嗨，大家好我是卢俊，我好想大家

希望大家此时此刻也能想我

最近又又又把我忙坏了，但是还有很多重要的事要说

时代的不同意味着对待一个行业的认知也会有不同

不少人觉得是平淡无奇的道理，也可能在时代的洪流中变换方向。

这是一个个体没办法决定的事情，也是一个个体必须要知道的事情

关于房地产，关于房子本身，9个现在必须要意识到的事情

1、土地不稀缺，地段才值钱

这是我突然发现的一件事情

也是希望大家预料到的事情

我们多年来因土地不可复制的观念而形成的对土地稀缺和房子稀缺的认知，在楼市蓬勃发展的阶段被当作真理。

因为这样的真理，所以买房被定义为一件没有难度且绝对没有风险的事情。

但是

房地产已经发展了 20 多年。在最核心的一线城市中，你会发现，上海的土地供应量能够持续保持巨大的规模。

明年一手房的供应可以保持成这样

一些真的很缺地的地方，只要愿意都可以制造出土地

很多关于填海的故事大家都知晓。在澳门有这样的情况，在深圳也有，在上海同样有……只要觉得有需求，土地指标是能够被创造出来的。

一些房子处于滞销状态，一些房子没有上涨，还有一些新入市的房子源源不断，这些都在向我们表明，原本我们所坚信的东西，实际上并没有那么稀缺。

那真正稀缺的是什么

土地不稀缺，稀缺的是地段

房子不稀缺，稀缺的是品质

好的地段+好品质的房子才是未来周期内的硬通货

但是很遗憾，在土地这个维度当中，符合好地段属性的区域原本就没有那么多。

土地背后的地段资源具有其属性，规划利好也会落地兑现，这些都在对地段的价值能否转化为实际价值产生影响。

而关于房子本身，除了有个壳子，背后能够提供的居住属性

以及能否承载超过10年的周期，这些也成为对冲周期的关键要素

所以务必记住，土地一直都有，房子始终都在，所缺的是优质的房子和优越的地段。

2、银行非同盟，仅是服务商

这也是曾经行业内很诡异但是大家大量认同且探讨的话题

说

买房无需担忧。你只需付出 30%的资金，而银行投入了 70%。银行是最大的买家。在后续的 30 年里，你只是在逐步赎回资产而已。

所以基于此，任何一个城市都不会让房价跌啊

是不是这么一个道理，听上去无懈可击

并且有越来越多的城市开始降低首付额度，使得购买者能够以更低的比例来购置房产，银行在对楼市起到支撑作用。

但是各位只要对逻辑进行过认真研究，就会发现，房价跌了之后，你们真的能够直接把房子扔给银行而自己不要吗？

不能

还贷的行为并非只是普通的商业行为，个体也无法像开发商那样选择安逸、无所作为。

并且从现在开始，银行对待房产的态度也开始转变

你提前还贷会有门槛，拿房产抵押也不再是进入资产担保类目

换句话说，银行调整对房地产的态度比个人更快。银行在房产方面或许有收入，并且会尽可能地转移风险。

这表明对于银行自身来说，似乎不再像过去 20 年那样看好房产的普适性。

3、行业规则不统一，蛋糕被切成三块

我们探讨房价，探讨楼市时，会发现已经没有一个标准能够统一。

甚至说一个城市现在你都没办法去预测未来一两年的房价

不是因为其他原因，而是清晰地看到一手房、二手房以及土地市场的规则都发生了变化，且这些规则各不相同。

一手房的购买逻辑在于积分，这意味着在产品进入市场的时候，就已经确定了谁能够购买。

二手房的购买逻辑在于购买力。你的一次性付款能力，会决定你在市面上能够买到何种产品。

土地的逻辑在于进行评选，已知成本也已知售价。对于感兴趣且符合入围条件的朋友，欢迎他们参与评选。

这些逻辑互相独立，甚至不会互相干扰

这导致了二手房明显变冷时，不会迅速传导到一手房。因为购买客群在本质上是不同的。

由于规格存在差异，你无法仅从土地市场来判断一手房的情况，也不能依据一手房的价格就得出二手房的价格。

规则的不统一也让用户没办法快速的判断行情的好坏

行情的没办法判断也就意味着你需要更多的判断自己

靠天吃饭的模式已然成为过去。你过得好不好与别人的情况并无关联。甚至在你身边，还会出现一些别人过得不错却在看你笑话的人。

4、持有的坏处显现，且叠加了成本

房子在过去有一个好处，能让人很向往。这个好处就是，即便你买错了房子，或者对房子不满意了，也完全不用去担忧。

因为持有本身资产就开始增值，不喜欢也不会慌

不仅如此，持有房产还有现金流收入。很多房源依靠租金，甚至能够覆盖掉房贷。

如此以来，买房真的不需要负担，只要足够的勇气，就不会有问题

很多人明明日常收入无法覆盖房贷，却仍然敢去买房。他们觉得买了房子之后可以将其租出去，这样就可以解决问题。

是不是很没有道理，但是过去这些都是存在的

行业内有很多所谓的大神，他们大多是依据这种没道理却存在的东西来制造理论，然后在行业内进行传播。

这件事现在也开始转变了

第一就是资产变现的周期已经变得很长了

未来会有一段很长时间存在房东的卖房焦虑，这种焦虑表现为卖房比我们想象的要困难

甚至这个难都很难通过价格的因素调整

另一个如果对于你来说仅仅作为持有资产收点租金可不可以

这一块最近的挑战会变得更大，因为空置成本如今开始显现了

各位从中介的动态能够看出，如今租房不用支付佣金，并且还能得到非常好的服务。

反而房东租赁，需要支付1-3个月的房租作为佣金

这本质上就说明了租赁市场的供需关系

房产方面，买卖从本质上来说属于一次性的交易行为。而租赁本身则是一种长期的资产运营的逻辑。

所以空置的就会带来资产运营的变现乏力且会长期存在

这些成本会一直增加。如果能够承受住而没有问题，然而倘若你个人出现了自身现金流方面的问题，那么这些风险也会按系统的方式叠加起来。

5、卖房焦虑时代正式开始

这件事，我觉得快了

就是关于卖房焦虑这件事

各位认为为什么买房有人愿意给到1-2个点的佣金

买房对于购买者而言，本质上是完成了一次资产配置。这个佣金是给予这样一次服务的。

对于卖房的房东而言，之前将优质资产提供给了买家，所以自然就不需要支付佣金。

但是这件事从现在开始也发生了变化

变化的源头也是一个道理

当并非所有房产都属于优质资产时，在自然处理一些普通资产或者劣质资产的过程中

难度会提升，而且寻找的过程也会被拉长

这也是所有问题的源头

我可以预见，在不用太久的时间之后，房东为了卖房而支付 2 个点佣金的那个时代，或许很快就会来临。

真正投身于市场的朋友都明白，如今处理一套老旧破旧且面积较小的房子该是多么艰难。

也因为如此，未来双边经纪模式就是房地产的大势所趋

买房的人希望买到好的房子，然而卖的房源质量参差不齐，并且两边都给了佣金。

那么对于交易而言，磋商就没有了意义

各为其主那种双向律师的模式也就出现了

而这件事情发生的背景一定会经过极度痛苦的卖房焦虑的周期

2023年会是进入这段周期的第一个节点，我们可以关注下

6、房子折旧的比我们想象的要快

有人关心过房子折旧的问题吗

过去好像没有

但是现在需要了

过去很多人相信房子变化不大。一方面，房价的涨幅使我们忽视了房子本身的折旧；另一方面，大家在一套房子里居住的时间不长。

但是随着房价不再上涨，房屋的流通速度变慢，关于房子自身折旧方面的问题就逐渐显露出来。

二手房市场中，通过房龄来判断房子品质的好坏是一个重要信号。房龄较新且有 3 年的房子，其品质可能比其他社区的房子更好。

这代表着客户认可品质，也代表大家看到了老背后带来的折旧

2000 年的第一批商品房，如今看来已成为老破的地方。这些资产需要尽快进行处理。

二来有两个重要的信号调整

第一对于购房一定要买品牌

所谓的品牌各位记住不是规模的品牌

有这样一种开发商的品牌，它具备服务、口碑和底线，对自身有要求。这些品牌的存在能够有助于延缓房子的折旧。

第二，各位一定要交物业费

而且尽可能提前交

只有有物业维系的小区，才能够使整个社区像一个资产一样完整地运营起来。

不要认为自己节省了物业费就获得了利益，这种情况背后所损失的只有在未来自己才能够察觉到。

未来整体房地产的开发量会慢下来

市场会对仅通过房龄来判断价值认知的逻辑进行调整。后续在市场上能够获取溢价的，必定是有着好品牌和好物业的好社区。

这一点的趋势一定也是毋庸置疑

7、地段一些因素被抹平，最坚挺的一定是产业

不知道各位是否意识到，很久都没有一个楼盘将自己主打为地铁盘了。 不知道各位有没有发觉，已经有很长时间没有一个楼盘以自己是地铁盘为主要卖点了。 不知道各位有没有注意到，已有许久没有一个楼盘把自己是地铁盘当作主打了。

为什么

是因为地铁不重要吗，当然不是

随着城市的发展，地铁变得日益普遍，它已经不再是稀缺资源了。 地铁伴随着城市发展而普及，不再属于稀缺资源。 城市发展的同时，地铁变得普遍起来，不再是稀缺的了。 城市在发展过程中，地铁变得普遍了，不再是稀缺的资源。 随着城市不断发展，地铁变得普遍了，不再是稀缺的东西。 城市发展使得地铁变得普遍，不再是稀缺的资源了。

路网伴随着城市的发展，商业也伴随着城市的发展，医疗伴随着城市的发展，教育伴随着城市的发展，这些都包括政策的调整。

这些曾经在地段背后的属性都开始被均衡

而关于地段背后最后剩下的是什么

那毫无疑问就是产业本身

那些真实不虚的产业所构建的区域价值，会成为最为真实且坚挺的园区。

放眼国外几乎每个城市的唯一标签都是产业

这种现象也会在我们这里发生

产业能够决定区域的经济能级，它还决定着区域的购买力，同时决定着人群在特质和素质层面的情况，并且也会对配套的供应以及提升产生影响。

所以买房认产业这件事是正确的。然而，必须要认准真实的产业，不能轻信规划中的产业。

产业本身具有稀缺性，并且会被稀释。选择高浓度的产业集群，是一个地段价值和房产价值能够长久保持新鲜的基石因素。

8、分化是一句废话，但却是正确的

几乎所有大佬在分析楼市时，为显示自身独特观察，都会用到“分化”一词。其大概意思是，好的楼市部分会持续向好，而坏的楼市部分则会越发糟糕。

这当然是一句废话

所有这些其实都是在废话，但是这句话其实是正确的

所以我们姑且认为这是一句正确的废话

但是这句正确的废话为何需要独立强调呢？因为我担心大家听久了会无感，或者觉得没什么。

对于行业本身而言，未来选盘的重要性远远超过对行业本身的分析，且这种重要性是千百倍之多。

我在直播间从来都不会和大家说什么经济趋势政策走向

我只问大家最近有没有去售楼处有没有去中介门店

道理皆为废话，唯有分化是正确的废话，此需引起大家重视。

如果今天的文章前面部分你是认同的，那么实际上你已经发现行业本身正在发生转向。当游戏规则发生了改变，你凭借过去的道理就很难对当下进行解释了。

大部分人没有意识到这样的变化已经到来，于是资产分化就成为了核心的主旋律。

让好的更好，让差的流通不掉，这会是主要的

所以各位要认真查看现在所居住的地方，要思考它到底会不会发生分化，到底是否需要进行置换。

当然，以上逻辑仅停留在资产这一范畴。单纯从居住属性来看，所有空间都有其实际意义，这也是房产在未来所希望展现出来的。

让一些房子成为资产，也让一些房子停留在居住

这本身也是一种分化，也是一句正确的废话