我是星叔，在全国范围内是资深的房产投资专家，是你觉得相见恨晚的买房军师，到目前为止已经为 5000 人提供了买房的最佳解决方案。星叔和其他自媒体不一样，不会遮遮掩掩，让你摸不着头脑！星叔属于实战派，只会给你说最有用的操作和建议。

关注“星叔房谈”的微信公众号后进入知识星球进行提问，以下这些精选问答内容是来自“星叔房谈”的知识星球。

老师您好，我坐标上海且为沪籍单身。我有首套在宝山的次新房，计划在还清贷款后赠予父母。我还有二套自住兼投资的需求，首付 150 万。我每年税后收入 30 多万。我考虑在外环内购买 300 万左右的普通住宅，可贷款五成。我要求房子是两房，大概 60 乘以 5 的面积。房子要靠近地铁，最好有学区，房龄不早于 97 年或 98 年。我目前在唐镇上班，张江、金桥、漕河泾也是潜在的工作地。请问有哪些板块或楼盘可以推荐？何时入手比较合适呢？计划是以自住的眼光去购买，不过会先将其出租出去，期望租售比能够好一些。多谢！

外环内要花 300 万买两房是比较难的。在这种情况下，只能选择 2000 年以前的老房子，或者 2000 年左右的老大楼。

这种产品的投资属性不佳。从涨幅方面来看，它表现很差；从流动性方面来看，也很不理想。因此，不应该将其作为第一选择。

如果一定要进行购买的话，建议考虑以下几个区域。金杨新村有一些比较老的房子，其优势在于配套设施较为完善。三林地区是不错的选择，御桥一带也可以考虑，康桥以及孙桥这一带同样值得考虑。此外，闵行的鲁汇也是一个可选的地方，松江的泗泾也不错，青浦的徐泾北城也值得纳入考虑范围。

你收入还可以，其实可以把预算再增加一些，这样能让总价达到 400 万左右，那样选择面就会宽裕很多。

如果你担心首付比例问题，因而想压在普宅线上，那么完全没有必要，有一些方法是可以规避的。

星叔您好，目前我在上海上班。我想在西安购买一套房子，属于刚需类型。我手里最多能够凑到三十三万，准备用于结婚。我没有社保，所以走的是西安市人才认定。目前，我比较中意西安的融创御河辰院和招商城市主场这两个楼盘，我想买精装修的房子，这样后面会比较省事。而且我对装修方面一窍不通。女朋友的工作与软件相关，我也如此。我们担心购买西咸新区的房子后上班会不方便，然而在主城区却买不到满意的房子，最多只能买到两室的二手房。但在西咸新区能够买到三室的房子，所以我们很纠结不知道该怎么办？或者星叔能否推荐一些比较合适的楼盘呢？

你的买房需求属于纯刚需。既要考虑自住，又要顾及工作半径圈子。在预算有限的情况下，宁可牺牲一点面积，也要把房子买在对的板块。

我建议你买高新区，自住 投资和工作都更好。

西安在现在以及未来很多年里，高新区必然是西安最值得投资的区域。因为从目前的经济实际情况来看，西安任何区域在短时间内都难以超越高新区。并且高新区聚集着大量商务人口，其住宅用地的供应非常有限，所以高新区的房价会持续上升。

市场已经有所起色。目前并没有特别划算的优质房源。不过，对于自住兼投资的情况来说，在高新地区购房，从长期来看是有升值空间的，这一点没有太大问题。如果考虑自住，建议去参与摇号购买新房，这样可以买到精装修的房子，在外地也会更让人省心。在这两年的时间里，西安的新房品质有了非常明显的提升。

预算有限，先买二房上车，买对板块比三房面积更重要。

具体楼盘推荐详见知识星球内部分享！

出掉惠阳的房子后，就相当于进行了 2 换 1 的首付操作。这 1 的后续压力是不小的。您说的那些稳妥的情况也是有一定道理的，但感觉可能够不着。而且出掉惠阳的房子也不一定能那么快。对于福田、南山、西乡、沙井这些地方，如果要稳妥的话就是选择二手。否则，一手的后续压力会更大。您能再帮我具体说说吗？

回答：置换房子就是资产转移，要不上移，要不裂变

从圈外到圈内，从郊区到核心，从三四线到一二线。上移的目的，最为核心的是让筹码处于更安全的状态，并且对冲风险的效果能更好。

买得早的能卖得高，面积大的可以获得更多现金流，用这些获得的资金换 2 套适中的房子是可行的。裂变的目的之一是满足自身家庭居住需求，让父母一大家子都有各自的空间，虽然房子换小了，但生活品质得到了提高。多一个筹码，对二次置换是有利的。

你的出 2 换 1 这种行为走的是上移打法，是将低能级的地方置换到高能级城市，比如把东莞和惠阳置换到深圳，这绝对是能实现价值最大化的操作。

如果你月供能力较强，那么可以考虑将惠阳进行抵押，然后在深圳购置房产。然而，两套房产的月供会非常高。如果你的能力有限，最好的办法就是将现有的房产出手，然后进行置换。同时，惠阳的投资价值并不是很大。

深圳是一线城市，其基数较高。即便涨幅比例相同，深圳所获得的利润也会更大。

目前在深圳进行新一轮调控之后，市场会在短期内出现降温的情况，然而从长期来看依然是看涨的。这一情况给了那些具备资格的人准备上车的时间，在投资方面还是应该优先选择购买二手房屋。

星叔，你在佛山。你有 35 左右的子弹，是首套且为刚需。你想知道是推荐一手房还是二手房呢？想知道在什么地段呢？有没有楼盘可以推荐呢？还有就是什么时候买比较合适呢？

老家是沈阳。在浑南片区进行投资的话，有没有升值空间呢？蒲江御景湾这个楼盘情况如何？

提问可以不用付费，星叔都会回答的。

刚需买房不必过于在意择时。今年对于刚需而言，买房进入的时机较为良好。

从城市选择方面进行对比，如果你是刚需自住并且有投资需求，我建议你选择佛山。因为佛山有大湾区利好的加持。

说起佛山的楼市，知名度确实不高。这很符合佛山人的性格特点，他们低调、内敛且财不外露。别小瞧那些穿着拖鞋与背心的大叔来看房子，他们很有可能就是购买别墅的业主。

佛山的经济实力即便放到全国来看也不弱。2017 年佛山的 GDP 达到了 9500 亿。它超过了郑州、济南、西安等省会城市。尤其是在制造业方面，完全有能力和苏州、宁波一较高下。

广佛同城已经推进了数十年。关于其整体成效，在这数十年间难以说清。早在 2010 年，广佛地铁就已开通。过去，佛山曾有所担忧，害怕广州吸走佛山的人口。然而，这么多年过去后，情况却恰恰相反，广州为佛山贡献了许多人口，因为有一大帮广州的上班族一路向西，跑到佛山去买房。

所以佛山的未来在于广佛一体化，

佛山比较适宜采用大城市周边卫星城的发展模式。广州的限购政策在长期内不会被取消，正因如此，佛山便存在着外溢需求。那些距离广州较近的板块会率先获得收益，我们应当重点去探寻那些二手次新的优质房源。

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长沙有一套大三房，房龄已达 10 年，并且存在贷款。这套房处于出租状态，其租金能够覆盖 80%的月供。该房配套良好，距离地铁口步行只需 6 分钟，到三甲医院只需三站路，马路对面是一所普通小学。目前本人在另一省会城市工作生活，属于事业单位。因为得到了新城市的购房机会，不想背负过多债务，且小孩两年后要上大学，所以在新城市买房时比较倾向于距离单位 15 公里左右的近郊房。比较中意碧桂园的小区，有两套大户型，都是南北通透且为四房。其中 A 套面积 140 平，是精装修的，有三个南向卧室；B 套面积 180 平，是毛坯的，有两个南向卧室，客餐厅非常大，还带有 270 度的大露天。想问：1. 那套房龄 10 年的房子是继续持有呢，还是在近两三年内出手进行置换？2. 在新城市，是等卖掉长沙的房子后再买，还是尽早去买？若在长沙有房然后在新城购买房屋，首付可以按照一套房来计算，然而利率需要上浮。在新的城市购买房屋时，是选择 A 呢，还是选择 B 呢，亦或是存在更好的方案呢？

长沙的房子不建议你出手，它继续长期持有还有价值。长沙是我较为看好的二线城市，其房价较为平稳，只是目前在限购等方面要求较为严格，获取购房资格比较困难。

从投资角度看，在万元 GDP 中，长沙的房价是最低的城市。不能断言长沙是目前最值得投资的城市，但完全可以说长沙是全国当前买房投资最安全的城市。如果有名额且有资金，就可以放心购买长沙的房子。只要买对区域，时间就会给予最好的回报。所以长沙的投资策略是坚守长线，若这套房子比较优质且还贷无压力，继续持有会更好。

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另外在新城市买房时，自住和投资的话，我更建议你选择 A 套。140 平这个面积对于刚需来说是比较合适的上限。通常情况下，买房投资最好将面积控制在 90 到 140 平之间。如果面积过大，未来的流动性会很差，转手周期也会比较长，除非是家庭改善型自住。

你好，我是星叔。我是山东临沂人，属于三线城市的 85 后夫妻，有一个男孩。夫妻每月收入大概 1 万左右。目前拥有一套位于兰山老城区、有 20 年左右房龄的楼梯房，且在顶楼，房子面积 85 平，是 2 室的，已经还清了贷款。近期有购买房子的打算，算是刚需吧。原因 3：本地在 7 月 17 号刚刚出台了公积金混合贷的新政策，目前处于试运行阶段。

首付为 30 万，能够接受总房款在 120 左右。然而，家附近的新房子价格已达 1.2 万左右。看中了火车站片区的碧桂园，120 平的房子大约要 130 多万，并且还需两年后交房，该片区有一个不太好的初中学区，而目前孩子上 4 年级。

目前公积金夫妻可贷款 50 万，这是本市的最高额度。然而，这边的置业顾问反映不能进行混合贷。这让人们有些纠结。如果确定购买这个小区，一是卖老房子，估计能卖 60 万左右，这样贷款额度就会减少。但人们不太想卖，因为卖了之后这辈子可能就再也买不起第二套房子了。二是直接进行商贷，利息会比较高。三是再看看其他小区，等待混合贷政策全面实行，但又担心房价会再次上涨。

请问星叔，我们这种情况该如何进行选择呢？是否有更好的方案呢？或者您更推荐哪些小区呢？

我建议你从当前的固定思维中跳出来。你的资产需要进行优化。既要考虑自住的改善，也要注重投资。要两手同时抓。

建议如下操作：

你目前持有的是一套楼梯房，房龄 20 年，且位于顶楼。从投资角度来看，它属于劣质资产，长期持有的价值不大，你可以考虑尽快将其出售，然后重新进行资产配置。

出手这套老破小之后，手中总共拥有 90 个“子弹”，接着进行 JLH 操作，通过这种方式能够腾出 2 个首套房的购房指标。这一步至关重要，它对下一步的资产分配以及杠杆的利用起着决定性作用。

新房不能进行混合贷。不必仅仅盯着新房，还可以多留意 2015 年后的次新房，因为按揭贷款操作起来更为容易。接着就是凭借各自的首套房票购入一套自住用房以及一套小户型用于投资（通过配合出租来减轻还贷的压力）。

首套房票之所以重要，是因为能够充分利用有限的资金和杠杆。这样一来，你的资产能够整体得到优化，并且能够有效裂变成 2 套。

提问：关于在赣州买房，对于工薪阶层的人，星叔有何好的建议？

赣州上一轮的房价有较大涨幅，其涨幅仅低于南昌。在中部的三线城市里，这种涨幅算是比较强的。

而且，已经限购。

后期会进行盘整并且会有小跌，不过降温的时间大概会有三年左右，这个时间比一二线城市要长。

赣州自己住一套大的房子就可以啦，其他的资金拿去其他能级更高的城市。章江新区相对来说要好一些，面积在 90 到 120 平的三房是最为合适的。

提问：上海当下的房价，星叔是怎样看待的呢？当下这个阶段适合去买房吗？未来一年到两年时间里房价的走向会是怎样的呢？倘若要买房的话，考虑购买哪种类型的房子呢？房子的房龄在多大范围比较合适呢？

上海是一座顶级城市，这是确定无疑的。未来只要有全国性的行情，无论行情大小，上海都一定不会错过。所以，购买上海的房产一定能够上涨。我们应该把投资眼光放长远一些，不要仅仅只看短期的 1 - 2 年。因此，在房票和资金满足条件的情况下，越早上车就是最好的时机。

上海的房价处于坚挺状态。当下不存在所谓的房价洼地。即便上海十分繁荣，也需秉持一个原则，那就是越靠近中心，房价价值越高。内环的房子可以随意购买，中环的房子值得购买，外环的房子需要挑选着买，而在外环以外的区域，购买则需谨慎。

上海买房需选定地铁来买。上海的地铁很发达，有 59%的小区覆盖地铁，它是地铁典型的密集城市。在大家都有地铁而你没有的情形下，这就是一个缺陷。

在市区买房的话，最好选择次新房。其楼龄最好不要超过 20 年。上海的地铁发展得很发达。如果在市区没有学位较好的老破小，那么其价值将会大幅减少。

宁愿买远一点，也要买好一点，反正地铁那么方便。

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星叔，现在房地产已从黄金时代结束而进入白银时代。那么现在投资房产是否会有风险呢？能否谈谈未来楼市投资的新方向呢？谢谢！

我国房地产市场历经了如此长久的野蛮式发展，如今已步入白银时代，这是确凿无疑的事实。

白银时代意味着楼市普涨普跌的大一统时代已然结束，通过买房实现暴富的机会是较为稀少的。

但是利润虽达不到“黄金时代”那么高，但依然“有利可图”。

过去是楼市普涨的时代，未来是楼市进一步分化的时代。

这对于买房人来说这是全新的局面，需要切换新的思维体系。

随着楼市不断分化，全国各地调控，城市发展差异化越来越明显，

购房方向更重要，因为方向错了，积重难返！

未来不会再有严格意义上的全国楼市了，而是会形成一个个相互割裂的地方市场。

同一个城市中，不同的区域以及不同的产品，其价格走势各不相同，无法用单一的“涨”或“跌”来进行概括。

好比有人声称全国楼市将会下跌，然而这是否就意味着深圳楼市也会下跌呢？

即使深圳楼市真的会跌，那也不等于前海宝中龙华会跌。

整体房价会跌，同样不代表有些学位房会跌？

涨跌属于宏观大趋势，它只是一种粗略的概括。对于大家而言，更为重要的是微观市场，因为微观市场才是决定你能否真正赚钱的核心所在。

所以在楼市白银时代，一定要做好微观选择。

分化时代已经来临。我们需要细心地进行观察和体验，从而做出综合判断。我们要计算持有成本，要计算物品的升值和折旧情况，还要计算片区阶段性的天花板价格。

你还要考虑你购入房产的变现能力......

这样的新时代对个人能力要求不断提高，也能带来更多机会。

把握各个城市和各个板块的发展走势，把握它们的轮动规律，把握持续的时间，这样能给投资者带来更多的红利；反之，也会给投资者带来更多被套的机会。

这是最坏的时代，也是最好的时代！

星叔，你一般建议购买二手房。例如在最近的提问中，你提到等待知识城的二手房。然而，二手房价格与一手房价格相差无几。按照你的预测，广州房价已经上涨，对于刚需一族来说，劝他们购买二手房子，这不就是为多套房的炒房客接盘吗？

你一定要摒弃认为买二手房就会成为接盘侠的这种陈旧观念。难道你买一手房，就不是给开发商接盘了吗？

最重要的是在二手房的选择方面，你拥有更多可供挑选的余地。你是作为个体的买方，而房东则是作为个体的卖方。

只要市场没有特别狂热的情绪,你在二手市场里面是平等的。

有很多可选择的项，也不存在你需要无脑接盘的情况，你可以挑选一个你觉得比较划算的盘。

而到时候你也会看到什么一手房变成二手房的时候是不好卖的。

你不是忙匆匆地去买了一些一手房，然后才发现这些一手房原来是被坑了。

提问：星叔，有一位同事，对三线城市的买房、装修以及销售很热衷。尤其是在装修方面，花费不多但软装却很吸引人，甚至连中介都对他倒腾房子的专业程度感到佩服。这种行为也是楼市中的一种活法吗？

凤变冰与 ABC 相关。具体内容可在知识星球内部分享的《中介的惯用伎俩吃差价手法之 ABC 单》中查看。

提问：坐标是长沙。目前状况下，梅溪湖和滨江这两个区域，哪个的升值潜力更大呢？我还有半年才能拿到房票，同时要考虑孩子读书以及自住的需求，还有升值潜力。那么，这两个板块有没有合适的楼盘可以推荐呢？二手房也在考虑范围内。

滨江新城与梅溪湖旗鼓相当，它们都是湘江新区极为重要的两块区域，且各自拥有自身的优势。

但如果是只说今天的两个区面貌来说，那梅溪湖好点。

当然，滨江区位优势毕竟大，可以说是河西的门面了。

滨江新城的发展潜力非常大，梅溪湖的发展潜力也非常大。选择时要看自己的需求，无论是选择滨江新城还是梅溪湖，都没有问题。

星叔，您好。您推荐投资沈阳，那现在进入沈阳是否晚了呢？感觉有些地方对于沈阳这样能级的城市而言，已经涨得比较高了，那沈阳还有发展空间吗？

沈阳是东北的龙头，这是事实。其房价处于健康合理的状态。只要不放弃东北这片区域，那么沈阳必然会被优先发展。

从国家的发展战略方向来看，沈阳是东北亚最重要的城市之一。它也是国家振兴东北方针政策红利的重要城市。并且，沈阳还有可能成为将来的国家中心城市。这些地缘性优势极好，是保证沈阳发展的基础。

二线城市的楼市价格对比全国处在中游水平，这是大家都能看到的。

在沈阳市场中，16 年之后楼市发展态势良好，有许多炒房客通过套利而离开市场，收割了大量的利益。尤其在浑河南岸以及长白岛地区，这种情况更为显著。从投资的角度来看，不应该再去追高购买房产，这样做是不值得的。

沈北目前经历了一波补涨，然而相对而言，它仍处于价格低洼区域。

沈阳楼市有这样的特征，二手房的销售情况远不如新房。老破小与次新房之间的差价非常大。这需要从沈阳人的习惯方面来理解。

沈阳人看重面子，他们宁可选择去购买远郊的新房，也不愿意购买市区的老房子。相对而言，老房子在性价比方面是更高的。

沈阳人有固有观念，看不上沈北，其实沈北还是有发展空间的。

投资较为安全，刚改群体是市场的主要力量，需求以及板块的发展构成了未来升值的基础，以较低的价格进驻这个城市，从而能够分享城市的红利。

所以短线看沈阳投资还是有套利空间的，

至于长线持有是保持乐观还是悲观，当然见仁见智。

东三省人口流失的情况很严重，这是不容置疑的事实。沈阳在地理位置方面有着自身的优势，并且在经济发展上也有一定的表现。

人口是房产长期红利。沈阳的虹吸效应与武汉、成都相比，差距较为明显。在外来人口不足的情形下，有多少外来需求能够去消化沈阳如此多的房源呢？

总之，沈阳现在进场还有机会，但是留给你的时机已经不多了！

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提问：星叔您好。请问普通人是否可以进行房产投资呢？我手上有几百的资金，不知道该投资什么。请星叔给予指点。

房产成为很多人的资产配置选择，原因并非是它跟随通胀且平均每年能有 10%-15%的上涨。

股票有大量投资回报，可在短期内超过 12%。期货有大量投资回报，可在短期内超过 12%。

但是普遍情况是，无论是普通家庭还是像雷军、马云这样的大人物，到最后，他们的资金都会转化为不动产。

因为房产的增值，是稳定的，雷打不动的；

房产的价值，就是国家的股份，城市的干股。

最重要的，是房产拥有杠杆。

只要你的选筹正确，房贷可以瞬间放大你的收益；

从12%一年，变成36%一年。

没有任何一个投资产品，具备36%的稳定收益。

而购房者要做的，只有三件事:

1.凑到首付；

2.选好房产；

3.贷款贷足。

赚钱的方法过于简单，长此以往，社会分化的速度大大加快。

所以，限购限贷出现了。

你每解决一次限购限贷，这意味着每次要去两趟民政局，每次还要办理一笔抵押贷，而每一次这样的举动，都是在飞速地超越这个社会的阶层。

而不是赚加班工资。

工资，是现金流，是赚钱的手段。

现金，是生产工具，而不是生活资料

买房少贷款，才是风险更大的选择。

一元钱的冗余现金，10年后就只剩下1块钱的真实价值。

而你的现金流，也会受到更沉重的压力。

第一套房买好了，才能房生房，才有第二第三第四套；

第一套房买差了，工作一辈子赚的钱，都买不回第一套好房。

上班所挣的工资，很大程度上是难以凑齐首付的，并且随着时间往后推移，这种现象会越发明显。

一步错，步步错。

80%的人第一关就过不去！

房地产注定只有小部分人能够赚到钱。我们处在大部分人的前面，会亲自手把手地教你从无到有地实现千万资产的积累。有很多人给我留言并提出问题，然而星叔的精力是有限的，无法对每一个问题都进行解答。

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