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2025年04月14日阅读 12

摘要：我是星叔，我在全国范围内是资深的房产投资专家，是你相见恨晚的买房军师。到目前为止，我已经为5000人提供了买房的最佳解决方案。我不像其他自媒体那样遮遮掩掩，让你摸不清头脑。我属于实战派，只会给你说最有用的操作和建议。关注“星叔房谈”的微信公众号后进入知识...

我是星叔，我在全国范围内是资深的房产投资专家，是你相见恨晚的买房军师。到目前为止，我已经为 5000 人提供了买房的最佳解决方案。我不像其他自媒体那样遮遮掩掩，让你摸不清头脑。我属于实战派，只会给你说最有用的操作和建议。

关注“星叔房谈”的微信公众号后进入知识星球进行提问，以下这些精选问答内容是来自“星叔房谈”的知识星球。

提问：星叔，你好。我坐标在河南洛阳，目前拥有一套 90 平的两室新房，还有一套两室的楼梯房。我想购置一套改善住房，最好是四室的。我在瀍河区工作，想了解洛阳目前瀍河区的一手房情况。洛阳的房价之后是会上涨还是下跌呢？现在入手的时机合适吗？

洛阳房价之前上涨并非是偶然的情况。对其进行微观逻辑的探究，可以发现有以下五大方面：其一，实行因城施策的政策；其二，因城施策的政策起到了作用；其三，因城施策的政策影响了洛阳房价；其四，因城施策的政策与洛阳房价上涨相关；其五，因城施策的政策促使洛阳房价上涨。

2.地王频现

3."快车道”里的城市规划，地铁高架和快速路

4.副中心城市磁吸效应

洛阳接下来的房价走势大概率会在一段时间内保持横盘状态，之后会跟随大盘的涨幅。现在对于刚需置换的人来说，是可以进入市场的。

现在需求处于极低的状态，仅有十分之一的人在购买房子，不存在人与你进行竞争的情况。

那么现在是需求最好的时候。另外，从供给的角度来讲。

大部分卖家对拖两个月这件事并不在意，所以从供给的角度来看，它几乎没有发生变化。

需求处于最低谷，供给保持不变。如果你有买房的打算，那就现在行动吧，现在正是买房的最佳时机。

提问：扬州的小白，月收入 3 万，有 120 的资金，小孩在苏大读大一且有房票，打算在苏州购房。1、购房的目的，以投资为主，同时兼顾将来可能的过渡，时间大概 6 年左右。2、板块的选择，在苏州主城 6 区中，哪个板块更为合适？3、跑过的楼盘，有星翠澜庭 120、龙湖湖西星辰 109、万科锦上华苑 105、中旅明门府 143、翡翠河滨雅苑 111，这些楼盘中哪个更合适？5、关于购房时间，3 月、4 月、5 月、6 月中，哪一个月更合适呢？

回答：苏州已经在很努力地转型了。

制造业发达具有两面性，它既是一种资本，同时也像是一个包袱。总体而言，情况还是不错的。之前的那次井喷现象，是对过去几年积累成果的一种体现。苏州就如同一个蓄水池，但实际上它已经空了。

园区已经涨了一半了，不赚最后一分钱。

园区房价超过上海是不可能的，接下来会回调。

现在进入，相当于高位站岗，地基填坑。

在货币的趋势下，苏州还会涨。

但赚钱的标的太多了，没必要投入，追涨杀跌。

如果只考虑苏州，板块轮动，寻找低价区入手机会。

苏州投资回报率最高的楼盘具体详见知识星球内部

提问：星叔你好，最近海南有相关规定。规定指出，对于在我省已经拥有 2 套及以上住房的本省户籍家庭以及常住居民家庭（包含夫妻双方和未成年子女），要停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。同时还规定，要实行现房销售制度。

海南传达了哪些信号呢？我打算在海口购置一套改善型住房，那么什么时间是合适的时机呢？

海南这几年有很多利好消息。为什么会出现黑天鹅事件影响，使得多个城市放松了限购政策，然而海南却对房地产更加严格呢？

海南本地户籍购买第三套房的比例处于很低的水平，这一规定对楼市所产生的影响不大。

现房销售,开发成本增加,如果其他环境不变,则容易推涨房价。

可能接下来海南有一个超级大礼包要接收。

调控加码通常是为了对冲某些政策利好。先给你一棒子，之后可能会给你一粒糖。目的是让市场能够更稳步地发展下去。

如果目前你改善，有合适的房子，可以选择上车了。

提问：星叔新大地家园1.4单价可以入吗？

购买小笋！房龄太老的话，不建议长期持有，做一个 ABC 单，通过赚取差价就可以了。具体的操作在知识星球内部分享中有详细说明。

在中介看房时，有 300 万首付。原本用 sfsd 政策是可以买到 600 万到 700 万的房子的。然而，中介却告知只能贷款 168 万，从而只能购买 468 万的房子。那么，中介为什么会这样做呢？

回答：首先我们需要知道几条隐藏原理：

传统的三方中介并非职业买家。他们对于应该购买何种房子并不清楚，对于应该如何贷款也不清楚，对于怎样处理贷款同样不清楚。

三方中介不会收取咨询费。只有在买卖签约（需强调只是签约，而非成交）时，他们才能够赚钱。他们的目标是提高成交的效率。

对于三方中介而言，如果买家是以首套房且首次贷款的方式贷足款项来买房，那么他们所面临的问题是：

1.需要寻找满五唯一商品房/公房，只有房源的一半不到；

满五唯一的商品房在明面上的价格比不满五唯一的商品房价格更高，所以买家会嫌弃。

需要寻找评估价与售价相近的房产，这样能进一步缩减可选房源，同时也会提高交易的难度。

对于价格处于一般水平的房产，要拉高其评估价，或许需要借助专业的渠道，并且需要运用相关的技术，这其中存在着一定的门槛以及成本。

每增加一道步骤，买家内心就会多一份抗拒。例如，二套用全款再抵押这种方式，直接能吓跑 80%的人，并且签约成功率会急剧下降。

中介费是 7 万或者 5 万这并不重要。能够有 50%的概率拿到 5 万，这比有 10%的概率拿到 7 万更为重要。

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买家原本要面对的问题都被拿掉了。5 万的房子是不满五唯一的，对于小白而言，这比 5.5 万的满五唯一看起来要便宜。

5.4 万的普通户型能够评估到满额。6 万的楼王却只能评估到 5.5 万。如果客户知晓评估不足，就会导致首付不够。一旦首付不够，单子就会黄掉。正因如此，中介的回复都是“没问题”。

归根结底，因为贷款责任和中介无关

提问：星叔你好。我自身只有大概 25 万左右的资金。最近我打算在西安投资房产。这并非是刚需。那么这样做有必要吗？

有必要将资金进行合理配置。资金放在手上是无法跑赢通货膨胀的。对于普通人来说，只有通过利用资产去追逐资产，借助负债才能够抵抗通货膨胀。

西安城市基本面不错，适合本土深耕。

我们购买房子，本质上不如说是在购买城市。

房价上涨，从表面来看是房子自身升值了。其实质是周边的环境得到了改善，配套也更加完善了，这使得土地的价值增加了，而土地的价值也就转移到了房价上。

核心城市的房子属于资产。三四五线城市存在人口流失且没有产业支撑的情况，这类城市的房子是住房。买房的关键在于选择核心资产。三四五线城市和小县城的房子，从表面看上涨得很快，但实际上是在吹泡泡。

当刺激政策退出时，也就说只有当大浪退潮后，才知道谁在裸泳。

所以说，投资房地产，从表面来看是在进行投资理财。实际上，它也是一个认知社会关系以及进行悟道修行的不同过程。

西安买房性价比高的楼盘具体详见知识星球内部

你好，现在在山东日照。现在买房合适吗？还是再等等呢？在日照买房的话，买多大平方比较好呢？买哪个区域性价比高且升值空间大呢？

现在的需求处于极低的状态，仅有十分之一的人在购买房子，不存在人与你进行竞争的情况。所以现在是需求最为良好的时候。

另外，从供给这一角度而言。大部分卖家拖延两个月的时间，他们并不在意。因此，对于供给方面来说，它的情况几乎是没有变化的。

那么需求在最低谷，供给不变，如果你要买房子的话，就现在买，现在买房是最好的时机。

日照目前发展较快的是新市区。新市区的优点在于发展速度快，离海的距离较近，道路宽阔，环境整洁，高楼数量众多，经济发展态势良好，消费能力较强。其缺点是房价较为昂贵。

开发区因为有高铁站，所以那边未来的潜力较为充足。不过等到它发展起来，估计大概需要四五年的时间。

老城区较拥挤，不太好规划，目前，房价稍高。

石臼，未来铁路南移，和新市区更多连通的话，潜力也是不错的。

面积尽量控制在90-110平三房，一步到位。

提问：星叔，买房是如何淘笋盘的，有什么方法吗？

详见知识星球内部分享《笋盘的淘法？那些低于市场价 50 万的笋盘》

星叔您好，目前夫妻俩在上海工作。考虑到上海买房压力过大，并且父母在老家，以后没人帮忙带孩子，所以决定两年后回成都。现在他们比较疑惑，到底是等落户满两年后，在成都确定工作了再买上班地方附近的房子呢，还是现在先入手新津 10 号线沿线较新的二手房呢？因为新津期房距地铁的距离不如大多数二手房近。成都的房价在两三年内是否还会有大幅上涨的可能性呢？大概预计一下成都两三年后的均价是多少呢？

回答：成都差不多到底了，现在可以买

成都未来几年房价走势从几点来看：

成都未来的微观走势需要从宏观大环境来看。其中包括货币政策、房地产政策等方面，需要耐心等待有利的形势。

成都目前不存在具备涨价的政策条件的情况，其他城市也是如此。并且没有察觉到有放松调控的迹象，即便只是稍微有一点苗头的城市，也都被当作打压的重点。

成都作为西南中心城市和四川省会。成都拥有持续增长的人口，其经济结构良好。可以说，成都目前的房价是比较合理的。

看好成都未来的房价。可以明确的是，未来成都的房价肯定会处于除一线城市之外比较高的水平。

无法预测具体的上涨时间。至于什么时候会大幅上涨，或者是符合国家要求的稳定增长，由于受到调控、货币等多方面综合原因的影响，具体的时间目前暂时无法进行预测。那些声称能够预测具体时间的人，其实都是在随意猜测。对于刚需购房者来说，建议如果有资金就赶紧入手。

未来成都的房价有希望迎来新一轮的上涨。不过，这上涨是有区域差异的，各个区域会出现分化的情况。

成都投资性价比最高的板块具体详见知识星球内部

星叔你好，我看到你在文章中多次提到建议大家如果能买三房，就不要买两房。请问这是为什么呢？不是说越小的房子越好卖吗？

一般正常家庭来说，小房子是过渡性住房。以大三房为代表的改善性住房，在今天和未来的大城市房产市场中是主流，属于“稀缺资源”。这种稀缺会体现在二手房价格上。

另外，首次进行买房这件事，不管是购买面积较大的房子还是购买面积较小的房子，通常都会将首套房所拥有的“房票”以及“贷票”使用掉，而这些“房票”和“贷票”对于普通人来说都是极为珍贵的。

如果在小房子上把它们用掉，那就太可惜了。这意味着当你卖掉小房子去购买大房子时，首付会更高，贷款利率也会更高，你需要付出更高的金钱成本。

买房面积一般控制在90-110左右三房流动性会更好。

提问：星叔如何判断区域价值寻找潜力盘？

主城区：土地储备量已见底，区域建设已完成的区域，其价格价值通常已达上限，未来难以再有突破的空间。在这类地方，楼盘和土地都很珍贵，每次有纯新盘入市，都会自动肩负起刷新城市房价的使命。对于考虑在这儿购房的人群来说，只有两种选择：要么购买，要么放弃，只需与自己的荷包商量即可。

新区：这里没有什么实际的东西。新盘的置业顾问在向你介绍周边情况时，都会提及“规划中”这三个字，不确定因素比确定因素要多得多。然而，却有一大群人愿意每天去研究这些“规划中”且不确定的事物。新区意味着它是这座城市未来十年将要发展的方向。对于在城中拥有资产和资源的原住民而言，它是进行第二套或第三套房产购置的最佳区域。对于新市民和刚需客而言，能够下手的机会并不多。个别可以下手的居住版块都存在着各种让人不满意的瑕疵。

新区选房时，应尽量按照潜力值的排名来选择：商圈和核心区优先；其次是交通主干区；然后是学府景观居住区；接着是滨江水系区；最后是产业园区。

其他区域：二八定律在城市区域分级中同样适用。一个城市中，除了 20%价值潜力占据绝对优势的区域之外，其他 80%的区域发展情况都较为普通，不能算是最好的。不过，这些区域该有的东西都会陆续配备齐全。价格都会遵循平均线原则，不会超过城市的平均价格。

在这类不温不火的区域里做筛选是最难选的。这里没有明显的实际优势，然而囊中羞涩的情况下，也仅仅够购买这些区域。

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