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燕郊 低迷

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楼市限购政策如“紧箍咒”般施加影响，环京楼市一直处于低迷状态。三河市燕郊镇素有环京楼市风向标之称，从 6 月当地推出限购政策之后，无论是交易量还是交易价格都呈现出急剧下降的态势。近日，在燕郊镇的燕顺路这条“售楼一条街”上，很多房屋中介机构的门店都显得十分冷清，不但前来咨询看房的人很少，中介人员也数量不多。

相关区域规划整体推进，部分环京区域县市陆续出台吸引京津等地转移产业的措施，产业转移促使部分区域房屋买卖和租赁的人气提升。业内人士称，从城市层面来看，周边卫星城市会逐步分解北京的城市功能。然而，燕郊等环京区域楼市要实现健康发展，仍需依靠产业支撑以及交通、教育、医疗等配套设施的完善。

市场降温中介谋变

近一年里，燕郊有很多楼盘的价格呈现出像过山车一样的行情。拿当地的纳丹堡项目来说，经过对比可以发现，2016 年 5 月时纳丹堡项目 70 平米的小一居报价是每平方米多少元，到了 2017 年 4 月限购之前，同户型的报价约为每平方米多少元，涨幅达到了 100%以上。并且根据安居客等房屋中介机构最新的信息，该项目现在的最新挂牌价降低到了每平方米多少元至每平方米多少元。首尔甜城这类当地一直交易活跃的楼盘，价格较 2017 年第一季度有大幅下降；福成上上城这类当地一直交易活跃的楼盘，价格较 2017 年第一季度有大幅下降。

当地某房屋中介机构统计的新房价格走势图表明，4 月份到 8 月份期间，燕郊镇的房价从每平米某个价格降到了另一个价格，香河县从每平米某价格降至某价格，大厂县从每平米某价格跌至某价格。在交易量方面，到 9 月 17 日为止，在某大型中介网站上，燕郊当地可供出售的房源约有 1200 套，与限购之前 2000 套到 3000 套的在售量相比较，差距较为明显。

当地中介机构介绍，6 月至 9 月是当地限购政策的缓冲期。某房产中介小吴表示，此政策有缓冲期，6 月 6 日前做网签的在途交易按限购前政策操作，且这些交易基本在 7 月和 8 月全部完成，所以 7 月和 8 月的成交量包含限购前的交易。9 月份到现在，他在燕郊当地基本没有成交的单子，现在都转做外地业务了。小吴所指的外地单子是这样的情况：自今年 3 月燕郊当地不断出台限购政策以来，许多中介机构为了保住业绩而采取了非常举措。从 4 月开始，就有当地中介机构加大力度开始向客户推荐唐山、秦皇岛等区域的楼盘。在不到半年的时间里，燕郊的中介机构已经将触角延伸到了数百公里以外的威海、烟台和日照等地。

燕郊出现了房屋交易量的下跌。今年 3 月至 6 月期间，环京区域的河北省相关县市多地的交易都出现了下滑。天津市武清区公布的统计信息显示，在二季度，全区商品房销售面积为 46.83 万平方米，与上年相比下滑了 67.2%。易居研究院的相关数据表明，7 月的时候，廊坊、张家口等环京区域，新建商品住宅成交面积环比的跌幅在全国 50 个重点城市中处于靠前位置；8 月也是如此，这些环京区域新建商品住宅成交面积环比的跌幅同样在全国 50 个重点城市中排名靠前。

多个大型房屋中介机构近日在手机客户端和 PC 客户端对燕郊当地二手房源进行了调整。与燕郊本地中介机构的做法不一样。通过链家客户端能够发现，原本属于链家北京站的燕郊二手楼盘，已经转移到了链家廊坊站。相关人士称，随着区域协同发展，廊坊市下辖的大厂、香河、固安等地近些年楼市发展较为迅速，环京楼市不再仅仅只有燕郊这一个亮点。

我爱我家、中原地产等大型房屋中介机构与链家相比，在廊坊等环京区域主要有新楼盘业务，暂未开展二手房中介业务。上述人士表示，因为燕郊等环京区域的楼市中介产业一直处于野蛮生长的态势，所以许多大型中介机构在当地的拓展情况并不理想。而当地的中介机构，却一直处在交易排行的前列。以燕郊楼市目前的处境，大型中介机构出现调整行为也很正常。

产业转移提升人气

中介机构在不断自我调整，这使得业主心态处于微妙境地。业主陈先生在北京经商，他之前在北京错过了多次买房的机会，近年来转而进军环京楼市。在燕郊、固安和永清等地，他都购置了房产。他表示，今年初在各地限购政策收紧的情况下，他所在的房产投资群里不断有人建议业主抛售房产，陈先生曾一度有了这样的想法。按理来说卖了就是卖了。不过当时心里想着或许再过些日子价格又会回升。并且一直有很多传闻的那些利好如果真的能够实现，那么升值的空间肯定是有的。他所提到的相关利好在近日已经兑现了。

近日，中国铁道科学研究院发布了轨道交通 22 号线（徐辛庄至平谷段）工程北京段的环评报告。该线路将于今年 12 月开始全面开工建设，预计在 2020 年 12 月底实现全线通车试运营。“三河、大厂和香河都拥有北京相关产业承接转移的基地，倘若相关产业能够顺利转移至这些地方，那么对当地而言也是一个利好。”对于我们这些从事经商的人来说，在产业承接地进行购房置业变得更加便捷了。据了解，陈先生所在的布纺行业，它属于非首都功能转移的产业之一，在环京区域的多个县市，都分别以不同的程度出台了相关的政策以及具体的措施。

相关区域规划整体推进，环京区域的一些县市陆续出台吸引京津等地转移产业的相关举措。北京市房山区近期与河北省涞水县签订了合作框架协议，打算把房山区的拒马河三角洲以及涞水县的石亭镇、一渡镇的部分区域当作产业承接区，进行统一规划，共同打造一个协同发展示范区，这个示范区集休闲、养老、疏解非首都功能与科技创新产业体系于一身。廊坊市永清县的一个大型鞋城近日开始正式营业。据悉，此鞋城是由北京大红门的相关市场疏散过来的。本期的这个项目总共能够容纳大约 1500 名商户。

产业转移推动了当地房屋买卖和租赁的人气。安居客的相关数据统计显示，近一年间，在永清、涿州、霸州、武清等非首都功能承接区域，当地房价出现了不同程度的上升。比如武清，2016 年的均价还在每平米万元以下，到 2017 年 6 月就升到了元/平方米，即便当地出台了限购措施，在 2017 年 8 月，均价依然在元/平方米。

燕郊的某纺服商城有许多商户在此经营。商户李女士称，她上半年从北京转移到这里，商城有一定的入驻优惠。当地有不少像李女士这样的商户，在该产业城附近的楼盘上，楼盘相关出租信息随处都能看到，70 平米左右的普通两居室租金每月可达 2500 元。中介机构称：这几个月，人员相对较为密集。因此，租金价格有了一定程度的上涨。不过，租金价格的上涨仅局限于一些距离商城较近的楼盘。

配套设施亟待完善

一位长期对燕郊楼市进行观察的业内人士称，从楼市成交量这一角度去看，在 3 月到 5 月期间，燕郊当地的成交量出现了断崖式的下跌。并且 6 月和 7 月，当地的成交量大致都在每月 400 套上下。到了 8 月，因为当地有新盘进入市场，交易数据的月环比呈现出大幅度的增长态势，不过预计在今年年内，成交量基本会维持在较低的水平。

伟业我爱我家集团的副总裁胡景晖觉得，环京的新房交易量在很大程度上都是从北京“317 新政”这个时间点之后开始呈现出下滑的态势，并且逐步步入低谷，它的走势与北京楼市的走势基本上是相同的。事实上，以往的调控中，北京政策收紧时，往往会导致北京的投资需求溢出。这样一来，就带来了环京楼市的火热。然而，在以“317 新政”为代表的这轮新政里，北京以及环京区域统一采取行动，步调一致地收紧了楼市政策。正因如此，造成了北京及环京区域楼市的整体降温。

中原地产首席分析师张大伟谈及环京楼市发展时表示，燕郊、大厂、香河以及固安楼市向来表现较为活跃。在未来的发展前景方面，随着地铁交通规划以及新机场等建设持续推进等利好因素的催动，环京市场越来越受到关注。从规划这一角度来看，北京将会依然坚持其首都功能，然而从城市的角度来看，周边的卫星城市将会逐渐对北京的城市功能进行分解。有业内人士称，燕郊等环京区域的楼市一直以来被界定为北京的“睡城”，存在一定程度的泡沫。所以，当地楼市若要实现真正的健康发展，就需要有产业给予支撑，并且需要交通、教育、医疗等配套设施得以完善。

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