第二次实探三墩北二手房，这次告诉你最该买哪个。

文 | 《地产小王子》主编苏阳

01

限价最严的三墩北，倒挂明显

提到全杭州限价最严格的板块，一定有三墩北。

摇号已经过去了三年多，三墩北的限价到现在几乎一分钱都没有涨过，一直被牢牢地压制在每平方米的价格上。

要知道，这确实是西湖区。主城区中新房还在以 2 字头价格售卖的板块，数量是很少的，用一只手就能数过来。并且，就连临安、富阳的部分板块的最新限价，都已经比三墩北要高了。

新房需要“万里挑一”的好运气，二手房价格也是水涨船高。

手边找房数据表明，西雅图有一套高层，面积为 89㎡，这套房子是最贵的。其网签单价已经达到了元/㎡，并且这件事发生在今年 3 月。

西湖国际城有一套 107㎡的洋房。今年 2 月该套洋房进行了网签，网签单价为元/㎡。这套洋房是小区目前成交单价最贵的一套。

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如果放在杭州新房市场，奥体板块的豪宅几乎可以买得起，申花板块的豪宅几乎可以买得起，滨江板块的豪宅几乎可以买得起，文教板块的豪宅几乎可以买得起。何况二手房还需要缴纳高额的税费和中介费。

前几天，我特地去了一趟三墩北。我把板块现在仅存的 4 个商品二手房小区都看了一遍。

三墩北板块前期开发时，主要是以刚需小户型为主。所以我们主要探访的是 89㎡左右的三房产品。

增值税从免征 2 年改为免征 5 年之后，三墩北的这几个小区的二手房几乎都受到了影响，全都需要缴纳未满 5 年的增值税。

02

西雅图：综合品质第一但价格最贵

第一站，我和中介先去看了西雅图。

西雅图在产品方面给我的印象很好。西雅图在小区环境方面给我的印象也很好。整体而言，西雅图给我的印象是最好的。

第一眼看到，西雅图的颜值就挺高。三墩北众多安置房的外立面都是土黄色的，而西雅图的外立面是浅灰色真石漆加上大面积玻璃，确实很漂亮。

小区实行全人车分流。公共部分的水景和园林建设得较为出色，其中配备了很多童玩设施以及装置艺术设计。入户门厅采用了灰色的金属格栅，并且搭配了一些石材，这使得其品质得以彰显。

小区里有一处“云书房”，这处“云书房”是专门的。它给小区业主提供了公共活动空间。

整个小区主要是两梯四户的结构。中介介绍说，部分大户型的楼幢配备了两梯两户的配置。电梯是日立品牌的，运行起来很平稳。

这个小区是精装交付的。有一些业主在做软装。但整体给我的感觉依然很干净整洁。

万科物业管理严格，中介要带我进入小区，必须有业主进行报备登记。有些房东会将开门密码托管给物业管家，在看房过程中，物业管家会负责开关门。

中介首先带我看了一套房源，这套房源位于 6 号楼 3 楼，是边套户型。其报价为 490 万，并且它是小区目前挂牌总价最低的几套房源中的一套。

三房两厅两卫，是全明户型。比较遗憾的是，只有主卧套房和客厅朝向南方，而另外两个房间都在北面。

这个价格下的装修标准还算不错。它配置了美的中央空调和新风系统，但是没有地暖。并且这是三墩北唯一一个配置了新风系统的二手房小区。

厨房采用了科勒的台盆，还有西门子的三件套，包括油烟机、灶具和消毒柜。卫生间使用的是科勒等品牌。玄关地面采用的是大理石，客餐厅以及卧室使用的是实木复合地板。

精装标准里有前置净水系统，部分窗户还有电动外遮阳卷帘。

据中介介绍，这套房东还价余地不大。

随后，中介带我看了两套房源，它们都在高楼层。这两套房源所在的楼幢靠近高速。

第二套为 89㎡的中间套，且带有车位，报价 520 万。此户型的特点是三开间朝南，其中有两个卧室处于南向。

第三套是一套89㎡边套，带车位报价540万。

如果想要没有靠高架的楼幢的房子，大概还需要多花费 10 万左右。例如第四套是 2 号楼的一套面积为 89㎡的房源，并且不带车位，其报价是 510 万。

中介介绍说，目前西雅图的房子面积是 89㎡。如果没有 500 万的话，通常是拿不下来的。只有少部分楼层的房源，其挂牌价格在 500 万以下。算下来，单价大概相当于每平方米多少元左右。

手边找房数据表明，该小区当下有 41 套房源处于在售状态。其挂牌的均价为某一具体数值元/㎡，网签的均价为另一具体数值元/㎡。

从个别房源的网签单价来看，它比均价低很多。或许是为了避税，这些房源进行了做低处理。

整体而言，西雅图的价格在三墩北处于最高水平。然而，当把四个小区都看完后，我觉得确实是价格与品质相对应，价格高有其合理之处。

03

西湖国际城：偏欧式+非人车分流

第二站，我来到了西湖国际城。

西湖国际城是典型的高低配小区。整个小区包含 10 幢洋房和 7 幢高层。该小区一共有 2000 多户。

整个小区的风格偏向于欧式。它有着棕黄色的涂料外立面，还有砖红色的屋顶以及腰线。洋房这部分存在坡面小尖顶。

因为是高低配，所以所有小区没有像西雅图那样的大草坪以及丰富的园区配套。不过，中心花园、儿童游乐场等设施是有的。

物业管理较为松散，只要跟门岗说一声自己是业主，就会被直接放行。

或许是西湖国际城在四个小区之中具有独特性，它是唯一一个实行半人车分流的小区。并且，它还是毛坯交付，所以装修的业主相对较多。

所以，我第一眼看到的是小区路面呈现出很乱的状态。很多电瓶车都没有停到地下，而是直接停在了地面上。并且，装修公司的送货车也在路面上直接进行卸货。

这场面给购房者的感觉不太好，然而似乎并未对二手房卖出高价产生影响。

这次探访主要看了高层的小户型。这种小户型是两梯四户设计。基本上可分为 3 个户型，分别是 89㎡中间套、89㎡夹边套、89㎡纯边套。

西雅图是西面受高速影响，而西湖国际城主要是北面受高架影响。那些靠高架的楼幢，其价格会相对便宜一些。

我向中介表明了要看诚心卖且性价比高的房源，因此这次中介带看的房源大多是靠高架的那几幢。

我们首先看了一套7号楼10楼的中间套89㎡，报价468万。

这套房源先前托管给了租赁品牌，将其进行了简单装修后出租，因此客厅被隔成了一个房间。它从原本的三房两厅两卫一厨的格局，变成了四房两卫一厅一厨的格局。

简装比较简单，如果要自住肯定要全部敲掉重新装修的。

中介介绍，这套房东还是诚心卖的，真的要谈的话，还能砍一点。

第二套位于 7 号楼 25 楼的中间套，交付之后依然是毛坯的状态，报价为 470 万。

根据开发商设计的户型图，能够将其装修成三开间朝南的户型，并且有南向的两个卧室。

说实话，差 2 万块。如果是我，我会选择买这套纯毛坯的房子。因为这套房子从来没有居住过，而且还能省去拆旧的功夫。

7 号楼 29 楼有一套纯边套，这是第三套。它带装修，报价 485 万。这套的装修明显比那套出租的装修要好很多。

第四套位于5号楼，也是一套纯边套户型，毛坯报价480万元。

总体而言，西湖国际城的户型较为不错。边套 89㎡的户型，西湖国际城能够做到有两个南向卧室。夹边套相比较而言，性价比不是很高。中间套 89㎡与西雅图的中间套 89㎡较为相似，并且比后面所看的两个小区要好一些。

根据中介介绍，西湖国际城高层目前成交基本在-元/㎡不等。

我在手边找房上进行了搜索。小区主要有 60 套房子在售。挂牌均价为某一价格/㎡。成交均价为另一价格/㎡。

04

云和湖：投资客集中出货，性价比高

第三站，我来到了交付最晚的云和湖，去年才刚刚交付。

云和湖同属于三墩北，它在杭长高速的北面，并且更靠近余杭区。该小区是高低配的小区，是由高层、洋房以及叠墅这三类产品所组成的。

项目的一个重要卖点是湖景。如果不是处于底下的那几层，通常都可以看到湖景。

裙楼以上的部分用的是真石漆。

交付时间不久，所以能察觉到小区里的树还不是很大。因为是高低配的设计，所以就必然要在一定程度上牺牲一些园区的景观。

小区实行全人车分流。物业管理的严格程度处于中等水平。不过，它要求中介在报看房时必须提供门牌号才会放行。小区是以精装修的方式交付的，整体较为整洁。

有 5 幢高层。靠西面的楼幢会受到高速的影响。高层的梯户比是两梯四户。

或许是先看了价格更贵的西雅图和西湖国际城，等来到云和湖时，竟然产生了一种“很实惠”的感受。

中介首先带我看了一套房源，这套房源位于 11 号楼，楼层属于中等水平，它是整个小区挂牌价最便宜的，面积为 89㎡，是中间套，报价 400 万。

西雅图和西湖国际城与云和湖不同，云和湖的 89㎡仅做成了三房两厅一卫，比它们少一个卫生间，并且都是中间套。

云和湖的精装修质量不如西雅图的。云和湖的精装修在质感方面比不上西雅图的。不过，由于是开发商统一装修，其风格呈现出简洁大方的特点。

89㎡户型的地面，大部分是实木复合地板，还有部分是瓷砖等材质。美的品牌被用于中央空调。

厨房使用了西门子的两件套，包括油烟机和燃气灶，同时还配备了科勒水槽。卫生间主要使用的是科勒卫浴。

第二套房源是一套 107㎡的边套户型，报价为 470 万。它也是三房设计，不过空间更为阔绰。其中两房朝南，客餐厅带有大飘窗。

同等的预算，在西雅图基本上买不到 89㎡的房子了，然而在云和湖却还能够买到 107㎡的房子。

第三套房源处在 1 号楼的 16 楼，面积是 89㎡，报价为 425 万。第四套房源的楼层相对较低，位于 2 楼，报价是 410 万。

中介介绍，云和湖交付时间不算长。所以现在仍有很多投资客在集中出货。目前来看，它是三墩北最容易还价的小区。

手边的买房数据表明，云和湖现在有 70 套房源处于在售状态。其挂牌的均价为某一具体价格/㎡，成交的均价为另一具体价格/㎡。

05

水晶郦城：交付最早，园林景观好

最后一站到达了水晶郦城。水晶郦城是三墩北目前交付最早的商品房小区，它在 2018 年完成交付。中介介绍说，小区目前的入住率大概超过 8 成。

走进小区，发现小区未做高低配。这里仅有 7 幢高层，呈围合式排布。楼与楼之间的间距很大。外立面主要是用米黄色的真石漆。

儿童游乐区在小区中央。

园林景观给我留下的印象较好。这里水系丰富，并且水很洁净，能看得出物业在打理方面很用心。绿植的种类也很丰富，在四个小区中，它的绿植是做得最好的，毕竟这是龙湖的专长所在。

高层基本采用两梯四户的配置。

小区相对较早，如今投资客早已一轮换手完毕。现在正在出售的房东，大多是自住后进行改善置换的，所以相对而言还价的空间不大，挂牌价格也比云和湖要高一些。

因此，中介就带我主要看了三套房源。

1 号楼 27 楼有一套房子，面积 89㎡，报价 420 万，是纯毛坯状态。中介介绍说，这套房子是整个小区目前挂牌价格最低的一套。

89㎡设置了三房两厅一卫。三个开间朝向南方，其中南向有两个房间。

实话而言，已交付达 3 年之久。小区内纯毛坯的房源数量已不多。并且房东有诚心出售的意愿。正因如此，价格还算较为不错。

第二套位于低楼层，报价425万，之前出租因此带简装。

第三套房源在 5 号楼的 21 楼。它的报价是 440 万。业主声称“带 30 万精装修”。房子较为干净，能看得出新装修后基本没有使用过的痕迹。

根据中介的介绍，整体还价余地不大，基本上都是实价。

手边找房数据表明，水晶郦城现在有 41 套房源处于在售状态。其挂牌的均价是每平方米多少元，成交的均价也是每平方米多少元。

从我实地探访的情况来说，高层的 89㎡三房一卫，其价格比那些投资客集中出货的云和湖要稍微贵一点儿。

06

二手房选盘建议

从整体来看，这四个小区。就我个人的喜爱度而言，西雅图在其中是当之无愧的第一名，而其他几个小区都有各自的优点和缺点。

如果不差钱的，答应我，请直接考虑西雅图。

小区环境很好，物业服务也很好，精装修价格很合理，学区也很不错。唯一的不足之处在于价格是最贵的，然而，确实是一分价钱一分货。

从居住舒适度来说，西雅图＞水晶郦城≈云和湖＞西湖国际城。

西湖国际城采用半人车分流的方式，并且是毛坯交付，同时还有高低配的规划，这些因素确实会对购房者的观感产生影响。

云和湖是精装修的，同时也是高低配的小区。水晶郦城已经交付了有一段时间，它是毛坯房，然而入住率却在 8 成以上，所以遇到装修的概率比较小。

从户型方面来讲，西雅图以及西湖国际城的 89㎡能够做成两卫，这样的设计会更好。从园区的配置角度来看，西雅图和水晶郦城在这方面会更加出色。

如果要选学区，西雅图=西湖国际城＞水晶郦城=云和湖。

西雅图和西湖国际城属于星洲二小的学区，目前这两个地方还没有毕业生，所以没有划分初中学区。水晶郦城以及云和湖属于嘉绿苑小学景汇校区，它们对口的是丰谭中学景汇校区。

如果追求学区，然而预算达不到西雅图的水平，那么可以考虑西湖国际城。在价格方面，它比西雅图至少要便宜三四十万。

不在乎学区，只追求价格性价比的。云和湖的性价比高于水晶郦城，水晶郦城的性价比高于西湖国际城，西湖国际城的性价比高于西雅图。

云和湖现在有许多投资客在集中抛售。在价格谈判方面较为容易，能够以较为低廉的总价达成交易，购买时所付出的代价相对较小。

投资买房时，其一要对学区加以考虑，因为有学区的房子在将来会具有更好的溢价能力；其二要考虑当前的价格。在我的投资排序中，西湖国际城与西雅图处于相近的位置，而云和湖则排在其后，水晶郦城的位置相对靠后。

但是，如果是纯投资，不要凑二手房的热闹了，去打新吧。

招商融信·天澜每平方米的价格、钱江·古墩彩虹轩每平方米的价格以及融信·如澜轩每平方米的价格，与二手房相比，差不多都有 2 万+的倒挂现象。

从中介反馈的情况而言，三墩北上出现了一波二手成交的小高峰。这波小高峰是在农历年前的红盘潮之后。很多购房者在打新失败后，会选择二手房。

说不定，下一波出现红盘潮之后，三墩北那些性价比比较高的二手房，又会被抢购一波。

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