你知道的杭州神盘，大多有他的幕后推手

春节回来，刚需们内心是绝望的。

这几天接待完客户后，我的感觉是，过完年之后大家看起来都很有钱。

城东某楼盘答复我：只有三成？就算找集团领导也没有用。城西某计划开价 4 万多的楼盘，听说房子不到 150 套，却有 400 多组客户进行验资排队。华夏四季的情况更是夸张……

过年回来后，买房的需求不但没有下降，反而有所上升。首付的比例依然处于较高的位置。因为房贷利率有上浮的情况，所以购房的门槛很可能会进一步提升。

今年刚需还有活路吗？买房前要关注哪些趋势？

全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民指出，关于楼市泡沫这一情况，目前房地产市场存在泡沫，尤其在一二线城市表现较为明显，然而三四线城市的情况尚可。

“这个泡沫既不要主动挤破，也不能继续吹大。”

关于金融系统风险，存在两大诱因，分别是房地产和地方债务。相关方面将竭尽全力，去寻求一种较为平稳的着陆方式。基于此，今年有很大的可能性会遭遇前所未有的“钱荒”现象。我听闻，某一家全国性的房企为了对企业风险进行管控，不允许其区域公司进行拿地操作。

全国人大提及了“加快房地产税立法”，2018 年要完成“房地产税立法”初次审议的准备工作。这表明截至目前，房地产税仍处于“狼来了”的阶段。

房地产税最大的难点是：存量房怎么征收？

城市竞争开启了“新一轮城市化”，城市之间展开了激烈的“争夺人才大战”。因此，人才会往某个城市流动，投资也会随之往该城市走。

关于房企竞争。开发商无论是否看好后市，如今仅存“必须继续参与，不参与就只能被淘汰出局”的玩家心态。接下来，在行业内，“大鱼将吃掉中鱼”的现象或许会较为常见，因为小鱼在上一轮竞争中已几乎被吃光。

楼市和股市方面。通常来讲，二者之间的关系犹如跷跷板。要么选择股市，要么选择楼市。

Q&A|壹

问答关键词：现金约800多万、改善VS投资、滨江奥体

@

白金海岸有一套简装房屋用于出租。浦沿有一套老房子，该老房子在 5 月会进行拆迁，同时会有一笔拆迁款。由于认为二手房价格偏高，所以正在考虑出售白金海岸。现有三个方案：其一，白金海岸不卖出，每月需还贷 1 万 3 多，以后用于自住；其二，将白金海岸卖出，加上拆迁款以及手头现有的现金，大约有 800 多万，这样勉强能够凑够杭州壹号院的款项，但此时就完全没有流动资金了；其三，卖掉白金海岸后购买一套世纪城的房子（例如创世纪），主要以投资为目的，过几年后再换回滨江，因为夫人希望孩子能够在滨江上学，而孩子今年出生。从性价比来说，您怎么推荐？

楼先生认为，拿着数额不小的拆迁款不如拿着增值预期更佳的房子。总体而言，货币会持续贬值，而不动产则会具备较强的保值增值功能。因此，倘若有钱且有购房资格，若没有其他投资渠道，建议还是买房，无论是用于自住还是投资，房子都是较为稳健的投资方式。

第二个或者第三个方案，无论是壹号院还是创世纪，亦或是滨江金茂府、天璞、檀悦等，这些都是许多人想买的楼盘。只要有能力买得到，它们都很不错。相对而言，创世纪和天璞更难买到，主要是因为限价过于严格，投资客数量较多。而壹号院或许有机会进行贷款按揭，一是其供应还有不少，二是它后面的面积较大，总价较高。如果壹号院能贷款买到，可以重点考虑。

奥体、世纪城（萧山）和滨江，其实没那么重要。今后，这两个区域的边界会逐渐模糊，所有资源也都会共享。而且，世纪城和奥体作为杭州非常重要的区域，各种资源肯定都不会短缺，也不会差。例如在教育方面，等你家孩子上学时，世纪城、奥体这边的学校就一定不会比滨江差吗？

Q&A|贰

问答关键词：首开金茂府144㎡、改善置换、学区房

@Anna Wang

老师您好。我现在居住在城市芯宇，房子面积是 119㎡，为三室两厅两卫，并且安装了地暖。最近我去看了首开金茂府的样板房，有了置换的想法。首开金茂府 5 月将开二期，户型是 144㎡的边套。在不考虑学区的前提下，您觉得我是否应该进行置换呢？另外，金茂府打造的是高端豪宅，拥有恒温恒湿系统，我想了解一下这个系统是否适合杭州湿度比较大的环境呢？

楼先生说：若想让家里人居住条件更好些，就建议进行置换。因为我们努力工作的最终目的是让生活更舒适。然而要是考虑升值的话，那就没太大必要了。像城市芯宇这种位于传统文教区的学区房，有行知和十三中，还有更市中心的稀缺地段，未来必定是很有价值的。城市芯宇的内部环境挺好，周边生活配套成熟度高，自己居住是完全足够的。

从板块发展的角度来看，它比不上申花庆隆。从产品自身而言，首开金茂府的 144㎡边套户型做得极为出色，在申花在售新盘中优势较为突出。并且金茂所主推的科技住宅，像杭州这种夏季炎热冬季湿冷的城市，倘若有较好的经济能力，完全可以去尝试拥有恒温恒湿系统的房子，就如同武林府那样。

Q&A|叁

问答关键词：首付100万、首套(投资+自住)、考虑新房

@AD钙奶

我在半山工作，爱人也在半山工作。我们手上有大概 100 万左右的首付，是首套房，既用于投资也用于自住。我们考虑购买一手房，关注过汀蘭府和崇贤的三个楼盘，还有星桥的天都城。从投资的角度来看，哪个楼盘更稳一些呢？之前汀澜府有一套边套，价格是 2 万 6，被拆迁户全款买走了，这让我们很是心累。

楼先生称，若以投资为主且追求稳定，那么崇贤新城应是首选。其一，从相对角度来看，其区域位置较为适中，与市中心的距离并非遥不可及，待各种交通网路建成后，到达各个方向的时间还能让人接受；其二，房价处于可控范围，高层精装的均价约为 1 万 7 左右，相对更为安全，且该板块正处于大发展阶段。

天都城单价较低，从投资角度看，是个不错的选择。然而，若用于自住，与其他两者相比，稍微偏远一些。因此，若今后更倾向于自住，且有 100 万的首付及相应承受能力，丁桥会是更佳选择。过去丁桥大型商业配套较为缺乏，如今有了龙湖天街，今后该板块的生活成熟度会大幅提升。并且，距离你们上班也会更便捷。是投资多一点，还是自住多一点，取舍一下就好了。

Q&A|肆

问答关键词：改善置换、二手房or新房、拱墅区

@汤圆圆

目前有两套房子，一套是 90㎡的城市芯宇学区房，另一套是 70㎡的教师公寓（位于枫华府第附近）。现在想要换一套 130㎡以上的房子。因为还需要使用学区房，所以在考虑是卖掉城市芯宇，然后换一套行知小学其他对应的大些的学区房（如梧桐公寓、城市芯宇、耀江等）比较合适，还是卖掉教师公寓，换一套拱墅区的大房子比较合适。

楼先生认为，只要有机会，就应当进行以劣换优的操作。很显然，这两套房子中，城市芯宇更为优质，属于硬通货。因此，这两个选择无需纠结，肯定建议你卖掉教师公寓这类房子，趁着现在这类房子还能卖出较为理想的价格。从房子自身的角度来看，次新房和新房的成长性更强，特别是新房，如果能够买到那些限价较为严格的楼盘，还是要努力去争取一下。

不清楚你的具体预算情况。考虑到今后需自住，申花和桥西是比较理想的选择。申花和桥西的居住品质都不错，板块发展较为成熟，且距离现在居住的地方较近。桥西目前暂时没有新房，一些二手房可供考虑。而申花则可以多考虑新房，因为在售楼盘较多，均价不到 5 万。如果预算没那么充裕，那就往城北的方向再去挑选一下。在城北，有春秋华庭这处新房，还有城北万达附近的一些二手房。

Q&A|伍

问答关键词：为子女买房、首付100万、年收入20多万

@夜莺

老师您好。我并非杭州人，我的孩子在浙江大学读大四，其户口已随之迁移。孩子还打算继续攻读硕士和博士学位，之后会在杭州工作。我们希望现在能给孩子购买一套新房。我们家庭的年收入在 20 多万，目前拥有的可用资金约 100 万。我们对杭州不太熟悉。恳请您给我们一些建议和帮助，非常感谢。

楼先生表示，拥有 100 万首付款且具备购房资格，能够给出很多买房建议。关键在于，你家孩子有杭州户口，具备买房资格，然而由于是在读学生，银行不会给予贷款按揭。特别是当下各大银行在房贷方面把控都较为严格。鉴于当前这种状况，如果确实想要在杭州买房，那就只能选择全款一次性付清。

普通住宅总价 100 万在杭州已极为稀少。即便存在这样的房源，那也大概率是非常偏僻的楼盘。这样的楼盘，无论是用于投资还是自住，都缺乏吸引力。还可以选择去找户型二三十方的老破小，或许有买到的机会。另外一种选择就是考虑酒店式公寓。

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