2022 年即将走到尽头。武汉当下正在施行的部分购房政策以及优惠举措，或许会在年底停止。现在只剩下大约十来天的时间窗口了。

今天小妹为大家汇总了目前大家询问较多的几个楼市政策点，让我们一起来看看吧。

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壹

限购范围

武汉限购范围：二环内

武汉二环外都不限购。之前就不限购的有经开、东西湖、黄陂、江夏、汉南、蔡甸、新洲全区。现在新增了东湖高新全区，以及青山部分区域、洪山部分区域、汉阳部分区域、江汉部分区域、后湖等区域。

注意：

二环外取消限购的时效有一个规定的时间，这个时间暂定为 2022 年 12 月 31 日，这也就意味着，

现在——2022年12月31日，不限购区域为二环外

2023 年起，不限购区域恢复为：包含经开区域、东西湖区域、黄陂区域、江夏区域、汉南区域、蔡甸区域、新洲区域这 7 个区域，此为 6 月的版本（如下图所示）。

2022年6月版本限购范围，目前扩大到二环外都不限购

二环外解除限购之后，同时开始执行不限购区“认贷不认房”的政策。这个政策意味着只关注全国范围内有几套住房贷款尚未还清，而不会去查看在武汉拥有几套房子。对于首次贷款，首付比例为 2 成起；对于第二次贷款，首付比例为 3 成起。

二环内的限购政策目前维持原状不发生改变。首套房的最低首付比例为 3 成。二套房的最低首付比例为 4 成。具体情况如下图所示。

划重点1：认房又认贷

认房又认贷，意味着要认武汉全市的住房套数，同时也要认全国范围内未还清的住宅贷款（商办产品贷款不计入套数）。这两种方式计算套数的结果，各自都需要小于 2 套，这样才可以贷款。

重点 2 为：非限购区的住房在 2022 年 12 月 31 日前暂不被计入家庭现有的住房套数。

2022 年 12 月 31 日之前，购房资格申请人以及其家庭成员在武汉市经济开发区（包含汉南）、东西湖区、黄陂区、江夏区、蔡甸区、新洲区等属于非限购区域的住房，在当下暂不被计入家庭现有的住房套数。

实际上要看你的贷款次数。如果在非限购区有两套房子，且这两套房子都有贷款，那么在限购区购买第三套房子就需要全款。

武汉市户籍的人，在 2022 年 12 月 31 日之前，能够在限购区新增购买一套房子。

2022 年 12 月 31 日之前，武汉市户籍居民家庭在限购区域购买住房的话，能够新增 1 个购房资格，而第三套及以上住房是不能贷款的。

本市户籍居民家庭中，若父母来汉投靠子女或者子女来汉投靠父母，并且在我市已经拥有 2 套住房，那么在限购区域能够新购买 1 套住房，这里的住房包括新建商品住房和二手住房。

本市户籍居民家庭若符合国家生育政策生育二孩或三孩，并且在我市已经拥有 2 套住房，那么在限购区域就可以新购买 1 套住房。

延展的特殊情况：

如果先在限购区通过二胎三胎政策新增家庭成员或者投靠他人而新买 1 套房，那么就还能够使用 N+1 政策再购买一套房，这意味着最多可以拥有 4 套限购区的住宅。

如果先使用 N+1 购买了第三套房，那么就不能凭借二胎三胎或者投靠的条件来购买第四套了。（需要注意的是，本条政策针对多胎或投靠的规定是 2+1 政策，即已有 2 套房产可以再新买 1 套，并非 N+1）

划重点4：6个月社保/纳税证明即可

非本市户籍居民家庭在我市限购区域内首次购房。申请人需提供购房资格申请之前 3 年内累计缴纳社会保险的证明，且该证明需为 6 个月的。申请人还需提供购房资格申请之前 3 年内累计缴纳个人所得税的证明，同样该证明需为 6 个月的。

2022 年 12 月 31 日是截止日期

2022 年 12 月的房交会新政有这样的规定：购房资格的范围被扩大了。在之前，只有连续缴纳 6 个月的社保或者个税才能够购房。而现在，只要凭借居住证满 6 个月，就可以进行购房了。

非本地户籍购房者的门槛降低了，购房资格可以“承诺办”和“容缺办”。如果没有完整的购房资料，购房者可以承诺在 6 个月内补齐，然后先行容缺办理。（此政策暂时截止至 2022 年 12 月 31 日）

贰

贷款利率

1、商业贷款利率（2023年有变化）

目前武汉首套房的商业贷款利率是 3.9%并予以执行，二套房的商业贷款利率是 4.9%并予以执行。

在武汉购买二套房（前提是首套房没有贷款），首付通常是 4 成起。并且，在很多情况下都能够按照首套房的利率 3.9%来执行。

3.9%的利率是由 LPR 4.3%减去 40BP 得到的。-40BP 目前只能执行到 2022 年 12 月 31 日。这意味着从 2023 年开始，首套房商业贷款的最低利率只能达到 4.1%，也就是 LPR 减去 20BP。

100 万贷款 30 年，4.1%的利率和 3.9%的利率相比，前者要比后者多还约 4 万块钱。

在 LPR 保持不变的情况下，LPR 变动是所有人都能够享有的。不过，-40BP 只剩下最后十余天了，至少目前暂时的规定是这样的。

2、公积金贷款利率

首套房按照3.1%执行，二套房按照3.575%执行。

武汉住房公积金对于首套房的贷款额度有所提高，最高可达 90 万元；对于二套房的贷款额度也有规定，最高为 70 万元。

公积金贷款额度计算公式：

1、不高于按照贷款还款能力确定的贷款额度

借款人公积金月缴存额除以单位和个人缴存比例之和，加上配偶公积金月缴存额除以单位和个人缴存比例之和，所得结果乘以 45%，再乘以 12 个月，最后乘以贷款期限，就得到贷款额度。

2、不高于按照公积金缴存时间和缴存余额综合确定的贷款额度

贷款额度由两部分组成，一部分是借款人公积金缴存余额与配偶公积金缴存余额之和，另一部分是 20 倍与缴存时间系数的乘积。公积金缴存账户需为正常缴存账户。

武汉市用公积金贷款购买二星级以上绿色建筑商品房的话，最高贷款额度在基准贷款额度基础上会上浮 1.1 倍。上浮之后，首套房的最高贷款额度能够达到 99 万元，二套房上浮后的最高贷款额度是 77 万元。

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划重点：首套房商转公的额度同样提升至90万！

二套房商转公业务暂停办理。

武汉住房公积金管理中心规定，职工个人公积金缴存账户开户时间距贷款申请时间需满 180 天，且缴存账户状态正常，公积金账户申请贷款前六个月连续正常汇缴不能断缴，公积金账户余额大于或等于月汇缴额的 6 倍，在按规定连续正常缴存达 6 个月及以上后，可申请公积金贷款或组合贷款。

贷款年限通常为 30 年。同时，贷款年限与年龄相关，年纪较大的人较难贷满 30 年。

可以使用异地公积金的城市范围：

1）武汉都市圈内城市群

12 月 13 日开始，武汉都市圈包含黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、天门、潜江这些城市。在这个都市圈内的住房公积金缴存职工，能够运用本地缴存的住房公积金，通过委托扣划这种方式，直接去偿还在都市圈内其他城市的住房公积金贷款，从而达成不同城市的住房公积金可以相互使用的效果。

2）长江中游城市群：

湖南部分城市——长沙、湘潭、岳阳、株洲

江西部分城市——南昌、九江、抚州、宜春

安徽部分城市——合肥、安庆、六安、铜陵

叁

购房补贴

1、出售后1年内再买，可退个人所得税

2022 年 10 月 1 日开始到 2023 年 12 月 31 日截止。对于那些出售了自有住房，并且在现住房出售后的 1 年时间内，在市场上重新购买住房的纳税人，会给予他们对已缴纳的个人所得税进行退税的优惠。

其中，新购住房的金额比现住房转让金额大或者相等时，已缴纳的个人所得税全部退还；新购住房的金额比现住房转让金额小时，按照新购住房金额占现住房转让金额的比例来退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

假设你购买了一套房子，其总价为 200 万，并且缴纳了 2 万的个人所得税。在 1 年之内，你又新买了一套房子，花费了 300 万，新购买的房子价格大于或等于原来那套房子的价格。那么，之前缴纳的 2 万个人所得税将全部退还给你。

如果你是新买的且花费了 160 万，那么只会退给你 2 万的 80%，即 1.6 万。

这一政策到 2023 年 12 月 31 日有效。你不要等到 2023 年的最后一个月才去买房以争取退税，不然可能时间来不及，最后白白错过。

如果纳税人是在同一地级市内，并且是同一主体，在出售房子后的 1 年内在市场重新购买住房，而这个人在上海卖了房子后又跑回武汉买房，那么这种情况是没有补贴的。

2、维修基金补贴

2022 年 12 月 8 日至 12 月 31 日期间，首套住房可获得全额的住宅专项维修基金补贴；对于二套房以及二套房以上的情况，可获得 50%的住宅专项维修基金补贴。

维修基金收费标准：

框架结构且有电梯并在 15 层以上（含 15 层）：个人每平方米 73 元，开发商每平方米 30 元。

按照高层100平计算，首套房维修基金就是7300元。

3、1万元补贴

向购房人按套发放 1 万元购房贷款贴息，或者向购房人按套发放 1 万元家电家具数字消费券，购房人只能二选一。

政策有效期暂至2022年12月31日。

4、二手房可带押过户。

目前我市二手房买卖办理不动产转移登记时可以“带押过户”。

市自然资源规划局在 2021 年 3 月印发了《关于抵押的不动产办理转移登记工作的通知》（武自然资规发[2021]18 号）。此通知明确了有抵押的不动产办理转移登记（也就是“带押过户”）的相关事项和程序。

该局修订了讯问记录等材料，也修订了登记申请书等材料，并且在这些材料中增加了“带押过户”的有关条款。

四

小妹总结

购房政策方面，留意几个在年底可能会发生变化的点就可以了，现在给大家强调一下重点：

1、改善置换房屋退个税政策执行到2023年12月31日

2、维修基金、1万元家电补贴执行到2022年12月31日；

3、二环外取消限购执行到2022年12月31日

4、首套房3.9%的商贷利率执行到2022年12月31日

居住证满 6 个月就可以买房的这一政策执行到了 2022 年 12 月 31 日。

6、N+1的购房套数政策暂时执行到2022年12月31日

其余政策没有明确时间限制，明年情况也如此。若你想要对应优惠政策，或者想以 2 成首付购买白沙洲、后湖等区域的房产，就必须考虑这个时间。12 月 31 日，很多政策都将随之取消。

明年是否还有？抱歉，不确定！

最后附几个实用小工具

关注【小妹买房】公众号，输入“征信”即可弹出查询方法。

房查：

关注“武汉住保房管”微信公众号，接着选择“办事大厅”，然后点击“办事服务”，之后点击“个人房查”，再点击“使用小程序”并“允许”，从而进入“互联网+房管 3.0”界面，按照步骤进行注册登录，之后点击“个人房产信息查询”，最后点击“查询本人”。

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