政策环境

9 月迎来了核心城市的双限解禁潮。然而，河北的房地产市场情况并不乐观。其一，在政策已全部出台的情况下，已无法再对市场进行刺激；其二，随着双限解禁，“城市虹吸效应”必然会开启，资产置换将会对市场产生一定的影响。

1. 房地产政策

八月底，央行和金融监管局这两个部门发布了关于降低存量首套住房贷款利率的相关通知。明确从 9 月 25 日开始，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人能够向承贷的金融机构提出申请。该金融机构会发放新贷款来置换存量首套住房商业性个人住房贷款。目前，石家庄的多家银行已经通知到了符合存量首套住房贷款条件的客户，房贷的执行利率已经调整到了 LPR+0BP。

雄安执行“认房不认贷”的购房政策。9 月 22 日，当居民家庭（包含借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，若家庭成员在雄安新区（含三县）名下没有成套住房，不管之前是否利用贷款买过住房，银行业金融机构都按首套住房来执行住房信贷政策。

2023 年 9 月 8 日，衡水市住房和城乡建设局下发通知。通知内容是进一步加强房地产市场监管。在全市商品房销售场所已实行“五统一”标准化规范化管理的基础上，对全市商品房销售提出了更高要求。同时，对中介机构代理销售商品房的监管、商品房销售现场信息公示内容、多渠道公示商品房销售信息以及商品房现场销售信息公示监管等工作也提出了要求。本次政策的目的是促进房地产市场健康有序发展，这是一项常规性措施，它对本地房地产市场既没有明显的利好作用，也没有明显的利空影响。

2. 城市规划与建设

9 月 21 日，雄安新区举行 2023 年四季度重点项目集中开工活动。此次集中开工的项目一共有 58 个。这些项目包括疏解项目、重大产业项目、重大水利防洪项目以及民生项目等。总投资为 593 亿元。

土地市场

房企的投资积极性和力度一直在下滑。在拿地的选择方面，大家都有一个共识，那就是要谨慎且聚焦。品牌房企拿地主要集中在一二线城市。河北的土地市场活跃度一直处于比较低的水平，并且这种低迷态势还在延续。

石家庄 9 月的土地市场中，房地产开发用地有 2 宗被供应，同时有 3 宗被成交。供应的地块有 1 宗商服用地在鹿泉区，还有 1 宗住宅用地在桥西区，供应面积为 2.85 万㎡，能够形成 6.62 万㎡的建筑面积，起始金额是 4.02 亿元；在成交方面，一共成交了 3 宗宅地，其中 2 宗在桥西区，1 宗在栾城区，总成交土地面积是 6.71 万㎡，可以形成 13.34 万㎡的建筑面积，总成交额为 9.99 亿元。通过此占地面积可形成建筑面积 3.84 万㎡。

9 月唐山出让两宗住宅用地，其中一路南区成交一宗住宅用地，被唐山安居房地产开发有限公司获得，成交价为.27 万元，成交楼板价是 3449.30 元/㎡。此为首宗“租购并举”地块进行公开出让，该宗地的竞得人要依照唐山市“租购并举”政策来开发建设。

3. 廊坊：

廊坊市区本月成交 3 宗涉宅用地，均为临空经济区定向安置项目，这些用地无法向市场出售。所以，该拿地动作并非市场行为。目前，开发区有一宗棚改地块正在挂牌，大概率仍会由本地国企平台托底。

大厂本月供应了 1 宗住宅用地，同时成交了 1 宗商办用地。9 月大厂有新增供应，是 1 宗住宅用地，总建筑面积为 3.6 万㎡，出让底价为 1.1 亿元，起始楼板价是 3055 元/㎡。本月还成交了 1 宗商办土地，其位于厂通路南侧、西燕路西侧，建筑面积为 0.33 万㎡，起始价格是 0.19 亿元，楼板价为 5775 元/㎡，溢价率达到了 43%。

9 月的香河供应了 1 宗住宅地块以及 1 宗商办地块。其中，住宅用地的建筑面积为 6.5 万㎡，它位于北部新城板块，起始总价是 1.74 亿元。

固自然规告字[2023]11 号/-12 地块位于新昌西街北侧、永康路西侧，临近主干道，配套较为完善，周边在售竞品售价约元/㎡。

4. 保定：

保定市区 9 月的土地供应面积为 84 万㎡，一共有 9 宗土地。其中 7 宗位于竞秀区，并且全部是纯住宅用地。在成交方面，建面为 11 万㎡，是 2 宗商办用地，楼面价为 5017 元/㎡。

高碑店在 9 月供应了 1 宗住宅用地，其供应的建筑面积为 8 万㎡，且该用地位于老城板块。

9 月 8 日，雄安新区成功挂牌出让两宗国有建设用地使用权，分别是 XACR—2023—005 和 XACR—2023—006。这两块地都位于启动区金融岛片区，那里土地极为珍贵。出让年限为 40 年，土地用途是商业服务用地。XACR—2023—005 宗地的面积是 5㎡，这相当于约 29 亩。该宗地的成交价格为 1.9477 亿元，成交单位是中国雄安集团城市发展投资有限公司。此项目立足于雄安新区以及金融岛的战略定位和重点发展方向，将锚定项目片区的产业功能定位和发展愿景，致力于打造国际金融总部的聚集地以及雄安金融商务的活力区。

XACR—2023—006 宗地的面积是.43㎡，这个面积相当于约 49 亩。该宗地的成交价格是 3.1976 亿元，成交单位是中国银行股份有限公司河北雄安分行。此项目会集聚金融创新要素，为雄安金融科技中心建设提供服务，要打造出用于金融机构经营办公的办公楼宇，并且要体现出科技金融的功能特色。容城县连续发布了 18 条征地公告，分别是[2023]第 007 号至[2023]第 024 号。这些征地未来的基本用途包括交通设施用地、公共管理与公共服务用地以及绿地与开敞空间用地。在第四季度，雄安在基础建设以及市容市貌方面将会有进一步的提升和加强。

9 月张家口全市供应三宗地，其位置分别在张家口市区、涿鹿以及宣化。本月仅有崇礼成交了一块纯住宅用地，此用地位于崇礼西湾子镇，被张家口联界房地产开发有限公司获取，该用地的建筑面积是 2.7 万㎡，楼板价为 1731 元/㎡，换算后合 196 万/亩。

9 月份秦皇岛有 1 宗住宅用地成交。该宗用地位于卢龙县，其占地面积为 6.61 万㎡，建筑面积也是 6.61 万㎡，容积率为 1。成交总价是 1.6 亿元，楼面价为 2506 元/㎡，溢价率为 10.59%。

9 月沧州的监测区域内有 8 宗纯住宅土地供应。这些土地分别处在运河区、肃宁以及河间。供应的占地面积达到 34.94 万㎡，供应的建筑面积为 74.33 万㎡。其中成交的住宅土地有 2 宗，分别位于运河区和肃宁县，并且全部是以底价成交的。沧州市自然资源和规划局储备中心发布了国有土地使用权拍卖出让公告（沧交告字[2023]15 号）。该公告显示，运河区九河路南侧、大运河西侧的 CTP - 2313 地块成交楼板价最高为 5593 元/㎡，被沧州天成晟和地产集团有限公司竞得。此地块具有板块定位高的优势，其交通生活配套成熟，并且地块规模小，总价款低。

邢台的土地供应量环比呈现下降态势，下降幅度为 88.13%；同时同比也在下降，下降幅度为 85.49%。9 月份到目前为止，邢台有 12 幅涉宅土地供应，其建筑面积为 17.06 万㎡，供应面积与上一个环比相比下降了 88.13%，与去年同期相比下降了 85.49%；在成交方面，有 14 幅涉宅用地成交，总建筑面积是 69.84 万㎡，成交总金额为 7.87 亿元，楼板价是 1126 元/㎡，溢价率为 4.96%，成交面积环比上涨了 76.57%，与去年同期相比下降了 11.06%，成交楼板价环比上涨了 16.90%，与去年同期相比下降了 9.34%。

9 月邯郸市区没有供应住宅土地。在邯山区冀南新区板块成交了 1 宗住宅土地，且是全部底价成交。该地块为冀南新区出告字[2023]12 号 2023-011 号地块，成交总价是 632 万元，被邯郸市儒居房地产开发有限公司竞得。其他区域没有成交。

衡水 9 月住宅土地市场无住宅用地供应，仅成交 1 宗。该成交地块在景县，属于纯住宅地块。其规划总占地面积为 584㎡，建筑面积是 1451.92㎡。出让底价为 40 万元，最终成交总价为 41 万元，成交楼板价为 282.38 元/㎡，溢价率为 2.5%。

新房市场

三季度，在一系列政策的推动作用之下，国民经济一直在持续恢复当中，并且房地产行业也迎来了边际方面的改善。然而，就当前的河北市场而言，市场的情况依旧不容乐观，依旧处在底部进行盘整修复的阶段。

石家庄 9 月房地产市场情况如下：市场供应规模有小幅减少。由于刚需刚改项目开盘销售火热，导致成交价出现回落。根据环京市场的监测，在那个月有 2 个新项目进入市场，还有 4 个项目进行加推补货。本月因环内首置首改项目入市，这对市场产生了影响，使得部分板块的热度有所上升。然而，整体的供销量价不如 8 月。当前的市场状况是，环内高品质项目一直保持强势。二环板块的项目受到价格波动的影响较为明显。三环板块的项目基本上没有什么动作，其量价表现较为平淡。绿城锦庐在新项目方面，本月开放了售楼部示范区，目前正在持续蓄客，预计在本月末开盘入市。中海峯三号院项目本月发布了案名，通过输出户型来造势吸引客户，预计 10 月开盘。另外，在中秋国庆双节假期即将来临的时候，那些待入市的项目宣传节奏很积极，供应端有希望持续增加投放量，能够带动成交规模上升，市场热度得以保持。

唐山的供求量有所减少。成交量呈现微涨的态势。均价出现下降。9 月的供应面积为 8.86 万㎡，相较于上月环比下降 30.25%。成交面积是 15.22 万㎡，与上月相比环比上升 6.5%。成交均价为 9989 元/㎡，和上月相比环比下降 0.23%。其去化效果一般。

3. 廊坊：

1) 廊坊市区：供销并无起色。市场在年后快速反弹后开始持续滑落。目前月度去化大约降至 400 套。本月华润凯旋门项目降低单价至 6800 元/㎡。该项目已成为所在板块乃至整个廊坊价格最低的项目，也成为性价比最高的项目。叠加央企的品牌信任度，活动当周去化超过 70 套。但热度并未持续。同时其他项目表现平平。这导致成交量虽较上月有所回升，但仍处于低位。华润进行去化后，再次彰显了客户对“性价比”的高度关注，低价依然是吸引客户的首要卖点，各项目都在积极地“以价换量”，优惠政策都已用尽。本月远洋光华城获得了 102 套高层产品的证件并直接顺销入市；此外，龙河高新区的金融街、金地、金茂项目的新地块正在进行预热，有望在十月份为市场带来“活力”。

燕郊方面，北京新政已落地，其表现较为温和。9 月北京“认房不认贷”政策开始实施，这对燕郊而言既有好处也有弊端，部分有实力的购房者会转而前往北京进行置业。从市场的反应来看，本月燕郊的新房成交量和到访量呈现出增加的态势，成交量相较于上月环比上涨了 10%，成交价趋于稳定；本月的供应量环比上涨了 64%，各个新盘项目都进入到了蓄客阶段，并且将在近期开盘。目前燕郊房价处于底部且在徘徊，买方的信心开始回归，刚需客群和改善客群都以理性的态度入场。在新盘方面，福泽雅居预计在 10 月开盘，当下正在进行排号。该项目包含 5 栋住宅楼，住宅开盘的均价从某个价格开始，项目还有一栋住宅式公寓，公寓开盘的均价从另一个价格开始，户型的面积段是 65 到 100 平方米，公摊最大不会超过 28%。

大厂的成交量有所回升，并且均价保持稳定。本月的成交套数大约为 130 套，与上月的 116 套相比，环比上升了 12%，而同比则下降了 64%。成交面积约为 1.36 万㎡，环比上升了 11%，同比下降了 61%。成交均价约为某一数值/㎡，环比和同比都基本保持持平。路劲公园上城以及东方丽城的成交量在区域内处于领先地位。

香河楼市的量和价都处于较低的状态。香河这个市场在本月没有新的房源供应，市场的氛围很惨淡。成交量与上月相比没有太大的变化，仅仅成交了 10 多套。成交的主力项目是五矿万科哈洛小镇。本月香河的成交均价也一直保持在较低的水平，大概在 9500 元/㎡左右。

固安本月没有新增供应。本月成交约 3.58 万㎡，与上月相比下降了 5%。成交均价为 9726 元/㎡，相较于上月下降了 4%。项目之间的竞争在不断加剧，特价房活动力度持续加大，单价直接下降，还赠送车位、地下室等。

4. 保定：

保定市区本月的市场成交接近 5.8 万㎡，均价为某一价格/㎡。与上月同期相比，成交量上升但价格下降。在政策利好的推动下，市场成交有了小幅回升。华中彩虹城凭借华中品牌以及学区的优势，成为本月保定成交情况最好的项目，当月成交 130 套，均价为某一价格/㎡。保定楼房企业竞争日益激烈。华中彩虹城、卓正御景风荷、天业明旭悦府以及阅云城、创秀自在峰璟、泉尚悦湖、国誉上城、国今风华和东湖尚品等新楼盘纷纷扎堆提前进行宣传。这使得购房者的观望情绪变得更加浓厚。市场成交客群主要是以改善型客群为主。一些区域配套成熟，发展潜力大，生活方式新颖的社区受到了热烈追捧。

涿州受暴雨影响极为严重，8 月的去化量仅有 50 余套。本月开始逐渐恢复，但仍处于低位，月成交大概在 200 套左右，还未回到 7 月的成交水平。在项目层面，几个明星项目像樾府国际、学府澜湾能够有部分流量，而其他项目每周的成交仅 1 - 2 套。

高碑店本月市场成交量约为 2 万㎡。市场成交态势平稳，成交价格基本保持不变。本月万象瑞都的去化量接近 109 套，成交环比呈现下降趋势，均价为 8700 元/㎡，价格环比保持持平。因其位于白沟板块，主要受到雄安规划落地利好因素的影响，区域价值逐步得以兑现，客户的关注度持续提升。

涞水：6 至 7 月整体市场经历了以价换量的过程。京南首府大量加推之后，本月成交量出现了下滑。需求端一直处于持续紧缩的状态，供应端持续没有新增，月成交套数已经降到了一季度的水平。目前涞水县的成交量大多集中在中心城区板块，京南首府就是典型的热销项目。碧桂园项目当前因受暴雷影响，尾盘价格一直在下降，现在的成交均价是 5900 元/㎡。花溪壹号院项目当前的均价是 6300 元/㎡，本月采用了以价换量的策略，且这一策略较为明显，但其去化依然比较困难，目前该项目已进入到最后一期的销售阶段。未来的市场将会进入到持续去库存的阶段。

张家口：三月份之后，市场连续六个月无供应，且未有新楼盘入市。市场处于持续低迷状态，客户观望情绪一直存在，房地产企业回款压力较大，融资渠道紧缩。销售代理公司和市场渠道人员大量离开张家口。90%的售楼处开播并进行线上带看宣传。在售项目大多处于顺销期。目前购房的主力市场在张家口市区、宣化、万全。怀来市场在八达岭孔雀城、观湖国际部分项目复苏的带动下有所恢复，其他区域基本没有成交。在单项目销售排名方面，中粮祥云国际凭借其位置优势以及商业配套和教育配套等，在本月依然是张家口的销冠项目。盛奥利嘉处于尾盘阶段，通过 9.2 折至 9.5 折的销售措施。万全的荣盛城随着自身配套的逐步到位，这两个项目凭借各自的优势，分别位列第二和第三位。城市的总体成交量与 8 月大致持平，微涨了 0.96%，价格也和 8 月基本保持一致。

承德：本月市场的库存去化走势得以延续。市场整体的波动较为平缓。在保交楼方面，恒大悦府以及荣盛锦绣学府这两个项目，一直在持续进行工程进度的播报。并且，这两个项目的楼栋主体已经基本上完成了施工，目前正在进行内部施工。客户层面方面，由于整体消费信心不足，所以项目去化呈现疲软态势。当前，刚需和刚改的地缘性客户仍然是市场的主力。在项目选择过程中，除了对区位、品牌、配套以及性价比等基础条件进行筛选之外，现房以及即将交房的项目受到的关注度比较高。产品层面，市场上的小高层依然是主要的供需产品，户型区间在 100 - 130㎡的三居一直保持着市场供销的主力地位。

价格尚未确定。9 月份秦皇岛市场未迎来金九。价格方面没有明显的波动情况。销量也没有明显的波动情况。依旧处于低位运行状态。

沧州的房企开始谨慎地进行“拉扯”。本月在项目层面仍在进行低价促销，然而实际上已经在以变相的方式收回优惠。其中大运河板块的运河樾府再次推出了东西向的房源，单价为 9K+，部分房源带有院子且带装修。这些房源虽然比正常楼层的价格便宜，但是与近期五一期间的 8 - 9K 相比，价格已经有所上升。另外天成鸿园提前完成了交付，并且做到了“交房即交证”。同时，它通过渠道方输出，进入了现房销售阶段。有消息称，预计会大幅涨价十万/套。目前，企业虽然需要走量，但也不会一直打折到底，而是在进行优惠回收，预期也有小幅上调，房企都在谨慎地进行着各种操作。

邢台的市场销量出现了下降的情况，而价格则趋于平稳。在本月，主城区的商品房市场销量有所上升，主城区商品房的销量相较于上月环比上涨了 56.82%，与去年同期相比上涨了 62.34%；成交的均价为 7568 元/㎡，相较于上月环比增长了 0.13%，与去年同期相比增长了 1.22%，市场的成交量在上涨，均价处于平稳状态，或许将会呈现出稳中有升的态势。开盘方面有：家乐园·天一峯。2023 年 8 月 20 日开始首次开盘。产品类型有高层和小高层。工程进度已达到主体的大约一半。3#、8#、10#这三栋楼一共加推了 248 套。在开盘的那个月，成交了 160 套。其营销策略是 1 万可抵 2 万，并且按时签约可享受 99 折优惠。高层的平均价格是 7800 元每平方米，小高层的平均价格是 8800 元每平方米。

成交价格出现了下跌的情况。9 月初，东部美的城·天璟开盘推出 180 套 18F 小高层产品，其面积有 102㎡和 122㎡。8 月 5 日该项目启动认筹，累计认筹约 130 组，现场到访人数为 150 人次。开盘时解筹 110 组，推出的是 3、4#楼，为 18F 毛坯小高层，共有 180 套房源，总面积约 1.98 万㎡，货值约 2.08 亿元。最终总计成交 110 套，去化面积 1.19 万㎡，成交均价未知，成交金额 1.25 亿元。9 月中旬，东部美的城·天璟加推了 2#楼。这 2#楼也是 18F 的小高层产品，面积为 122㎡。9 月份邯郸市场新盘入市的数量比上月减少了。9 月份邯郸市场的成交量比上月明显下降。9 月份邯郸市场改善产品的成交占比下降了。9 月份邯郸市场的成交价格比上月下跌了。

衡水：9 月住宅市场的成交量和价格相较于上月没有显著的变动。金九市场的表现较为平淡，在月底为了迎接银十，部分楼盘已经提前开展了常规性的暖场活动，像江南御府等个别楼盘推出了买房送车位等优惠活动，当下市场依然持续处于冷淡状态。9 月有 1 个新盘入市，该项目是雲玺臺，位于河西区，户型为 109 - 150㎡的全明户型，起价 9000 元/平，认购可送车位。

二手房市场

挂牌量巨大，成交量价一降再降，多数城市延续二手房低迷态势。

石家庄：9 月石家庄的二手房成交价格环比有小幅下降。目前的成交均价为[具体成交均价]元/㎡。二手房的挂牌量在持续增加，成交量也有小幅的增长。新房市场的项目一直在持续进入市场，以此来抢占市场份额。在二手房市场，以价换量的趋势开始显现出来。

唐山：9 月唐山的二手房成交均价为 9025 元/㎡。此均价环比下跌了 3.40%。二手房的挂牌数量一直处于较高水平，库存有囤积现象。这使得购房者的选择空间被进一步压缩，其压缩空间加大了。

3. 廊坊：

廊坊市区库存再创佳绩。年后二手房的供给一直处于高位，连续 6 个月都是供给大于需求。同时，供应的速度显著加快，广阳、安次、开发区都有不同程度的挂牌增长速度，尤其是广阳区最为突出。这使得全市二手房的挂牌量已经超过了 1.5 万套，而成交的平均价格随着挂牌量的增多呈现出下降的态势。

燕郊的成交量有所放缓，价格出现微降。本月二手房的成交价格为每平方米若干元，与上月相比持续下降了 1.2%。在 9 月，二手房的挂牌量一直在不断增加。相较于新盘成交所呈现出的热度，燕郊的二手房表现出了疲软的态势。由于需求减弱，近期在价格方面难以出现上涨的情况。

大厂的成交量有小幅下降，均价出现了下跌。9 月时大厂的二手房有大约 9070 套在售，本月新增挂牌的约有 770 套，成交了约 420 套，比上月有所上涨。成交的均价是元/㎡，环比略微下降了 2%，同比去年则上涨了 3.4%。成交的户型主要是二居，占比为 53%，三居占比为 34%。

香河二手房市场呈现出成交量上涨但均价下跌的态势。9 月时香河在售的二手房大约有 7740 套，本月新增的供应大概在 670 套左右，本月销售的二手房约为 420 套。9 月香河的成交均价为 8300 元/㎡，相较于上月环比下跌了 4.7%，与去年同期相比下跌了 2%。成交的房型主要是二居和三居，它们分别占比 51%和 29%。

- 价格环比下降 4%。

4. 保定：

保定市区本月二手住宅的成交均价为 8664 元/㎡。其价格与上月相比下降了 1.79%，与去年同期相比下降了 4%。

涿州的挂牌量再次上升。本月，由于市场活动得以恢复，一二线城市二手房挂牌量持续上升产生了影响，涿州的二手房挂牌量再次超过了 500 套，业主抛售的心理也变得更加强烈了。

并且持续处于低位运行状态。

新房市场持续处于换量状态，对二手房市场影响较大。

张家口 9 月二手房市场受房地产整体市场萎靡影响仍较冷清。成交均价为 6922 元/㎡。环比上月微降 0.85%。

秦皇岛：本月二手房成交均价为每平方米若干元。环比下降了 0.37%。二手房市场的成交价格一直处于下跌态势，存量一直处于较高水平且没有下降。成交量较为低迷，市场预期依然会保持冷淡的状态。

沧州的二手房存量长期处于较高水平。年后，二手房存量呈现出逐月上升的态势。尤其值得注意的是，老旧二手房的市场库存在不断加大。与此同时，新房一直在持续进行促销活动，并且开始实行现房销售。这些因素叠加在一起，使得二手房的去化压力变得更加沉重。

邢台市二手住宅成交均价同比上涨了 12%。

9 月衡水市的二手房市场依然处于成交低迷的状况。本月该市场的价格是 6721 元/㎡，与上月相比下降了 1.29%。二手房市场的存量一直处于较高水平，二手房主非常急切地想要抛售房产，然而却没有任何人愿意接手。

市场预判

政策不断出台，但目前的市场难以称得上真正的“反转”。经济复苏较为缓慢，收入预期也不稳定，这些因素使得居民的购房意愿不高。市场需要经历一个更为漫长的修复过程。河北区域将会延续目前市场低迷的状况。

备注：数据截止到2023年9月25日

END