近日微信公众号的规则发生了改变，推送不再按照时间顺序进行。为了避免错过推送，大家记得给“四海为家”设置星标，或者点击“在看”。

西安市购房新政已出台半月多了，最终在 14 日下发了正式的“权威解读”。

原本在 12 月 1 日前后正准备买房的一批购房者的心安定了下来。不管是按照新政之后的规定，还是按照新政之前的规定，都有了相关的说明，这样在买房过程中就不会一直处于猜测之中了。

12月1日之前认购

二套房首付按照原政策

12 月 14 日，西安市住建局官网发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》的政策解读。该解读明确了二套房首付新政的执行时间，即 12 月 1 日之前认购的，首付按照原政策执行。

西安市住建局发布政策解读

在对“提高第二套住房首付比例开始执行的时间”这一政策进行解读时提到，关于界定的最终解释权，从“房管局”转交到了“按揭银行”。

《通知》结合市场供需情况，为优先支持刚需自住需求，要充分发挥差别化信贷政策对房地产市场的调节作用。它根据购房人已有房屋和拟购房屋面积情况，针对购买第二套住房的商业贷款及公积金贷款首付比例提出新要求，以此来防范住房金融风险。

商业贷款的具体衔接事宜以及落实措施，是由人民银行西安分行来进行指导，由陕西省市场利率定价自律机制来确定的。从原则上来说，对于在《通知》下发之前就已经认购了房屋，但是还没有办理贷款手续的购房人，如果他们能够提供认购协议、交款收据（这里的交款收据包含诚意金、定金、首付等这些款项）以及转账凭证的话，那么就会继续按照原来的信贷政策来执行。

公积金贷款的具体衔接、落实措施由公积金管理部门确定。

此前公积金贷款政策有所不同。对于 2020 年 12 月 1 日（含）之后网签的房屋买卖合同，其首付比例需按照《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（市建发〔2020〕143 号）文件来执行。

2020 年 11 月 30 日（含）之前网签的房屋买卖合同，若贷款受理时间在 2021 年 1 月 31 日之前，首付比例按原政策执行；若贷款受理时间在 2021 年 2 月 1 日之后，首付比例按《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（市建发〔2020〕143 号）文件执行。

图源网络

回到大家关注的商业贷款方面，此次从“房管局”转至“按揭银行”。11 月 30 日（含）前已认购且未办理贷款手续的购房者，只要拥有“交款收据”，能够提供购房凭证，便可继续依照原二套政策以 40%首付执行。

二套房首付比例提升

以旧换新比例增加

可以看到，新政的解读不像公积金贷款细则那样明确商业贷款的细致问题。不过，新政明确了二套房首付新政的执行时间在 12 月 1 日之前。这意味着从 12 月 1 日起，所有购买二套住宅的购房者，其首付贷款比例都会有所提高。

图源网络

目前来看，新政对 12 月 1 日前后摇号的住宅项目影响较大。从新建住宅销售端了解到，新政后有些千人登记的楼盘，由于购房者涉及二套首付比例增高问题，最终达成的交易量与预想的销量有很大差距。

许多购房者不确定自己在二套住宅首付提高后是否还能有资金购房，所以选择放弃，这对销售端产生了很大影响。

首付比例提高了，这就意味着购房者要准备更多的购房资金。从市场端去看，一方面，一手房的交易受到了影响；另一方面，二套房首付比例提升了，这对市场上的二手房住宅市场也产生了一定的影响。

目前有很多改善型购房者购置二套住宅，他们手头上大多有一套老房子准备出售。为了换置更大面积的进阶住宅，他们会把这套等待出售的老房子卖出。不过，在之前二套房首付比例为 40%的时候，很多人先是看中了二套新房，购置新建住宅，在有必要的时候再出售旧住宅。

图源网络

不同的是，二套房首付比例增加了。这些购房者因为首付资金不够，所以会先把这套老房卖掉。然后用卖掉老房所得的资金去贴补多出来的二套房首付款。这样，在二套房首付比例提高的当下，他们就能成功地进行住宅面积的置换。

这部分购房阶层主要是刚改群体，他们需要先卖出老房，然后购置新房。为了能购置面积更大的房子，部分有贷款的刚改购房者可能会选择出售首套房，将贷款结清，接着购买面积更大的房子，以满足自己换房的需求。

二手房供应量增加

全新置业契机已显现

可以看到，新政产生影响后，西安市一手房市场会保持平稳。同时，有更多购买二套住宅的购房者急于将自己手中的住宅卖出。由此可以预见，在未来，二手房的供应量将会增加。

西安市近期二手房可能会有较多 80 - 120㎡的住宅。这些二手房的出售者，大多是在新政之下购买二套大面积住宅的人。他们出售 80 - 120㎡的房源，有的是为了从刚需向改善进行过渡，还有的是从初步改善向进阶改善住宅进行过渡。

图源网络

从近日国家统计局发布的 70 城房价数据可知，在供应量增加的同时，西安市二手房的房价与新建商品住宅的房价存在较大差异。其中，二手房价环比为-0.3%，并且已经停止上涨。

房源供应有所增加，并且房价出现了微微下降。在这种情况下，西安市的二手房市场已经转变为买方市场。所以，那些想要购置二手房的朋友们可以赶紧抓住这个机会。

对于购买二手房，大家需多加留意。要考虑楼层情况，要考虑楼栋位置情况，要考虑户型情况等，务必将这些情况都考虑到位。尤其要注意选择产权清晰的房源，以防后期出现纠纷。除此之外，以下这几点二手房的购买原则也需牢记在心。

看次新房

买二手房时要避开老破小区。要尽量看准交付时间比较近的次新房。这样的住宅在房型方面更贴合一手房。在装修方面更贴合一手房。在舒适度等方面更贴合一手房。对于很多买一手房资金不够的购房者来说，这是个不错的选择。

毕竟这样能够花费较少的钱买到性价比更高的住宅产品。

看好地段

买房最重要的是地段，二手房也一样。看准次新房后，要对住宅周边的教育、医疗、交通等城市资源进行详细咨询。对于地铁沿线的次新房，尤其要这样做。这样未来出行就能省去很多时间。

看好物业

物业对于新房和二手房来说，都是决定居住能否舒适的重要条件。因为越来越多的人看重社区管理体系，所以在买二手房时，社区物业自然就成为需要考虑的因素。一个好的物业能带来舒适的生活，对于注重生活舒适度的二手房购房者而言，物业是很重要的。

首先，要基于二手中介的推荐。其次，最好能实地多次查看。然后，多选择几个房源进行对比。这样就能在众多房源中找到适合自己的二手住宅。

END

可听可看可互动的四海为家

透过现象去看本质，对城势和楼势进行认知并把握趋势。除了公众号这一渠道之外，四海为家还同时推出了短视频栏目以及直播栏目！