宁波市是浙江省房地产中介行业的首个地方标准，即《房地产中介服务规范》，该标准于 2024 年 1 月 15 日开始正式实施。

宁波市住建局提出并组织实施《房地产中介服务规范》（以下简称“规范”）。宁波市房产市场管理中心牵头起草该规范，宁波市房地产业协会、市标准化研究院等单位参与其中。

该规范明确了房地产中介（以下简称“中介”）服务的相关事宜。其中包括基本要求、服务流程、服务要求以及服务监督、评价与改进等方面。此规范适用于中介机构提供存量房居间服务和新建商品房销售代理服务。也就是说，中介机构在进行二手房交易以及做新房分销等业务时，都应当遵照该规范。

规范明确了房地产中介机构存量房居间服务的具体流程，同时也明确了新建商品房销售代理的具体流程。并且，规范对存量房居间服务流程中的每一道环节的服务要求作了规定，对新建商品房销售代理流程中的每一道环节的服务要求也作了规定。

分别来看！

存量房居间服务

所谓存量房居间服务，意思就是中介要为客户去做卖房的事情，要为客户去做买房的事情，还要为客户去做租房的事情。具体流程见下图：

在这个流程里，各个环节有着明确规范的服务要求，以下这些内容需要各大中介机构以及业务员予以重点关注，同时也值得二手房东、二手房购房者和租客进行参考。

在业务委托这个环节，中介不能接受没有出示身份证明的委托，也不能接受身份证明与房屋权属证明完全不相符的委托。同时，中介不应接受那些没有合法权属证明的房屋、公共租赁住房、未取得完全产权的保障性住房以及限制交易房屋等的交易委托。

在实地踏勘这个环节里，如果发现有改变房屋内部主体承重结构的情况，中介要停止居间服务；如果发现有分割出租的情况，中介要停止居间服务；如果发现有不能作为居住空间出租的情况，中介要停止居间服务；如果发现有未办理非住宅改建手续改变房屋使用性质的情况，中介要停止居间服务。

在房源发布这个环节中，中介在各类渠道发布的房源信息需要保持一致，同时要标记房源核验码。每周都要核查已经发布的房源，对于房源核验码已经失效、已经取消委托以及已经成交的房源，应当在两个工作日之内从各类渠道上撤除掉。

在带客看房的这个环节中，中介不应该把与委托人意向明显相悖的信息给隐瞒起来。 中介在带客看房时，不能隐瞒那些与委托人意向明显不一致的信息。 带客看房期间，中介不可以对与委托人意向明显相违背的信息进行隐瞒。

5、在最重要的买卖磋商环节，规范的要求很详细！

规范要求中介应尽责核实、了解如下内容，包括但不限于：

a) 交易双方的身份信息；

了解不动产权属证书上的登记内容，其中包括产权人、产权份额、建筑面积、房屋性质、附属用房以及土地使用期限等。

c) 房屋是否危房、是否正出租、是否设定居住权登记；

房屋是否有抵押；房屋抵押的次数；抵押金额的大小；卖方是否具备还清贷款的能力；是否符合带抵押转让的条件。

e) 买方的购买意图、购买能力以及征信情况。

中介应将以下内容以书面形式告知委托人：

a) 房产买卖的一般流程；

五是不动产权证的登记。

中介应协助交易双方明确合同的各项条款，包括但不限于：

房款支付约定包含以下方面：一是选择定金还是订金；二是确定房款支付期限；三是明确是否进行资金监管；四是知晓买方是否需要按揭贷款；五是了解是否带抵押过户。

b) 交易涉及的税费及支付方式；

c) 宽带安装、家具家电归属、房屋落户等情况；

d) 水、电、燃气、有线电视等账户变更及结清方式；

e) 物业费结清方式及结清时间；

f) 交房条件、时间等；

g) 双方的违约责任。

首先，买卖服务交易磋商完成。接着，中介需要填写房屋状况说明书。然后，由交易双方对该说明书进行确认。

在合同签订这个环节，中介需要在居间合同里列出提供服务的详细清单，同时也要列出每项服务所对应的服务费用。尤其要留意的是，对于二手房买卖双方如果要办理资金监管这件事，中介协助办理资金监管的服务事项，不应该约定收取费用。

在贷款申请这个环节，中介不可以诱导买方。中介也不可以协助买方。中介更不可以默认买方通过其他金融机构或者非法机构的房地产场外配资来获得尾款。

过户登记完成且不动产权证办出之后，产权证适合由中介机构进行保管。等到房屋尾款支付完毕，就应当及时把产权证交给买家。

二是交易完成后，中介服务合同应以纸质或电子形式归档保存不少于 5 年，其他隐私资料应予以销毁。

新建商品房销售代理

当下宁波房地产市场中，新房销售存在多种情况。一部分是由开发商自己的营销团队来负责；另一部分是由营销代理机构负责；还有一部分是通过分销的形式，由各大二手房中介机构带客销售。后两种新房销售形式，其实质都是房地产中介机构的销售代理，并且都必须遵循规范中明确的服务要求。

新建商品房销售代理的具体流程相对简单些，如图：

按照规范，当中介机构代理销售新建商品房时，应公开以下内容：

批准销售新建商品房的证明文件包含以下各项：有房地产开发资质证书；有房地产开发企业营业执照；有建设用地规划许可证；有国有土地使用权证或不动产权证书；有建设工程规划许可证；有建设工程施工许可证；有商品房预售许可证或现售备案证；有房产测绘成果报告。

新建商品房委托销售合同；代理销售机构备案证明文件；信用档案查询方式。

c) 中介从业人员照片、姓名、备案编号和信用档案查询方式；

d) 新建商品房预售资金监管银行名称、账户和账号；

所有房屋的销售价格以及销控表，其中包含每套商品房的建筑面积、公摊面积、销售价格以及销售状态，像已销售、已认购或者在售等这些情况。

经备案的有商品房买卖合同的示范文本以及前期有物业服务合同的示范文本；

g) 项目规划内、外不利因素；

h) 项目采取代建的应公示代建公司名称、代建方职责；

i) 住建、发改、市场和城管等监管部门的举报电话等。

在新房销售代理的整个流程里，其中最重要的是交易磋商环节。规范有要求，中介对外所提供的新房销售价格，必须与项目楼盘的明码标价保持一致，不能出现以下这些情况：

a) 以任何形式拆分购房款；

b) 使用虚假或不规范的价格标识、标价方式误导消费者；

c) 以贷款方式来获取购房首付款资金并进行商业宣传。

d) 捏造或散布不实信息恶意炒作；

e) 变相捂盘惜售扰乱市场秩序。

在办理交易手续时，按照规范，中介在签订认购协议以及商品房买卖合同时，要明确地告知购房者一些重要条款，这些重要条款包含房屋坐落、幢、房号、购房款、付款方式、交付时间、标准和条件等，且不限于这些内容。

中介应当引导客户去核实购房款的收款账户以及账号，要确认这些账户和账号是否为预售资金监管账户或者子账户。

规范表明，中介最好在完成合同备案之后收取中介服务费用。中介不应该直接或者间接代收代管交易双方的各种款项，像定金、订金、保证金、税费、房款等。同时，中介不应该有返佣、赚取差价等不良行为。中介最好引导客户通过线上平台来支付税费。

市房产市场管理中心相关负责人指出，《房地产中介服务规范》把每一项房地产中介行为规范进行了拆解和细化，还制定了全面且明晰的服务标准。这一规范在指导房地产中介机构及从业人员开展业务时，既能让业务开展得更加科学、合理、规范，又能更好地维护房产交易客户的权益，从而推动全市房地产中介行业高质量健康发展。