撰文：佩奇 美编：刀妹 校对：紫藤

今天，年基本上已经结束了。我们迎来了 2021 牛年，这是真正意义上的。

在过去的一年里，我们每个人都在前进。有的人被疫情狠狠地打击了；有的人稳步地向前行进；有的人抓住了契机，实现了新的人生目标。

但是，无论如何，2020 年已经结束。沉浸在过去之中已经没有意义，而展望 2021 年才是主要的事情。

2021 年开始了。佩奇来讲讲他自己的买房观念，希望能对你买房起到帮助作用。

郑州买房大纲

上初中时，老师有教学大纲。考试的考题是出题老师依据大纲范围来出的。学习大纲之外的内容，其意义不大，并且考试也不会考这些内容。

在郑州买房存在着一定的大纲。如果遵循着这个买房大纲去行动，或许无法迅速暴富，但至少能够保证足够的安全。

如果有钱，就买北龙湖，其他区域看都不用看。

郑东新区龙湖公共艺术中心

目前以及未来至少 10 到 15 年的时间里，郑州最好且最贵的房子都位于北龙湖。并且在将来，这里有机会汇聚全省最为优质的教育、医疗、生态以及就业等资源。

未来，北龙湖以科教、创新、金融等处于“食物链上游”的产业为主。众多企业在郑州时，北龙湖将成为它们的首选。

不论你如今购买绿博的产品，还是滨河的产品，亦或是金水老城或者中原老城核心区的产品，最终能够收割上述各个组团中高知人群和高薪人群的区域仅仅只有北龙湖。

如果买不起北龙湖，那就以北龙湖为圆心展开置业计划。

以北龙湖为圆心的置业方向

顺时针旋转，包含以下几个区域：金水老城的东部；惠济的东部；金水的科教园区；龙子湖组团；老郑东新区；老经开区。如果范围稍微扩大一些，还可以关注白沙组团，因为郑州向东发展的态势并未停止。

北龙湖的房子终究是只有少数人能够拥有的。而且，北龙湖的房子整体价格处于较高水平。未来，其增量或许较为可观，然而，涨幅很难像靠近北龙湖区域的刚改、改善盘那样高。

以上泛北龙湖有 7 个组团。郑州置业的朋友需重点关注这些组团。不管是投资还是自住，倘若能有直通北龙湖的学校或者地铁，并且还是较为靠谱的开发商，那就赶紧入手吧。

回顾 2019 年的管南，它的涨幅令人欣喜；再看 2020 年的金水北，它的涨幅同样令人欣喜。似乎这些都在为以上逻辑提供佐证。

高新区和改造后的三环内老城区，同样值得重点关注。

高新区是除郑东新区和金水区之外的一个区域，在这里能够提供大量靠谱的就业机会，这些就业机会稳定且薪资较高。

在过去郑州楼市阴跌的那几年里，高新区的住宅有供应，且一直保持着较高的水平。同时，高新区的去化水平也较高。尽管如此，高新区的房价却一直处于一种“慢牛”的状态，不但没有下降，反而还在上涨。

地铁带来利好，城市界面优良，道路交通得以改善，年轻人数量众多等诸多方面的原因，促使高新区在当下以及未来都具备充当黑马的潜质。

其次是三环内的老城区。在过去的几年里，郑州老城区由于各种脏乱差的状况、历史遗留下来的问题以及规划方面的问题而受到诟病。然而，自从新书记上任之后，郑州的三环老城在品质方面可以说是得到了显著的提升。

郑州三环老城区落位图

老城区高度成熟，土地供应不多。新房供应主要依赖土地腾退和旧改等条件。难以稳定且持续地将新房供应到市场上。这使得三环老城的价值被严重低估。

2020 年，郑州三环老城的改善房出现了阶段性的爆发。很多地段以及新房的价值都进行了重新评估。未来随着三环老城改造不断深入，它们的价值将会再次被评估。

教育资源已经沉淀数年或者正在规划建设当中，这是房价稳定或上涨的坚实基石；医疗资源已经沉淀数年或者正在规划建设当中，这是房价稳定或上涨的坚实基石；商业资源已经沉淀数年或者正在规划建设当中，这是房价稳定或上涨的坚实基石；地铁资源已经沉淀数年或者正在规划建设当中，这是房价稳定或上涨的坚实基石。

总结本段：直接选择北龙湖，若买不起则看泛北龙湖的 7 个组团。同时要重点关注高新区以及三环内的老城区。这便是佩奇所认为的郑州买房的基本纲要。

只能买东区，不能买西区？

在过去的几年里，郑州的买房人进入了一个阶段。他们以东区作为中心去买房，也就是说他们无限地靠近东边，而西边的区域一概都不会被考虑。

首先，对于在中原区工作的人而言，东区再好意义也不大。对于部分在二七区工作的人来说，东区再好意义也不大。对于在高新区工作的人来说，东区再好意义也不大。没有人会为了所谓的潜在红利，每天在城市的东西两端奔波。以工作地为圆心买房子，满足居住需求，这是房子的最基本属性。

即便是以投资而论，也不是绝对意义上的东区好，西区不好。

2016 年郑州大涨之前，西区有大量 7500 - 9000 元/㎡的普通刚需房。像和昌湾景国际、领创天誉华庭、九龙城、中原新城王府壹号等楼盘都是。大涨之后，这些房子普遍都达到了至少 1.4 万/㎡。部分品质和位置稍好的房源，更是达到了 1.6 万/㎡以上。

同时期，东区的明星楼盘海马公园，其单价在 1.4 万到 1.7 万每平方米左右。如今，这里的二手房售价为 2.5 万到 2.8 万每平方米。部分户型的涨幅甚至还不如西区的刚需房。那些说东区一定比西区适合投资的人，有没有做到具体问题具体分析呢？

当然，以上逻辑并非表明西区就好，东区就被高估。而是要以正确的态度看待通过房产进行投资这件事。

在房产投资中，比买入价更重要的是买入时机。

A 区域能够在 10 年时间内发展起来，B 区域则可以在 5 年时间内发展起来，那么你应该如何去做才能实现利益的最大化呢？

最优方案是先买入 B 区域，等经过 5 年时间周期发展起来后卖掉，以尽量获取最大利润。接着用这笔钱买入 A 区域，这样既能躲过 A 区域缓慢发展的第一个 5 年周期，又能不错过 A 区域即将发展起来所带来的红利。

判断时机的方法很简单，那就是看这个楼盘与成熟区之间的距离有多远。

现在郑州的发展逻辑已从摊大饼转变为组团式发展。即便在远离成熟区 20 公里的地方建造一个湖，即便以湖为圆心开展组团式模式，推进的力度依然很弱。

况且，城市成熟区会逐渐蔓延到你置业的地方。这个过程也许需要 15 年，也许需要 20 年。到了那个时候，房子的形态、品质、装修等各个方面，就会像我们看待现在的汝河小区、绿化小区等一样。那么，当下的你愿意为房龄 15 到 20 年的房子买单吗？

现在处于城郊位置，在 10 到 15 年的时间范围内，有可能被城市资源所环绕，会从城乡结合部逐步转变为完全的城市形态，通常这样的区域能够获得最高的收益。

如果有商务资源加持，这样的区域或者楼盘可能会领跑大行情；如果有医疗资源加持，这样的区域或者楼盘可能会领跑大行情；如果有城市交通资源加持，这样的区域或者楼盘可能会领跑大行情；如果有教育资源加持，这样的区域或者楼盘可能会领跑大行情。

拉长周期后，有些房子或多或少会有涨幅。不过，如果房子没有跑赢大势，或者无法变现，那么这样的房子就只是房子，意义不大。

对于地缘购房群体来说，东城是这样，西城是那样，然而买房以自己的工作地为圆心，这总是没有错的。

对于投资的问题，需要具体情况具体对待。不存在绝对能够跑赢大势的区域。回顾 10 年，东区有很多楼盘跑不赢市区。要辩证地看待问题，具备独立思考的能力以及判断事物的标准，这才是取得胜利的关键。

没有绝世武功，哪些产品坚决不碰？

普通购房者来说，南四环、西四环、东五环、北四环围合的这个区域，虽然不能确保购房一定安全，但是能够把很多潜在的隐患排除掉。

在上述范围之内，接着依据个人的需求以及家庭的需求，有针对性地去挑选开发商、地铁、学校、商业等这些资源就可以了。

方向是正确的，那么无论是快还是慢，都能够抵达终点；而如果方向出现了错误，即便再怎么努力，也终究是徒劳无功的。

对于以家庭为单位的家庭来说，如果没有至少 2 套全款房，那么主打养老、度假、休闲的售楼部就完全没有进去的必要。

外围的环境优良，发展趋势长期被看好，置业顾问对家庭美好生活充满向往，超过半数的人一定会动心，甚至会交定金。

但对于大部分家庭而言，房产重要的作用是保值，其次才是增值。

追求旅游房产、养老地产、文创地产，这与普通人的距离更为遥远。房子的最大价值并非仅仅在于房子自身，而是在于周边的资源占有。那么，旅游房产、文创房产具备哪些资源配套呢？

养老地产更不必提及。城市是养老的绝佳场所，医院在城市，公园在城市，交际圈也在城市。

中产群体的核心诉求在于“各种焦虑”，而非追求生活方式。

追求生活方式时，本周可以去新密裸心园山居别墅度假，下周可以去雁鸣湖捉鱼逮蟹。这样既能换着花样生活，又不会被所谓的生活方式占用大量资金。

现在来讲讲公寓。如今市场上有很多的公寓产品，这些公寓产品可以说是商务用地发生了变异而形成的。在商务写字楼空置率一直很高的现在，这类属于重资产的产品所带来的资金压力必须由开发商来承受。现在把它做成公寓之后再转卖给消费者，自然就由每一个消费者来承担了。

公寓可被视为低门槛的商铺。公寓和商铺都难以凭借自身增值来获取收益的“剪刀差”。它们都是人们对未来能像现金奶牛般产生收益的一种期盼。公寓是通过居住、办公来产生收益，而商铺则是通过商业交易来产生收益。

如果一定要购买公寓，那么一定要考虑清楚未来的目标人群。因为公寓的最大价值在于“出租收益”，而非“价值收益”。所以，未来是否有足够多的人群来支撑公寓的租金，这是一个重要的问题。

对于某些需要公寓作为资产配置形式之一的群体来说，买入那种优质、高端并且具有稀缺性的公寓产品是可以的。

此外，区域内公寓的供应量很重要。地铁口的情况很重要。商务区的情况很重要。商业区的情况很重要。公寓开发商的物业管理水平也很重要。

2021，祝你买到好房

2020 已经结束了。我们正式迎来了 2021 年。我或许不能够明确指出具体哪一个楼盘能够让你的身价快速增长。但是，我可以让你在这复杂且令人迷惑的楼市之中找到那一缕阳光。

在郑州工作，然后留在郑州买房。这不仅是在为自己的未来搭建起更高的平台，更是在为下一代的起点进行铺垫。

你即便被迫回到了老家，也不必担心。20 年后，你的孩子会来到郑州或者更高级别的城市。而他们在那个时候，还需要为更高的房价承担费用。

平心而论，郑州现在的房价不算高到难以企及的程度。稍微踮踮脚或者努力一下，还是能够购买到一套能够居住的房子的。

如果今天只是抱怨而不努力奋进，那么明天要么要为更高的房价而埋单，要么要为更高的房租而埋单。

如果有条件，就购买住宅；要是钱少，那就买小户型的住宅；倘若钱不够，就先存存钱，之后再购买住宅。

时代发展极为迅速，我们稍不留意就有可能被时代所抛弃。然而，对于普通人来说，买房以及买对房仍然是我们这些普通人与时代保持同步的较为简单的办法之一。

2021，佩奇衷心祝你买到心仪的房子。

备注：

本文部分图片和信息来源于网络。

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