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2025年04月13日阅读 11

摘要：我是星叔，在全国范围内是资深的房产投资专家，是你觉得相见恨晚的买房军师，到目前为止已经为5000人提供了买房的最佳解决方案。星叔和其他自媒体不一样，不会遮遮掩掩，让你摸不着头脑！星叔属于实战派，只会跟你说最有用的操作和建议。关注“星叔房谈”的微信公众号后...

我是星叔，在全国范围内是资深的房产投资专家，是你觉得相见恨晚的买房军师，到目前为止已经为 5000 人提供了买房的最佳解决方案。星叔和其他自媒体不一样，不会遮遮掩掩，让你摸不着头脑！星叔属于实战派，只会跟你说最有用的操作和建议。

关注“星叔房谈”的微信公众号后进入知识星球进行提问，以下这些精选问答内容是来自“星叔房谈”的知识星球。

星叔刚加入。请问南昌新力时代广场这个楼盘未来是否有升值空间？18 年是以 1.7 万带精装的价格购买的，现在觉得有点偏，考虑置换到红谷滩中心区。从长久来看，哪里更保值增值？如果要置换，买卖的顺序应该是怎样的？

我认为卖掉并置换到红谷滩中心区是可行的。红谷滩是南昌的核心区域，以三角洲为中点，其价值呈梯度向四周扩散。未来，红谷滩将一直保持为南昌的价值高点。

置换有两种情况：一个是先卖再买，一个是先买再卖。

先把房子卖掉，这样就能先拿到钱。拿到钱之后，手里有了钱票，再去购买其他东西，这样做会更加稳妥。然而，要购买的房子有可能会涨价。

先进行购买行为，接着进行售卖行为。也就是先通过各种途径借到钱去购置房产，之后再将此房产出售，用以偿还之前所借的款项。这种行为相对更为激进，对资金的流动情况有着较高的要求，并且所出售的房子也未必能够以合理的价格成交。

具体怎么选主要还是看市场的情况。

在上涨阶段，建议先进行买入操作，然后再进行卖出操作。在下跌阶段，建议先进行卖出操作，然后再进行买入操作。在横盘阶段，两种操作都可以，但总体来说先进行卖出操作再进行买入操作会比较好。

原因很简单，在市场上涨的时候，买到自己心仪的房子是重点。因此要先去购买并锁定房源。而当楼市集体普涨时，之后再卖出也能够确保卖出高价。

市场下跌时，先进行卖出操作，这样就能提前获得资金。当市场变冷且房价下降时，之后再进行购买操作，就有机会能够淘到更多性价比高的笋盘。

横盘期时，两种做法实际上都没有问题。先买的话，通常会面临资金有限的情况，并且卖出的周期会比较长。然而，在房价整体平稳的情况下，先卖后买也是来得及的。

提问：你好，星叔。手上有大概 80 左右的资产。目前在山东德州有两套有不动产证的房产，一套是铁西佰利金湖城的三室，该房产距离工作地点比较方便；另一套是 2000 年的医药大楼的两室。这两套房产的不动产证都已下发，且都没有贷款。另外还有一套新领域国际花园的小产权房产。目前的考虑是，老大 14 周岁，老二 11 周岁。如果将来孩子在一二线城市发展，我现在是否要为一二线城市房价上涨的差价而努力呢？所以我想先购房上车，即便将来孩子不在所购买的城市，也可以通过换房来抵御通货膨胀，希望星叔能给出投资的最佳地点。谢谢指导。

回答：首先你的思路还是正确的。

我们早就应该看清，如今社会上的资金流向呈现出这样的态势：科技领域能够赚钱，金融领域则从中分取利益，房产领域则用于存钱。

无论钱是通过何种途径赚来的，它最终的归宿始终都是房产。因为到目前为止，我们还没有创造出能够更好地承载财富的容器。

房产是现阶段最稳妥最安全的财富容器！没有之一。

选择买房的地点以及购买何种性质的房子，这是一个极为严肃的话题。因为在人生中，你通过一生的努力，可能都比不上一次对资产的优化。

德州保留一套用于自住就可以了。从投资的角度来看，这座城市的能级比较低，在未来看不到有很大的机会。其他的房产可以出手，接着置换到能级更高的城市。如果资金充足的话，可以在一线和二线城市各布局一套，将来这些房产的价值应该是最大的。

一线城市目前的推荐有北京、上海和广州。在这其中，广州的上车门槛是最低的，并且获取房票也比较容易，只需本科学历以及半年社保。建议优先在一线城市进行建仓，然后再结合自身的房票情况来做出判断。

二线城市有武汉、重庆、成都、杭州等值得推荐。其中，武汉正处于这一轮行情的启动初期，是可以大胆买入的。若考虑在本地作战，山东的话只看好济南和青岛。

投资时优先选择一线产品；遵循大单优先的原则；在完成一线产品的购买后，如果还有剩余资金，再去购买二线产品。

提问：星叔说说昆明的基本面未来发展趋势吧！

昆明并非一个典型的投资城市。倘若你执意要进行投资购买，那我可以给你讲解一下相关情况。

昆明有两个发展主轴。一个是位于滇池边，滇池边是独特的资源。另一个是主城到呈贡的东南主轴。空港是不行的，北市、高新以及滇池西也都较为一般。要么是滇池边，要么是东南方向的主轴。实际上，呈贡已经发展了将近 20 年，但依然很一般，即便市政府搬了过来，其能量依然不足。

昆明购房有两个建议。其一，可选择会展板块且靠近滇池边的区域；其二，巫家坝 CBD 也是不错的选择。其他区域其实无需考虑，呈贡也不用看，尤其是呈贡南边的绿地健康城这类地方更不必看。打着旅游概念的抚仙湖不要看，打着旅游概念的安宁也不要看。

星叔，我关注你很久啦，我很认同你的一些观点呢。我想问一下，我在两三年内不买房可以吗？在如今这个房价下行的时代，值得为了房子而放弃梦想吗？虽然我真的很需要一套房子，但是如果买了房，很多事情就做不了啦。并且我发现，大部分老百姓都对房地产持看空态度，都很厌恶高房价。在这种高房价的情形下，普遍的老百姓都无力购买。不知道在这种畸形的状态下，房地产最终会不会走向衰弱。

很多人起初和你有着相同的想法，然而最终现实所呈现出的结果给他们狠狠地上了一课。

大多数人厌恶的东西，价格怎么会一路上涨？

大多数人厌恶的身份，考公怎么会人山人海？

他们并非对房地产本身感到厌恶，而是对炒房能够暴富的那个时代自己未能赶上而感到厌恶，同时也对自己为何不是富二代而感到厌恶。

他们并非讨厌权力，而是对自己为何不能成为人上人感到厌恶，对自己为何没有特权阶级的门路感到厌恶。

喜好只是表面，决定一个人喜好的，终归还是利益。

你没有从中获得利益，所以才会内心难以平静。正因如此，你才会进行批判和谩骂，才会表现出无能的狂怒。

嘴上虽然说不要，真有好事轮到自己，身体还是很诚实。

大多数人的喜好和评价都是脱离现实和情绪化的。

这给一部分能够理性思考的人提供了思路：简单思考一下就能明白，在这个世界上，不存在“大多数人”超过“大多数人”的这种情况。那些不能从中获得利益的大多数人，就会对少数获益的人产生厌恶和批判，以此来发泄心中的不满。

正因为还有人获益，才会招来嫉妒，引来批判。

如果你聪明点，先别着急跟着喷，多了解点事实。

而这，可能就是你的机会！

提问：你好，28岁小夫妻的北京刚需首套，希望兼顾自住和投资

目前正在看亦庄和通州的房子，手里有 180W，最多能借到 200W 作为首付，到手的月收入是 3.5W，还贷的压力比较小，关注以下几个选项。

通州有新房。金融街融御的 72 平小两居，其均价约为 5.85。主要是看好它的地段以及未来的学区。首套在通州有购房名额。其缺点在于户型较差，且学区属性不清晰。

亦庄河东有新房，分别是招商臻珑府和亦庄壹号。它们价格较为便宜，在 4.8 万到 5 万之间。89 平的户型很好，是三居。学校方面有一所建华。其缺点是未来发展不如通州，涨幅情况未知。

通州的二手小区，那些特别旧的不考虑。在品质好一些的次新小区里，看了京贸国际西、百合湾、bobo 自由城、运河湾。目前，我只买得起京贸国际东西朝向的 82 平两居，那些比较完美的户型我都买不起。

我该怎么选择？感谢！

从规划方面来看融御，大家所看中的主要有两大核心力，其一为学区，其二为配套。然而，其劣势也不能被忽视，其中包括户型较差以及得房率低。特别是得房率极低这一问题，融御的得房率为 70%，也就意味着有 30%的公摊面积。

目前来看，通州核心区在售新盘的得房率均值约为 80%。对比之下，融御的得房率比均值直接少了 10%。

招商臻珑府与亦庄壹号挨在一处，存在两条地铁线，然而这两条地铁线距离它们都不算近。

亦庄线次渠南站的直线距离超过了一公里。17 号线的次渠北站的直线距离也超过了一公里。

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目前周边也是回迁房为主，商业配套也不太行。

融创地块的北部存在高压线。这两个小区所打造的产品预计较为不错，并且价格受到限价。建华实验既可以从小学一直读到高中，距离家也不是很远。

如果刚需自住投资，长期来看，优先金融街融御。

地段配套、学区优先，这比产品、户型等纬度更加重要些。

通州二手房，挑选起来毕竟麻烦，周期也比较长，是个技术活。

如果首套自住，还是新房为主。

提问：星叔好，请问还月供有什么门道吗？

回答：还月供，实际是一个现金流游戏。

如果你仅有一个由现金流带来的收入来源，比如工资，那么你的玩法就会相当有限。

但是，当你有了房产以后，你就多了N种收入的手段：

房屋出租的收入；

房屋资产信用，银行会授信给你信用卡，装修贷；

房屋本身的收益，增值的部分还可以重新变为现金；

人的主观能动性，你会努力提高收入以覆盖增加的月供。

所以，还月供，一般分为几个阶段：

第1阶段：一半工资

第2阶段：全部工资

第3阶段：全部工资＋房租

第4阶段：全部工资+房租+信用卡

第5阶段：全部工资+房租+信用卡+各种贷款

全部工资，还有房租，以及信用卡、各种贷款，包括截断再抵押和加按揭等都包含在第 6 阶段。

要知道，贷款并不是一个固定数字。

你的现金流收入在买房之后有所增加。随着时间的不断推进，你的债务会一直处于贬值的状态。这也就意味着每月的月供支出在逐渐地减少。

房产会有增值的情况。我们可以通过截断再抵押这种方式，或者通过加按揭的方式，挤出其中的现金。而这些挤出的现金，又能够变成房贷。

与此同时，还可以不断用低成本资金，逐步替换掉高成本资金。

买房贷款赚钱，核心说穿了道理很简单：

你的房产涨幅*贷款杠杆倍数，大于贷款的利率；

算好你的现金流，保持为正数。

有产者和无产者的关键区别就在于此：

你是把钱当作生产资料，贷款就是生产资料；

你把贷款当作只出不进的负担，你只适合手停口停。

用资产赚钱是财富自由的必经之路，用劳动赚钱没有尽头。

富人中，有 90%的人贷款比现金更多；在富人当中，有 99%的人都曾经有过贷款比现金更多的情况。

换句话说，如果没有贷款工具，一个人几乎没有办法成为富人。

从人类学会交易的那天起，金融工具就诞生了。

贷款的精髓——月月还清，永远无法全部还清；

只要你的现金流是正数。

怎么还月供，道理说穿了就这么简单。

星叔你好，我想在南宁购置一套自住房。我手头有 20 的“子弹”（资金），面积大概 90 平的小三房就可以了。我刚怀孕，所以暂时不用考虑学区问题。我在深圳工作，打算生完宝宝就回去发展。我是桂林人，对南宁那边完全不了解。希望星叔能给我推荐几个比较合适的楼盘，我打算国庆节回去看房，想在今年内把房子买下来。

回答：你好，说说南宁各板块分析：

就目前的情况来看，青秀区发展态势良好，配套设施成熟且完善，商场众多且写字楼林立，这使得房价自然就比较高，同时目前的房源数量也比较少。

五象新区在近几年发展速度较为迅速。各类优质资源的配套设施也在持续投入。并且有许多大牌房企纷纷涌入。因此，其发展前景被普遍看好。然而，当前很多楼盘仍处于建设阶段，发展还不够成熟。

西乡塘是老城区，也有自身的特点。

西乡塘片区学校数量众多，教育资源较为丰富，同时还拥有相思湖等自然景观。江南区道路宽阔且车辆较少，交通路网十分发达，并且有地铁经过，使得该片区逐渐发展起来。这几个片区在各方面较为适中，对于刚需资金不是特别充足的人来说比较合适。

刚需且有钱的人会选择青秀区、兴宁区；刚需但缺钱的人会选择江南区、西乡塘区；如果是有投资需求，那就是五象新区了。如果子弹预算只有 20 且有限，就可以考虑江南区、西乡塘区，去淘淘二手次新的房子。

南宁投资回报率高的楼盘，详见知识星球内部！

星叔您好，我坐标浙江衢州。目前有一套 90 平的学区房，这套房子没有贷款，是父母在住。刚刚卖掉了一套自住房，手里有 130 的子弹，还有 10 的公积金。现在处于租房子的状态。打算入手工作单位边上的新房用于自住改善，是一楼带地下室带院子的洋房，预计房价 270w，需要等三年才能入住。因为特别喜欢这个新房，所以没有考虑购买二手房。您觉得哪个方案比较好呢？或者您是否有更好的方案？期待您的回复！

回答：我更建议选择方案二。

资金130，可以分成两块，一块自住，一块投资。

买房最重要的是做好资产配置。要合理利用手里的资金，让资金能发挥出最大的价值。要将资金进行最大化的利用。

你前三年的还贷压力或许会大一些。不过，3 年后你可以自住新房，同时将二手房出租出去，这样压力就会大大减小。并且，2 套房子的升值能力要比 1 套房子强，你未来的资产容量也会变得更大。

另外说说家庭资产配置

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普通家庭的资产配置，拥有两套房子就算是不错的了，这样能保证家庭有两套房产。然而，要勇敢地让自己拥有第三套和第四套房子。

第一，要始终让自己拥有处理自己资产的能力。

对于一个家庭而言，如果仅有一套房子。从严格意义上讲，它确实属于家庭资产。然而，由于你一直需要居住在其中，除非确实发生了重大的家庭变故，否则你不会处置自己的这套家庭资产。

拥有第二套房子，不一定会让你卖掉它。然而，手中拥有这一筹码，你会对行业进行更多的思考。在面对周期和波动时，个人潜意识的状态以及对未来的判断会更加直观和敏锐。

其实我们最害怕的是那种只会站着说话而不觉得腰疼的人。当你手中握着筹码时，你的思考就会变得更加客观。

第二是面对人生重大决策的时候敢于下注。

靠着房地产的红利，实现财富增长阶层跨跃。

第三，房子具有持有租金和变现现金这两种现金流。如果你拥有了第二套房子，那么你肯定会思考到底是持有它好呢，还是在某个时候将其变现好呢。而这种思考的能力，其实就是企业进行经营运营所需要的能力。

那些企业家为何如此厉害？其实就是在日常中进行各种平衡以及资源调配所带来的结果。对于你而言，无论是租金发生变化，还是房价出现变化，你都能够找出背后的原因，进而做出平衡的选择。

提问：你好。一家四口都在务工，我认为大长三角地区，甚至地级市或县级市的发展潜力比老家山东菏泽市要好，不知道你是否认同呢？因此我个人想在浙江杭州周边开始着手买房，由于资金有限只有 30 万，不知道有没有建议入手的楼盘呢？我主要考虑后期孩子的读书教育问题，目前孩子正在读幼儿园。我对诸暨、嘉兴、绍兴、湖州都有了解，具体只看了 4 个楼盘，基本上这些楼盘都很偏僻，配套设施也不完善，因为这是我第一次考虑买房，所以我也不太懂。个人目前出差工作主要在宁波、温州、嘉兴、苏州、昆山、金华、义乌、杭州这些办公室所在的长三角一带跑动。然而，对于具体城市的发展情况，我并不是太了解，像金义新区、慈溪杭州湾等。作为首次想要购房的我，很容易被市场营销所迷惑，希望您能指点迷津！谢谢。

你的想法是正确的。长三角周边地区较为富庶，其自住条件和生活环境都比较好。在各方面资源以及发展潜力方面，都要比山东菏泽更具优势。

长三角周边有很多城市。其中第一梯队的城市是上海、杭州和南京。结合你的预算情况来看，可以考虑第二梯队的城市。在这里推荐嘉兴，它更适合你的情况。

嘉兴是一个环沪杭的卫星城，具有后花园的身份。它主要承接的是来自上海和杭州的人口居住功能。总体而言，在这个城市价值回归之后，现在仍然是可以购买的。

自住买房的话：

从产品方面来看，要购买流动性较好的房产。比如在嘉兴市场，像那些一直以来销售都很火爆的住宅产品，其中有 80 - 100 平米的小三房，还有 100 - 120 平米的大三房。

地段方面：需从特定角度来看。其一为位置，嘉兴的价值体现于紧邻上海和杭州，嘉兴的房子主要的购买客群来自上海和杭州这两个方向，所以选择与上海、杭州直接接壤的版块较为合适，在环上海方向直接交界的是嘉善和平湖，在杭州方向则是海宁和桐乡。

但目前嘉善的房价被炒得很高，其房价超过了嘉兴市区。涨幅情况严重透支，从增值的角度来看，目前嘉善不如嘉兴市区。在嘉兴市区，首选科技城。

交通对于卫星城而言极为重要。目前，嘉兴的最快通行方式是高铁，高铁在桐乡、海宁以及嘉兴市区均设有站点，而上海方向的高铁最近的站点为嘉兴市区的嘉兴南和嘉善南站。这些地方都适合购房。

星叔，现在一线城市楼市热度依然很高。房价那么高，到底是哪些人在购买呢？

你走进了一个肿瘤医院，这是偶然间的事。你在医院里发现肿瘤病人数量很多，于是感慨道，似乎全世界的人都有肿瘤。

坐上了去拉萨的火车，感慨拉萨人真多。

走到了民政局，感慨结婚的人真多。