天津市有两个陵园，一个在北，一个在南。北边的天福陵园位于武清区南湖风景区的西南方，距离该风景区 2 公里之外。南边的怡静园位于海河教育园区（下称“海教园”），在南开大学津南校区的南边，距离该校区 500 米处。

这两个陵园开张之际，武清区和海教园都较为冷清，人烟稀少。随着天津城区不断向北扩展、向南建设，如今两个陵园已被新建楼盘紧密包围。并且，武清区、海教园，还有天津南站附近的张家窝，都已成为外地客人前往天津买房的重要选择。

天津的房地产市场，有一半是由外地客来支撑的。某中原房企天津投拓总陆磊在天津工作了数年，期间先后换了多家地产公司。他亲眼看到自己的同事，有来自河北的、有来自河南的、还有来自山东的，这些同事已经在天津购置了房产。

他们大多是希冀天津的教育资源。

河南是高考大省，分数线比天津高很多。山东是高考大省，分数线比天津高很多。河北是高考大省，分数线比天津高很多。没有户口的北漂会选择在天津落户买房。他们会让孩子在北京上完中小学，然后到天津参加高考。或者直接在天津上中小学。陆磊说，一般情况下，这些人会选择通勤方便的武清等地。

作者在九月底对天津楼市进行了探访。他发现，外地人大多只是城市的过客。在缺乏本地客源以及产业依托的这种状况下，武清、海教园等原本的楼市蓝海已经转变为红海，并且开始了降价的厮杀。

谁在降价

外地人购房落户，一直是天津楼市的主要支撑点之一。

李刚是一位北漂，他没有户口。9 月 24 日，他从北京启程，去往天津看房。在他所在的这节车厢，到达武清时总计有 20 多人，紧接着一下子就围过来 30 多位房产中介，他们纷纷说道：“先生，您要买房子吗？我带您去看看。”等这些乘客离开后，中介们分散到廊檐下和树荫下，有的抽烟，有的闲聊，在那里等待着下一班高铁的乘客。

李刚下午前往了海教园。一下出租车，就有四五个人围了过来，询问他是否去龙湖看看，是否去阳光城看看。其中有一位雅居乐的销售，一直跟在他身后。他每从一个楼盘出来，那位雅居乐销售就问他是否去雅居乐看看。之后他钻进出租车离开，而那位雅居乐销售站在小雨中，目送着他离去。

李刚的心情有些矛盾。天津楼市处于价格低点，然而他却仍在担心房价会继续下跌。同时，他更期望自己能够像朋友那样“捡漏”，等到房价回升后能获得一些收益。

冯涛是李刚的朋友。他在 2014 年 5 月天津结束蓝印户口政策之前办理了相关事宜。当时规定，在市区购买总价 80 万元的房子或者在郊区购买总价 40 万元的房子，就能够落户。并且这些房子必须是新房和现房。

当年 4 月，冯涛以 7000 元每平方米的价格在天津武清区购置了一套 130 多平方米的洋房。落户工作完成后，他的孩子得以入学武清区的高中。三年后，孩子在天津参加了高考。目前，孩子就读于一所二本院校。如今，这套房子已经增值了一倍多，单价涨到了 1.6 万元每平方米左右。但冯涛舍不得将其卖出，因为家里的第二个孩子正上小学二年级，他打算把房子留给他日后参加高考。

跟冯涛一样，胡玲同样是买房落户天津。

胡玲之前在北京市的一家旅行社工作，她的丈夫在一家创业公司担任技术总监。然而，他们两人都没有获得北京户口。他们居住在北京市昌平区，由于不满足社保条件，孩子无法进入好的小学。因此，他们选择在天津买房并落户。

2018 年 10 月，胡玲在武清区广贤路小学附近购置了一套两居室，面积为 97 平方米，单价是 1.5 万元每平方米，加上税费总共花费 142 万元。在买房之前，他们花费了近 5 万元办理了户口，然而没多久，天津推出了海河英才计划，通过人才引进就能够落户，这使得之前办理户口的钱都白花了。

2019 年 9 月，胡玲的孩子进入广贤路小学读书。胡玲所购买的那套房子从入手之后，其价值变化幅度不大，近期甚至有略微下跌的情况。与之相比，孙俪处于武清区房价的较高位置。

这位互联网公司的员工在 2017 年 7 月于武清区南湖板块购置了一套联排别墅。这套别墅的单价是 1.5 万元每平方米，面积接近 200 平方米。链家网的数据表明，在别墅区附近，洋房的单价已经下降到 1.1 万元到 1.3 万元之间。

当地房产中介称，南湖板块的二手房几乎没有交易。保利梧桐语小区，最近的一次成交是在 2019 年 9 月，从今年开始到现在一套都没有成交。周边的新房价格甚至比二手房便宜好几千元，这对二手房的价格产生了很大的冲击。

中介围追

海教园距离高铁站较远，距离天津城区也较远，不存在交通方面的优势。此地的楼市之所以火热，是因为有着独特的教育政策。

天津的优质学校处在核心市六区。四郊区县的教育资源比较短缺。天津初升高实行“锁区”制度，即市六区的初中报考市六区的高中，其他区的初中分别报考所在区的高中。

海教园不在市六区。该片区目前没有高中。所以该区的生源能够直接报考市六区的高中。这使得隔着一条雅润路，路西的海教园新房价格大约在 2 万元/平方米。路东的咸水沽板块不属于海教园，价格在 1.2 万元/平方米左右。

资金的嗅觉较为敏锐。在近些年，海教园吸引了将近 10 家开发商进驻。这些开发商开发了总计 16 个楼盘。最先进入的开发商获得了丰厚的利润，随后大家纷纷涌入，一场激烈的存量厮杀，即互拼价格的厮杀马上拉开了帷幕。陆磊表示。

龙湖在较早的时候进入了海教园。2016 年 3 月，它以接近底价的价格成交了一块土地，其楼面价为 4451 元/平方米。一年之后，该地块以“龙湖天宸原著”这个案名开始销售，单价是 2.1 万元/平方米。2018 年，路劲、雅居乐、景瑞纷纷进入海教园，一起拿下了四个地块。其中有两个地块的楼面价超过了 1.2 万元/平方米，与两年多之前相比，翻了两倍还多。

2020 年 1 月，龙湖第二次进入海教园。它以 8678 元/平方米的楼面价拿下一块土地。5 个月之后，又以“龙湖天宸原著”这个案名开盘。开盘时售价为 1.9 万元/平方米。与拿地时相比，单价骤降了三千元。这一情况由此拉开了海教园的新房价格战。

龙湖的价格为何如此便宜呢？这要看它所处的位置，因为它旁边就是墓地，一般的人对此是很忌讳的。华宇大家的销售小琪这样说道。然而，墓地所带来的排斥力，远远比不上楼盘降价所具有的诱惑力。

华宇大家毗邻“龙湖天宸原著”，它是重庆房企华宇的楼盘，开盘时间比龙湖早，如今单价为 2.1 万元/平方米。小琪承认，龙湖一开盘，客户就都跑到那儿去了，这使得华宇的销量受到很大打击。现在华宇颇为被动，若坚持原价，客户会不断流失；若降价出售，老业主可能会闹事。因为华宇是重庆小房企，所以打不起价格战。

阳光城“未来悦”项目的价格相较于龙湖更低，单价为 1.8 万元/平方米。楼盘销售人员向作者表示：阳光城在海教园有三个项目。最近，在海教园北面又获取了一个地块，投入了很多资金。如今房企有三条红线，大家都知道吧，我们面临着很大的资金压力，所以需要进行低价促销。

残酷的还有武清区南湖板块，就像海教园那样。碧桂园“云湖”项目因南邻津保高速且西邻墓地天福陵园，率先把价格降到 1.2 万元/平方米。毗邻的保利“梧桐大道”项目，其价格更低，达到 1.1 万元/平方米。

拍地遇冷

国家统计局的数据表明，8 月时天津的二手房价格呈现出环比下跌 0.8%的态势，同时同比下跌 4.5%。在这一情况中，天津的二手房价已经连续 14 个月处于环比下降的状态，并且连续 8 个月呈现同比下跌的情形。而在新房方面，依据国家统计局的数据来看，8 月天津新建商品房价格环比上涨了 0.3%。

克尔瑞数据表明，到今年 8 月的时候，天津的商品住宅库存面积为 3632 万平方米。在一线及强二线城市当中，天津的这个库存面积是最高的。并且天津是唯一库存面积超过 3000 万平方米的城市。依据过去 12 个月的销售去化平均速度来看，天津的去化周期达到了 28.2 个月，它仅次于大连。

海河英才计划实施后，天津累计落户 28 万人。其中，大概只有两三万人真正在天津工作，其余的大多是为了落户而买房。陆磊感慨道，天津迫切需要产业来支撑，只有这样才能像杭州那样留住人才。外地购房者更像是城市的匆匆过客，家长不在天津工作，孩子在天津参加高考后，或许会到外地上大学。即便在天津读完大学，也有很多人会跑到其他城市去工作。

如今，天津房地产市场因天量库存而出现下行态势，这种市场端的情况传导到了房企的投拓端，从而让陆磊这类房企投拓人员的日子变得艰难难熬。

我们这行主要靠拿地、拿好地来进行业绩考核，然而现在很难挑选出一块好地。陆磊每天都在关注天津各大板块的新房价格，要是有哪个楼盘降价了，他在进行拿地的成本收益核算时，就会以该板块最新的低价作为依据。

今年开始后，陆磊未曾拿到过一块地。原因是实在无法算清账目，就像有一块地的楼面价是八千，而所在板块的新房市场价大概只有 1 万左右，再算上建安成本和营销成本的话，拿了这块地就会亏本。以往房企敢于拿面粉价格比面包还高的地王，那是因为市场处于上升期，而现在房价不下降就已经算是不错的情况了。

2018 年下半年，天津的土地市场曾出现小阳春，房企拿地较为积极。2019 年上半年，天津的土地市场也有过小阳春，房企拿地较为积极。在这些时期，海教园等热门板块出现了溢价率高达 50%的地块。然而，市场一旦变冷，开发楼盘基本上都无利润可言。

房企谨慎拿地之下，天津土地市场骤冷。

2019 年天津全年的土地出让金为 1357.6 亿元，在全国处于第 11 名。2020 年上半年，天津的土地出让金仅有 431 亿，在全国排名下降到第 17 名。与去年同期相比，减少了 48%。今年上半年，天津的土地出让建筑面积为 529 万平米，同比减少了 53%。和平区、南开区、静海区、宁河区均未进行土地出让。

陆磊倒是觉得，天津少卖点地也好，“至少可以去去库存。”

（文中陆磊、小琪、李刚、冯涛、孙俪、胡玲为化名）