“时代巨变，有些房子也开始沦为‘弃子’…”

一位做了十年房产销售的朋友道出了实情，有些房子即便价格再低也绝对不要去接触。懂行的人都在悄悄地降低价格出售货物，而很多人还不明白，以为自己捡到了宝贝。

这一期我们来探讨一下，在未来的五年时间里，有三类房产正在加快速度沦为这个时代所抛弃的对象，所以买房的你一定要多加留意和小心。

01，楼市正经历大洗牌

大家都明白，在这两年当中，楼市正在经历一场重新洗牌。而导致出现这种状况的原因，主要包含以下三个方面的因素： 其一，市场需求发生了变化；其二，政策调控起到了作用；其三，行业竞争态势有所改变。

1、供需关系逆转

过去房价快速上涨，一方面有炒房客们的推动；另一方面，城镇化的快速进程也是加剧这一情况的原因之一。

目前，我国的城镇化率已超过 65%。与十年前相比，这个整数几乎减少了一半。由此可以断定，城镇化率已接近尾声，未来增速放缓将是必然的趋势。

可见供给过剩已成为现实。

房子的数量在不断增多，然而需求却无法跟得上这种增长的节奏，所以价格难以出现上涨的情况也就不足为奇了。

2、炒房赚钱的日子一去不复返了

2 年时间里，尽管利好政策持续加持，以此刺激市场需求回暖，然而“房住不炒”的主基调一直没有改变，并且这个基调已被写入了十四五规划。

另外，房产税已经进入了试点实施阶段。上海和重庆这两个城市已经开展了多年。并且从最近上面的态度来看，估计在五年之后，试点的范围将会进一步扩大。

这个政策落地后，未来持有房产的成本会逐渐升高。投机客再也不能肆意妄为了。这预示着炒房能够暴富的年代已经成为过去，未来炒房所面临的风险会更大。

3、年轻人买房逻辑发生四变

现在年轻人在购房方面的需求点有了质的改变。有调查表明，在 90 后购房群体里，有 63%的人首先考虑的并非资产的升值，而是通勤的便利。

年轻人对住房需求发生了变化，这预示着有许多房子将被时代淘汰。例如以下几类房子，即便将来它们的价格变得很便宜，也很难再具有吸引力。

02、远郊房

惠州大亚湾区域的某一楼盘，其 125 平方米的户型成交价仅为 25 万。该户型的单价跌破 2000 元，与曾经达到的一万元单价形成了显著的对比。

而且深度分析，我们可以看到，远郊房主要有三大硬伤。

1、产业空心化。

没有产业就没有就业机会，人都留不住，谁去买房呢？

郑州远郊某新区，历经十年规划，却未能引进规模企业。到了晚上，整个新区呈现出黑压压的景象，亮灯率还不足 15%，宛如鬼域一般，谁会愿意购买呢？

2、配套荒漠化。

沅江楼盘周边的配套设施不够完善。即便价格比较便宜，但是住起来的感受却非常糟心。

某三线城市的远郊楼盘，已经交房五年了。当初承诺要建设的学校，到现在依然是一片空地。业主们每天上下班的通勤时间长达三小时，他们每天在出行的路上花费的时间比上班还要多，这样的情况怎么能够留得住人呢？

3、人口逆流动。

有的远郊地区，人口大量流出了。然而，建房步伐却依旧没有停止。这样一来，市场供大于求的情况就出现了。那么，价格怎么可能不下跌呢？

东北某远郊新区，在 2024 年，其户籍人口的流失率达到了 20%还多。二手市场的挂牌量急剧增加了 300%。既然人都已经离开了，那又用什么来支撑价格呢？

更要命的是，有些远郊房已经进入了一种循环。这种循环是先降价，接着抛售，然后再降价。中国老百姓普遍有着买涨不买跌的心理。这种心理就使得这些远郊房更加难以出售。

03、海景房

提到海景房，许多人最先想到的是山东乳山银滩的海景房，在十年的时间里，它演绎了一场价值遭毁灭的悲剧。

2015 年时房子的均价为 8500，如今其价格已跌到 3800 块，价格直接减少了一半，如同被腰斩一般。

而这类房产崩塌，并不是毫无预兆：

1、配套不足

很多位于海景区域的楼盘，当初所承诺的配套设施，在十年之后依然还停留在规划图纸的层面上。

海南有某个文旅盘，其业主突然患上疾病，只能依靠直升机来进行转运。这样的配套设施，怎么能不让人感到害怕而想要远离呢？

2、季节性鬼城。

很多业主购买海景房，主要是为了度假。他们平时在自己工作的地方，只有在暑寒假的两个月才会过去住两天。

威海某海景小区出现了这样的情况，暑假期间入住率能达到 70%，然而暑假结束后，入住率急剧下降到 8%。

入住率不高，导致子校区的物业费收缴率仅为 30%左右。由于物业没有资金，就无法为你提供良好的服务。如此一来，整个小区变得更加冷清。甚至有些小区因为物业费收不上来，已经开始出现杂草丛生的情况。

3、维护成本太高

海景房听上去很梦幻，清风拂面，感受大自然的宁静与美好。

真正入住之后，人们才知晓，海景房的年维护成本为普通住宅的 2.3 倍。

海风侵蚀，隔几年就得重做外墙防水，维护成本很高。很多过来人都直说，能买得起海景房，却难以承担后续的维护费用。更残酷的是，在现实中，很多地区的二手市场已经出现了“25 万买 154㎡”这样的极端案例，这表明像这类资产已经失去了流动性，一旦买入想出手，极为困难。

04、超高层

都说站得高的话能看得远，视野会更宽阔，居住的舒适度也会更高。然而在现实里，武汉有一个超高层小区，七年前开盘时的价格是那样的，现在即便降到了 1.2 万，也依然无人问津。

之所以会被市场越来越嫌弃，主要源于结构性缺陷：

1、安全隐患太大

这几年，超高楼层一旦遭遇火灾，救援的难度系数就会迅速增加，这成为了很多居民最为担忧的事情。

咱们消防云梯最高能达到的楼层约为 15 层。30 层楼以上的住户，若遭遇地震或火灾等灾害，自救的难度较大。并且，依靠外部救援几乎是没有可能的。

遇上安全事故后，住户的生命安全无法得到保障，这样的住宅就成为了很多有先见之明的人抛售的主要动机。

2、居住成本太高

超高楼层的物业费更贵。因为设备设施多，所以住户的居住成本也在不断增加。

广州某楼层超高的小区，每月每平米的物业费达到 8 块，这个费用是普通小区物业费的 3 倍。

而且一旦出现这种高楼的设备设施更换情况，其难度系数会很大，并且每户需要分摊的成本也会更高。

随着时间不断推移，这样的超高层老房子所需要更换的设备以及设施会越来越多，而这些对于普通家庭来说，是根本无法承受得起的。

3、拆迁无望

以前对老房子进行拆迁，主要也是因为拆低建高成本更低。

然而，超高层一旦需要拆迁，就会面临住户众多的情况，而补偿款也会达到天文数字。在这种情况下，开发帕格尼承受不起这样的费用，地方也不愿意投入资金去做亏本的买卖。

北京有机构对一栋 28 层的住宅拆迁进行了估算。开发商明确表示“拆完后要盖 50 多层才能回本”。如此高的成本，使得开发商都望而却步。最终导致拆不掉，那房子就只能一直保持现状，逐渐老旧下去。

到时候，居住品质就一肉眼可见的速度下降。

香港的那些超高层住宅，如今有很多早已成为了低收入群体的居住之所。

05、买房如何破局

看到这，相信很多人都知道该如何选择了！

5. 合理安排贷款事宜，根据自己的经济实力选择合适的贷款方式和额度。

1、优化房产，三四线转向一线

手上如果有较多套房子，那么在保留自住的房子之后，其他位于三四线的房子可以优先进行处理，将其出售，接着转向一线城市去配置“好房子”。

以后，三四线城市的人口外流情况变得更加严重。房子数量增多，其价值也随之降低，变得不值钱了。与其让手上的资产不断贬值，不如将其换成一线核心区的优质资产。这样做的好处是，将来还能够获得较为不错的租金收益。

江西的@小马哥，将名下的三套房子进行了置换，换成了深圳核心区的小三居。并且，置换后租金收益实现了翻倍。

2、资产防御策略，多元化配置

把房子资产的占比降低到资产配置比的 40%以下。进行多元化投资，这样就能降低风险。

深圳的@杉姐，留下一部分房子，比例为 40%。她将资金转投到其他领域进行配置。其中 30%的资金配置了超长国债，还有 30%购入了黄金 ETF，以此来对冲楼市风险。当将来通胀再度高企时，这样的配置能够让她获得更稳定的收益。

总之，资产普涨的情况已成过去，价值重估已经开始。如今，我们面临着登上新时代客轮还是被时代淘汰的抉择，这都取决于我们自己的选择。

顺势而为吧！不要让自己被时代的浪潮所淹没，等到幡然醒悟的时候，那个时候就已经后悔莫及了。