贵阳房产楼盘_房产出租贵阳买房哪个地段好_房地产_房产网_贵阳买房补贴政策

2025年04月14日阅读 13

摘要：京房会唯一|公众号北京楼市微观市场|作者|京房会公众号长期输出房地产投资底层逻辑和原理风向级楼市投资家助力家庭资产配置、初购与重构已为超过个家庭提供购房投资建议是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战家累计实地勘查社区超个1...

京房会唯一 |公众号

北京楼市微观市场|作者| 京房会

公众号长期输出房地产投资底层逻辑和原理

风向级楼市投资家

助力家庭资产配置、初购与重构

已为超过个家庭提供购房投资建议

是北京极少能从宏观市场切入微观市场

每一个交易环节的实战家

累计实地勘查社区超个

1500余次买卖经验

帮助在帝都打拼的人买一套优质好房

搭上这座城市经济增长的红利

得到确定的回报

北京跑赢大盘的房子不超过20%

我们的选筹跑在大盘前面

加入京房会知识星球可进行提问,有问必答

提供+首付+贷款

选筹全程指导一对一咨询

以下问答载自“知识星球”部分内容

您好房总。我家之前购买了一套房子，但是所选的不太好，导致跑输了大盘。因此，最近我们决定将其卖出，然后置换一套能够跟得上大盘的房子。

现在的问题在于，卖出后仅有四五百万，而其他资金尚未到位，到年底可能会有七八百万。在这种情形下，是选择现在进行置换，还是等到年底资金到位后再进行呢？我们近期一直在关注亦庄和丽泽，经观察发现亦庄的房价一直在上涨，不清楚年底是否会出现一波回调。另外，如果要进行置换，在这个价位想要同时兼顾投资和居住体验，您认为哪个板块更为合适呢？

您好，感谢您的信任。名下有多年未涨的房子，是否要进行置换呢？房价上涨的逻辑在于，距离主城区越近的核心区，其发展越不容易受到限制。而那些没有高端人口集中的新城区，由于无法吸收到货币，所以在几轮房地产行情中都与这些板块擦肩而过。

如果你选择继续持有，那么你的利息成本和时间成本会较高。核心区的房产，即便处于横盘期，价格也较为坚挺，相对较为安全。当下不要再以 10 年前的思维来判断房产了。未来的房产分化会愈发严重，领涨的区域会继续领涨，普涨的区域会继续普涨，常年处于洼地的区域会继续常年处于洼地。在房住不炒的环境下，这就是未来房地产的基本走向。

丽泽目前尚未具备完全的价值支撑，其溢价相对较高，存在过度透支的情况。亦庄已有产业作为支撑，但其配套设施尚未完全落地，未来仍有可增长的空间。如果是自住的话，亦庄的河西是一个不错的选择。建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《大兴、亦庄新城跑赢大盘选筹导图》。祝一切顺利，有问题可再向我咨询！

京总您好，我一直关注着您，从您这里收获了很多。我现在有首套首贷的购房资格，打算买一套房子，既用于改善居住条件，又能让孩子在学区上学。请您给我一些指导。我的买房需求如下：一是购买新房，要有三个卧室，方便家中三代人居住；二是房子所在的地方必须有学校，我的孩子 25 年要上小学，我想找稍微好一点的学校，并且 25 年上半年需要进行学籍注册；三是我准备的首付在 280 万到 300 万之间，还款能力能够承受每月大概 2.8 万的月供。家庭的年收入若维持现在的状况，应该能够达到 100 万。希望房子能够增值并且保持价值。在上班方面暂不考虑通勤所花费的时间。

2. 目前了解到的新盘有朝阳王四营板块的保利锦上和朝阳壹号，旁边有十一学校分校，不知道是否值得期待？等待保利二期开盘是否还值得呢？问题在于现在那里一片荒凉，不清楚 25 年的情况，从评价来看，未来的城市界面无法保证，25 年过去后生活是否便利舒适也不确定。

大兴旧宫的和锦诚园周边为新房，合生 me 悦周边为新房，熙悦云上周边为新房，不知这些楼盘未来配套发展潜力如何。上学只能上德茂学校，不知能否划分为亦庄学籍。若只能上德茂学校，是否不如保利锦上的十一学校？对于两个板块未来的升值潜力以及生活舒适度，您是怎么看的？

5、在朝阳区和亦庄有推荐的二手房吗？朋友推荐垂杨柳小学附近的老房，不太想考虑……如果我们购买二手房，因为贷款总额少，感觉无法买到合适的三居次新房。请问买了二手房之后，是不是会有点浪费首套首贷的资质呢？怎样才能把杠杆利用好呢？谢谢您。

您好，感谢您的信任。其一，关于杠杆方面，若买对了投资品，负债越大，利润就会越高；但要是买错了投资品，负债越大，亏损就会越严重。其二，并不是说首套首贷就一定要尽可能多地贷款贷满，这是有前提的，前提是您的房子需要有涨幅。如果涨幅很差，或者不涨甚至下跌，那么利息成本加上通货膨胀就会导致亏损非常严重。如今楼市分化在加剧，要是不停印钞，这种差距会很快拉开。

重点在于房产交易后能够马上拿到房子和产证，一旦拿到就可以出租，几个月后能够贷到一些相应的贷款，从而解决未来的月供问题。

枣园板块并非很差。您持有哪一个盘呢？可以询问中介。倘若市场状况良好，价格有所回升，那么可以考虑在下次行情时将其出售。枣园属于通勤居住板块，这类区域至少需要两居室。如果面积过小，或者楼盘较为陈旧，在市场上的竞争力就会比较弱。通勤购买人群之所以要跑到很远的地方买房，主要就是为了两点，一是新房，二是大面积。如果这两点都不具备，就会失去优势。

王四营并非配套不佳，荒凉只是其中一个方面。最为重要的是，这个区域的格局难以进行改造。您驾车到这个区域多转一转，包括其周围，总体来看就是很混乱，商圈混乱，商业混乱，界面混乱，人员也混乱。倘若这种区域不进行改造，那么在未来的市场中，其竞争力将会非常缺乏优势。就如同酒仙桥、潘家园一样，它们坐拥天然的地理位置，然而自身不争气，房价常年处于下跌的状态。

大兴瀛海、旧宫这个地块的新盘溢价情况较为严重，购买后站岗的可能性高达 90%。在瀛海，成交量最大的楼盘是兴海园，其次是玉璟园，最后是德茂小区。兴海园的价格为 3 万 6，玉璟园是 4 万 2，德茂小区是 3 万 8。这些都是区域内的品质次新盘，其中紫宸苑价格为 4 万 7，且已经连续下跌了 5 年。从这个区域的二手市场成交情况能够判断出，该板块的购买力并不是很强。投资关注最重要的一个指标就是有价，包括买进价和卖出价。很多人会说某个房子涨价了，或者某个片区涨得很快，也会提到开发商某个楼盘又调价了。

这个价格是你买进的价格，是开发商卖给你的价格。真正意义上的决战在二手房市场，也就是说，当你在二手市场挂牌出售时，第一要考虑卖出的价格是多少，第二要考虑成交周期有多长，在二手真的出售时，它与周围一手的折价差是多少倍。

贵阳房产楼盘_房产出租贵阳买房哪个地段好_房地产_房产网_贵阳买房补贴政策_贵阳房产楼盘_房产出租贵阳买房哪个地段好_房地产_房产网_贵阳买房补贴政策_贵阳租房补贴政策2021

这个折价率是一个明显的指标。我不建议在这种区域选择品质盘，因为在这些板块长期缺乏购买力的情况下，很难带动这么高的价格，结果就是会持续站岗，难以跑赢市场涨幅平均值，要跑赢就更困难了。西红门橡树湾这个位置非常偏，距离大兴新城还有一段距离，未来也是一个偏通勤的地段。您不如看看西红门、枣园的二手次新，西红门是大兴这条线的龙头板块，有持有价值，后期补涨的机会比较大。

二手房贷款额度方面有多种解决办法。您可以私信我，我会告诉您具体的操作方案。如果是纯投资且不考虑通勤，有 300 万的首付，加上 400 万的杠杆，总价可控制在 700 万。您们的月供能力能够承受，一年后还可以再次贷款供房。考虑热门区域的次新 2 房较为稳健，像望京、朝青、亦庄等都很不错。

你们的买房思路较为混乱，没有突出重点。从各个维度来考虑的话，要记住投资不是赌博，投资房产就相当于持有了这座城市的股份。大的方向与所选择的位置有关，至少要占到 70%的因素，其次才是产品。那些能够很好地保护自己财富的人，更多的是进行稳健投资，绝对不会去碰风险投资，对于没有把握或者看不透的事情一概不会去做。建议认真阅读精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》，祝一切顺利！

京总您好。最近我感觉到房价在上涨，然而我自住的房子价格上涨幅度明显低于其他地区，所以有了换房的打算。我在头条上读到了您的文章，对其中关于产业和住宅的关系的分析非常认同，于是赶紧加入了京房会。我们在 2016 年进行了首套首贷，用最高贷款额购买了丰台南宫（与房山长阳仅一路之隔）的 156 平米新房，目前能够售出的价格大约在 500 万左右。我和同事同一年出生。同事在清河以 290 万购置了一套二手房，如今这套房子的价格比我的房子价格还要高。我深刻地感受到了房价的分化，于是打算换房。目前我在南宫的房子已经挂牌出售了，但卖得并不好。不过我已经下定决心，即使要降价，也要尽快把房子出手。

去年继承了一套位于西城的老旧央产房，目前该房正在挂牌出售。现在我们的想法是，将手里的房子全部清理售出后，手中大概会有 500 万左右的现金。因为之前有过商贷记录，所以再次购买房屋时都算作二套房，只能贷款 140 万左右。我们计划购买一套两居室和一套一居室，这样会相对更加灵活一些。家里有 3 条狗，所以我们有买一套一层带院子房子的计划。之前我们去回龙观看了一天房，发现 500 多万的两居带院子房子品质不佳，小区也比较混乱。基于这种情况，我们调整了计划，想请您指点这样做是否合适。

首先决定进行投住分离。我们可以在房山长阳租赁万科带有院子的房子，同时继续享受远大新的居住环境。存在两个问题，一是我们想购买一套价值约 500 万（350 万加上 150 万）的房子，二是想购买一套价值约 250 万（150 万加上 100 万）的房子。您觉得这样分割资金进行购买是否合理呢？还是应该集中资金进行购买呢？看了回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店这几个地区。目前比较倾向回龙观、朝青、常营、亦庄。不过有点担心回龙观已经涨了 2 年了，不知道它是否比不上其他地区有潜力。

问题三，有以下几套的选择：回龙观有两居，包括新龙城、领秀慧谷 AB、万润家园、龙博苑；清河有一居，有清缘东里、强佑清河新城；朝青有一居，有天鹅湾 LOFT、华纺易城、青年汇佳园；朝青有两居，是国美第一城；常营有两居，为柏林爱乐、富力阳光。请问哪个版块的潜力更大些？版块内的这些小区选择是否合适？问题四，二套打算购买亦庄中信悦海苑的一居室，其价格看上去比较低，这样是否合适呢？这是我们自己思考的计划，希望您能评判一下并给出合理建议。由于换房的问题已经思考了一段时间，所以会有较多问题，还请京总多多包涵，谢谢。

您好，非常感谢您的信任。投住分离是正确的。丰台南部和房山没有投资属性，或者说投资属性很弱。在这些区域犯错的概率会大大增加，避免错误的最好办法就是远离这些区域，前往确定性更高的区域。只要选筹不是特别糟糕，总能获得红利。而在犯错概率大的区域，即便我们精心选筹，做了很多功课，结果可能还是会输，这就是战略上的选择错误，用战术去弥补并不能解决实际问题。

建议集中资源选取一套优质的楼盘，保留一张房票。房子价格上涨后可以继续进行投资。如果把两张房票全部用完，未来再想购买房子会非常麻烦。其次，资金是有限的，无论是在哪个商圈，大概率只能选到不太好的楼盘。别人能享受更多的利益，我们只能获得较少的利益。集中资源选取一套处于领先地位的楼盘，把所在区域的行情全部把握才是正确的做法，而不是一味地追求楼盘的数量。

回龙观、朝青、亦庄这几个区域有其独特之处。回龙观、朝青、亦庄属于区域内的重要商圈。常营、高米店属于次级的溢出板块。西红门属于大兴西线的领涨板块。从房产选筹的角度以及当下的市场变化来看，若要投住分离，应优先选择回龙观、朝青、亦庄。如果资金足够且面积够用，可毫不犹豫地选择这些区域。选择次级板块的前提条件是家庭有刚需，比如有孩子或三代同堂，自住是首要条件，不能为了换取面积而牺牲距离。

亦庄板块可，涨幅稳健；回龙观板块可，涨幅稳健；朝青板块可，涨幅稳健。从资产配置角度来看，市中应有一套住宅。其次才考虑远郊。华纺很好，青年汇佳园也很好。国美属于朝青的上车盘，流通性较大，但品质不如华纺和青年。从长持角度看，这两个盘自身的成长性更有优势。建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》，祝一切顺利。

京总您好，我看了您的文章和一些问答，产生了一些疑问。目前我家的情况是，夫妻双方的家人都是北京本地人。我们有一套经适房，位于垡头翠城，目前正准备售出，预计能收入 400 左右。我个人和爱人在 19 年购入了一套限竞房，21 年房子下来后交了契税，5 年后可以上市交易。购入时这套限竞房的总价不到 300 万，目前还剩下 100 的公积金未还。目前我居住在怀柔，我在市里工作，我的妻子在密云工作。（这便是当时选择在怀柔买房的缘由）

家中有一个两岁的娃，4 年后要幼升小。家庭目前的年收入在 45 到 50 左右波动。父母打算把这套房售出后换房，其优点是无贷款且是唯一住房。不过目前他们比较纠结，一方面要考虑孩子未来的上学问题，另一方面也要考虑房产的保值或增值情况。

考虑一：父母在怀柔准备直接购置一套房产，能够购买怀柔区学区内的房屋，当时看过新盘北科建水岸雁西，那是洋房，且一层带院，总价不到 300 万。开发商的概念包含洋房以及怀柔科学城，还有科学城配套的小学（北京实验二小怀柔分校）。这种选择既满足了父母对于居住环境的需求，也满足了孩子上学的需求（不过学校目前的情况较为一般）。然而，看了您的文章后，我们了解到这种新盘属于站岗盘，预计需要 5 到 10 年的时间才能出手。由此衍生出一个问题，那就是对于怀柔科学城的未来发展，您是怎样看待的？以及需要多长时间才能对楼盘的增值产生影响？

考虑二：在市区的朝阳新源里、柳芳、花家地这类地区购买一套带学区的老破小。能够贷款一部分，这样整体预算可以提到 500 左右。用租金来补贴房贷。占据一个朝阳的学区学位。孩子一年后从幼儿园回到城里上学，进入一些九年一贯制的学校。然而，朝阳区目前的升学率非常糟糕，令人沮丧。

考虑三：原本没有这一条。在看完您的文章之后，并且向周围教育口的朋友进行了咨询。发现 500 预算是能够购买到东城区的老破小的。东城的学区概念相对较为平均，整体的升学率也还不错。可以先将房子租出去，然后在附近再租一套大一点的房子来居住。

总结后续问题：整体来看，我个人期望借助这次卖房的机会，让 400 万房款在未来能够增值。如果现在能在城里卖房，且满足满五唯一的条件进行出售，又恰逢孩子上学，加上学籍要求的话，最快 8 年后才能将房子卖出。这意味着可以接受较长时间的等待。那么，是在城里的老破小站岗更好呢，还是在怀柔科学城这一带站岗更好呢？怀柔教育在目前的全市范围内处于垫底的状态。不过目前的消息是，到 2025 年，怀柔将会有一所由清华附中承办且由市教委直管的 12 年一贯制学校开始招生，而我家是 2026 年上学。考虑到科学城的定位，这所学校应该不会太差。所以现在我处于比较纠结的状态，这次换房的方向是选择在城里还是怀柔，然后再根据自己的情况看能够够得上的区域。希望您能给我指点迷津，非常感谢。

您好，感谢您的信任。怀柔属于北京的远郊区，其位置较为偏僻。北京的产业发展轴整体呈东南方向，西北有海淀，西南有丽泽，中部有金融街，东边是朝阳亦庄副中心，这些区域中有些已经成熟，有些正在发展。因此，怀柔发展起来相对较为困难。原因主要有两个方面，一是产业发展方面，二是人才发展方面。产业能够带动人口，而人口的增加又会促进商圈的发展，这是楼市的三个重要支撑点。

这三个对怀柔而言难度较大，每条都有很大不确定性；非硬性要求的话不建议在怀柔置业，租房也可以；这是怀柔购房的基本逻辑；2025 年怀柔的清华附中，其整体教育质量没人敢保证；学校好不好，一方面看师资，另一方面看生源，再深入说就是看家长；从教育均衡的逻辑来看，城六区之外先扶持的可能不会是怀柔。

东西海朝的学区逻辑各不相同。朝阳主要对外地户籍家庭较为友好；海淀较为拼搏；东城相对较为佛系，且较为均衡。从房屋保值和孩子上学这两个维度来看，在东城以最低总价获取入学名额，这种方案相对较为稳健。城内的老破小不会站岗，其升值属性稍微弱一些，但仍有一定涨幅。怀柔大概率会出现亏损，资金成本较高。另外，垡头翠城的房子应尽快出售，这种地段的经适房市场状况不会太好，公积金利率很低，短期如果不卖，没必要提前还款。建议认真阅读星球的精华文章《北京房产投资核心逻辑和原理》，祝一切顺利。

京总您好，我看了您星球的文章。我觉得自己是个冲动型购房者，并且深感读书太少以及看文章太晚。

本人从 2010 年开始踏上买房的折腾历程。是以走到哪儿算哪儿的思路来进行买房的。一直在大兴，先买了 40 平的开间，接着又买了 60 平的老破小。现在换到了首座御园一期 92 平的两居室，想必您对这个盘很熟悉。去年头脑一热，又到河北大厂买了万科新都荟的 80 平两居室。

原本以为这样的状态能稳定很多年，小孩刚满四岁时，想着就在家门口的北师大大兴附中（九年一贯制）一直读下去就可以了，家门口的大兴机场线已经开通了，S6 线以及附近的 19 号线南延的预期也存在着。但是这两年换到这里之后，逐渐发觉整体的舒适度还不错。自己开车，爱人基本在家办公。不过确实和其他商品房楼盘相比，房价上涨得比较缓慢。看了您的几篇文章之后，更是有恍然大悟的感觉。现在要是想着换房，一方面是奔着更好一些的学校，至少是预期会更好些；另一方面也是想着能够尽量跟上房价稳步上涨的步伐。

这几年手头资金有限，我估计卖掉首座的房子，再加上其他现金，最多能凑到 280 - 300 万。考虑到后续孩子上学，用自己名义买的话肯定得是二套。不过老人还有资质。我不想太影响生活品质，所以在大兴天宫院、枣园（想知道这两个地方换过去是否有本质提升）、通州运河、亦庄河西河东（但预算太紧）等地方都在研究和查看。对于这种情况，大神您有什么建议呢？（这两年财政吃紧，家里收入每月2-2.5万）

您好，感谢您的信任。您进行了这样的一番操作，若放在 04 年或 05 年，以如今的情况来看，收益应该是较为可观的。您的房子都位于外围。然而，北京的楼市已经步入了下半场，大面积普遍上涨的时代已然结束。即便出台了利好的政策，其目的也只是维稳楼市，不会再出现那种大规模、无节制的情况。

一些板块的价格始终在上涨，这些板块是点状分布的。这些冷门板块很难被轮动到，即便被轮动到，也只是阶段性的。可能会因为虚火旺盛而上涨一波，但由于没有持续的购买力，很快就会出现回落的现象。优质的房产则是正常地价值爬升，今年可能上涨 10%，然后回落 2%，明年可能上涨 20%，再回落 5%，但不会出现像过山车一样涨 30%后回落 20%的情况，这些都属于不健康的表现。天宫院和枣园相比，枣园会更有优势，不过它仍属于外围。大兴西边这条线的龙头板块是西红门，当龙头板块涨完需要喘息时，就会轮到外围，也就是枣园。

建议停止进行买入操作，要重点进行调仓优化。在市场热度较高的时候，把这些杂乱的盘全部卖出，获取现金并保留好房票，然后往热门商圈进行置换。要多到楼下的中介门店去走动，以便了解小区的行情。同时建议认真阅读星球精华栏中名为《北京房产投资核心逻辑和原理》的文章，祝愿一切顺利！

以上问答来自知识星球部分内容

重要内容只在星球发布

加入京房会知识星球可进行提问,有问必答

一年内提问不限制次数

提供+首付+贷款、+选筹全程指导,一对一咨询

星球价格498元/年,每天1.3元,原价998元/年

预计下月恢复原价,限时5折优惠

知识星球内部会员文章

每周更新一篇

宏观类（部分文章）