【鹤岗和玉门之后，又见一座白菜价楼市浮出水面】

（文/马跃成）

十多年前，有一个北漂打工者来自乳山。他在老家乳山贷款购置了一套楼房。当时房价处于上涨阶段，每平米价格是 3500 元。后来，有人问他，房价涨到了 5000 多元每平米。而现在，房价又回落到 4000 多元每平米了。他为家乡房价总是涨不起来而着急。他买房比较早，别人买房都赚钱了，而他的房子却不赚钱，房贷利息却付了不少，买房实际付出去的成本比房价高很多。

在其他地区，这个问题不太明显。因为房价上涨幅度较大，原本 80 万的房价，实际支出却达到了 150 万。然而，当房价上涨到 200 万、300 万时，买房人能赚很多。但在乳山，情况并非如此。60 万购买的房子，付完贷款成本后达到了 110 万。而如果按照二手房出售，只能卖到 70 万元。相对而言，自己的损失就比较大了。

以前，鹤岗和玉门的房价已跌至白菜价。买房就意味着赔钱，无论以多少钱购入，再以多少钱卖出，都是赔钱的，因为其中还包含贷款利息以及购房首付款的机会成本。如果不买房，还能获得存款利息。这就是房价不涨所带来的后果，人们也就不会急于买房了，而是等到真正需要的时候再购买。

山东乳山银滩在北京很有名气。十几年前，在北京的路口发放的小广告，很多都是关于乳山的海景房的。可以说，海景房这个概念是从乳山开始被人们熟知的，“要买房找乳房（乳山市房地产公司）”这样的口号在各处都能看到。后来，威海出现了海景房，日照也出现了海景房。乳山开创了山东房产进军北京的先河，同时也开创了以海景房发展模式的新时代。

目前乳山的海景新房价格，普遍每平方米在 7000 元之上。一些新开的楼盘，每平方米甚至超出 1 万元。相比之下，二手房价格相差很大。其均价仅为每平方米 4000 多元。并且有一些二手房，因为位置偏远以及建设年代较早等缘故，单价低到每平方米 2000 元以下。一套顶层阁楼的交易单价能够低到 1800 元/平方米。它甚至比 10 年前的价格还要低。

中国房产超市网的数据表明，当下乳山市二手房的均价约为 4300 元/平方米。与 2014 年 12 月约 2900 元/平方米相比，每平方米上涨了 1400 多元。而在乳山市银滩旅游度假区，因为拿地成本和建筑成本有所增加，新房价格每平方米在 7000 元左右，新房与二手房价格相差极为巨大。

新房和二手房存在如此大的价格差距，那究竟哪个才是乳山真实的楼市状态呢？据悉，乳山的新房售楼处不接待散客，意味着新房仅对从全国各地而来的看房团开放。然而，二手房市场主要是以散客和游客为主。在乳山，一个房地产市场被分割成了两个完全隔离的市场，这正是导致新房价格与二手房价格相差较大的一个原因。

在北京，几乎每个人都有亲戚在乳山买房，或者朋友在乳山买房了。他们会说，随时可以到海边去玩，把钥匙给你，你自己去就行。仿佛在银滩买的房子是大家都可以住的，主要是这里的房子价格较为便宜，一套房大概二三十万。乳山银滩的海景房据说 95%以上都卖给了外地购房者。炒房客撤离后，二手房市场供应过剩，这导致价格与新房价格严重脱轨。同时，由于配套设施不足且空置率高，当地海景房的热度逐渐消退，房价自然就下降了。

乳山楼市存在的主要问题是供应过剩。有一位乳山市民表示：“将乳山市所有的人口都填进去，房子也住不满。”这句话有其一定的道理，但也并非完全正确。因为乳山的房地产目标客户群体根本就不是本地人。然而，如何让外地人接受乳山的房子，这是一个亟待解决的问题。比如海景房，它到底具有多大的吸引力呢？据说，银滩的住宅区在夏秋的黄金季节，其入住率仅为 30%。而在冬天，入住率更是只有 10%。这种情况长期存在，并非是孤立的偶然事件。

乳山将发展房地产业当作主要的城市发展模式，这并非不可行。凭借得天独厚的自然资源，发展房地产业，构建健康养老、度假旅游基地，是一个较好的选择。然而，这就需要把产业链打造起来，促使当地的人们投身到该产业的服务之中，如此才能让其良性循环并运转起来。如果将房子卖出去当作目标，然而相关的基础设施未能跟上，像医疗、商业、学校以及文化设施等都跟不上，那么房地产就会失去支撑。倘若这些条件比不上周边的威海、烟台、青岛，人们就会用行动来表明态度，仅仅房价便宜是无法促使其发展起来的。【本文由“马跃成”账号发布】