楼市在悄然发生着变化。这个变化起始于 2022 年，而在市场上的具体体现是在 2023 年。

如果对过去一年广州楼市的情况不了解，那么在接下来的 2024 年，很有可能会像无头苍蝇般，不清楚买房的方向究竟在哪里。

2023年，广州楼市到底发生了什么？

18万人进场买房

一手降了，二手涨了

看楼市变化最重要的一个指标之一，是成交。

根据阳光家缘的数据，在 2023 年，广州的一手新房通过网络签约了一定数量的套数，与去年相比略微上涨了 1.2%。从历史成交的情况来看，这个成交量是近 10 年当中的第三低，仅仅比 2014 年和 2022 年的成交量要高。

2014年和2022年都好理解。

2014 年是“穗六条”限购加码后的第二年。许多购房者丧失了买房资格，所以成交自然出现了下降。这主要是由政策方面的原因导致的。2022 年的诱因较为复杂，疫情、楼市政策的收紧以及房企暴雷等多重因素相互交织，使得楼市成交突然下降。

而2023年，一切似乎已经都恢复正常了，但又在慢慢改变。

经济增速出现下滑，这使得需求受到了影响。收入也在下降，同样对需求产生了作用。房企出现暴雷的情况，这影响了市场的信心。在 2023 年，广州的楼市成交并没有按照年初的预期而上升。

2023 年广州一手新房成交均价为元/㎡，这很有意思。同比来看，竟然微涨了 308 元，涨幅达到 0.8%。市区的豪宅项目成交有所上升，这种上升拉升了整体的价格。

这只是新房，二手市场有不同的反应。

广州房地产中介协会的数据显示，在 2023 年（2022.12.26 至 2023.12.25 这个时间段），广州的二手房通过网签的套数有所增长。其中，同比增长了 31.7%，涨幅超过了三成。

2023 年从整体上看，广州一手房和二手房总共卖出 18 万套房子。这意味着有 18 万人进入市场买房。与去年同期相比，上涨了 17.7%。这个数据和 2022 年之前的市场状况存在一定差异。不过，相较于 2022 年而言，还是增长了很多。

增城还是成交榜首

实火的番禺黄埔不增反降

去年，广州的 11 个区中，成交榜首一直是增城，没有变化。然而，与往年进行比较的话，数据呈现出了明显的下降态势，下降幅度还不小。

2023 年，增城的网签套数为一定数量。与去年相比，网签套数下降了 10.4%。成交价格为每平方米一定金额。与 2022 年相比，成交价格每平方米降低了 1000 多块钱，降幅为 6.7%。

番禺位列第二，黄埔位列第三。这其实并没有让人感到特别意外。

熟悉近年广州各区成交排行榜的话，就会发现从 2016 年开始，榜单的前两名基本上都是增城和黄埔。增城一直占据榜首位置，无人能够撼动。而黄埔处于第二的位置，偶尔会有一些变动。

第三名，在2017-2021年，均是南沙。

说到这里，你应该已经清楚了。从 2022 年开始，在前三的位置上，南沙被番禺所替换了。

番禺与南沙的关系都属于广州“南拓”的方向。2022 年南沙人才购房优惠政策取消后，一部分外地人被阻挡在外，一部分则被番禺截留。

去年黄埔放开限购，番禺也放开限购。很多人将番禺与黄埔进行对比。实际上，在番禺争抢的客户中，有一部分是南沙的客户。

再看各区的数据的变化。

去年，有 5 个区的成交同比出现下降。这 5 个区分别是越秀、黄埔、番禺、增城和从化。

增城和从化位于远郊，这是比较容易理解的。它们距离城市中心较远，所以在楼市降温的情况下，最先受到影响。成交情况比 2022 年减少了大约一成。

越秀的供货原本就不多，接着又被天河和海珠分流了，所以它的降幅是最大的，成交情况直接拦腰砍去了一半。

有意思的是黄埔，它被认为是 2023 年很火的一个区，然而成交竟然不增反降了。

番禺的情况稍好一些，只是少卖出了几百套，降幅为 5.6%。黄埔的降幅为 21.3%，仅次于越秀，在放开限购的政策环境下，仍然少卖出了将近 3000 套。

成交上涨的，是天河、海珠、荔湾、白云、花都和南沙。

中心区呈现全面崛起的态势。天河、海珠、荔湾这三大中心区的供货在持续增多。在此过程中，涌现出了众多的豪宅红盘，像保利天瑞、越秀天河和樾府、琶洲南 TOD、琶洲·樾、白鹅潭悦府等等。这些豪宅红盘的出现，成功地将楼市的热度拉回到了市区。

国家统计局公布广州房价环比连跌半年，在这种情况下，不难理解成交均价为何还是高于 2022 年。

其中，花都一直处于沉默无波的状态，南沙去年的成交也在恢复，它们的涨幅仅低于天河，花都的涨幅为 23.6%，南沙的涨幅为 17.2%。

可以看到，2023 年中心区的温度在回升。南部正在崛起。东部的吸引力有所下降。北部依然保持着自己相对稳定的状态，就像那一亩三分地一样。这便是去年广州楼市的整体趋势。

2024年，重点，还是会在中心区。

为什么这么说？

这就是接下来要说的土地成交了。

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揽金1182亿的2023年

出了5宗地价5万+地块

去年，广州挂牌的宅地有 61 宗。其中，顺利卖出 43 宗，成交率达到 70%，一共揽获 1182.5 亿资金。另外，有 4 宗宅地流拍，11 宗因某些原因取消了挂牌程序，还有 3 宗被推迟到这个月进行出让。

这个数字是什么概念？

2021 年广州有 113 宗宅地进行挂牌。其中卖出了 78 宗。成交的宗数占挂牌宗数的比例为 69%。总共揽金 1779 亿。

2022 年有 58 宗进行了挂牌，其中卖出了 48 宗，成交的比例为 82.8%，总共获得了 1220 亿的资金。

中心区供地有所增加，而外围区域，尤其是增城的供地减少了，这是近两年广州土地市场呈现出的共同趋势。去年，广州对供地规则进行了修改，将集中供地调整为集中预告分批出让，并且在 12 月取消了地价限制等。

在这样的形势之下，2023 年的成交率比 2022 年低很多。这说明了什么呢？

市场信心仍然不足，开发商的钱包更紧张，拿地更加谨慎了。

其实，去年广州将不少好地摆上了交易的“餐桌”，这吸引了开发商纷纷敞开钱包，并且使劲地花钱。

成效较为显著。去年仅广州一地，就有 11 宗地块达到触顶并进行摇号。并且，这还未将取消地价限制后，经历 85 轮叫价且溢价 58.7%的广州“新地王”琶洲西区地块计算在内。

此外，高地价也层出不穷。

成功出让的 43 宗宅地中，有 5 宗的地价在 5 万+以上。其中包括员村一横路地块、世界大观一期地块、牛利岗北街 168 号地块、上涌果树公园北侧地块和琶洲西区地块。

琶洲西区地块以元/㎡的楼面价刷新了广州的最高地价记录，并且将 3 年前广州城投拿下的越秀南路地块从榜首位置踢了出去。

在 2020 年和 2021 年，即便各区的最高地价在不断刷新，这样的情况也不曾出现。

这回到了之前所说的问题，在 2024 年，广州的重点在于中心区。摇号地块以及高价地，都出现在了中心区和近郊。

另外，去年卖出的43宗地中，中心区就有24宗，占比过半。

这 43 宗地中，目前上市开始售卖的仅有 8 宗。其中有武汉城建·保利·花语和岸、中海浣花里、保利和颂、华润置地·长隆万博悦府、路劲美的·隽樾府、保利琅誉等。这些宗地主要分布在荔湾和番禺。

大部分宗地，特别是天河和海珠靓地，预备在今年上市。

5 宗高地价地块中，有 3 宗的案名已经确定。其中，珠江新城东部的是保利天元，世界大观一期的是越秀·观樾，梅花铝厂地块的是中铁建·招商蛇口·西派天河序，这些地块近期的动作十分频繁。

此外，上涌果树公园北侧的地块时常有户型设计方面的消息传出。并且，该地块极有可能会在今年推向市场。（详情：）

刚刚刷新广州地价记录的琶洲西区地块被加上了，还有老黄埔图书馆北侧的地块，在 2024 年，广州楼市的焦点依然会集中在中心区。

2024年

广州楼市如何走？

关于2024年的楼市，很多人有不同的预判。

普遍认同的观点，楼市将从去年的“政策底”转向“市场底”。

市场底是否很难确定，在 2023 年就有许多迹象。倘若 2023 年出现了市场底，那么今年就很有希望进入上升的通道。

对于 2024 年的楼市，之前我们曾提及。需关注经济复苏的程度，以及房地产风险这颗“雷”能够被排除到何种程度。

经济复苏的程度和购房者的钱包有着紧密的关联。2023 年，大家买房的欲望不高，其中一个很大的原因是对未来的收入预期缺乏信心。即便口袋里有钱，人们也更愿意将其存起来。

经济复苏是楼市回暖的根本原因。楼市与经济之间存在相互依存的关系，同时也相互影响。能否进入良性循环是一个关键问题。

另一个是房地产的“雷”，也就是房企的资金风险能否排除。

这两年经过调整后，房地产的隐患已经纠正了不少。今年如果乐观些，就会进入收尾阶段。能够存活下去的，未来依然会发展得很好。而活不下去的，在这两年的市场中也应该差不多被淘汰了，市场正在逐渐修正。

今年很有可能是楼市迎来新生的一年。广州作为一线城市，会率先展现出新的楼市风貌。

我们拭目以待。

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