透明售房网的数据显示，上半年杭州全市的二手房成交了一定套数，与去年同期相比增长了 50.4%，每个月平均的成交水平大约是 8081 套。

二季度开始后，整个二手房市场呈现出一种“乏力感”，并且遭遇了“三连跌”。杭州爱家研究院分析师指出，以杭州市区（含富阳）的成交量为例子，从 3 月份的套数高点，下跌到了二季度的 7000 套月均成交，月成交量大约缩水了 3000 套。4 月成交 7268 套，5 月成交 6885 套，6 月仅成交 4912 套，且环比下跌 28.66%。

2023下半场，这样的态势是否持续？

60方以下房源成交下滑

“老破小”市场需求正在削弱

杭州我爱我家统计显示，上半年在杭州二手房的置业面积结构方面，整体情况是刚需购房者较为坚挺，同时改善购房者有所增长。

数据表明，在杭州二手楼市中，90 方以下面积段的成交量占据绝对优势。其占比为 63.03%。其中，60 - 90 方的需求属于主流，成交占比达到 45.67%。与去年的 40.68%相比，今年又增加了 5%。

60 方以下的面积段与之相反。去年上半年该面积段的成交占比为 23.01%，今年则降至 17.36%，降幅达到 5.65%，下跌态势较为明显。

60 方以下成交的房源里，除了公寓产品以外，其他的主要都集中在各个板块的“老破小”。这一比例下降了，也就意味着“老破小”的市场需求在变弱。

“老破小”具有低总价和好地段的优势，这种优势在客观上能够满足刚需首次购房的住房需求。然而，考虑到未来家庭人口会增多，其居住空间和品质显然无法得到保障。正因如此，越来越多的刚需购房者倾向于选择面积更大一些、能够一步到位的产品。

一方面，整个城市的骨架在不断扩展，多条地铁线路得以开通。这打破了区域之间的壁垒，促使外围区域的置业热度持续上升。另一方面，新一代的购房者偏向年轻化。在总价相同的情况下，越来越多的年轻人更倾向于在城市外围购置面积更大的次新房。

房子越住越大

改善购房者开始加速入场

上半年杭州楼市有一个特点，90 到 140 面积段的房源成交量明显上升，其在总成交中占比为 28.09%。此外，140 到 200 方的房源占比为 6.64%，200 方以上面积的房源占比为 2.24%。

这说明，改善型购房者正在加快入市。

大面积房源今年成交上升，原因主要有这几方面：

限购政策之下，房票依然是很珍贵的。对于大多数的购房者而言，只要自身实力允许，就更倾向于直接达到目标，也就是选择较大户型的房子来入手。

另一方面，上半年二手市场呈现出“以价换量”的态势，并且非常明显。很多房源的议价空间都比较大，这吸引了那些有置换需求或者改善需求的购房者，他们趁机去捡漏。这种情况进而带动了大面积成交的占比上升。

此外，房源需求大面积增加，反映出杭州二手房市场正朝着品质改善需求的方向发展。大面积和高品质成为越来越多购房者在置业时的追求。购房需求从单纯的“居住”逐渐转变为“品质”。

杭州房东信心接近历史最低值

很多房东改售为租

从上半年杭州二手房的行情方面来看。成交的活跃度是存在的。不过持续的时间比较短。并且因为在上半年楼市升温的过程里，大量的需求已经集中地释放出去了。所以杭州爱家研究院做出预测。在下半年。杭州的二手房市场在短期内依然会处于成交放缓的阶段。

成交量的高低体现了买家对市场的预期变化，挂牌量的多少反映了卖家对市场的心态变化。杭州爱家研究院分析师表示，实际上从二季度开始，随着市场成交热度的降低，房东挂牌出售的积极性也在减弱。可以预见，接下来如果市场议价空间持续增大，很多房东或许会选择撤回挂牌，不再出售，而是愿意等到价格合适的时候再进行出售。

今年 4 月份新增挂牌相较于上月有所下降，下降幅度约为 18%。5 月份的新增挂牌环比 4 月份又下降了 5%。到了 6 月份，新增挂牌环比 5 月份再度下降了 19%。从挂牌量的数据变化情况能够看出，一部分房东由于观望情绪不断增加，其挂牌的积极性在逐渐降低。综合各种情况进行判断，杭州房东的信心已经接近历史上的最低值。杭州贝壳研究院院长上官剑对此进行了分析。

我们附近的武林商圈片区，有许多房东做出了暂时不卖而改为出租的选择。市中心体育场路一家房产中介门店的店长向我们讲述，在这两个月里，已经有将近 20 位房东提出要撤回出售房源。其中，中山花园有一位房东，原本因为要卖房而终止了与原先租客的续租事宜。然而，房子一直没有卖掉，现在又改为边出租边出售了。

二手房市场预期依旧脆弱

将在底部徘徊一段时间

目前，房贷环境处于持续宽松的状态。6 月份，央行发布了最新一期的 LPR 数据。随着 5 年期以上 LPR 的下调，杭州当下购买首套房的房贷利率下限降到了 4.0%，购买二套房的房贷利率下限降到了 4.8%。这一利率水平创造了历史新低。对于购房者而言，购房成本将会进入一个阶段性的低点。

因此在短期内，房贷利率的下调有希望对后续的二手楼市起到一定的修复作用。

但从长期的趋势方面来讲，二手房市场的预期依然是比较脆弱的，其成交方面呈现出下行的压力，且这个压力是比较大的。

多位业内人士称，当下刚性需求是支撑市场的主要动力，而改善型需求也不可忽视。要明白大部分人卖房是为了再次买房，即“卖一买一”。由于受到限购和限贷政策的影响，许多人如果卖不出手上的一套房子，就没办法购入改善房。上半年，买卖双方因价格博弈而陷入僵持状态，使得大量有改善型需求的买家实际上无法进入市场。因此，接下来如果“一卖一买”的置换链条无法循环起来，那么二手房市场预计会在底部停留一段时间。

橙柿互动·都市快报记者 陆丹

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