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海南公布十四五计划，

向产业倾斜，

建设若干千亿级产业和一批百亿级园区。

结合自贸港的历史机遇，

海南按下快进键，

与此同时，

新的投资风口又将开启。

最明显的信号是，

国内投资者对海南的

固定投资的信心正在走强。

历史表明，一个区域如果有较强的政策支持，那么首先受益的往往是固定资产。

香港是自贸港，其房价是全世界最贵的城市之一。从时间跨度来看，以十年为单位，香港房价呈现出 3 倍的指数增长。在全球租金最高的十大城市当中，自由贸易港城市占据了一半的数量。

01

2021年1月海南房价数据

国家统计局发布了《2020 年 12 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况》数据。数据表明，在 2021 年 1 月，海口的新房价格环比有 0.3%的上涨，二手房价格环比上涨 0.4%；三亚的新房价格环比上涨 0.3%，二手房价格环比上涨 0.6%。

海口新房的房价连涨 8 个月，海口二手房的房价连涨 8 个月，三亚新房的房价连涨 8 个月，三亚二手房的房价连涨 5 个月。根据中国房价行情网数据可知，在 2021 年 1 月，海南有房价数据的市县有 18 个。

其中 8 个市县的房价呈环比上涨态势；另有 8 个市县的房价呈环比下跌态势；琼中和白沙的房价数据在环比方面保持不变；环比涨幅方面，陵水最大，涨幅为 28.6%；环比跌幅方面，昌江最大，跌幅为 14.6%。

去年 1 月相比，8 个市县的房价呈现同比上涨态势，10 个市县的房价则是同比下跌。在这些市县中，陵水的同比涨幅最大，达到 38.5%。昌江和东方的同比跌幅最大，均为 18.3%。

3.海南房价排名前三甲常年三亚、陵水、万宁霸榜。

2021 年 1 月，海南房价最高的市县是三亚。三亚的均价为元/㎡。三亚房价环比增长了 13.3%，同比增长了 11.5%。这是三亚房价近一年以来首次突破 4 万，可谓迎来了开门红。

2021 年 1 月海南房价最低的市县是白沙。白沙的均价为 6930 元/㎡。白沙依旧同涨 15.7%。白沙环比房价数据没有变化。

琼中连续 8 个月的房价数据保持没有变化。白沙的房价数据在第 2 个月没有发生改变。

海口房价从数据方面来看，是处于非常稳定的缓涨状态。然而，但凡了解海口的人都清楚，以这样的价格基本是买不到房子的。海口的热门项目通常都需要缴纳茶水费，或者要绑定其他费用。综合来看，海口的房价突破 2 万是没有什么问题的。

海南购房时，若资金预算合适且有限，可选择东海岸线城市的项目，这样保值增值会更稳定。如果还想在海南进行投资，那么海口应是首选，陵水则次之。

可以预测，下个月海南统计局公布 1 - 2 月房屋销量等相关数据。届时，海南的成交量或许会有惊喜。

1 月热门市县的房价呈现出向上的走势，从这可以看出，在这个春节期间，海南的楼市是很火热的。

2021 年海南的房价主要以稳定为主。因为自贸港建设是最为重要的事情。

02

2021年海南购房政策

随着房价逐步升高，许多地区都推出了相关政策以调控楼市。海南作为国际旅游岛，一直以来都是买房的热门城市，这是由于存在炒房以及哄抬房价的现象。

2018 年海南实行了全岛区域限购，对海南楼市进行了调控。不少想要在海南买房的用户遭遇了买房难的问题。那么，想要在海南买房需要满足哪些条件呢？今天就来讲讲 2021 年海南购房政策。

一、限购区域

要想了解购房政策，就得先了解限购区域。海南各个区域的限购情况如下：

五指山的生态核心区市县只面向本市县居民家庭；保亭的生态核心区市县只面向本市县居民家庭；琼中的生态核心区市县只面向本市县居民家庭；白沙的生态核心区市县只面向本市县居民家庭。

海口、三亚、琼海，非本省户籍购买时，至少需要提供一名家庭成员在海南累计 60 个月及以上的个人所得税缴纳证明；或者至少提供一名家庭成员在海南累计 60 个月及以上的社会保险缴纳证明。

非本省户籍购买时，若要满足条件，就需要至少提供一名家庭成员在海南累计 24 个月及以上的个人所得税缴纳证明，或者至少提供一名家庭成员在海南累计 24 个月及以上的社会保险缴纳证明。

二、购房条件

想要在海南买房，目前有以下三种办法：一是利用人才引进政策；二是进行不落户购房；三是购买商业产品。

很多人想要的是能够不落户就可以购房，不落户购房的条件具体如下：

在海南，需至少缴纳 2 年社保或个税。像海口这样的主城区，则需要 5 年社保或个税。

拥有全日制大专学历或者具有中级职称及以上。同时，在海南没有房产，也没有购房记录。并且需要提交工作证明，以及 1 年的社保或者个税。

在海南注册公司后，能够以公司名义购房，但海口除外。需有近 1 年的纳税记录，这样就可以获得一次性购房资格。并且，公司法人必须在海南待满五个月。

海南所需要的特殊人才包括总部企业人才、高层次人才、机关事业单位（含驻琼单位）人才、急需紧缺人才以及柔性引进等各类人才。

海南购房首套在第 1 - 4 种情况下需支付 70%首付。满足条件时，买房首付比例较高，这对很多家庭而言是一种压力。

人才引进政策购房条件

可以参考《海南人才购房政策有哪些？需要满足什么条件》来了解人才购房政策，其中包含满足条件的人才引进政策内容。

满足人才引进政策的同时，也要分为落户以及不落户

在海南落户后购买首套住宅，首付为 30%；购买第二套住宅时，在三亚首付是 50%，在其余市县首付是 40%。若在海口，当第一套房贷已还完，首付为 40%，若第一套房贷未还完，首付则为 70%。而非住宅类，无论是首套还是第二套，首付均为 50%，贷款年限为 10 年。

不落户海南。实际引进在海南工作的人才但并没有落户

在不满足购房条件且不满足人才引进的情形下，就只能去购买海南那种不限购的纯商业用地产品了。像 40 年产权的公寓、50 年产权的复式以及 SOHO 等都属于此类。这类产品的首付需要达到 50%，贷款的年限是 10 年。

- 不过在选择上会有一定的限制。

03

2021春节黄金周市场扫描

2021 年春节开始的时候，疫情又一次到来。国家发出了“就地过年”的号召，一线城市的政策也一个接一个地加强。在这样的背景之下，我们要对春节期间海南的楼市环境以及旅游环境进行分析，把春节期间的楼市实际情况展现出来，并且给出一些对后续市场的判断以及思考。

就地过年，工作地置业占据主导地位。核心城市相对较为火热，中小城市则相对比较平淡。

今年春节国家发出“就地过年”的号召，全国人民大多选择不回家，留在本地过年。在这种情况下，不少房地产企业调整了推盘节奏。从国内部分城市的交易情况来看，一二线城市的市场很火热，多地出现了反季购房的热潮，市场整体比预期的要好。然而，由于“返乡置业”受到阻碍，除了一二线热点城市的交易相对比较活跃之外，大多数三四线城市的市场表现较为平淡。

政策方面，从 2 月开始，北京、深圳、上海等一线城市的房地产市场呈现出火热的态势。在春节前，就出台了新一轮的调控措施，政策变得更加严格。同时，这些城市响应了中央经济工作会议的号召，重视租赁市场，大力进行整顿，以解决广大居民的住房问题。

2021 年春节期间，多地都在倡导人们就地过年。在这样的情况下，一二线城市的房地产市场也开始“开门迎客”了。并且，房地产市场的成交量与去年同期相比，有了非常明显的上涨。

今年春节，在“就地过年”的倡议推动下，“本地游”和“周边游”成为了牛年春节的主流。飞猪平台数据表明，牛年春节期间“本地游”的预订量与去年同期相比上涨超过了 660%。另外，同程航旅的数据显示，在假期的前六天，周边游整体与之前相比涨幅达到了 289%，部分城市的周边游同比增长在 300%以上。

今年春节国家发出“就地过年”号召，全国人民多选择“不回家”留在本地过年。对此，不少房地产企业也调整了推盘节奏，不过从国内部分城市的交易情况看，一二线城市市场火热，多地出现反季购房热，市场整体好于预期。但是由于“返乡置业”受阻，除一二线热点城市的交易相对较为活跃，大多数三四线城市市场表现平淡。

政策方面，自2月起北京、深圳、上海等─线城市房地产市场火热，春节前就出台新一轮调控，政策趋严，且响应中央经济工作会议的号召，重视租赁市场，大力整顿，解决广大居民的住房问题。

2021海南旅游市场春节表现

疫情产生影响，岛外的游客上岛依然受到限制。黄金周期间，总体的接待量呈现下滑态势，客单价也有所下降。

2021 年春节黄金周，在就地过年的号召下，岛外游客上岛受到限制。总进港人数与 2019 年同期相比，下降幅度超过 5 成。最终数据显示，海南旅游接待游客 458.84 万人次，比有数据可查的 2019 年同期下降了 21.21%。旅游总收入为 58.24 亿元，相较于有数据的 2019 年同期下降了 59.49%。在疫情的影响下，海南旅游总体呈现下滑态势。

2021 年黄金周有两大亮点。其一，海南离岛免税店的销售额超过了 15 亿元。其二，该销售额较 2019 年春节假期（新冠肺炎疫情发生之前）实现了翻番。另外，海南西部旅游引擎“中国海南海花岛”首次迎来了春节黄金周，并且未来旅游配套还有上调的空间。

在“就地过年”的号召影响下，海南的旅游接待人数比 2019 年同期减少了 21.21%，旅游收入相较于 2019 年同期降低了 59.49%。并且总进港人数与 2019 年同期进行比较，下降幅度超过了 5 成。

接待购物的人数超过了 20 万人次。

海南省商务厅对省内 9 家大型商超进行监测，这些商超包括家乐福、大润发、华润万家等。监测显示，2 月 11 日至 17 日期间，9 家大型商超的消费需求旺盛，共销售 1.1 亿元，与去年同期相比增长了 86.13%。在这期间，2 月 15 日、16 日、17 日这三天，单日的增幅都超过了两倍。

2021海南房地产市场春节表现

黄金周期间上岛置业受到限制。春节黄金周整体表现平淡，市场成交情况出现分化且加剧。三亚在这期间表现突出，标杆项目也较为突出。

锦诚对全岛 120 余个项目的成交进行了整理，发现 2021 年春节黄金周期间。因为岛外客户上岛受到限制，所以整体市场表现平淡。很多项目的成交套数只有个位。突破 20 套的项目仅仅有 10 个，所占比例较小。

从重点市县典型项目的调研情况可知，春节期间，城市、区域以及项目之间的成交情况出现了加剧的分化。其中，三亚在春节期间的表现较为突出。同时，湾区项目的成交表现要优于城区项目。并且，那些区域标杆项目，由于在规模、品牌、资源等综合优势的带动下，其成交表现更加突出。而其余的多个城市在春节期间的表现则较为平淡。

各城市的标杆项目成交情况较为亮眼。其中，三亚的上榜项目占比较大，陵水的上榜项目占比也较大。

典型项目成交金额的表现情况如下：万科海上大都会凭借区位、品牌、规模等综合优势，处于排行榜的前列；雅居乐清水湾凭借区位、品牌、规模等综合优势，也位于排行榜的前列。

典型项目的客户来访情况如下：客户来访量主要集中在三亚项目。儋州恒大海花岛凭借旅游引擎的带动，其来访量在众多项目中位居首位。

2021春节后海南房地产市场研判

1、机遇

全国人大为海南自贸港立法，带来发展长期利好预期仍在

2、挑战

政策调控持续，价格上涨压力加大

3、聚焦

城市、项目分化加剧，核心城市、标杆楼盘更受青睐

海南将越来越好！

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