首付3万，在惠州买房

谭思远 26 岁，他付了 3 万首付，拿下了一套将近 90 平米的惠州房子。

他是广西人，在东莞工作。去年他萌生了买房的想法，然而看了一圈东莞的房价后，发现平均每平米 2 万，首付需要 50 万到 60 万，而他的预算仅有 30 万，其中他自己能拿出 10 万，另外 20 万得靠父母。遭受现实的重击后，他只得放弃东莞，转而看向临近广州的增城，那里的首付大概只需 30 万。父母劝他回故乡买房，但他对未来人生的构想从未在那里。他察觉到父母不愿意出钱，于是买房的预算从 30 万又降了回去，回到了 10 万。他觉得在这种情况下，买房的希望破灭了。

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去年 3 月和 4 月的时候，在中介的朋友圈里，他首次看到了“买房送首付”的宣传。这个楼盘位于惠州，距离他工作的地点有 100 公里，开车的话需要一个半小时。起初，惠州这座城市并未在谭思远的考虑范畴之内。因为他在东莞工作，所以觉得去惠州没什么必要。他一直都没有去惠州。

两个月后，他接到一个中介打来的电话，这个中介的语气很真诚。对方告知他，只需交 3 万定金，就可以支付 20 万的首付。之后，他要拿着和开发商签订的认购书去银行办理按揭贷款。半年之后，开发商会通过相应的渠道给他打 17 万。他拿到这 17 万后，再加上之前交的 3 万定金，就能够交完首付。

谭思远把“首付三万买房”的内容写成帖子并发布在网络上，接着有许多人通过私信向他询问。其中，有人认为他很有勇气和魄力，然而也有人觉得“现在买房就是被当作韭菜给割了”。他周围的同事在看到他的经历之后，开始思考是否要去惠州买房。

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“开发商帮你交首付”，这在过去是难以想象的事情，如今却正在惠州发生。惠州既谈不上繁华，也绝对算不上偏僻，是一个普通的城市。当中国房地产市场持续二十年高歌猛进的态势走向终结，开始整体下行之际，会出现什么样的情况呢？发生在惠州的这个故事，能够被视为一个城市的样本。

惠州与深圳相邻。在众多宣传中，它被称作“深圳的后花园”。2018 年，深圳地铁 14 号线开始施工。这条线通往惠州，周边的房价随之上涨。房价先是轻松突破万元，接着迅速逼近两万元，最好的房子每平方米甚至达到两万八。那时，房地产商打出的广告标语为“一站深圳，两站香港”以及“为深圳人定制一座城”。开发商不会帮你支付首付。营销中心里站满了人，买房的情况基本上是靠抢。一次性首付五成的，排在前面；首付三成的，排在后面。

一名房地产销售回忆 2020 年惠州楼市的红火。她说，在 2020 年，只要能把人带去售楼部，哪怕是傻子都能卖出房子。她上班的第一个月就开单了，并且每个月平均能卖出三四套房子。在房价起飞的那段时间，买房也可能是一次冲动消费。一位四川籍的业主在大亚湾居住，他来惠州游玩时，顺便就把房子买了。

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2021 年，这样的烈火烹油之势戛然而止。疫情的封控使得许多人无法跨城去看房，整个行业变得冷冷清清。放开之后，情况也没有任何好转。在 5 月 26 日，澎湃新闻发布了一条新闻，内容为《惠州楼盘打折创纪录最低 4.8 折》。惠州的楼盘备案价，有的从每平米 1.47 万降低到 9 千，有的地方售价直接降至 7 千。对此，大亚湾区房管局回应称，房企的降价举动属于市场方面的行为。并且，只要房企的相关手续齐全，就能够正常进行网签。

曾经在房地产广告里被过度吹嘘的地理位置，不再重要。曾经被大力宣扬的城市配套，不再重要。曾经被重点提及的周边商场，也不再重要。现在买房，主要强调的就是“性价比”。

骨折式降价后，房市依旧处于低迷状态，昔日的那种景象已不复存在，当下的情况是“中介的数量比客户的数量还要多”。

世联行数据显示，在 2023 年 6 月 11 日这一时点，惠州 2023 年的住宅网签累计套数有一定数据。同时，惠州市的可售住宅约为特定套数。如果按照近两个月惠州市网签新房的销售速度来计算，目前的新房可售量大概需要 2 年的时间才能被市场完全消化。

一位中介把楼市快速下降的情形称作“沦陷”，接着他开始用一种别样的方式推销房子，每天推荐房子的标题都包含“沦陷”这两个字。比如“惠阳已沦陷”“临深空港已沦陷”，再过一天则是“（惠州）大亚湾也沦陷了”。

“没见过这么跌的。”

惠州房市低迷的时候，有像谭思远这样的买房客趁着房价低进入市场，就有更多人在这个过程中感到痛苦。

买房4年后，陈亚后悔了。

2017 年，她刚刚毕业。通过校招，她进入了一家深圳的企业。之后，她就被家人催促着在惠州买房。那时，楼市正处于上升期，房价接近 1.3 万一平。她在惠州看中了一套 64 平的房子，这套房子的总价达到了 80 多万。

彼时买房更像是一种“效仿”行为。她的母亲看到朋友在惠州买了房，便连忙催促女儿买。陈亚没有惠州的公积金，所以只能选择走商业贷款。那时的房贷利率非常高，达到了 6.1%。家人帮陈亚付了首付后，她贷款了 56 万。当时她的工资仅有 6 千，而房贷就占去了一半。

陈亚原本打算，买了房之后，让老家的父母搬过去住，使父母离她更近一些。然而，后来她发现这种做法并不现实。她在深圳租房居住，而在惠州买的房子，她一天都未曾住过。

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出租不是一个划算的选择，租金为 1600 ，装修费还需一大笔钱。这意味着租三年，装修费才能回本。两个月前，她刚还完房贷，但丝毫没有轻松的感觉。陈亚所在小区的房价已降至 1 万左右。同时，房贷利率降到了 3.9%，已接近公积金贷款的水平。她依据最近的房价计算，比当初购入时已经亏了 30 万。但自己的房产证办得晚，她又不能出手卖掉。

今年 2 月，惠州二手房的限售政策发生了调整，从拿证 3 年改为 1 年。据每日经济新闻报道，惠州的二手房挂牌量出现了猛增的情况。仅仅在周末的两天时间里，贝壳平台上的惠州二手房挂盘量就新增了超过 6000 套。然而，在房市不振的时期，想要把房子卖出去并不是一件轻松的事情。山东人赵平将房子挂出去已经有两个多月了，只有零星的几个人来看房。当初投资时设想通过出租来偿还贷款，然而这个设想并未实现。房子空置了三年多的时间，在此期间已经亏损了三十多万。他对惠州的房价发出感叹：“从未见过房价像这样下跌的。”

东北人刘莉莉居于惠州大亚湾。前不久，她听闻邻居打算卖房。她那时颇为惊讶，便试图劝邻居再等一等，因为他们小区旁边即将新建一所学校，房子或许有涨价的可能。然而，对方并未等下去。很快，这间价值一百多万的房子以 80 万左右的价格售出了。她得知是因为对方家庭遭遇变故，付不起房贷，且邻居再也没有回来过。

一些购房者的心中蔓延着后悔的情绪。有时，这种情绪也会在房地产中介的手机里显示出来。

房产销售蔡嘉慧时常在半夜接到购房者的消息，购房者懊恼地表示，之前房子价格为 168 万时他不愿意出售，而现在价格降到 150 多万却无人问津。蔡嘉慧也很无奈，她说道：“你的房子确实挺好的，不过（别人）确实还有更好的选择呀。”

惠州大亚湾东升岛@摄图网

另一位房地产中介时常收到客户发来的诉苦信息，客户称自己运气不佳，所买的房子亏损了三十万。他只能对客户进行安慰，说：“这并非仅仅是你一个人遇到这种情况。如果不着急使用房子，那就先暂时放置着，等待市场回暖，等行情好一些再进行出售；如果着急需要用钱，现在要出售房子的话，该果断止损还是得果断止损。”

但在内心当中，中介们真的认为当地的房市还会回暖吗？有一位年轻人在网络上为是在深圳坪山买房还是在惠州买房而纠结。她发布帖子请求大家介绍惠州的房源，在评论里出现了许多来自惠州的房地产中介，他们给出的建议全部都是“别来惠州”。

房市萧条，最先影响到的是中介行业。去年 11 月份，蔡嘉慧的同事卖出一套房后就开了单，从那之后到现在，他再也没有生意了。很多中介门店都已关门，那些干不下去的中介纷纷转行，有的人去跑滴滴了，有的人进了工厂，还有的人出去做其他生意了。

剩下的人工作愈发“卷”了。蔡嘉慧为提升销量，开始去发传单，这是最为古老的获客方式。她整个人与之前相比，黑了一圈。之后她又开始进军短视频行业，白天进行拍摄、看房以及联系客户的工作，晚上则忙着直播和剪片。她比朋友要幸运一些，每月仍能开出 1 - 2 单。她有难言的苦衷。2020 年她在惠州买了房。她不敢轻易更换工作。这份房地产中介工作是她干得最久的一份工作。

在楼市火热之际，房产中介指着楼盘告诉你“我也买了一套”，这是很有说服力的。然而，“有福同享”很快就变成了“有难同当”，另一位房产中介在 2018 年贷款在惠州大亚湾买了一套房子。这套房子 70 平米，是两室一厅且带装修的，总价 65 万，月供三千。疫情期间，由于业绩不佳，他要还房贷，就不得不找朋友亲戚“支援一下”。过去的日子里，他和同事们会“大手大脚花钱聚餐”。然而，现在这样的日子已经不存在了，他现在开始自己做饭了。

疯狂之后的楼市

一类是东北人，在 2017 年左右，海南等地出台了“限购”政策，同时广深的房价也在持续上涨，那些买不到房的北方人，也把目光投向了这里。

中介张文锋曾碰到过资金很充足的东北人。此人在海南有一套房子，之后又来到惠州准备买房。他来惠州的第一天就叫张文锋带他去看海景房。然而，海景房附近生活不太便利，于是他听从了张文锋的建议，回到市区买房，全款是 140 万。

当然，投资客来自各个地方。他们实力很强，能够全款买房。即便资金不够，他们看起来也充满信心。他们对楼盘和市场很了解，不需要中介来介绍。他们想要什么样的房子，就把信息发给中介，让中介去找到。其中有很多人是靠着当时的红利赚到了第一笔钱。

如今情况发生了变化，投资客离开了。最后一类“深漂”的年轻人成为了买房的主力，他们是刚需群体，既不想回到老家，又对深圳和广州的高房价感到畏惧。深圳的平均房价是每平 6 万，而在惠州，房价只要一万多一点。

刘文锋在房地产行业工作了 7 年，接触了众多购房者。今年，他发现现在刚需客的单子能达到 8 成甚至 9 成。在 2020 年之前，投资客和刚需购房者的比例是各占一半的。

他明显察觉到“购房者”的状态发生了变化。以前的客户看到心仪的房子后，觉得差不多就会决定购买；而现在的客户则会犹豫更长时间，反复进行斟酌和掂量。

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刚需群体与投资客不同，他们买房需经过仔细考察。每个群体的要求各不相同。上班族首先会考虑通勤距离这一因素，若家中有孩子，就会去了解周边的学校情况。要是还有老人，便会去了解买菜的区域。

许多隐藏的时间节点被卡在买房的决策之中。在深圳买房时，五年社保是买房的入场券。并且，孩子的上学时间几乎是确定的。蔡嘉慧观察到，很多深漂群体是因为孩子上学才来买房的。

去年，蔡嘉慧承接了一对客户。这对客户是 93 年的深漂。他们的孩子 9 岁。孩子在老家已经出现了各方面的情绪问题。他们不愿意让孩子继续成为留守儿童。买房之后，他们准备把孩子接过来住。

“深漂”刘莉莉突然有了买房的念头。2018 年，她与先生在深圳待了三年，之后决定买房。她不想承受在深圳的压力，所以将目光投向了惠州。惠州靠近深圳，上班便捷，当时大湾区的整体风向看起来都很不错。她几乎没有犹豫，进入售楼处还不到半小时，就把房子定了下来。

刘莉莉还记得刚来深圳的时候。她和丈夫住在握手楼里。那房子一个月 1700 元。面积不到 20 平米。看不到阳光。屋里到处都特别黑。到了回南天。屋子里全是水。壁虎和蟑螂随处都能见到。

三个月到期后，他们决定不再居住这样的房子。丈夫坚定地表示，为了追求更好的生活，他已经舍弃了很多东西，不能再让生活质量降低。

拿房之后，刘莉莉决定成为一个跨城上班的人。她 6 点 15 分起床，7 点 18 分出门，7 点 25 分登上巴士，8 点 50 分到达公司并打卡。

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在大亚湾，有专门往返深圳地铁的巴士业务。很多深惠通勤的人会购买一张价格为 550 元的月卡。他们每天乘坐这辆巴士往返于深圳的地铁口。在这辆巴士上，通常很安静。大家还没清醒过来，一路上都在补觉。

她先适应了一段时间，之后才感受到惬意。她和丈夫在两年的时间内把房贷还清了，接着选择了丁克生活，并且还养了一只猫。

消失的投资空间

谭思远在首付问题得到解决之后，为了购买房子，进行了 56 万的贷款。三十年的贷款利息为 47 万。每月的月供是 2800 元，扣除公积金后，需要缴纳 2400 元。他把工资分成了三份，一份用于还房贷，一份用于日常使用，一份用于存起来。

很多人来找他进行咨询，并且有心想效仿他。其中，有的人成功买到了房子，而有的人则感到后悔。

有人交了三万定金后，发现月供为四千，自己无法承担，于是想退掉房子，还在为那 3 万块钱定金与开发商进行拉扯；有的购房者买完后才发觉，房子周边全是工业区，没有轨道交通，房子孤零零地一栋一栋立在那里，离市区很远。

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谭思远显得十分谨慎。在买房的时候，他进行了细致的规划并且进行了筛选。当他去看房时，他会查看开发商的房管局备案价，会查询预售证书以及监管账户。同时，他也会查看不利因素公示牌。他排除了一些选项，比如位置太偏的不行，出入不便的不行，小区外空地太多的也不行。因为空地太多不确定因素就会很大，他不知道这些空地以后会建什么。他确定了自己喜欢的户型，这个户型一定要有两个阳台，因为他不喜欢把衣服晾在客厅阳台上。最好是低楼层且面向花园，因为那里景观不会有太大变化，也会更加安静。

“抢房”的热闹景象已不再，人们对房子增值的信心逐渐减弱。买房后能否承担得起费用以及是否适合居住，成为最现实的问题。那些华丽的广告语、对未来的保证和区域发展规划，都无法替代如今房价下降两三千的现实，也无法替代当下能抓住的关于房子的所有细节。

刚买房的那一周，谭思远处于懵的状态。买房这一人生大事突然以快速且奇妙的方式确定下来。他心里满是顾虑，担心失业后无法承担房贷，担心生病后无法挣钱。既担心国际形势，也担心自然灾害。有时他会上网搜索，比如“地震震坏房子，银行是否理赔？”以及“能否正常交楼？”

随着房价不断下跌，昔日房子所具有的投资属性不复存在。高价入手的房子，如今面临着两种不同的命运，一是低价卖掉，二是自己居住。

山东人赵平的那套纯投资的房子最终没有给他带来回报，反而使他的压力增大了很多。

赵平的父母在 2019 年购买了房子。父母付了首付后，他背负起 15 年的房贷，每月需交 4500 元。在青岛，他和妻子还需供着另一处房贷。惠州离家乡很远，他从未有过想去广东发展的想法，如今看来这只是一个失败的投资。

他们不再对这套房子的价值抱有期望。现在，他和妻子决定要一个孩子。他们的计划是把惠州的房子降价卖掉，把卖房子所得的钱作为在青岛买另外一套房的首付。如果实在卖不掉，就自己留着那套房子。

陈亚不再需要惠州的那套房子。之后，她结识了如今的丈夫，其丈夫在东莞拥有一套房子，这套房子精装修，并且靠近地铁口，居住起来比在惠州更为便利。他们并不需要两套房子。然而，她在内心为自己的房子设定了底线，倘若价格跌到 60 万以下，她就不会出售，而是留着自己居住或者给父母养老。

蔡嘉慧 30 岁，她卖掉了 2020 年买的房子。今年 3 月份将房子挂牌出去，过了三个月，她的房子刚被买走。她很直接，定价依据目前的市场价。她很清楚，在现在的行情下，不可能高于市场价。

最终，房子亏了40万。

惠州买房客开始形成“居住”而非“投资”的共识。一些新迹象正在显现：一位房产销售察觉到，以往总是在男孩快要结婚时，带女孩来看房；而现在，往往是女性独立前来买房，她们大概 30 岁左右，不愿结婚生子，准备买一套用于自己养老。

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一位客户告知她的未来规划：要在惠州购置一套房子用于居住，准备参加惠州的公务员考试，并且打算在 10 年之内提前还清房贷，之后就在此地安享晚年。

谭思远有此打算。今年九月，他将拿到属于自己的房子。到那时，他打算离开东莞，然后在惠州找一份工作并定居下来。