市正式升格为地级市。1966 年，由黑龙江省直接管辖。1987 年进行了行政区划调整，原本属于佳木斯市的萝北县和绥滨县划归到鹤岗市。从鹤岗官方网站可知，到 2015 年末，全市下辖 2 个县和 6 个区，总面积是 1.46 万平方公里，总人口为 105.6 万。这样的国土面积，在黑龙江省内仅能处于最小地级市的位置。这样的体量，比北京市（1.64 万平方公里）稍小一点，它是上海市（6340 平方公里）的 2 倍还多。

历史上看，鹤岗一开始是开发煤矿，接着逐渐为世人所了解，进而成为国家重要的煤炭基地之一，这期间已经过去了 101 年。就算从 1945 年建市（兴山市）开始算，也有 74 年的历史了。

鸡西、双鸭山、七台河这三座依煤而兴的城市，设建制市的时间各不相同。1956 年，鸡西从县升级为市（地级），由黑龙江省直接进行管辖。同年，双鸭山矿区被撤销，接着设立了双鸭山市，由黑龙江省直辖。1983 年，七台河市晋升为黑龙江省的辖市。

这四座城市都以地级市的名义，被外界称作“四大煤城”，在当时十分风光。这四座城市均获此称呼，以地级市的身份被外界一起提及为“四大煤城”，那时候很是风光无限。这四座城市以地级市的名义，被外界共同称为“四大煤城”，一时之间极为风光。

“白菜价”的鹤岗房产这不是电影布景

“四大煤城”因煤而兴起，倘若不早早进行转型，那么注定将会遭遇到“资源诅咒”。

2008 年、2009 年、2011 年，随着煤炭资源逐渐枯竭，国家分三批确定了 69 个资源枯竭型城市（县、区）。在“四大煤城”里，其中有三个被列入名单，七台河市是在第二批被确定的，鹤岗市在第三批，双鸭山市也在第三批。

随后，鹤岗经济严重依靠煤炭资源，开始走向颓靡，这种颓靡在几年后也反映到了房价上。

2019 年 1 月 28 日，鹤岗籍导演耿军拍摄的电影《东北虎》在鹤岗完成拍摄工作。这部电影全程在鹤岗市取景。拍摄期间，剧组工作人员留意到了鹤岗的超低房价。将拍摄情况发布到朋友圈后，朋友圈里的朋友完全不相信，他们还以为这是美术组布置的布景。

事实上，就像那些众多的报道所呈现的那样，这并非电影布景。网上爆出的总价两万多、三万多的房源，换算后每平方米仅为几百元。之所以会有这样的“白菜价”，其实是因为房屋自身的属性，这并不代表着全市的房地产价格。

第一财经记者在鹤岗实地走访后了解到，这类房源具备以下一些条件：其一，地理位置不佳，周边配套不够完善；其二，房子处在顶层，在当地，居民对顶层较为介意，尤其要是没有电梯的话；其三，这些房源大多是当地的保障性住房，其房产证尚未下来。有些业主在回迁时都获得了两、三套甚至更多的楼房。因为存在持房成本，或者有变现的紧急需求，所以他们会选择卖出一两套。

“有钱人不会买这种楼（房子）的。”一位当地居民说。

鹤岗市于 2008 年起开展棚户区改造工程。截至目前，已拆迁 9 万 7 千户平房。建成的房屋中，有 7 万 8 千户具备交付使用功能。共有 7 万 3 千户居民办理了回迁入住手续。另外，还有约两万户居民选择了货币补偿。黑龙江省的相应文件规定，棚户区改造安置入住未满 5 年的不能直接上市交易。入住已满 5 年的则可以直接上市交易，不过需要补交原本免收的相关税费。

鹤岗市保障性住房服务中心副主任周志刚接受中央电视台采访时说，这些“白菜价”房源的业主在入住五年之内卖房子，很多都未办理产权证照，这属于民间私下交易行为，这种行为可能存在一定风险，也存在潜在风险。

对于这种买卖行为，他给出官方态度：“不鼓励、不提倡”。

从成本方面进行观察，之前所说的“白菜价”要比建筑成本低很多。房地产业内人士进行了统计，在当地，将土地出让价格折算到建筑成本里，1 平方米是 200 元，接着再把人工、物料、绿化以及税费等一系列成本考虑进去，折算下来总共是 2000 元。如果房价卖得高，就能够挣钱；要是房价卖得低，就会亏损。周志刚提到，这种保障性住房建筑成本较低。其原因在于配套设施少很多，土地是划拨的，并且还有税费减免。

在鹤岗当地，除了那些“白菜价”的房源，多个小区的二手房房价在每平方米 2000 元左右，有的地方能达到 3000 元。其中，像当地最大开发商永丰集团开发的财富家园小区、北国明珠小区、永丰国际城，以及欧洲皇家花园、书香苑等小区，入住率和保值率都比较高。

小区“还算能扛得住价格”，但交易基本停滞，处于有价无市的状态。面对房价缩水，贺松涛若有人想接手，就想把房子卖了。看到友人纷纷外出工作置业，他满心焦虑，觉得自己的资产在缩水，而友人的资产在增长。原先别人看到他都很羡慕，现在都觉得他赔大发了。

他谈到，资产出现缩水情况，这给中产阶层带来了损失。从个体角度来看，这或许可以说是一件相对较小的事。然而，其造成的结果是，中产阶层的消费能力随之下降，进而无法带动经济的发展。倘若房价还能够维持在 4000 元左右，即便进行抵押，也能够从银行多贷出一部分资金，从而带动当地的消费。